Sparrow In Jail
13/02/26 05:37
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Urbanitae
Buenas noches, Os paso mi due dilligence para el proyecto Cortijo Merino II RESUMEN EJECUTIVOProyecto: Cortijo Merino (Málaga) - Fase IIPlataforma: UrbanitaeImporte: 2.700.000 €Plazo: 28 meses + 6 + 6Interés: 12% anual (12,5% en segunda extensión)Tipo: Préstamo subordinado (Junior)Garantía principal: Pignoración de derechos de cobro de recapitalizaciones del préstamo promotor bancarioGarantía accesoria: Prenda sobre dividendos futuros de promoción LAKÜN (otra sociedad del grupo)Este proyecto no es una promoción independiente. Es la Fase II de una operación iniciada en 2024, donde inversores anteriores (Fase I) aportaron 9,3M€ en un préstamo puente con hipoteca de primer rango sobre el suelo. Esa hipoteca será ahora para el banco, y los inversores de la Fase I cobrarán cuando el banco libere el préstamo promotor. Para que el banco libere, el promotor necesita aportar más fondos propios o deuda subordinada. Ese dinero lo pones tú en la Fase II.Sin tu dinero, el banco no firma, los inversores de la Fase I no cobran y el proyecto se para. Tú eres el tapón que permite que toda la estructura funcione.ANÁLISIS FINANCIEROCoste total del proyecto (sin intereses): 69.263.153 €Préstamo promotor (banco, senior): 52.363.154 € (75,6%)Préstamo puente Fase I (inversores 2024): 9.325.000 € (13,5%)Préstamo Junior Fase II (tú, 2026): 2.700.000 € (3,9%)Capital propio declarado del promotor: 8.000.000 € (11,6%)El capital propio del promotor no es dinero nuevo aportado ahora. Es el suelo, que fue adquirido con el préstamo puente de la Fase I. El promotor no pone efectivo nuevo en esta operación. Todo el dinero nuevo viene de inversores (Fase II) y del banco.LTV (deuda/ventas): 73,6% sin intereses, 77,6% con interesesLTC (deuda/costes): 79,5% sin intereses, 83,8% con interesesEstos ratios son altos. Cualquier desviación del 20% en costes o caída del 25% en ventas deja al banco en pérdidas. Si el banco pierde, tú pierdes todo porque cobras después.Los 2,7M€ se distribuyen:1.884.301 €: costes pendientes de urbanización615.699 €: costes generales del proyecto200.000 €: costes de estructuración del préstamoEl 7,4% de tu préstamo no va a obra. Va a pagar los gastos de montar la operación. Tú financias incluso los costes de pedir el dinero.FORTALEZASUbicación privilegiada en Málaga, junto a Universidad, PTA y Teatinos. Demanda real y oferta nueva limitada.Proyecto muy avanzado: urbanización >90%, licencia de obras concedida, construcción iniciada en octubre 2025.Preventas formalizadas del 54% (89 de 165 viviendas). Colchón comercial relevante.Préstamo promotor aprobado por entidad bancaria de primer nivel. El banco ha hecho su análisis y entra con el 75% de la financiación.Retorno mínimo garantizado (make-whole) de 12 meses de intereses. Si amortizan antes del mes 21, pagas 12 meses sí o sí.Aval corporativo solidario de NUOVIT LATAM, matriz del grupo. Si el patrimonio de la matriz es sólido y ejecutable, es una garantía real.Prenda de control sobre participaciones sociales y cuentas bancarias del prestatario. En caso de impago, permite tomar el control de la sociedad.DEBILIDADES Y RIESGOS ESTRUCTURALESSubordinación total al banco.El banco tiene hipoteca de primer rango sobre el suelo y la construcción. Cobra primero. Tú cobras después, solo si sobra dinero. Si el proyecto entra en pérdidas, tu inversión se pierde antes que la del banco.El promotor no pone dinero nuevo.El capital propio declarado (8M€) es el suelo, que fue financiado con el préstamo puente de la Fase I. El promotor no aporta liquidez adicional. Todo el riesgo económico nuevo lo asumen el banco y tú.Tus garantías sobre esta promoción son inexistentes.Los derechos económicos de Cortijo Merino (ventas de viviendas) están pignorados al banco. Tú no tienes ninguna prenda sobre los beneficios de esta promoción. La cláusula 5 del contrato prohíbe al prestatario repartir dividendos hasta que tú cobres, pero tú no tienes derechos pignorados sobre esos dividendos aunque se repartan. El beneficio de esta promoción, una vez pagado el banco, es del promotor, libre de cargas a tu favor.La garantía de LAKÜN es cosmética y de ejecución incierta.LAKÜN es otra promoción, de otra sociedad del grupo (GROW-ING IBÉRICA). Su entrega está prevista para noviembre 2027. Tu préstamo vence en junio 2028. Para que esta garantía sea ejecutable, LAKÜN debe:Terminarse.Venderse.Generar beneficio.Repartir dividendo.Que ese dividendo no esté ya pignorado a otros acreedores (su propio banco).Que GROW-ING IBÉRICA acuerde repartirlo.Si Cortijo Merino falla antes de 2027, LAKÜN aún no ha entregado. Si falla en 2028, es posible que LAKÜN aún no haya repartido dividendo. Es una garantía que solo funciona si todo va bien, y si todo va bien no la necesitas.La garantía principal (recapitalizaciones del banco) no es autónoma.Depende de que el banco pague. Depende de que el promotor cumpla hitos. Depende de que la entidad financiera no cambie de criterio. No es una garantía real sobre un activo, es una promesa de pago condicionada.El contrato elimina tu capacidad de decisión individual.Cláusula 10.4: las decisiones se adoptan por mayoría del capital (>50%). Si no respondes en 15 días naturales a una notificación (que puede ir a spam), se entiende que votas a favor. La mayoría decide por ti, incluso para declarar vencimiento anticipado, ejecutar garantías o novar el préstamo. Has delegado tu voto por silencio.No hay liquidez ni mercado secundario.Cláusula 10.12: la cesión del préstamo requiere registro en la plataforma. Urbanitae no ofrece mercado secundario. Estás atrapado hasta el vencimiento (28 meses + posibles extensiones).Existe una fecha de exclusividad: 31 de marzo de 2026.Esto no está explicado en el folleto comercial. Aparece al final del Anexo I. Interpretación más probable: la oferta del préstamo promotor bancario tiene validez limitada. Si no se dispone antes de esa fecha, la operación se cae. El proyecto tiene una fecha de caducidad real.Los inversores de la Fase I (2024) llevan 1,5 años esperando.Tenían hipoteca de primer rango y aún no han cobrado. Tú entras después, sin hipoteca, con garantías más débiles. Si ellos, con mejor posición, no han cobrado, tu posición es objetivamente más frágil.El proyecto está muy apalancado.LTC del 83,8% con intereses. El margen del promotor es el 16,2% restante. Cualquier desviación de costes superior al 10% o caída de ventas superior al 15% elimina ese margen y empieza a afectar al banco. Cuando el banco empieza a perder, tú ya has perdido.DISCREPANCIAS ENTRE EL FOLLETO Y LA REALIDAD CONTRACTUALEl folleto comercial vende el proyecto como "financiación de costes de urbanización y costes generales". Es cierto, pero omite que el 7,4% del préstamo se destina a costes de estructuración de la propia operación.El folleto menciona "garantías del préstamo" como un listado plano. Omite que la garantía sobre dividendos de LAKÜN es de ejecución muy incierta y que no tienes ninguna garantía sobre los beneficios de la promoción que financias.El folleto habla de "rentabilidad total del 28%". Es cierta si se cumple el plazo de 28 meses. Omite que el contrato prevé dos extensiones de 6 meses (hasta 40 meses) y que la propia existencia de estas extensiones sugiere que el promotor y la plataforma consideran probable el retraso.El folleto presenta el proyecto como una oportunidad autónoma. Omite que es el rescate de la Fase I y que tu inversión es la condición necesaria para que los inversores anteriores cobren.El folleto no menciona la fecha de exclusividad del 31 de marzo de 2026 ni explica sus consecuencias.CONSIDERACIONES FINALESEste no es un proyecto fraudulento. Es una operación de financiación estructurada típica del sector inmobiliario, donde el promotor maximiza el apalancamiento y minimiza su exposición de capital. Es legal. Es común. Pero es mucho más riesgosa de lo que parece en la superficie.El 12% de interés no es gratuito. Es la prima por:Ser el último en la cola de cobro.No tener hipoteca.Aceptar una garantía externa de ejecución dudosa.Financiar los gastos de la propia operación.Asumir que el banco no se retrasará ni cambiará de criterio.Confiar en que el mercado de Málaga no se enfríe en los próximos 2-3 años.Aceptar que tu capacidad de decisión está delegada por defecto.El perfil de este producto no es para un inversor conservador ni para alguien que busca rentabilidad estable con bajo riesgo. Es para un inversor sofisticado que entiende la estructura de subordinación, acepta la iliquidez y tiene capacidad de asumir la pérdida total del capital.La garantía real más sólida que tienes no es LAKÜN ni las recapitalizaciones. Es el aval corporativo de NUOVIT LATAM. Si esa matriz tiene patrimonio y es ejecutable, eso es lo que realmente te protege. El contrato no aporta información sobre la solvencia de NUOVIT LATAM. No está auditada. No hay cuentas depositadas accesibles. Es una garantía personal, no real.OPINIÓN FUNDAMENTADASi tuviera que decidir hoy, con toda la información disponible, no invertiría.No porque el proyecto sea malo. Es un proyecto bien ubicado, con preventas sólidas y un banco dentro. El activo subyacente es de calidad.No invierto porque mi posición jurídica es débil y mi capacidad de protección en caso de desviación es limitada. No tengo hipoteca. No tengo derechos sobre los beneficios de lo que financio. Mi garantía principal depende de que el banco pague a tiempo. Mi garantía secundaria depende de que otra promoción del grupo vaya bien y reparta dividendo cuando yo lo necesite. El promotor no pone dinero nuevo. La fecha de caducidad del proyecto es real y está próxima.El 12% no compensa, en mi opinión, la asimetría de la estructura. El promotor asume poco riesgo y tú asumes mucho. El banco está protegido. Los inversores de la Fase I están protegidos (tienen hipoteca). Tú eres el colchón.Si el proyecto va bien, cobrarás tu 12% y todo el mundo estará contento. Si algo se desvía, tú serás el primero en no cobrar.CONCLUSIÓNCortijo Merino Fase II no es una inversión. Es una posición de colchón de capital en una estructura altamente apalancada, donde el inversor minorista ocupa el lugar que normalmente corresponde al promotor o a un fondo especializado en deuda subordinada.El interés del 12% es atractivo, pero refleja con precisión el riesgo real: subordinación total, garantías de ejecución compleja, iliquidez absoluta y dependencia crítica de que el banco cumpla sus hitos sin desviaciones.Recomendación personal: solo para inversores con experiencia en deuda inmobiliaria, que acepten la posibilidad real de pérdida total y que no necesiten liquidez en los próximos 4 años. No apto para inversores conservadores ni para quienes destinen más del 5-10% de su patrimonio neto a esta operación.DESCARGO DE RESPONSABILIDADEste análisis se basa exclusivamente en la documentación pública del proyecto, el contrato de financiación, el resumen económico y la ficha de datos fundamentales proporcionados por Urbanitae y el promotor. No constituye asesoramiento financiero ni legal. Cada inversor debe realizar su propio análisis y tomar sus decisiones de forma autónoma. El autor no mantiene posición alguna en este proyecto ni ha recibido contraprestación por este análisis. La información aquí contenida se ofrece a título divulgativo y no garantiza la exactitud o integridad de los datos proporcionados por la plataforma o el promotor. Invertir en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgo de pérdida parcial o total del capital invertido.No voy a hacer preguntas, de entrada ya no me interesa nada el proyecto.