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Pedro Manuel Trillo

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Pedro Manuel Trillo 23/03/26 18:50
Ha respondido al tema Urbanitae
Esto ya lo avisé yo.Te dan la "oportunidad" de invertir vendiendote que tienes de colateral un suelo en Madrid. Venden ese suelo, no rebajan la deuda, no te dicen nada, y aquí como si no hubiera pasado nada.Del resto de proyectos, tiene una pinta infame. Se han entregado 2 y no se ha repagado nada. Quedan €5m contra una promoción que tiene financiación bancaria por delante. Es decir, que de las ventas totales, primero se paga al banco y luego ya, si eso, a los inversores, aunque lo dudo.Es la forma de hacer las cosas de esta gente. Te llevan a su terreno con información y respuestas ambiguas, te hacen perder dinero mientras ellos se llevan comisión tras comisión, y luego, o 0 respuestas, o que es tu culpa.Abrocharos los cinturones porque con la que se prevé de inflación, la mayoria de estos proyectos van a perder bastante dinero (el vuestro).
Pedro Manuel Trillo 26/02/26 15:25
Ha respondido al tema Urbanitae
Milu - yo creo que además de esos dos debe haber otros 15-20 proyectos en estado similar, donde si lo que pone en el newsletter ya es preocupante, la realidad de lo que ocurre por detrás lo es mucho más.La TIR media de mi portfolio asumiendo mas o menos 50/50 riesgo plusvalia y deuda ha bajado con la última devolución a un 4%. Es un resultado pobrísimo, pierdo dinero ajustado a la inflación invirtiendo en estos proyectos. Desde hace tiempo ya no hago nada por supuesto.
Pedro Manuel Trillo 29/01/26 11:13
Ha recomendado Re: Urbanitae de Re Inversor
Pedro Manuel Trillo 29/01/26 11:12
Ha recomendado Re: Urbanitae de Españamola
Pedro Manuel Trillo 23/01/26 12:00
Ha respondido al tema Urbanitae
Es un clásico. Estoy convencido de que saben que la TIR se ha derrumbado desde antes (o no hacen su trabajo), y se esperan al final para pegar el sablazo. La vieja historia de mantener percepción positiva lo máximo posible.
Pedro Manuel Trillo 22/01/26 16:56
Ha respondido al tema Urbanitae
Creo que ese es el que no tienes hipoteca. Ahi a ver que pasa. Decían que tenian hipoteca sobre un suelo de Boadilla y de la noche a la mañana... se vendió y no dijeron nada, ni repagaron nada a los inversores. Otra más.
Pedro Manuel Trillo 21/01/26 17:26
Ha respondido al tema Urbanitae
Detalles de nota simple: finca registral 2622 del registro de Marbella numero tres.
Pedro Manuel Trillo 21/01/26 17:25
Ha respondido al tema Urbanitae
Bueno os cuento - me ha pasado la nota simple pero no es posible adjuntarla - os dejo detalles al final del mensaje por si la queréis solicitar de manera directa. Los que estéis invertidos me imagino que tendréis acceso también, para verificar que efectivamente es la misma finca registral.Hace 4 meses me avisó de que había algo raro en la oportunidad de Villa Alhambra. Ahora me ha pasado la nota simple y básicamente me ha confirmado que la sociedad financiada con fondos de la plataforma está asociada a Urbanitae (tiene la misma sede social). Yo no he llegado pero me dice que si buscas en internet llegas a que la sociedad financiada comparte socios con Urbanitae. Además la parcela tiene una hipoteca de una sociedad que no había sido informada a los inversores. Los inversores, que sepáis que han firmado una hipoteca al 12,6% anual. Lo digo por si en los números lo habían desglosado o no.No se que le parecerá a los demás, pero que socios de la plataforma levanten capital para financiar sus proyectos de plusvalías, me parece un conflicto de interés bastante importante (por eso dijeron que el socio era otro - Solvilla o algo así si no me equivoco). Basicamente el retorno del proyecto para el dueño del financiado se ve incrementado por lo equivalente a la comisión que cobran a los inversores a través de la plataforma.Además del conflicto de interés, da que pensar que digan que el promotor es alguien que no es, o que no informen de la deuda existente. A mi lo que me llama la atención es que parece que todo vale y se están cruzando lineas utilizando el dinero de la gente, que le cuesta mucho ganar.Tengo suerte de que me den información de vez en cuando pero esto me hace preguntarme cuantos otros proyectos te dan información errónea a propósito. Si los retornos que estuvieran dando fueran todos buenos, diria bueno pues no, pero cuando los proyectos desinvertidos son todos malos, y luego ves hasta que punto informan erróneamente, pues te haces preguntar.
Pedro Manuel Trillo 21/01/26 11:57
Ha respondido al tema Urbanitae
Bueno pues me ha pasado una información mi compañero de la plataforma participativa que os comentaba... me parece una locura las cosas que se están haciendo. Esta tarde lo cuento.
Pedro Manuel Trillo 20/01/26 11:07
Ha recomendado Re: Proyecto Botanio Homes – Solicitud de transparencia y referencia de valor del solar de Españamola
Pedro Manuel Trillo 20/01/26 11:07
Ha recomendado Re: Proyecto Botanio Homes – Solicitud de transparencia y referencia de valor del solar de Españamola
Pedro Manuel Trillo 20/01/26 10:15
Ha respondido al tema Urbanitae
En el boletín siguen sin ajustar la rentabilidad si no me equivoco.Me hace gracia que hablen siempre de rentabilidad total y no de TIR - hay muchos proyectos con "rentabilidades" de 25% pero que llevan 4 años, le quedan otro año por delante y hay un ajuste negativo de -20%. es decir que la TIR va a ser de 1% si eso.
Pedro Manuel Trillo 16/01/26 09:26
Ha respondido al tema Urbanitae
Bcncarlos75 - llevo tiempo inviertiendo en este mercado y te explico mi experiencia y lo que he visto en plataformas anteriores:- Por definición, las oportunidades que suben a la plataforma tienen como factor comun que son operaciones no financiables por parte de la banca. Esto se da principalmente o porque el promotor no tiene gran solvencia y no quiere aportar mucho capital, o porque falla en algun otro punto clave de riesgo. Por tanto partimos de la base de que dentro del mercado, son las operaciones de mayor riesgo y menor calidad.- Esto, se ve claramente a la hora de percibir la rentabilidad. Si Urbanitae cobra 6% de comisión y los inversores cobran 11%, se está financiando a un 17%, que es 4 o 5 veces por encima del coste bancario. Esta rentabilidad solo la explica que sean proyectos con mucho riesgo, de lo contrario el promotor no aceptaría ese coste.- El poco capital que aporta siempre el promotor en las operaciones, como resultado de unos ratios de LTC altísimos por parte de Urbanitae, hace que a la minima que se desvie algo (y en el inmobiliario siempre hay desvíos), pueda permitirse pasar al siguiente, pues su potencial perdida es limitada. Quiero decir con esto que pagar o impagar no tiene un impacto significativo porque tiene poco que perder.- Y ya como punto acerca de la evolución natural de estas plataformas: durante los primeros años, todo va "bien" porque no se ha llegado a vencimiento de las operaciones. Todo pinta bonito, tienes alguna devolucion de las operaciones que van bien etc. A medida que se van llegando a esos vencimientos, vas viendo que en realidad las rentabilidades no son las prometidas (creo que la TIR media de las ultimas 5-6 operaciones desinvertidas de plusvalias debe ser de 2%-3%, que es una perdida ajustada a la inflacion). La plataforma sigue incentivada a sacar proyectos sean buenos o no, para cobrar sus comisiones, y los inversores se comen el marrón - hay 25-30 ejemplos de estos todavía en su cartera, mas los 10 que han conseguido salir.
Pedro Manuel Trillo 14/01/26 19:22
Ha respondido al tema Urbanitae
Hola - exactamente a eso me refería yo.O bien el proyecto no tiene margen porque los costes han subido un 50% y las ventas se han mantenido a niveles de 2022, o bien no hay ese 80% de preventas porque se van a ver forzados a incrementar el precio.Normalmente la lógica se impone y en este caso, no es creible pensar que un proyecto con mucho margen o bien i) no se desarrolla por el actual propietario o ii) no tiene compradores para desarrollarlo.Si un suelo lleva parado 4 años con inversión potente realizada, y se da informaión contradictoria al respecto, entonces con alto grado de probabilidad es un proyecto no rentable, cuya rentabilidad depende de un precio de compra barato.Yo ya viví esto en 2008 - con una dinámica completamente distinta pero misma problemática de fondo - business plans no realistas o desfasados y propietarios con valoraciones de los activos irreales.
Pedro Manuel Trillo 13/01/26 11:43
Ha respondido al tema Urbanitae
Pero esto solo es el principio.Todas las plataformas van a sufrir de lo mismo. Mas pronto que tarde va a ser común que un 40%-50% de los proyectos impaguen. Lo bueno del resto de plataformas, (yo ya solo invierto en otras), es que es 100% deuda y al menos tienes recurso contra el activo. El problema de las plusvalías es que te comes los problemas habiendo entrando a valoración.Españamola - yo no creo que la operación tenga buen margen porque si no habría acuerdos por todas las partes para sacarlo adelante.
Pedro Manuel Trillo 12/01/26 18:56
Ha respondido al tema Urbanitae
claro, pero si no son compromiso de precio, que no vendan que está 80% vendido. Si van a llamar a subir precios lo mas probable es que baje a 30% vendido, y en ese momento la financiación bancaria no entra.lo de siempre, en cuanto rascas un poco se descubre mucho.
Pedro Manuel Trillo 12/01/26 15:55
Ha respondido al tema Urbanitae
Españamola - yo sintiendolo mucho, no veo que vaya a haber una devolución de 153% de la inversión realizada. Creo que si se recupera algo será ya muy positivo. Será una TIR de -50% creo yo.Si se compró un solar para hacer una promoción con fecha inicial de entrega en primer trimestre de 2024, y en el primer trimestre de 2026 (24 meses despues de la fecha inicial de entrega), no se ha empezado la obra, ni se tiene previsión de empezar en los próximos meses, es que la situación es muy mala.Se tardan 30 meses en levantar ese edificio y otros 3-6 en obtener el papeleo para poder entregar definitivamente. Estamos hablando de que si todo empieza mañana, hay una entrega prevista a principios de 2029.Otro tema que me tiene anonadado es que sigan publicitando que hay 80% de reservas? Alguien se cree que 4 años despues de comercializar, hay gente que sigue interesada en el proyecto?De hecho, sería mucho mejor que no hubiera reservas. Tened en cuenta que las reservas son del 2021 y 2022. Desde entonces los precios de construcción han subido un 50%. Si los precios de venta son los mismos de 2022, estamos hablando de una promoción con pérdidas.Es blanco y en botella. Sin información, sin avances, sin transparencia = problemas.
Pedro Manuel Trillo 22/12/25 13:16
Ha respondido al tema Urbanitae
Estamos de acuerdo que es de equity, pero si es así, porque se dice que es de deuda y capan el retorno al 10%? Es equity o es deuda?Si es equity, no me capes el retorno y dimelo claramente. Lo que no se puede hacer, es vender que es deuda, capar al 10%, decirle a los inversores que el LTV es de 4% (cuando estás en 90% de exposición siendo equity). Yo no creo que sea un malentendido. Creo que es o ignorancia total de como funcionan estas cosas, o necesidad de seguir cobrando comisiones a expensas de una base inversora a la cual no se le está dando la información de manera correcta.Mira, si a lo largo de los años se hubieran dado los mensajes de manera correcta y luego los resultados son los que son, ok. Pero es que SIEMPRE se da una vision inflada positivamente de las oportunidades. Luego llega el batacazo y ellos se escudan en que es inversión y se puede perder. Ya macho, pero si me das la información sesgada, aquí el unico que está ganando a mi costa una y otra vez, eres tu. Mi dinero con una TIR media del 4% (o negativa con inflación), y tu cobrando 6% de comisión por decirme que una exposición del 90% es un 4%. Venga hombre.
Pedro Manuel Trillo 22/12/25 11:20
Ha respondido al tema Urbanitae
Lo del nuevo proyecto que han subido, coincido contigo que es de lo peor que he visto a la plataforma hacer - ya no solo porque creo que la estructura sea suicida para los inversores, si no porque directamente venden una información que es totalmente falsa.Como le vas a decir a los inversores en el modelo económico que el LTV es un 4%??? Quien está haciendo los números en Urbanitae y realmente piensan que ese es el riego real de la operación???Deja de manifiesto la total ignorancia que tienen sobre el mercado, o directamente lo poco que les importan sus inversores al dar información tan alejada de la realidad. Veamos:Fuentes de financiación:1.3m urbanitae25.3m banco2.2m promotorEs decir, los inversores están subordinados a €25m del banco (más intereses), que cobran antes que los inversores. Es decir, de los €31m de ingresos netos que tiene la promoción, 25.3m + 1.5m de intereses (unos 27.0m mas o menos), los cobra el banco antes que los inversores. Si le sumas el prestamo de urbanitae, estas mas o menos en unos 28.3m sobre 31m de ingreso neto. El LTV es de 90%, no de 4%!!!! Llegados a este punto, a mi solo me queda preguntarme: no tienen ni absoluta idea de lo que están haciend, o lo saben pero cobrar su comisión de 5% es más importante que decir la verdad? En cualquier caso, es una negligencia inmensa cualquiera de los casos. Si los precios de las viviendas caen un 5% (que en el contexto actual, en Huelva, no es decabellado), la deuda de los inversores directamente casi no se paga. Como puede ser que una caida del 10% barra la deuda, pero te digan que el LTV es de 4%?Es una absoluta locura y ya os digo, o una falta absoluta de competencia, o una falta de diligencia profesional. 
Pedro Manuel Trillo 17/12/25 18:02
Ha respondido al tema Urbanitae
El peor seguramente sea Botanico pero a los inversores de Sierra de Arla les auguro un pésimo final.En el boletín están hablando de que para recuperar algo de capital, los compradores tienen que incrementar los precios de compra? Osea que lo que plantean es que la fiesta, la paguen los compradores? Os puedo decir cual va a ser la respuesta...Ese proyecto lo van a entregar, si lo entregan, 36 meses tarde y muy previsiblemente con pérdida de capital.De Botánico - ya no se ni que decir. Te dicen que son 48 meses de retraso (4 años). Para ello, tendrían que entregar el proyecto en 1T 2028 (en 24 meses). Tal y como está la situación, no auguro que se pudiera entregar ni en 36. Podéis asumir que el retraso real es como mínimo 60 meses. Como medida de protección ante tal desastre - pedir una tasación. Hay que exigir que nos compartan la nota simple para entender la situación registral.Del resto... ya lo dice altranoma todo. Solo de 2024 y 2025 ya hay 32% con retrasos. Se acabará convirtiendo en un 60%-70%.Por su parte - a seguir cobrando comisiones.
Pedro Manuel Trillo 17/12/25 17:51
Ha recomendado Re: Urbanitae de Españamola
Pedro Manuel Trillo 17/12/25 17:50
Ha respondido al tema Urbanitae
La TIR media de equity de los ultimos 10 proyectos debe estar sub-5%.Si el mercado se ajusta algo, y las ventas caen un 10%, los proyectos apalancados pierden bastante capital.
Pedro Manuel Trillo 11/12/25 18:27
Ha recomendado Re: Urbanitae de Sparrow In Jail
Pedro Manuel Trillo 11/12/25 18:27
Ha recomendado Re: Urbanitae de Sparrow In Jail
Pedro Manuel Trillo 11/12/25 09:18
Ha respondido al tema Urbanitae
Yo os lo dije hace ya un mes o dos que algo olía muy raro. Ahí está el foro para que lo veais.El resultado no es malo pero es lo de siempre. Hay cosas que no cuentan - si de verdad el LTV era del 50% - porqué aceptan una quita? Quiero decir, el resultado puede no ser malo pero al 50% la posición de fuerza es de la deuda.Alomejor nunca fue el 50%? Es básicamente lo que me comenta mi contacto del otro crowd - que casi siempre los valores están inflados, sobre todo en villas, y nunca estás en los niveles de proteccion que quieres.Enfin, un ejemplo mas. No confundamos no tener un mal resultado con que, siempre que hay una desviación, sea de lo que sea, es a la baja. Al final te conformas porque esperas lo peor, pero si el actual refinanciador no les diera todo el importe que necesitan, lo logico es que lo cibra el promotor con equity, no que venga de nosotros. Es decir, le estamos pagando parte de la refi al promotor. Enfin.