Pedro Manuel Trillo

Pedro Manuel Trillo 24/06/26 13:12

Ha respondido al tema Urbanitae

Creo que de los ultimos 10 proyectos desinvertidos de plusvalías, 7 u 8 deben tener tires de menos de 6%.Que nadie se olvide además de que la TIR podría ser alomejor de 8%-9% pero que hay una comisión del 6.5% que cobra la plataforma, que va contra los inversores.Todavía no se han empezado a producir los problemas de verdad, pero al tiempo. Dentro de poco las TIRes van a empezar a ser negativas.

Pedro Manuel Trillo 24/06/26 13:10

Ha recomendado Re: Urbanitae de Re_Tetuan

Pedro Manuel Trillo 22/06/26 09:10

Ha recomendado Re: Urbanitae de Allefürdiekatze

Pedro Manuel Trillo 22/06/26 09:07

Ha recomendado Re: Urbanitae de Enrique L

Pedro Manuel Trillo 22/06/26 09:07

Ha recomendado Re: Urbanitae de Españamola

Pedro Manuel Trillo 18/06/26 11:27

Ha respondido al tema Urbanitae

ERY Consulting y Cívitas?

Pedro Manuel Trillo 18/06/26 10:55

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Por curiosidad - porque juntas a Genil con Badajoz?No tienen nada que ver no?Yo creo que Badajoz repagará. Genil si lees entre líneas, va a ser un gran problema.

Pedro Manuel Trillo 16/06/26 19:05

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Yo casi todo lo que expongo me lo comenta un amigo del sector, que conoce mucho el sector y me dice que ni con un palo meta dinero.Que algún proyecto puede ir bien? Por supuesto. Que nunca va a ser por el análisis que se haga? También. Al final estás apostando a que salga bien, pero no hay conocimiento técnico detrás y la mayoría de casos son medias verdades.Al final los resultados son los que son. En un mercado que sube 10% al año, están dando TIRes apalancadas de <5%. Es decir, la pésima gestión que hacen se come un 75% de la rentabilidad, que debería estar entorno a los 20%. 

Pedro Manuel Trillo 16/06/26 10:11

Ha recomendado Re: Fiasco o timo de Vuscavidas

Pedro Manuel Trillo 16/06/26 09:11

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A la CNMV le da completamente igual.

Pedro Manuel Trillo 16/06/26 09:11

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Sin duda.Y lo llevo diciendo semanas. Va a ser un goteo como el que dices tu. Proyectos que mes a mes te venden que van bien, y cuando llegan al final, bajada de rentabilidad a TIR <5%, o directamente a 0. En algun proyecto van indicando que va a bajar la rentabilidad, pero no dicen cuanto, etc. De esos hay muchísimos.Por que? Pues por lo que dices tu. Llega el final de la obra, y el promotor (que en España son todo menos tontos) basicamente dice, oye, que antes de que se lo lleven vuestros inversores, me lo llevo yo. Lleguemos a un acuerdo que no haga perder dinero a los inversores pero que me compense a mi. Si no, os la lio con el papeleo de entrega de la obra y os quedais atascados.A urbanitae, que le da completamente igual porque ha cobrado ya su comisión, llega al acuerdo, le da a los inversores una rentabilidad patética (insisto, los inversores están entrando en proyectos de promoción APALANCADOS - deberían estar dándose TIR de +20% y están constantemente dándose TIR <5%), y te venden que es un exitazo y en las comunicaciones a los inversores le dan las gracias al gestor (en la mayoría de casos, por haberse financiado gratis con nuestro dinero).La realidad es que es un sinsentido que antes o después va a explotar. Lo he dicho muchas veces, son gente jugando al inmobiliario sin tener ni idea de como funcionan las cosas cuando se ponen feas. Si no al tiempo.

Pedro Manuel Trillo 15/06/26 09:23

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Yo creo que Badajoz pagará pero será por potra.Se viene una buena avalancha de proyectos con problemas. Por lo general, os digo como identificarlos: proyectos con avance de obra pero sin visibilidad de pago, donde en el boletín se empieza a dejar caer que la rentabilidad no va a ser la esperada, etc.En esos casos, si lees entre lineas, descubres que hay problemas/conflictos con el promotor, que no están cerca de entregar y que cuando lo hagan, van a tener que compensar seguramente al promotor para que no salga a 0. Si leeis el boletín, debe haber 10-15 proyectos en ese estado, y todos los meses se van sumando. En esos, se va a arrojar un resultado de -10%, -20% del equity despues de 5 años de proyecto en un mercado que ha subido un 40% en ese plazo. Una gestión absolutamente nefasta.

Pedro Manuel Trillo 12/06/26 14:56

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Españamola, te puedo decir algo? De Genil, espérate poca cosa.Fue una financiación para refinanciar otra deuda (que seguramente estuviera impagada), con colateral de 3 suelos, todos ellos con trámite urbanístico pendiente. Varios de ellos sin reparcelación (es decir, que no se tiene ni finca resultante, tienes un % de un suelo que se tiene que reparcelar).Es decir, los activos más ilíquidos que puede haber. Por supuesto, no dieron información acerca del LTV, que seguramente fuera cercano al 100%. Lo más probable es que el promotor tenga €0 euros de patrimonio en los suelos, y le de completamente igual (como se ve aceptando una deuda al 14.0% anual + la comisión de 6% de Urbanitae). El primer año, 20% de coste de deuda. Un chiste vaya.Este proyecto va a estar en mora los próximos 2-3 años, y una vez se ejecute la hipoteca, los inversores tendrán un suelo sin reparcelar, con urbanización pendiente etc.Lo que os digo de esta gente, y con la avalancha que queda por llegar. La comisión al bolsillo, un par de fotos bonitas, pero cuando las cosas se ponen feas, su ignorancia total de cómo gestionar el inmobiliario queda expuesta. Un problemón el que se viene para los inversores.

Pedro Manuel Trillo 11/06/26 09:04

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El problema es el fondo del asunto al que me refiero siempre. El inmboliairio y la promoción en particular no es un juego, donde te presentan a cambio de dinero, etc.El hecho de que estén dispuestos a abrir esta campaña habla mucho y mal del nivel de rigor que tienen o deberian tener por 2 razones. La primera porque en un 95%, un promotor presentado por un particular no tenga la experiencia necesaria para ser fiable decara a inversores. Y segundo porque no van a poder dedicar tiempo a los proyectos buenos de verdad.Enfin, lo que llevo diciendo tiempo. Es una maquina diseñada para meter proyectos, ponerles bonitos sin dedicarles ni medio segundo de analisis, y a cobrar.

Pedro Manuel Trillo 09/06/26 12:37

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El modelo de negocio no tiene nada que ver.Lo que tiene que ver es la estructura: levantar capital de minoristas, cobrar comisiones y ser poco transparentes con la información, hasta que un dia explota todo.Botanico va a hacer 5 años desde que se invirtió... 5 años. Ni media explicación al respecto. De muchas otras, mas de lo mismo.

Pedro Manuel Trillo 09/06/26 10:26

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https://www.elconfidencial.com/inmobiliario/residencial/2026-06-09/velzia-house-flipping-despido-colectivo-bde-chany-chapnik-ceo-inversores-demanda_4369116/Creo que deberiamos hacer lo mismo la verdad.

Pedro Manuel Trillo 05/06/26 10:37

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Esto es el ejemplo claro.Te venden 60% rentabilidad. Inviertes. Te cobran un 6% de comisión.4 años más tarde te devuelven una rentabilidad (si eso) del 10%. Te venden la rentabilidad total (porqué en los boletines no ponen la TIR proyectada), que suena más alta.10% en 4% es TIR del 2.5% (muchos de sus proyectos son así). Tu pierdes dinero vs inflación y ellos ganan el 6% hace cuatro años, sin medio riesgo.Vamos a empezar a ver una cascada de proyectos con pérdidas mucho mas pronto que tarde.

Pedro Manuel Trillo 03/06/26 12:42

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La verdad es que te lees el boletín y es para echarse a llorar. Cualquier operacion cercana a la desinversión (las nuevas evidentemente se lo callan), tienen retrasos de +20 meses e impactos en la rentabilidad de casi el 100%.

Pedro Manuel Trillo 03/06/26 12:33

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Nose si habeis visto el ultimo boletín, pero cuento con unos 6-8 proyectos que se van a devolver en los proximos 6 meses con TIR de 0% o pérdidas.Las dos ultimas desinversiones, TIR de 4%. Los inversores perdiendo dinero vs inflación en un mercado que sube 10% al año. Menuda broma de mal gusto.

Pedro Manuel Trillo 01/06/26 17:45

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El problema no es civitas y botanico, que tambien.El problema es el drama que se está construyendo a través de todo el portafolio. Se ha empezado a enfirar el mercado. Hoy un conocido me decía que se viene una gorda. Y estos dando dinero a promotores sin hacer seguimiento. Se les acaba el chollo sobre todo a los promotores que se han financiado con ellos...

Pedro Manuel Trillo 28/05/26 12:02

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Sparrow - aquí lo mas interesante, que por razones obvias se están guardando, es que con la liberación de la carga y la recuperación de capital, lo que es bastante probable es que el loan to cost se acerque seguramente al 100%. Estoy bastante seguro de que el promotor ya ha sacado el fondo propio que tenía y ahora lo que venga bien pero como pase algo, buena suerte al 88% que a votado a favor.Es una cosa tremenda.

Pedro Manuel Trillo 26/05/26 13:38

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Es una locura el riesgo al que exponen a los inversores y ni siquiera se lo avisan.El tramo A es un suicidio que encima se remunerará al mismo retorno que los B y C que tienen una fracción del riesgo.Es gente que directamente no sabe de inmobiliario, de ponerle precio al riesgo. Es una plataforma que se cree que está jugando al Monopoly, poniendo fotos bonitas y prometiendo retornos y plazos e incumpliendo en absolutamente todo. Está claro que los promotores lo saben, y se aprovechan de la situación. Y a la plataforma le da igual. Cobran su comisión y fuera. Luego se les llena la boca a decir que son los primeros interesados en que las cosas vayan bien. Los primeros.... serán los inversores que ponen su dinero no? Quien cobra 6% el primer dia y luego se dedica a dar largas sobre problemas... mucho interés tampoco tiene.

Pedro Manuel Trillo 26/05/26 13:32

Ha recomendado Re: Urbanitae de Sparrow In Jail

Pedro Manuel Trillo 25/05/26 10:36

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Yo creo que no, lamentablemente.La apreciación del suelo no es proporcional a la de la vivienda, y menos aun cuando los costes han aumentado seguramente un 75% o un 100% desde que se compró la parcela. Además, bajo el nombre del promotor/Urbanitae, el proyecto ha perdido credibilidad, y los promotores dispuestos a comprar el suelo lo saben. Estamos ante una situación complicada porque el suelo tal y como está no se va a desarrollar y si se vende va a ser en una posición distress.Este fin de semana he leido que se empieza a enfriar el mercado. Los compradores han dicho basta a las subidas anuales del 10%. Creo que vamos a empezar a ver un estrés generalizado en la cartera de proyectos (ya se menciona que en los proyectos de Genil hay problemas).De aquí a 6-12 meses, auguro que habrá entre 30-40 posiciones con problemas. Problemas para los inversores, no para Urbanitae ni para los promotores, que ninguno ha puesto dinero.

Pedro Manuel Trillo 22/05/26 14:23

Ha respondido al tema Urbanitae

Se sabe algo nuevo de Botanico Homes?Van pasando los meses (y años), y nada de nada. En septiembre hacen 5 años de la inversión, y está parada sin perspectivas de desbloqueo.Mi caso base es que devuelven menos que el capital entregado, 6 años despues. Una pérdida ajustada de entre 50%-60%. SIn media explicación y con el dinero calentito en la cuenta por haber hecho el análisis tan pésimo que hicieron.