Hola Jajavi , he mirado el formulario y es para la reclamación de no calificación por parte del registrador, he llamado al colegio de registradores para asegurarme y me han confirmado que las formas de hacerlo son 3 : 1 como lo has hecho con un word pasado a pdf firmándolo digitalmente 2 Imprimir y enviar por correo ordinario ( por la cuenta que nos tiene supongo que mejor certificado)3 Con el mismo registrador debatir la minuta y si no estás de acuerdo presentar en el mismo registro la reclamación con la documentación impresa que incluya la firma digital Colegio de Registradores :Teléfono 912701699Email :[email protected] de entrada de documentos :[email protected]
Hola Jajavi ,entiendo que es un teléfono de Madrid (que es lo que pude encontrar ) lo del formulario si quieres te lo envío por mail es un pdf editable ( no creo q sea antiguo ... mi mail es : luissilvalopez(arroba)hotmail.comSaludos PD: y si eso lo adjuntaré en el curso ...
Hola Jajavi la reclamacíón que pones la haces con el formulario específico a dichos efectos y la entregas en el mismo registro? , ¿ o como lo haces si es en la provincia de Barcelona ??Gracias ...saludos
Ok JR , se trata de un caso hipotético , llegado el momento si me adjudicara algo con éstas características ya contactaría contigo , gracias por la rápida respuesta ...saludos
Hola buenos días a todos , las preguntas que voy a plantear son sobre un supuesto de una adjudicación de vivienda por el 50% del precio de mercado donde existe un contrato de arrendamiento de 5 años a partir del año 2018 y por lo tanto el inquilino no tiene derecho al retracto 1 teniendo en cuenta lo conveniente de la compra y si el inquilino se obceca en plantear la demanda de retracto ( aunque no le corresponde , puede que mal asesorado ) debo de contar con 2 o 3 años hasta que esto se resuelva ¿ es así?Está claro que el inquilino que quiere retractar deberá depositar el monto correspondiente con los gastos pertinentes ( y si no es así el abogado propio exigirlo y no aceptar simplemente la capacidad económica para poder ejercerlo ) 2 Y la última pregunta es ...teniendo en cuenta que se está litigando por el derecho al pleno dominio del inmueble ( llamémosle asÍ ) el adjudicatario que no quiere renunciar a su adjudicación , ¿no tendrá derecho a cobrar las rentas hasta que haya sentencia? ¿ es así?Entiendo que es así , porque está en tela de juicio mi titularidadSí fuese así el lucro cesante puede minimizar la rentabilidad de la inversión Está claro que contaría con JR para éstos menesteres , pero puse éste supuesto porque si fuese así como lo expongo una operación por el 50% se transformaría en otra por el 75% al no cobrar las rentas y haría que fuese poco conveniente quedarse el piso Saludos
Hola , la incertidumbre de los plazos judiciales es real , sin duda lo vendería y recuperaría mi liquidez ; y opciones de reinvertir la plusvalía habría varias ,una de ellas por ejemplo estudiando bien la operación podría ser adquirir una parte indivisa muy barata ( por ejemplo el 50% del pleno dominio a un precio no superior a 1/6 del precio total del inmueble ) , eso sí ...tienes que contar 3-5 años mínimo , para que se resuelva el tema o si negocias con el copropietario puede ser antes Lo digo teniendo en cuenta que te desapalancas del crédito personal e inviertes la plusvalía Entiendo que hay más opciones , pero ésta no requerirá capital ( o si lo requiere poca cantidad)Ahh , y otra cuestión cuando hayas resuelto el tema tienes el factor a favor de que el mercado habrá mejorado y " tú parte " valdrá bastante más Saludos
Hola Tristán , aprovecho para saludarte ; he estado ausente del curso por motivos personales , pero espero estar a pleno rendimiento en 2021 .Con respecto al tema que nos ocupa , yo creo que el momento óptimo para los precios no será inmediatamente después de los ertes; creo que será más adelante , mi argumento lo baso en que el mercado inmobiliario siempre es más lento en reflejar esa bajada , también en que los precios como bien has dicho tú han hecho suelo en fin 2012, 2013 , principios 2014 ¿ pero que ocurrió en ese momento ?? pues que el nivel de paro llego al máximo en el 2do trimestre de 2013 , lo que nos determina un horizonte temporal de 6 meses de retraso con respecto al punto de máximo desempleo En mi humilde opinión hay dos escenarios el de abril /mayo 2021 (que si concidiría más o menos con los ertes ) y el de octubre , noviembre , diciembre 2021También creo oportuno agregar que en ese último trimestre de 2021 habrá una innumerable cantidad de locales que nadie querrá porque el teletrabajo se habrá consolidado definitivamente y la venta online también, los precios de aquellos locales que no sean ubicación prime no valdrán nada (, pero el inversor asesorado por un arquitecto puede considerar el cambio de uso a vivienda con unos costes muy reducidos porque abundarán éste tipo de oportunidades también )Bueno habrá que esperar... pero creo que aún falta un año en función de las circunstancias actuales, que en 3 meses pueden variar ? por supuesto ;pero que mucho me temo que en 3 meses se hará bueno mi pronóstico de finales de 2021 ....saludos
Ese riesgo que comentas se neutraliza con una buena póliza de seguro de arrendamientos , la cual te cubrirá no solamente en caso de impago sino también en caso de okupación , ya que te garantizará las rentas y pondrá a tú servicio (por la cuenta que les tiene) los abogados que harán posible que recuperes la posesión de tú inmueble en el menor tiempo posible... saludos
Gracias Tonigs, y completando la explicación anterior ; creo recordar que Tristán había comentado que ciertos fondos huirían y que serían suplantados por otros con más "tetosterona"efectivamente será así . Estos con más agallas, y aún más solventes lo que harán es construir para alquilar a gran escala ; de ésta forma sortearán la legislación vigente que obliga a los promotores a reservar el 30 % para vivienda social cuando es construcción para vender (en BCN)Lo ideal sería que estuviera el estado metido o coparticipando en ésta iniciativa ; pero no está ni se le espera ; lo cual nos lleva a pensar que seguramente se aliarán éstos "megafondos" con "mega promotoras constructoras " para sacar ese proyecto adelante Y ya hemos dicho que comprar barato y alquilar caro nos dará una buena rentabilidad ; pero en cualquier caso dicha rentabilidad tendrá que ser obligatoriamente de dos dígitos ....¿por qué?... Muy fácil ...si tenemos la intención de mantenerlo en rentabilidad de forma permanente debemos tener un margen de seguridad del 30% ante futuras reducciones del alquiler debido al aumento de la oferta por lo mencionado anteriormente.(hasta dentro de 3 años no ocurrirá ; que será cuando estén construídos esos "muchos" edificios)Y si nuestra intención es hacer la compra para alquilar pero no mantenerlo a largo plazo; asumir que lo tendremos 5 años en rentabilidad y luego con la recuperación de la economía; venderlo y obtener una buena plusvalía Y parafraseando a Mfmelo ....."Las subastas son para sacar grandes beneficios (ahora no serán tan grandes), al menos intentarlo .Las compras ajustadas en precio en las subastas son pérdidas seguras; de lo que se trata es de ganar dinero y lo básico es hacerlo siempre con grandes márgenes; los cuáles al final son márgenes ajustados .....Tristán dice que esperará al otoño para estudiar subastas ..... Mfmelo se esperará al 2021 o eso creo recordar .... yo creo que estudiar para comprar a partir del invierno.....saludos
Hola buenas tardes yo creo que en éste momento se ésta dando un escenario que yo lo asemejaría , a lo que en bolsa es una "bull trap " ( Trampa alcista ) , lo que ocurre ( en mi humilde opinión ) , es que el mantenimiento de los precios y la recuperación en las transacciones obedece a un escenario muy concreto y sobre todo a una tipología de "comprador"Y ésta tipología es aquella persona o familia que ya estaba decidida antes del Covid a comprar un inmueble y que obedece a unas características determinadas ; ellas son : 1 Que luego del confinamiento su "horizonte" laboral se presenta mayormente despejado 2 Que su decisión estaba tomada y que cuenta con el dinero (20 % que pide el banco + gastos de la firma ); y que en función de ésto teme ciertos cambios en las "reglas de juego de los bancos" es decir endurecimiento de las condiciones por ejemplo 70 % del valor de compra , contar con más avales , etc Lo que me lleva a pensar que una vez que se "agote" ésta demanda específica ; el batacazo de precios será de órdago ¿ Por qué ? ; muy fácil .... la demanda específica como he dicho se ha agotado ; los bancos no concederán créditos a las familias de solvencia cuestionable ; que en muchos de los casos ya ni siquiera podrán acceder al crédito ya que no tendrán el dinero suficiente para la "entrada" y que en muchos de los casos tendrán problemas de empleo Es decir quien compre para obtener un diferencial entre el precio de compra y el de venta lo tendrá muy difícil ; si serán buenas compras para poner en alquiler , porque la demanda aumentará ...y si hay más demanda ya sabemos lo que pasa ....y al comprar "barato" y alquilar "caro" las rentabilidades serán muy buenas ....Jeje ...me parece que me enrollé un poco más de la cuenta ....saludos
Gracias por responder Jotaerre ; bueno sobre ésta Ley anidesahucios que mencionas ; el texto puede parecer poco explícito...
Cuando habla de que dicha ley 1/2013 obliga a que conste en hipoteca si es o no vivienda habitual; también habla de "presunción " salvo prueba en contrario de que en el momento de la ejecución se trata de vivienda habitual
Las preguntas que me surgen son:
1) Que pruebas en contrario que sean "fehacientes" puede esgrimir el ejecutado para revertir " el carácter no habitual de la vivienda"???; perjudicándonos de forma flagrante en nuestra adjudicación
2) Entiendo que si consta en el edicto que si es habitual o no ;es muy importante; ahora bien en el caso que constara como "no habitual" y luego la situación se "torciese"¿ podríamos utilizarlo judicialmente ( ya sea por lo que consta en el edicto o la cert de cargas´,(ésta última especialmente)) para defender nuestra adjudicación y su carácter de "no habitual" ???
3) Las empresas o personas jurídicas no entran dentro de ésta denominación ¿es así?
4) por último entiendo que cuando te refieres a los varios "momentos" en que se puede probar durante la ejecución; de la "habitualidad" o no ; es en concreto cuando el juzgado le insta a si tiene derecho a permanecer? , o cuando le notifica
¿ no se si omito alguna posibilidad más ?
jaja siempre que no haya no "constantismo"
Está claro que uno si no quiere asumir riesgos que vaya a comprar al mercado libre inmobiliario ; pero también es cierto que uno siendo novato en el mundo de las subastas "tiene que asegurar el tiro en la medida de lo posible"
Gracias ;saludos y disculpas si me he pasado en dar la brasa ...
Totalmente de acuerdo con Joanpetit ; patética actuación y lo de no inscribir entiendo que es ese el motivo
Consecuencias : Para los que queremos participar en subastas es una pésima noticia, las subastas que justificarán acudir exclusivamente serán en la que el demandado sea una herencia yacente o un extranjero " desaparecido " o que se trata de una sociedad (ya que nunca podrán esgrimir que es una vivienda habitual (y aquí se acaba)
Porqué ? Muy fácil .Sabemos que las ejecuciones de la vivienda habitual descartada ; la vivienda no habitual , el riesgo será alto ya que el demandado con poco esfuerzo podrá convencer al juez de que no que vive ahí , que estaba cuidando un familiar , que un vecino avale su versión ,que está empadronado; etc
Y a continuación "la guinda del pastel" .... Puede ser una situación que perfectamente puede ser real ;( o eso creo yo) supongamos que yo soy un moroso "empedernido " y que por circunstancias de atender a un familiar con problemas de salud , o de un viaje ;en mi ausencia "okupan" mi piso que está o estará próximamente en fase de apremio; que me impide a mi (el moroso) de ir y negociar con el okupa para recuperar la posesión por unos 1000 eurillos (que ya los conseguiré como sea ) y llegado el momento serán los 1000 eurillos mejor invertidos de mi vida ¡¡¡Y que viva el vino!!!
Se que puede considerarse como improbable, pero realmente la posibilidad "existe"
Y Tristán teniendo en cuenta tú consejo sigo " empollando " el curso aprovechando el confinamiento del "Covid" y muy satisfecho con los contenidos
Saludos a todos
Hola Tristán , soy nuevo en tu curso , y encantado de iniciarme en éste mundo de las subastas eléctrónicas ; con respecto a los comentarios que has recibido pienso que son propios de personas que carecen de motivación , fe , perseverancia y muchos etcéteras más .... pero hay una breve frase que los define ....
"Quien no posee la virtud se la niega a los demás "
Saludos , mucho ánimo y nos vemos pronto en los blogs ...
Hola "buenavista " gracias por responder que duda cabe que hay que ser prudente , en éste caso se trataba de incrementar la " culturilla de subastas " ya que se celebró hace 1 año y medio dicha subasta y se adjudicó por 61000 euros el precio de mercado del bien con suerte llegaría a 90.000 euros ; lo que me estoy encontrando día sí día también que no solo que muchas de las subastas igualan el precio de mercado que sino las superan , como éste es el caso ; me explico , se trata de un semisótano de 54 m2 que como comenté antes tiene una deuda que queda resuelta con la compra (+-40.000) pero la parte que no queda resuelta es la hipoteca anterior vigente y sin cancelar que pueden ser perfectamente unos 20.000 euros y si se suman a los 61000 de la puja ya nos plantamos en 81000 y si a eso le sumamos el tiempo que nos represente hacer el desahucio (sumar éste gasto también) del propietario ejecutado y su correpondiente lucro cesante en concepto de alquiler ...contemos unos 10 meses a 600 euros de alquiler no percibido son 6000 + los 81000 = 87000 vamos 0 diferencia con la compra a precio de mercado Tal y como dijera el forero Mfmelo ( y yo agrego ...la experiencia no es un grado ...sino que es un "grado superlativo") haz de "acudir" a 99 subastas que se celebren ( y no te adjudicarás) para adjudicarte lo que el llama " el pelotazo".... o sea la restante de las 100 que es la que aporta una muy buena rentabilidadSaludos y gracias por vuestras respuestas
Hola Tristán , bueno la verdad soy bastante nuevo en este mundo ...y tengo una duda con respecto a donde se puede recabar toda la información sobre el estado posesorio , entiendo que necesariamente parte de esa información la tienes que obtener mediante indagacion personal y que no consta en su totalidad , es así ? He hecho un copiar pegar , por si me facilitas la repuesta de forma desglosada
Gracias
Si el bien que se subasta es un inmueble, debe comprobar el estado posesorio del mismo, si tiene inquilinos, en caso de haberlos el derecho de estos a permanecer en el inmueble, si hay usufructos o derechos de algún tipo, y si tiene pendientes tasas o impuestos locales o deudas con la comunidad de vecinos, etc. lo cual no consta en el Registro.