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Javier Morales | Alquileres, LAU e IRPF |

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Javier-Morales_1 31/10/26 19:01

Ha respondido al tema Caseros: ¿cómo lleváis las cuentas del piso alquilado durante el año?

Muy buen apunte @multax y @Juan Lackland. El límite conjunto de intereses y gastos de reparación del art. 23.1.a) LIRPF es uno de los fallos más habituales cuando se lleva en Excel a pelo: si ese año cambias la caldera o pintas el piso entero y te pasas de los ingresos brutos, la fórmula básica te da rendimiento negativo (lo cual Hacienda no admite en esas casillas) o se te olvida arrastrar el saldo a los 4 ejercicios siguientes.Otro detalle crítico con las casillas que muchos caseros pasan por alto en sus plantillas es la amortización del 3%:Hacienda exige aplicar el 3% exclusivamente sobre el mayor entre el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, pero descontando siempre el porcentaje del suelo. Si en el Excel metes el valor catastral total sin prorratear la construcción, te arriesgas a una paralela de la AEAT.Precisamente para no tener que estar programando macros ni condicionales complejas en hojas de cálculo, automatizamos todo este desglose por casillas del Modelo 100 y el arrastre de saldos negativos en RentaSimple (es gratuita para particulares). Pero para quien prefiera seguir con Excel, lo ideal es tener una pestaña específica de "Saldos pendientes de compensar a 4 años" para no perder deducciones.

Javier-Morales_1 30/10/26 18:30

Ha respondido al tema Caseros: ¿cómo lleváis las cuentas del piso alquilado durante el año?

Hola @abeyro, Para llevar las cuentas de un piso alquilado de forma ordenada y no volverte loco en mayo con la Renta, hay cuatro pautas esenciales que marcan la diferencia: Separar flujo de caja de fiscalidad (IRPF): El error más común al empezar con un Excel es registrar solo "lo que entra y lo que sale" de la cuenta bancaria. Para Hacienda (Modelo 100 - Rendimientos del Capital Inmobiliario), la cuota de la hipoteca no es un gasto deducible; solo son deducibles los intereses y los gastos de formalización y constitución.Registrar los gastos deducibles en el momento: El 80% de los propietarios particulares pierde deducciones legítimas por olvidar gastos menores o no guardar el justificante a tiempo: IBI, tasa de basuras, cuotas ordinarias de comunidad, seguros de hogar y de impago de alquiler, y reparaciones de fontanería, caldera o pintura (Art. 23 LIRPF). Si los clasificas por casilla tributaria en cuanto se producen, la Renta se liquida en 5 minutos.La amortización del 3%: Recuerda que la normativa permite deducir anualmente el 3% del mayor valor entre el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, tomando exclusivamente la parte correspondiente a la construcción (descontando el suelo según el porcentaje del recibo del IBI). En una vivienda media suele representar entre 1.200 € y 2.500 € de gasto deducible neto cada ejercicio.Emitir siempre recibo mensual desglosado: Aunque el inquilino pague por Bizum o transferencia, el Art. 17.4 de la LAU exige entregar justificante si lo solicita o si se le repercuten gastos (suministros, IBI o comunidad). Un recibo con la renta base y los conceptos desglosados te protege legalmente ante cualquier inspección o discrepancia.Para 1 o 2 viviendas no hace falta complicarse con programas de gestión inmobiliaria de 40 € al mes diseñados para agencias; basta con clasificar bien los justificantes por casillas de IRPF y emitir el recibo puntual cada mes.

Javier-Morales_1 29/10/26 18:37

Ha respondido al tema ¿Usáis alguna app para llevar los pisos alquilados o seguís con Excel?

Hola @abeyro, Te cuento mi experiencia gestionando varios pisos en alquiler, porque pasé exactamente por ese dilema. Por qué fallan muchas de las apps habituales: Homming: Está pensado para agencias o gestores de carteras grandes. Cobran tarifas elevadas (más de 30-50 €/mes) y fuerzan al inquilino a entrar en portales o apps que luego casi nadie usa en el día a día.Rentila: Es un software de origen francés adaptado a España. La interfaz es bastante rígida, la versión gratuita se queda corta muy pronto y no está afinada para la casuística real del IRPF español ni para el envío ágil de recibos.Excel: El problema real de Excel, como bien apuntó @Ladrillómetro, no es anotar si han pagado este mes, sino la separación estricta entre caja (flujo de cuenta) y fiscalidad (IRPF - Rendimientos del Capital Inmobiliario). En Excel es muy fácil meter la pata con el 3% de amortización de construcción, no separar intereses del capital en la hipoteca, o perder facturas deducibles a lo largo del año.Para particulares con entre 1 y 4 pisos, lo que mejor funciona es no complicarse la vida con un ERP empresarial: tener las casillas del Modelo 100 bien desglosadas por inmueble y emitir siempre un recibo formal con los conceptos claros (art. 17.4 de la LAU), sobre todo si se cobra por Bizum o transferencia bancaria para evitar sustos con Hacienda.

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