Participaciones del usuario Inversius

Inversius 09/01/20 09:48

Ha comentado en el artículo La injusticia del impuesto de plusvalía municipal

Espero que te lo pases bien en Canada, cuando yo iba a esquiar hace 25 años, tenía que ir en marzo o Abril, pero ahora con el cambio climático ya se puede ir sin problemas en Enero (ventajas del cambio climático), pero por otra parte ya no puedes ir a la covatilla. Que compres en Asturias, supongo que es por un tema personal, porque a no ser que compres muy barato no es gran negocio o puede ser un negocio ruinoso. Hay zonas en España que debido a la despoblación, el precio tenderá a cero pero si aplicamos los impuestos, el valor del inmueble será negativo, si la población disminuye y las estructuras administrativas crecen, tiene un impacto brutal en los impuestos como es en asturias. Una de las razones para la despoblación, es que la gente quiere vivir bien y mas años, el estar cerca de hospitales es esencial cuando la gente llega a cierta edad. En este link, se puede ver las claves para invertir en inmuebles: https://www.antena3.com/noticias/economia/espana-despoblada-frente-espana-turista-jubilado-provincias-que-mas-habitantes-ganan-pierden-ultimos-diez-anos_202001085e15ec590cf260ed78a13f8a.html En todo el mundo, la tendencia es que la gente vaya a las ciudades, es un proceso imparable, todos estos meses he oído a los políticos que apostarán por intentar por evitar la despoblación, pero no oído que mejoras de las condiciones en donde está la población en España, por ejemplo, en el corredor mediterráneo, donde está más del 40 % de la población, hay un sistema ferroviario tercermundista (probar coger un tren desde murcia a gerona). Hoy por hoy, aparte de las grandes ciudades (Madrid y Barcelona) las zonas que crecen población, son sur de España (costa del sol), mediterráneo, e islas y como caso anecdotico, el pais vasco, en donde literalmente se regala el dinero a los extranjeros para que vayan (2 rgis por piso y ayudas hijos y violencia de genero, mas de 1500 euros de ayudas mensuales). En bilbao, no funcionan las leyes comerciales normales del resto de España, si pones un anuncio de un piso en mercado de 600 euros, por 900 euros alquiler publicado, te entrarán 500 leads de gente que quieren rgis. En fin, no dejes que te roben la cartera, yo lo recurro todo, he pasado por una experiencia similar en astorga y creo que lo ganaré, la ley deja muchas vías para ganarlo.

Inversius 27/06/19 07:55

Ha comentado en el artículo Réquiem por la Adjudicación Directa de Hacienda

Ahora solo falta, que regulen el tamaño de la letra del CSV y se consolide un csv con letras que no den a la confusión con la distorsión del fax o al escaneado de menos dpis y que sea mas "friendly" por lo grande que es, porque el sistema actual, con la letra tan pequeña y letras que dan a la confusión (o,0,l,i), la realidad que es imposible recibirlo en un fax, porque literalmente el csv queda machacado, he tenido casos que me han enviado faxes con csv, y ni en un millón de años probando las letras he podido reconstruirlo hasta que finalmente he conseguido que me lo envíe por mail. A todos los registros de las administraciones y a la aplicación del de justicia, os pido por sentido común: 1) Tamaño número 14 para el csv, no del 4 que hay ahora 2) Mas corto y con letras del abecedario que no den a error 3) Cualquier csv ha de soportar sin distorsión al menos escaneo de 150 dpis

Inversius 18/04/19 10:40

Ha comentado en el artículo Cómo calcular el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales cuando hay cargas anteriores

bueno, los que nos gusta formarnos, sabemos que cualquier formación por debajo del paralelo de londres, vale para lo que vale

Inversius 18/04/19 10:24

Ha comentado en el artículo Cómo calcular el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales cuando hay cargas anteriores

En todo caso, haciendo un análisis de decisiones, todo apunta a que interesa no pagar el ITP de las cargas anteriores. Es muy sencillo, esta es mi apuesta en todo el territorio, 60 % a que se gana, 40 % a que no en el TEAR, si lo perdemos hay sanción e intereses, pero hay otro factor clave, y es que el subastero saca un 20 % de rentabilidad a sus inversiones (y este es un factor clave) y que el proceso tarda 3 años. En fin, solo que tengamos menos de 10 % de posibilidades que ganamos, ya es rentable.

Inversius 18/04/19 10:17

Ha comentado en el artículo Cómo calcular el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales cuando hay cargas anteriores

si son un problema las escuelas públicas, te recuerdo que en la trama punica, cada escuela pública, se embolsaban 500.000-600.000 euros de comisión, La clave de estas elecciones, es la financiación de los partidos, en general la derecha sabe financiarse mejor que la izquierda, existe una ley, pero no es efectiva pues de nada sirve si 8 años después dice que superó el doble que marcaba la ley como pasó en las elecciones en Madrid en 2011, y que efectividad ha tenido, pues nada. Esto significa, que en estas elecciones la ley de financiación de partidos volverá a ser papel mojado, En estas elecciones se ha subido la apuesta, pues, al juntarse todas las elecciones de golpe, no hay tanto dinero procedente de la corrupción disponible ahora, ahora los grandes partidos están lanzando microcréditos a sus afiliados (con unos intereses fantásticos, es mas rentable que las subastas) para financiar y así adelantar el dinero que luego le dará el estado por cada diputado conseguido. En fin, si alguien piensa, que el problema de la corrupción en España está solucionado, sigue actualmente, y los próximos años se va a robar lo que no está escrito, por eso abogo por una disminución de la presencia pública (ahora es un 60-70 % en la economía). Ser como los paises del norte es fantastico, pero si el sistema es corrupto, nada es bueno.

Inversius 18/04/19 10:07

Ha comentado en el artículo Cómo calcular el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales cuando hay cargas anteriores

En el 2007, compré una casa en carabaña por seguridad social, tenía una carga anterior que se ejecutaba en subasta en la misma semana (menos mal, que me interesé por ella), cuando liquidé en Arganda el ITP, no pagué la carga anterior. Me llamó el liquidador y me dijo con estas palabras, "yo soy doctorado en Derecho y según mis conocimientos, has de pagar ITP por las cargas anteriores", y yo tenía a mi asesor fiscal y fuimos al TEAR y lo ganamos pues hay sentencia Tribunal supremo que dice que no. Este asunto es controvertido, pero pensemos que hay muchas cargas anteriores registradas pero que no se saben si están canceladas o su valor económica o que nunca se van a ejecutar porque ha desaparecido acreedor, o han prescrito (ha pasado 21 años desde su vencimiento), es sencillamente difuso. Los expertos como tristan o aspirantes a expertos, sabemos que se gana dinero tanto comprando barato como comprando inmuebles con cargas que nunca se van a ejecutar, o incluso cargas que se ejecutarán en un plazo largo de tiempo. Además, puede producirse el hecho por ejemplo, que exista un embargo de antes del año 2000, de una empresa acreedor que ya no exista, y el ITP haga inviable la adjudicación pues el ITP sea mayor que el valor del inmueble.

Inversius 05/04/19 06:55

Ha comentado en el artículo La imperiosa necesidad de la aprobación del remate en las subastas judiciales

las subastas tendría que designar al adjudicatario en el mismo momento que termina la puja de manera automática, de otra forma, fomenta las corruptelas, en especial con administradores concursales. Tengo un caso, en el que el LAJ ha intentado notificar por lo menos 20 veces, al deudor o su familia, y que incluso en la notificación indica que se acerque al juzgado para explicarle como salvar su activo, que todavía está a tiempo jugando 3 años sin dar el decreto de aprobación de remate, de momento callado, pero como paguen y una vez me devuelva la fianza, presentaré una queja al CGPJ y al secretario de gobierno, un laj no puede ser parte de un deudor perjudicando a acreedor y adjudicatario. Hoy por hoy, calculo que solo el 10-20 % de adjudicaciones son por puja máxima, el resto es guarreo por puerta de atrás y acreedor y millones de primos (entre los que yo me encuentro) financiando al estado a través de las fianzas, calculo mas de 8.000 millones en Santander en la cuenta de AEAT. Todos con la esperanza y rezando que no te levanten la subasta, mientras meses y meses tu dinero está retenido. Por cierto, Alicante es terreno abonado para levantar miles de subastas de los últimos 4 años que no tenían decreto de aprobación de remate, al estar congeladas las hipotecas y estás con la sentencia europea acaban de ser reactivadas. Recordemos que en 2017 ALICANTE suspendió TODAS la tramitaciones hasta en tanto se resolviera las consecuencias jurídicas de las cláusulas de vencimiento anticipado por la nulidad planteada en Sentencia del TJUE de 26.01.17. Que con fecha 26 de marzo de 2019 el TJUE (Gran Sala) ha dictado Sentencia, cuyo fallo copiamos textual de http://curia.europa.eu/juris/document/document.jsf?text=&docid=212227&pageIndex=0&doclang=ES&mode=req&dir=&occ=first&part=1&cid=6348891 y todos los juzgados de ALICANTE han sacado del congelador a miles de adjudicatarios y reservistas, y ahora están todos expuestos a los depredadores por no tener el decreto de aprobación de remate todavía y realmente, va a ser una tocada de huevos del 15, haber tenido la fianza retenida 3 años para nada.

Inversius 04/03/19 10:27

Ha comentado en el artículo Real Decreto de los alquileres, segundo intento

varias cosas con el decreto, en mi caso, cada vez soy menos socialdemocrata por la incapacidad para controlar el "mamoneo" y ladrocinio que se está produciendo por las administraciones públicas 1) los ayuntamientos no tienen medios para dotar de una vivienda a un desahuciado, cualquier ley del gobierno central que los involucre sin dotarle de medios, no sirve para nada 2) me he encontrado casos de okupas, que no se ha podido llegar a ua acuerdo y han apurado la fecha al lanzamiento, porque así la generalitat le ponía en la lista de privilegiados para una vivienda social, muchas de estas leyes fomentan la picaresca Es decir, con las normas actuales, si quieres obtener un piso social, debes okupar o dejar de pagar, es de chiste. 3) En el último piso que he alquilado, la marroqui-española que era muy culta y elegante, subcontrató a marroquis poco después, para empadronarse, la compañía de agua detectó que estaban empadronados en diferentes sitios. Ni que decir como quedó el piso en 8 meses Creo que hay un fraude masivo de muchos inmigrantes saturando las ayudas sociales de los ayuntamientos en base a empadronamientos en diferentes ayuntamientos con un efecto llamada a países origen. Hay gente especializada en actuar de agencias intermediarias para engañar al propietario, y luego subcontratar, y esto va a ir a más, a medida que se endurezca la legislación como por ejemplo este real decreto. 4) la picaresca en los alquileres es muy alta, están falsificando nóminas, personas que contratan, cada vez los propietarios tenemos que poner controles más altos pero la gente aprende a saltarlos y aparecerán mecanismos más inteligentes y fraudulentos. Pensemos, que muy poca gente está cotizando al 100 %, se trabaja en precario, está gente está en exclusión social. Solo una ley en la que el desahucio sea inmediato sin intervención judicial y una base de datos de incumplidores, permitiría que los propietarios alquilemos a todo el mundo, convirtiendo esa ley en la ley mas social del mundo además del gran ahorro de expedientes judiciales.

Inversius 20/12/18 05:56

Ha comentado en el artículo En el negocio de las subastas judiciales se aprende por las buenas o por las malas

Estoy totalmente de acuerdo contigo mfmelo, me están llegando casos de clientes de puerta trasera pero de 3 derivada, y es increíble, como en la trastienda va la cosa. Acreedor puja y quiere el inmueble, pero no llega 70 %, alguien no lo supera para jugar en la trastienda y habla con uno de los deudores para que le presente como tercero, lo presenta, el acreedor ve que pierde el inmueble, como tiene mas embargos, paga en nombre del otro deudor esa carga para ejecutar la otra, jejejej yo entro en la jugada y pongo orden pues uno de mis clientes esta desesperado y quiere el inmueble. Maquiavelo se queda corto en esto de las subastas, y todo por las subastas digitales y lo enrevesado que es la legislación que permite puertas traseras y da derechos a todos para que el juego siga después de que la subasta ha concluido, y mira, en mis tiempos mozos era un gran jugador de ajedrez y hasta me divierte las cientos de estrategias que aparecen y variantes.

Inversius 19/12/18 08:45

Ha comentado en el artículo En el negocio de las subastas judiciales se aprende por las buenas o por las malas

respecto a la financiación de los inmuebles, eso da mucho que hablar, yo no veo viable un banco que te hipoteque el inmueble antes de la adjudicación, para esos casos, hay que ir un préstamo puente con un prestamista privado o buscar un socio, si la operación es buena, no hay problema pues dinero en el mundo hay mucho pero buscando grandes oportunidades rentables. Si la operación es mala, está condenado a perder la fianza. Pero lo óptimo, es una póliza de crédito para luego hipotecarla si no se quiere vender es lo más optimo, y luego préstamos personales como segunda opción. Una discusión que estoy teniendo de manera continua con los bancos, es que estos nos castigan por ser buenos profesionales, cuanto mas eficiente compro (valores mayores de descuentos) estos no financian % de valor mercado de inmueble sino % del valor de adquisición de tal manera que acabo hipotecando los inmuebles peor comprados porque son los que mas financiación dan. Otro error, que cometen los bancos, es que no se dan cuenta que los cash flows de alquiles es el valor mas estable que hay, en la crisis 2008-2013, los precios de los inmuebles en venta, fluctuaron pero las carteras de alquileres se mantuvieron estables y un cash flow de alquiler tiene menos riesgo que la mayoría de los negocios. Y en general en temas de banco, da igual que tengas 20 millones en activos y alquilados, al final te piden la nómina, sin nómina no hay nada que hacer como si la nómina fuera ahora un valor seguro. De todas maneras, nosotros hemos explorado soluciones de financiación a largo plazo gratis con éxito pero eso de momento es la fórmula de la coca-cola. Si anuncio, que vienen curvas, el banco central europeo ha acabado con su época expansiva y la terminación de QE (Quantitative Easing) que los expertos prevé que los efectos empiecen a verse en sept 2019, y los bancos ya están recortando los créditos en España, la bolsa española ya lo está descontando de manera brutal (altamente correlado con los precios de inmuebles), y esto unido a la gran crisis institucional de España (por no tener presupuestos), hace que nuestra economía global (privado y público) con grandes necesidades de financiación y pocas posibilidades de generar ingresos. Y no es para nada una mala noticia para nosotros, hay 3 maneras de ganar dinero en real estate, y uno de ellos, es el timing, en varios años, volveremos a los fabulosos tiempos del 2010-2013, en los que se hicieron las mejores compras, no cabe duda que estamos en una montaña rusa con bajadas y subidas.