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Gromen

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Sobre Gromen

Vender es quitarle los prejuicios a la gente.

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Gromen 15/09/20 00:16
Ha comentado en el artículo Sabadell y lo que no quiero
Encantado de leer su blog. Me queda clara su opinión acerca de Sabadell a los precios actuales, pero ¿y si usted hubiera comprado Sabadell a 0,29€?Porque da la casualidad que una amigo compró 4000 a ese precio y le asaltan las dudas....Muchas gracias.
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Gromen 18/06/20 03:49
Ha respondido al tema Negociación con Fondo (Blackstone) e Hipoteca
En el año 2.009 vendí unas parcelas que había adquirido antes de la crisis, en Layos, generando unas minusvalías cuantiosas, tributamos conforme al valor de venta real y no tardó en llegar la paralela de la Junta CLM. Creo recordar que nos pedían unos 8000€, han pasado muchos años y no estoy seguro de las cifras pero recuerdo perfectamente el resultado final.Recurrimos y tuvimos que contratar los servicios de un perito independiente autorizado.Finalmente, tras aportar la valoración de este profesional, nos llegó otra propuesta a la baja, tendríamos que pagar 1.800€ más el coste del peritaje. En total no debió ascender a mucho más de unos 2.000€ aprox, el monto total. Un importante ahorro, aunque aún así seguía siendo injusto, pero aplica aquello de "pleitos tengas y los ganes...", así que preferimos cerrar ese acuerdo y a otra cosa mariposa.
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Gromen 18/06/20 03:41
Ha respondido al tema Negociación con Fondo (Blackstone) e Hipoteca
Bueno "joyita" en el sentido que se trataba de una sentencia del TSJ de tu comunidad hablando sobre ese asunto.Leído en profundidad, la verdad es que no mejora demasiado tu caso concreto. Pero sí deja una puerta a abierta a algo que jamás he hecho y es declarar el ITP en función de los valores de la Comunidad, aunque estén por debajo del precio de Escritura. Hasta ahora se liquidaba o por el precio de Escritura o por el valor de la Comunidad, el que fuese mayor de ambos, pero leído este artículo se podría tributar por debajo del precio de Escritura. Muy interesante cuando menos, aunque a tu caso particular no se pueda aplicar.
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Gromen 17/06/20 00:33
Ha respondido al tema Negociación con Fondo (Blackstone) e Hipoteca
¡No te lo vas a creer!, pero mira que joyita he encontrado:https//www.idealista.com/news/finanzas/fiscalidad/2017/06/28/747055-el-comprador-de-una-casa-puede-tributar-en-el-itp-por-un-valor-inferior-al-pagado-y
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Gromen 17/06/20 00:25
Ha respondido al tema Negociación con Fondo (Blackstone) e Hipoteca
Principalmente los compran quienes no tienen acceso a una vivienda mejor.Aunque a veces, se consiguen locales con patio interior y resultado final es de lo más mono que puedas imaginar.Y residualmente, personas con movilidad reducida.También recordar, que el anterior Gobierno del Ayto. de Madrid, impuso una norma para los apartamentos turísticos, y es que debían tener acceso independiente desde a calle. Esto creó una pequeña burbuja en los precios de venta de los locales, sobre todo de los ubicados en la zona centro y aledaños.
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Gromen 16/06/20 02:35
Ha respondido al tema Negociación con Fondo (Blackstone) e Hipoteca
Buenas noches,en realidad cabe realizar un gran matiz a mis palabras, que veo no se te ha pasado por alto. Cuando dije durante los últimos 19 años, debí aclarar:primer periodo: 2.001-2.009segundo periodo: año 2.014: unas operaciones puntuales, sin continuidad.tercer periodo: 2017-actualidadO sea, que no fueron 19 años consecutivos. Obviamente, durante la crisis del 2.007, el mercado me expulsó a mí igual que al resto de los mortales que andábamos por allí operando.Durante el primer periodo, dio tiempo a materializar grandes beneficios, que quedaron reducidos a ceniza durante los últimos 18 meses del mismo. Como dice Sabina en una de sus canciones, "ni más ni menos larga que cualquiera".La tipología:- Locales con posibilidad de cambio de uso, aunque los plazos aburren a un muerto y siempre comprar con un cierto porcentaje de incertidumbre, a no ser que lleves a un Arquitecto a cada visita y esperes que te realice un informe detallado.-  Pisos pequeños o muy pequeños en Madrid Capital y pisos medianos en ciudades dormitorio grandes.Respecto a tu pregunta sobre las inmobiliarias: - durante el primer periodo, qué voy a contar que tu ya no sepas....ventas, reventas, pases, etc- durante el tercer periodo, nunca he tenido esa sensación. A veces sí he tenido que empujar para que le hiciesen llegar una oferta a la parte vendedora, pero no creo que no lo hayan hecho con posterioridad. Es cuestión de lógica. Todos salimos beneficiados de ese proceso de negociación. La parte compradora puede ir tanteando el terreno. La parte vendedora, detecta que la inmobiliaria está trabajando su inmueble y que recibe ofertas, aunque éstas sean bajas. no hay nada peor que no recibir ninguna. y por último, la inmobiliaria justifica su trabajo y puede apoyarse en esas ofertas pobres, para solicitar una bajada de precio al a parte vendedora. En mi opinión, nadie pierde durante este proceso.
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Gromen 16/06/20 02:13
Ha respondido al tema Negociación con Fondo (Blackstone) e Hipoteca
Buenas noches, por mi parte encantado de poder aportar.Respecto del valor que le estima la Junta CyL, debes tener en cuenta lo siguiente.a) puedes comprar por 170.000€ y liquidar ITP, quedando en riesgo de recibir una paralela por el importe restante hasta los 173.000€ más la sanción correspondiente. no estoy seguro si será de un 25% o algo menos.b) puedes comprar por 170.000€ y liquidar ITP por 173.000€. Esta es la opción que tomaría Yo.Suponiendo que garaje y trastero sean fincas independientes; si se tratase de anejos, lo antes descrito se cumple para la suma total de los tres valores.La reducción de ITP en la Comunidad de Madrid es ridícula. El tipo nominal es el 6% y para primera vivienda o vivienda habitual, pues se trata de un 10% sobre la cuota resultante, y siempre y atendiendo a esto:  Esta bonificación será aplicable, exclusivamente, cuando el valor del inmueble adquirido sea igual o inferior a 250.000 € (para el cálculo de este importe se considerará la vivienda, 2 plazas de garaje y trastero).Espero y deseo que en tu Comunidad autónoma sea algo más interesante el descuento.Respecto del I.B.I. no esperes grandes alegrías: están por las nubes y subiendo.Respecto de las cuotas de Comunidad, bien podría deberse a la cantidad de pisos sin habitar. Éstos no estarán pagando nada, y por lo tanto el total de gastos los deben asumir lo que sí habitan el inmueble. Debe tratarse de algo estacional. En unos cuantos meses, no deberías estar pagando mucho más que la media, en función del número de ascensores, si tenéis piscina, gimnasio, pista de pádel, conserje, puerta de garaje automática, servicio de jardinería, servicio de limpieza, vigilante nocturno, sistema C.C.T.V. etc etc Tampoco te extrañe que este inmueble que deseas adquirir no esté al día ni el pago de cuotas de la Comunidad ni con el I.B.I. Exígelo antes de la firma en Notaría.Si la operación va para adelante, en la Notaría el Notario se limita a firmar y nada más. Tu persona de contacto será el/la Oficial que lleve tu operación.s Hazte con su nombre y llámalo por teléfono  o envíale e-mails tantas veces como sea necesario. Le puedes tratar por su nombre de pila con cercanía, que no te imponga respeto, está a tu servicio. Hazle preguntas, pídele verificaciones de aquellos aspectos que no veas claros. Te puede librar de un buen marrón. Sé partícipe en la transacción, no te limites a hacer lo que diga la parte vendedora, infórmate y aprovecha la experiencia para aprender. Cuando vayas a negociar el préstamo hipotecario, pon especial atención a la T.A.E. y no al T.I.N. , que será lo que pretenderá el banco. Un T.I.N. al 1,30% fijo por ejemplo, se puede transformar en una T.A.E. 1,95% fácilmente, si te clavan una buena comisión de apertura o te colocan forzósamente algunas pólizas de seguro, que suelen tener las primas infladas un 50% respecto de cualquier otra compañía aseguradora.La T.A.E. es lo que finalmente acabas pagando por el dinero prestado.El banco pondrá a tu disposición toda la documentación relativa al préstamo (FEIN) https://cincodias.elpais.com/cincodias/2018/01/19/midinero/1516360168_395747.html, al menos 10 días de la firma de la compra venta y deberás acudir al Notario dos veces. La primera vez repasará contigo la oferta de la entidad bancaria y te hará un test de comprensión; ahí tendrás ocasión de exponer todas las dudas que te hayan surgido así como de verificar que lo te han ofertado se corresponde con lo que aparece en los documentos, de este modo acudirás el día de la firma sin esperar ningún sobre salto de última hora.Respecto de no haber pagado nada aún y poder dejar todo sin efecto, no tengo ningún argumento para animarte a hacerlo. Tú eres quien mejor conoce tus necesidades, y si has visitado el inmueble, y te ha gustado y el precio te parece razonable y lo puedes pagar..... adelante!Suerte!
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Gromen 15/06/20 02:12
Ha respondido al tema Negociación con Fondo (Blackstone) e Hipoteca
Buenas noches, te voy a aportar algo de información, pero es importante que antes sepas dos cosas:1º) Yo me dedico a comprar inmuebles deteriorados, mal conservados, etc, (pisos en Madrid), arreglarlos y venderlos, por lo que he pasado por el proceso de compra, mediante oferta a la baja, varias veces al año, durante los últimos 19 años.2º) No me importaría darte unas pautas mágicas para que tu compra fuese un éxito, pero eso es del todo imposible, porque cada caso es un mundo; además no conozco tu ciudad, no conozco ese edifico ni tampoco los detalles acerca del tipo de comercialización que se está llevando a cabo.Entrando en materia, uno de los errores más comunes que cometemos al adquirir nuestra vivienda habitual, es enamorarnos de un determinado inmueble; esto anulará las pocas opciones de negociación que se nos presenten durante el proceso de compra. Respecto de los precios publicados, no expresan más que la pretensión que tiene el vendedor. Muchos defenderán que el precio lo pone el que vende, pero yo digo que no. Si el precio de venta no se cruza con el compra (lo que yo estoy dispuesto o puedo pagar), entonces no hay transacción, solo hay un inmueble cogiendo polvo. Por tanto el precio de cierre, dependerá de la demanda que tenga ese inmueble y de la oferta que le haga competencia en esa zona.En el momento actual COVID-19, es  muy probable que los precios bajen a partir de septiembre. Aunque no bajen a partir de septiembre, el tiempo siempre juega a tu favor, a riesgo de que se adelante alguien y se quede con el piso que te gusta. Entonces, ¡a buscar de nuevo!Si has ofertado 170.000€ y lo aceptan, es que podrías haberlo comprado más barato. Lo ideal es que tu primera oferta sea rechazada (pero por el que vende, no por el intermediario), para tratar de llegar a un precio de cierre, que me gusta que venga como contraoferta de la parte vendedora.Si tu idea era pagar 160.000€, deberías haber ofertado un 10% menos. No importa que te digan que la propiedad no lo va a aceptar. Cuando tratas con un intermediario, es importante hacerle el encargo de compra y que se lo traslade al vendedor, ese es su trabajo, y que sea el vendedor el que lo rechace, pero por escrito.Esto a mí me ha funcionado muy bien,  aunque sólo en algunas ocasiones, pero ha merecido mucho la pena: la fórmula que utilizo consiste en presentar la oferta mediante un escrito, y adelantar una cantidad a cuenta, como muestra de que la oferta va en serio. ¡Ojo!, porque en ningún caso se trataría de un contrato de arras. __________________________________________________ En este sitio https://www.trovimap.com/, y supongo que habrá más, pero es el que he utilizado en alguna ocasión, puedes consultar los precio de venta en esa zona. Precios de venta reales, firmados en Notaría, no precios de anuncio, que suelen estar más inflados. Creo que te cuesta 49€ pedir el informe de un inmueble.Esta otra es gratuita https://www.idealista.com/valoracion-inmuebles , pero no está basada en precios de transacciones reales si no en Big-Data. Te puede servir como orientación, pues te muestra una orquilla de precios, bastante interesante.Si a pesar de todo, el precio que has ofertado crees que es interesante para tí, solo te queda esperar a ver qué sucede.NOTA.- Cuando se trata de fondos de esta naturaleza actuando como vendedor,  para cumplir con los requisitos de la Ley 10/2010 para la prevención de blanqueo de capitales, suelen requerir aportar bastante más documentación que cuando se trata de un promotora común. Nada insalvable, pero mucho más pesado.ULTIMA REFLEXIÓN.- Pensándolo bien, no es lo mismo comprar un inmueble 10.000€ más barato cuando la intención es reformarlo y volverlo a vender, que cuando pretendes que sea tu vivienda habitual, ya que esos 10.000€ se diluyen en tu cuota de hipoteca y a lo largo de los 30 años de duración, apenas afectarán del orden de unos 35,00€ mensuales.Si tienes cualquier consulta, no dudes en contactarme.Un saludo.
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Gromen 12/06/20 23:32
Ha respondido al tema ¿Hasta cuanto puedo rebajar un piso que me interesa?
Hola, art 28 + Hipoteca no casan demasiado bien. ¿Has tanteado a alguna entidad financiera?Yo haría ese movimiento antes de lanzar oferta alguna.Debes transcurrir 2 años, si no estoy confundido, desde el fallecimiento del propietario, para que quede sin efecto ese artículo.Suerte!
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Gromen 12/06/20 23:27
Ha respondido al tema Opinión sobre situación para hipoteca
Buenas, tipo fijo al 1,25% lo tienes sencillo de conseguir, y yo personalmente a 30 años vista, no me la jugaría, aunque nadie sabe lo que puede ocurrir con los tipos de interés en el futuro, lo cierto es que, si firmas un tipo fijo ahí se quedará hasta que finalices de pagar la hipoteca. Lo que pagas de más al principio, lo ganas en tranquilidad. Además la cuota que comiences a pagar hoy a tipo fijo no varía, y la inflación hará que año tras año suponga un porcentaje menor de tus ingresos, algo muy interesante.Suerte!
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