Ahí va mi opinión:Distingo básicamente 2 tipos de modelos, los que promueven directamente y los que financian crédito promotor (la mayoría).Modelo 1 – Las que promueven directamente o de manera indirecta. He analizado Inveslar, Brickstarter, Inmobalize, PropHero, Inversiva y Hausera.Brickstarter compra y hace VUT, las alquilan y luego las venden, riesgo bajo pero con rentabilidades bajas. No me convence.Inveslar mezcla equity y préstamo, maduraciones largas de hasta 60 meses, rentabilidades variables pero bajas para los plazos que manejan. No me gusta porque inmovilizas capital durante demasiado tiempo y considero que es un riesgo extra.Inmobalize lleva proyectos demasiado pequeños que aumentan el riesgo.Prophero e Inversiva piden tickets demasiado altos y tienen opciones que mantienen los rendimientos del partícipe como RCI (transfieren la propiedad al inversor), con lo que no cumplen mi máximo de que la plataforma debe transformar los rendimientos de un activo Inmobiliario en rendimientos del capital mobiliario (o incrementos de patrimonio), mucho más favorables fiscalmente.Hausera es la única que me convence al 100% y en la que participo. ¿Por qué?Porque promueve directamente con lo que elimina la posibilidad de incentivos promotor-gestor que comenté anteriormente, tiene plazos de maduración de entre 9 y 18 meses, diversifica en ubicaciones distintas y crea una SPV distinta para cada proyecto de la que cuelga única y exclusivamente la deuda de los inversores.Comentar aquí que además colaboro con ellos a través de mi canal de tiktok (https://www.tiktok.com/@geodeamongus), puedes ver info de los proyectos ahí. Modelo 2 – Las que financian crédito promotor.Mis favoritas y donde tengo inversiones son Civislend y Wecity. ¿Por qué? Por los plazos más cortos, las garantías, la diversificación y el trackrecord.Housers: la he descartado por los problemas de cierre que han tenido en unos cuantos proyectos. Eso me hace pensar que la selección de proyectos no es todo lo minuciosa que debería ser.Urbanitae: a pesar de que es la que mayor volumen de proyectos maneja y eso puede ser un punto a favor, porque implica una organización más profesional y mayor rigor en la selección de proyectos, no me acaba de gustar el hecho de que alargan los plazos demasiado. Ese sería el punto negativo que me ha hecho optar por Civislend y Wecity en este segmento.El principal riesgo que observo en las plataformas que financian a promotores es que pueden no alinearse los objetivos del gestor con los del inversor. Es decir, a la plataforma le interesa meter proyectos y al promotor financiarlos. El promotor es posible que venga con un no en la mano de la banca tradicional, que ha observado mayor riesgo del debido en el proyecto y no lo ha financiado. Recurre a las plataformas de crowdfunding como segunda opción porque, obviamente, es más barata la financiación bancaria, pero no ha podido acceder a ella. En este contexto, hay un caldo de cultivo para que se generen incentivos perversos del promotor al gestor. NO digo que los haya pero es algo que siempre me ha preocupado.Si diversificas los proyectos, ofreces garantías elevadas y tienes un histórico favorable, esas dudas se van disipando pero no llegan nunca a desaparecer de mi cabeza.
