Alisios
28/11/16 20:01
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Alisios
02/11/16 17:04
Ha comentado en el artículo La peste de comprarle pisos a Bankia
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Una pregunta que no tiene que ver nada con el psot pero que aprovecho que esta todo el mundo por aquí para hacerla.
Hace poco tiempo estuve estudiando una subasta de la Agencia Tributaria, era un solar de unos 2000 m2, y tenía unas cargas de la Agencia tributaria de unos 500.000 euros.
El valor del solar era aproximadamente de unos 400.000 euros.
Se lo estaban ejecutando a una empresa que en la actualidad esta en la ruina porque todos los activos estan siendo ejecutados unos por via judicial otros por la agencia tributaria.
Por lo tanto la empresa ejecutada nunca iba a satisfacer la deuda.
El caso es que la subasta fue suspendida por pago de la deuda.
La empresa ejecutada nunca pudo haber sido la que pago por razones obvias.
Si lo pudo ser una tercera que lo compró y satisfizo la deuda, pero es muy extraño pues las deudas eran superiores al valor de la propiedad.
y aquí está mi pregunta.
¿ es posible negociar con la Agencia Tributaria alguna especie de quita si se hace el pago de toda la deuda? En este caso y con una quita importante si podría ser posible que le interesara a otra empresa comprar el solar, pero por un precio inferior al conjunto de la deuda.
Gracias y un saludo.
Alisios
29/10/16 21:11
Ha comentado en el artículo Subasteros artesanales contra subasteros Big Data
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Era simplemente porque no entiendo que teniendo una anotación de Dación en Pago se continua con la ejecución. No tengo duda alguna que esa anotaación no afecta a la subasta. Saludos y Gracias.
Alisios
29/10/16 17:17
Ha comentado en el artículo Subasteros artesanales contra subasteros Big Data
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Totalmente de acuerdo en la primera parte, mi duda era respecto a la anotación posterior a la certificación de cargas,de Agosto de este año, en la que costa el tema de la dación en pago, entonces no se entiende que la finca siga el procedimeinto de subasta.
Gracias mfmelo por tus aportaciones.
Un saludo.
Alisios
29/10/16 12:22
Ha comentado en el artículo Subasteros artesanales contra subasteros Big Data
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Buenos días a todos, tengo una pregunta y a ver si alguno podría resolverla.
Se trata de una subasta de una vivienda, incrita con un título de Segregación y Declaración de Obra Nueva. Esta gravada con una única hipoteca ( Cuenta de Crédito )con una responsabilidad hipotecaria de unos 500.000 euros.
No existe vivienda, solo el solar, hasta aquí nada fuera de lo normal, se trataba de un solar que hicieron un proyecto y el banco les concedió una linea de crédito para construir la vivienda, pero no construyeron nada de nada, lo hicieron para obtener la financiación. Hay un asiento en la nota simple en el que se consigna que NO COSTA la terminacion de obra. Hasta aquí nada nuevo.
Pero mi pregunta es la siguiente , despues de la certificación de cargas costa el siguiente asiento:
"Documentos relativos a la finca presentados y pendientes de despacho, vigente el asiento de presentación, al cierre del Libro de Diario del día anterior a la fecha de expedición de la presnete nota:
Número 1295 del Diario 48 de fecha 23/08/16, DACIÓN EN PAGO E HIPOTECA del Notario XXXXXX".
¿ Si se hubiera costituido la Dación en Pago, debería haberse suspendido la subasta?
¿ Algien sabe que significa esa anotacion?.
Significar que la subasta finaliza estos días.
Saludos
Alisios
27/07/16 21:05
Ha comentado en el artículo Antes del curso de Tristán, Triunfa Con Las Subastas, solo existía un pésimo curso que no te hacía experto de nada
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El mejor curso de subastas, con bastante diferencia, es coger este blog desde el principio y leerlo de cabo a rabo, incluido comentarios. Está absolutamente todo lo que se necesita saber. Gracias Tristán por haber elaborado el mejor curso de subastas que se ha hecho hasta el momoento, y lo mas importante, GRATIS.
Alisios
08/06/16 18:20
Ha comentado en el artículo Rara avis en las subastas judiciales
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Buenas Tardes, he estado mirando una subasta, y tras localizar el inmueble y hablar con las personas que se encuentran allí viviendo ( un hijo y una hija de los propietarios ejecutados, ambos de mas de veinte años), hable con el varón y me dijo desconocer que la vivienda iba a ser subastada, me dijo que de su padre no sabían nada y que su madre estaba en un pais africano y que estaba intentando pagar la deuda al banco, pero que no podía sacar el dinero del pais,pero de que fueran a subastar la vivienda no sabía nada, cuando le pregunté si no habían recibido ninguna notificación me dijo que no.
En la mañana de hoy me dirijí al Juzgado para ver el expediente , me topo con una de esas funcionarias de una "amabilidad" mítica y me dice que de ver el expediente nada de nada, le pido ver la Certificación de Cargas y me dice que nada de nada, le insistó en la obligación de mostrarlo y me dice que quién soy yo, que si soy del banco, y le digo que no, que soy una persona interesada en la subasta, me dice que no me enseña el expediente porque esta todo en la Web, y yo que me tiene que mostrar la Certificación de Cargas porque no esta en la Web,.....como no tiene ni idea, duda y consulta a la Secretaria, quien le indica que me deje ver el Expediente " Aleluya ". Hasta ahora nada que no haya sucedido muchisismas mas veces, pero mientras estoy viendo el expediente se persona un letrado que dice querer ver el mismo expediente y viene en representación de la familia ejecutada, y le dice a la funcionaria que viene a solicitar la suspensión de la subasta porque no se le ha notificado a los ejecutados. La "gentil" funcionaria le dice que de eso nada, que las notificaciones se han hecho mediante edicto y que no se va a suspender la subasta, el abogado insiste y pasa a hablar con la LAJ quien le ateniende y recoje los documentos que traía y le dice que lo va a consultar con el Juez, y que ya le contestará, que en suspender la subasta tarda un minuto, y que hay tiempo ya que quedan aproximadamente 4 días.
Cuando el letrado sale de hablar con la LAJ se dirige a mi, ya que la "simpática" funcionaria le dijo que ya estaba yo consultando el expediente, y me pregunta si era del banco, yo le digo que soy una persona interesado en la subasta y el Letrado me empieza a contar la historia.
Me dice que los hijos de los ejecutados (que actualmente estan en la vivienda) habían acudido alarmados a verle ya que hacía unos días se había personado un señor en la vivienda y les había dicho que les iban a subastar la casa, y que este Señor incluso les dejó el número de teléfono por si querían ampliar la información. Le digo al Letrado que ese señor era yo, y se muestra extrañado y agradecido ya que se enteraron de la subasta por mi visita.
Me narra la historia y es la siguiwente, la madre esta en un pais Africano y tiene el dinero para pagar al Banco pero no puede sacarlo del pais, el padre no quiere saber nada de la familia pero vive próximo al lugar, los hios viven los dos solos, aunque ambos de mas de 20 años, y no saben nada de los pagos al banco.
Que todas las notificaciones se han hecho por Edíctos ya que en los domicilios que figuraban en el Expediente no habían encontrado a ninguno de los ejecutados. ( Sucedió como pasa en muchas hipotecas que cuando se inscriben en el registro son calles de nueva construcción y posteriormente cambian de nombre o de número, o de ambas cosas). Pero lo mas extraño de todo parece que la familia ( los ejecutados) tienen contacto con el Director de la Sucursal que les concedió la hipoteca, a través de una cuenta de email en fechas recientes, parece ser incluso que han ido ingresando algunas cantidades en una cuenta bancaria de la Sucursal del Banco, todo bastante raro. Pero en realción a lo que nos toca a nosotros, resulta que el Juzgado mando citaciónes y burofax a unas direcciones que ya no correspondían al domicilio actual, y fuero todas negativas. Yo tardé aproximadamente cinco minutos en averiguar y situar la vivienda, por otra parte era bastante fácil, ! cuanto tiempo y recursos malgastados!.
Y lo mas grave es que en edicto consta que "es la vivienda habitual del demandado", con un par.
Hablando con el letrado le dije que no le será dificil suspender la subasta por el momento, en cuanto facilite las direcciones donde se puedan mandar las citaciones y demuestre que en la vivienda subastada estaban de forma permanente los hijos de los ejecutados la suspenden sobre la marcha. Otra cosa es que al final no se la acaben quitando porque tiene otra hipoteca por detrás y varios embargos, estos términos los desconocía el letrado, incluso le facilité copia de la nota simple para que la tuviera.
El Letrado se mostró gratamente sorprendido por toda mi actuación, y me dió las gracias, incluso me enseñó los escritos que presentó a la LAJ, y le dije que tenía la absoluta seguridad que sería suspendida la subasta.
Pero en relación al Comentario de Tristán que dió inicio a este post, decir que no estoy muy de acuerdo con Tristán en que el LAJ haya cumplido con el auténtico fin que se persigue en las subastas judiciales, lo único que hace es meter el miedo en el cuerpo a los nobeles o las perrsonas que tienen sus primeros contactos con este mundo de las subastas, creo que sería mas eficaz que a aquellas personas que se aproximan por vez primera a la subasta se le diera unas descarga de 220 v ( permitirme la broma ). Las subastas solo y exclusivamente se abrirán a todas las personas profesionales y particulares, cuando todas absolutamente todas las condiciones queden perfetamente aclaradas: Cargas, Descripción exacta y detallada, situación posesoria,poder revisar todo el expediente.....mientras tanto seguirá siendo un mundo para profesionales, cosa de la que afortuandamente nos beneficiamos ( aunque yo estoy empezando )aquellas personas que queremos dedicarnos a esto. El edicto referido solo sirve para ahuyentar postores, no para atraerlos.
Por último decir que mi atuación con el Letrado y los Ejecutados, todo lo he aprendido en este blog, creo que se puede ser honesto en este mundo de las subatas, y creo que a la larga compensa, esa máxima de querer comprar una casa no un problema debería ser el primer mandamiento de cualquier subastero. Si no hubiera obrado así seguramente acabarían supendiendo la subasta una vez depositado el dinero y hecho la puja, posteriormente al ingresar el remate , se recurríria y el resultado final sería varios años con el dinero paralizado hasta que resolviera la Audiencia, Y SOBRE TODO CREO QUE LOS EJECUTADOS TIENEN RAZÓN, tal vez acaben perdiendo su vivineda, pero en este procedimiento tienen razón, yo tardé unos cinco minutos en averiguar el domicilio y la Adminsitración con todo su apratato funcionarial ha sido incapaz de encontrarlos.
Gracias Tristán y a todos los habituales de los que tanto aprendemos.
Saludos