Rentabilidad neta en preventa inmobiliaria fuera de España: comparando Madrid/Barcelona vs. Asunción (Paraguay)

 

Vengo siguiendo el tema de diversificación patrimonial fuera de España y quería compartir algo que no veo mucho en el foro: preventa inmobiliaria en Latinoamérica como alternativa. 

Trabajo como asesor inmobiliario en Asunción (Paraguay) y llevo un tiempo comparando entrada y rentabilidad neta de alquiler acá contra lo que se consigue hoy en España. Algunos datos concretos: el m2 en pozo o plano, en las zonas mas demandadas de la capital pueden estar en 1.700 usd hasta 2.200 usd y la rentabilidad bruta que deja el alquiler puede ser entre el 9% y 5%,  teniendo todas las ventajas fiscales que el Paraguay ofrece. 

Lo interesante es que la entrada es bastante menor a cualquier plaza española, y la rentabilidad por alquiler suele estar por encima de lo que se ve en Madrid o Barcelona hoy. 

¿Alguien acá tiene experiencia invirtiendo en preventa fuera de España? ¿Cómo lo evalúan a nivel riesgo país / liquidez comparado con quedarse en el mercado local? Me interesa el contraste de visiones, más allá de mi sesgo obvio por trabajar en esto. 

Me parece interesante la comparación. ¿Podrías compartir ejemplos concretos de proyectos en preventa en Asunción, indicando precio por m², rentabilidad neta estimada y todos los gastos (impuestos, mantenimiento, gestión y costes de compra/venta)? También me interesa saber qué riesgos existen para un inversor que reside en España.

Has viajado a Paraguay? Para decir todo eso supongo que has viajado o lo dices porque lo dicen otros?

Todo va a depender de la ubicaciòn en la que quieras estar. Pero las ubicaciones mas demandadas son en el Barrio Las Lomas por ejemplo, y podemos encontrar precios en 2.000 USD. Aca lo llamamos departamentos en pozo, cuando esta en el momento de preventa antes de ser construidos.

La rentabilidad neta, si lo haces alquilando de forma anual podes esperar del 4% al 6% (netos. y el costo de administracion es del 8-10% de ingresos brutos) si lo haces por plataformas de alquiler temporal, calculando con una tasa de ocupacion conservadora del 70%, estamos hablando de 9% para arriba (netos. y el costo de administracion es del 15 al 20% de ingresos brutos)

En Paraguay tenes 5% de IVA a la vivienda, la gestiòn del alquiler va del 10% al 20% de los ingresos brutos

Y ahora se lanzo una nueva politica, para agilizar los tramites, para que los extranjeros puedan tener un residencia permanente si es que llegan a un monto de inversion en el pais.

Buenas tardes Miky,

trabajo en bienes raices y vivo en Paraguay

Entonces sabrás que una población con un salario mínimo de 350 dólares no puedes pagar un alquiler muy alto, por eso vivis en familia. Y una población que no puede asumir ni pagar un alquiler de población extranjera inversora es una estafa piramidal. Además nada es garantizado. Para que comprar un apartamento de 50k dólares monoambiente si la población no lo va a alquilar porque no puede, dicho alquiler no lo absorbe la población nacional y la internacional viene a Paraguay y se va, no sé conserva. Y si eres paraguayo ya sabes or ue digo estafa piramidal, porque cuando construyen un edificio es por el aval bancario que sacan de los que dan una entrada por un monoambiente de una torre de 1000 y una vez tienen dichas garantías el banco avala, pero eso no quiere decir que no den en quiebra ya que no respaldan fidelcomisos

en realidad en Paraguay el apalancamiento bancario es casi nulo hasta el momento. La construccion se logra a traves de financiamiento privado. De la misma forma que los compradores de unidades, la mayoria son inversionistas.

lo interesante que ahora, la AFD esta teniendo tasas hipotecarias mas interesantes (6% anual aprox. llego a estar en 40% anual tiempo atras) lo que va a crear otra oleada de compradores. Personas que quieren su independencia, sin necesidad de vivir en una casa con jardin como estamos acostumbrados aca.

 En cualquier caso, coincido en lo de fondo: cada inversión tiene su riesgo, y la idea no es minimizarlo sino identificarlo con precisión y elegir en base a eso — desarrollador con track record, estructura con o sin fideicomiso, y condiciones contractuales claras.