Reinversión de pluevalía en vivienda ya comprada

Hola, agradeceré ayuda que me aclare cómo proceder.

Vivo en Andalucía, y en abril 1998 adquirí mi vivienda habitual por 80.000 €, aproximadamente, la cual a fecha de hoy está libre de hipoteca. En 2006 adquirí una nueva vivienda por 250.000 €, de la que me queda por abonar de hipoteca 200.000 €. Esta segunda vivienda la declaré vivienda habitual a efectos de IRPF pues me favorece bastante en la declaración, y he estado viviendo en ambas a temporadas.

Ahora voy a vender la primera vivienda en 150.000 €. Quisiera saber:

- ¿Cuanto abría de tributar por incremento patrimonial en el IRPF? ¿150.000 - 80.000, los 6.000 primeros al 19% y resto al 21%? ¿Otra cifra?

- ¿Puedo utilizar parte de la venta en cancelar hipoteca de la segunda vivienda (mi vivienda habitual ahora) y así evitar el pago anterior? ¿Qué cantidad debería cancelar?

- Finalmente, al ser mi nueva vivienda habitual de superior importe y adquirida en 2006 ¿puedo desgravarme en el IRPF por vivienda habitual por la cantidad suplementaria a lo ya considerado con mi primera vivienda (es decir, por 250.000-80.000=170.000)? ¿Cómo debería hacerlo? ¿Cuando debería empezar?

Como veis, el asunto es complejo, demasiado para mis conocimientos. Gracias por adelantado.

Para el cálculo de la ganancia debes de tener en cuenta que hay que actualizar el valor de adquisición de la vivienda, según coeficiente que se aprueba todos los años en la Ley de Presupuestos. Si la venta se produce en 2013 pagarás (en principio) el 21% por los primeros 6.000 euros, el 25% por los siguientes 18.000 euros y el 27% por los excesos de 24.000 euros.

Dejando rumores a un lado (posible prórroga del gravamen complementario para 2014) y teniendo en cuenta la respuesta a tu segunda pregunta, que te escribo abajo, si no tienes mucha necesidad de vender fiscalmente será mejor dejarlo para el año que viente, que tributarás (en principio) los primeros 6.000 euros al 19% y el resto al 21%. Aclarar que no sólo debes de considerar el aspecto fiscal. Por ejemplo, si se intuye que el precio de esa vivienda puede bajar, si ya tienes un comprador (y más vale pájaro en mano que ciento volando)...

Parece que esa vivienda antigua dejó de ser tu vivienda habitual en 2006, hace ya más de 2 años, por lo que a efectos fiscales no estás vendiendo tu vivienda habitual y no puedes acogerte a ninguna exención de la ganancia por reinversión. Podría estar equivocado, podrías haberla dejado recientemente, en este caso no podrías acogerte a la exención por reinversión al estar comprada la nueva vivienda hace más de dos años. Conclusión, tributas por toda la ganancia realizada.

En cuanto a tu última pregunta, puedes deducir por la nueva vivienda una vez hayas invertido en su adquisición las cantidades que te sirvieron como base de deducción por la antigua, te toca revisar tus declaraciones y ver cuánto dedujiste y sumar lo yas has pagado por la nueva (indicar que has deducido no sólo el principal del préstamo, sino también intereses de y gastos).

Saludos.