El costo de la oportunidad.

Hola amigos

La capacidad de tomar mejores decisiones financieras sobre el uso del dinero puede resultar en un aumento significativo en su patrimonio neto. De hecho, se cree que el mayor costo para el estadounidense promedio, más que los impuestos y la inflación, es el costo de oportunidad. Se cree que el mayor costo para el estadounidense promedio, más que los impuestos y la inflación, es el costo de oportunidad. Mucha gente piensa que esto es hipotético. No lo es. Los costos de oportunidad perdidos son el dinero real que pierdes debido a las decisiones financieras que tomas en comparación con diferentes decisiones financieras. Hay ciertas decisiones financieras tomadas todos los días en todo el mundo que resultan en que las personas pierdan de seis a siete cifras a lo largo de sus vidas. (Con una sola decision)

El costo de oportunidad es el costo que pagamos cuando renunciamos a algo para obtener otra cosa. Ahora tratemos de ponerle un número a esto mirando un ejemplo simple.Jose tiene $10,000 para invertir y tiene una opción entre Stock A y Stock B, el costo de oportunidad es la diferencia en sus rendimientos. Si invirtió $ 10,000 en stock A y recibió un rendimiento del 6%, mientras que stock B obtiene un rendimiento del 8%, el costo de oportunidad es del 2%.

Piense en el costo de oportunidad como la cantidad adicional de dinero que uno podría haber hecho al tomar una decisión de inversión diferente. Mirar el costo de oportunidad de cada elección puede ayudarlo a encontrar la oportunidad más valiosa. Aprenda a calcular el costo de oportunidad con estos métodos básicos.

El costo de oportunidad como tema puede llegar a ser bastante complejo. Me centraré en un dominio muy estrecho aquí para maximizar su comprensión del tema, pero en realidad, lo más importante, su patrimonio neto. No te aburriré con detalles, pero les daré la información relevante que necesitan. 

Comencemos con algunos conceptos básicos. Tomen un billete de dólar de su bolsillo ahora mismo. Ejn serio, Agarra uno. Míralo cuidadosamente y hazte esta simple pregunta: "Qué puedes hacer con ese dólar o Euro?" 

Ahora ampliemos cada uno de estos: "Puede comprar algo con él"; en este caso, si se lo da a otra persona para un producto o servicio. Lo pierdes. También renuncia a todo lo que el dólar podría haberle traído si se invirtiera, como rendimientos, intereses, etc.

-Puedes invertirlo: Renuncias a los productos y servicios que podrías haber comprado a cambio de que se generen intereses o rendimientos del dólar.
-Puedes volver a ponerlo en tu bolsillo" y terminar haciendo una de las 2 opciones mencionadas anteriormente en una fecha futura.

Así que digamos que decides comprar un café. Puede gastar el dinero y comprarlo, y renunciar a los intereses o rendimientos que podría haber ganado con ese dinero. La alternativa es que puedes pedir dinero prestado para comprar ese café y quedarte con tu dinero. Esto significa que ahora está pagando a otra persona intereses sobre el dinero prestado. Esto le permite posiblemente usar su dinero para inversiones, etc.

Por cada compra, generalmente tiene 2 opciones para financiarla:

1-Pagar en efectivo y renunciar a los intereses que habría recibido sobre ese efectivo, o 2- pedir dinero prestado para comprarlo y pagar intereses a otra persona. En ambos casos, lo estás financiando. Al tomar las decisiones correctas sobre cuándo usar su dinero o dinero prestado para transacciones específicas, puede hacer una gran diferencia en su patrimonio neto.

Esto introduce un aspecto muy importante para usar su dinero de manera eficiente para maximizar el uso de su dinero: la deuda.

Específicamente, el uso de la deuda estratégicamente para maximizar el rendimiento de su dinero.

Así que ampliemos esto con un ejemplo mencionado anteriormente. Puedes comprar un automóvil con sus $50,000 y poseerlo de forma gratuita y libre de préstamos. Sin embargo, podría haber utilizado un préstamo de automóvil para comprarlo que le habría costado un interés del 3% en cinco años, e invertido esos $50,000 en una inversión que te paga el 6%. Si financiaste el automóvil al 3% e invirtiste el dinero con un rendimiento del 6%, habrías obtenido una ganancia del 3% (diferencia / diferencial). Como inversor, debe comprender el costo de oportunidad y reconocer las formas de elegir la opción de financiamiento correcta para las adquisiciones correctas.

Ahora, llevemos esto un paso más allá. Repasemos un ejemplo de costo de oportunidad perdido para hacer un punto. Tiene $ 50,000 en su cuenta de cheques y ese es el único dinero que ha designado para invertir. Dónde está el MEJOR lugar para invertirlo para obtener el mejor rendimiento? Tómen un minuto y piénsen. Hay un 99.99% de posibilidades de que estésn equivocado.

RESPUESTA:  El mejor lugar para obtener el mayor rendimiento es en su cuenta de cheques o de ahorros, o cualquier otra cuenta líquida! Y he aquí por quéL

Supongamos que invirtió esos $50,000 como pago inicial en la compra de una propiedad de alquiler de $250,000. Ese dinero ahora está encerrado por algún tiempo, digamos cinco años o más. Supongamos que su rendimiento es X%. Sin embargo, ese dinero ahora está bloqueado y no tiene fondos líquidos para invertir, por lo tanto, sus posibilidades de obtener otro préstamo de un prestamista para comprar otro activo han disminuido significativamente (debido a la falta de liquidez).

Por otro lado, si mantuvo esos $50,000 en su cuenta líquida y trajo un socio de capital:  Para poner el pago inicial por una parte del lado positivo, ahora usted es copropietario de la propiedad y todavía tiene sus $50,000. Puede replicar una transacción de socio de capital varias veces. Su dinero en la cuenta líquida le da una oportunidad mucho mejor de obtener más financiamiento para comprar más activos.

Si le ofreció a su socio de capital el 50% y lo aceptaron, entonces podría tener múltiples acuerdos mientras se aferra a sus $50,000. Mantener esos $50,000 en una cuenta líquida le da la oportunidad de hacer muchos más préstamos, mejorando así significativamente sus rendimientos solo con esa cantidad. Esa es la diferencia entre buscar un "retorno" y un "spread". Cuando inviertes tu dinero, estás buscando un "retorno", pero encierras tu dinero y pierdes la oportunidad de ganar más dinero con él.

Buscar un "spread" le permite ganar más dinero usando el dinero de otras personas y también tiene la capacidad de hacer muchos de ellos. Entonces, en esencia, esos $ 50,000 en su cuenta líquida le permiten generar muchos más "spreads" que "retornos".

Otro ejemplo:  Usted deposita su cheque de pago en un banco. El dinero se queda allí hasta que pague sus cuentas. Supongamos que le toma 3 semanas pagar todas sus facturas. Eso significa que su dinero se queda allí ganando muy poco o nada durante hasta 3 semanas de cada mes (suponiendo que se le pague una vez al mes). Así que tu dinero no está haciendo nada durante el 75% del tiempo que lo tienes.

Si trabaja durante 40 años, todo el dinero que gana durante los 40 años, hasta el 75% del tiempo no está haciendo nada por usted sentado en una cuenta corriente esperando para pagar las facturas. Eso es hasta 30 años (75% de los 40 años) de dinero sin hacer ni ganar nada! Sin embargo, está enriqueciendo al banco!

Qué pasaría si pudieras hacer que el dinero "gane" entre un 6% y un 8% libre de impuestos mientras estás sentado en el mismo banco que usas? ¿Y todavía era líquido? Esto es un costo de oportunidad perdido, y la diferencia es de seis a siete cifras en su bolsillo sin cambiar su estilo de vida. Y sí, eso es posible!

Ejemplo:   Vamos a suponer que el tío Pepito murió y te dejo una casa libre de costos con valor de $500,000.. Decides venderlo y ponerlo en una cuenta CD que te paga 2,25% anuales en intereses (tarifa que están pagando los credit unions locales en Miami).

Vas al mismo credit union y tomas prestado $400,000 al 5%. Tu spread entre lo que te paga el banco por $500 y lo que te cobran por $400 es tu spread. (Para simplificación de este post, vamos a asumir que todos estos intereses no son amortizados) 

Ven como redujeron el costo de una forma sencilla gracias al poder?  Pues ahora veamos qué sucede si usted empieza a prestar ese dinero como Hard Lender.

Vamos a suponer que tomes esos $400,000 y lo prestes a un inversor o subastero al 7% y 2,5% en puntos. Así que aquí tenemos que por dar sólo él préstamos ganas $10,000 Y vas a recibir cada mes unos $2,333.33.. Recuerdas?? tu costo delta es de $729,16 al mes, asi que te quedan netos (antes de impuestos), que serían $1,604.17

Vamos a suponer que el proyecto dure 6 meses, pues (10,000 + 9,625.04)/400,000x 2=  10% de rendimiento. Pero como no has usado UN solo duro de tus bolsillos, pues tu rendimiento real es INFINITO!

Todos sabemos que un flipper no dura 6 meses para resolver con una propiedad. Usualmente son 3-4  meses. Vamos a asumir que son 4 meses.. Qué significa esto?  (10,000 + 4,999.98)/400,000x4= 14%   Pero qué pasa si te pagan en 2 meses? (algo que ocurre mucho).. (10,000 + 3,333.38)/400,000x6= 20% rendimiento netos (antes de impuestos).

El punto amigos, es que vean como se puede usar a los bancos para uno aprovechar la oportunidad de costos. 

Y No es necesario que se muera tu tío. Puedes empezar comprando propiedades en distressed ya sea en subastas, short-sales, REO, Tax Deeds o como quieras. Cuando compras una casa en distressed, estas comprando equity (plusvalía!) no estas comprando la propiedad, estas comprando PLUSVALÍA!! Y eso tambien es con dinero de otros.

Cálculo del costo de oportunidad:  El cálculo depende de las opciones subyacentes, pero muchas veces, para invertir, puede usar la fórmula "Valor futuro" para hacerlo. Aquí está la fórmula:

Es así de sencillo ese cálculo.   Debemos notar que no está incluido realmente el descuento en la compra. Me explico, si usted compra un multifamiliar o una propiedad comercial, el precio del mismo estará sujeto al ingreso. Osea, que si usted logra subir el alquiler y reducir las vacantes, el precio de la propiedad se va a disparar de forma sustancial.

Pero Geoff, porque armar todo esto y no mejor usar los $500K directamente?? Porque aparte del costo de oportunidades, está la transferencia de riesgos. (de esto se trata el post). Simplificado: Pierdes $500K tuyos y te jodes. Pero pierdes $400K del banco y trabajando en Mcdonalds pagas el delta y mantienes tus $500K intactos.

Oportunidad de costos= ARBITRAJE

Interesante y con muchos matizes, oportunidad, riesgo ,seguridad 

Eso te pasa en USA.

Lo unico que promueves es que al tener tu capital puedes apalancarte con el y usar ese apalancamiento para prestar a otros a mas interes de lo que tu consigues el apalancamiento, nada mas, pero eso funciona cuando el subastero no puede acceder a un credito de la banca y tiene que ir a ti al mercado secundario ya que si no con el aval de lo que compra el podria conseguir un credito igual o mejor que el tuyo, pero asi tiene que pagarte mucho mas de lo que le cobraria el banco si pudiera acceder el y tu haces de intermediario cogiendo un spread...

Muy distinto a como funcionan las cosas en otros lados.

Waooo!!! Tremendo articulo Geoff

Explicado de forma sencilla como con manzanas y peras.

Me ayuda mucho su texto como inversor a comprender el arbitraje y transferencia de riesgo. 

Que aunque puede sonar sencillo esta practica en la teoría, cómo inversores en la práctica del día a día pasamos por alto o no analizamos bien el spread y ahí pasar a las catacumbas solo hay un paso.

Si no fíjese en el comentario del compañero 123ABS123 que no entendió nada. 

Por lo visto no es inversor, ni subastero, ni tampoco tiene un duro en el banco que trabaje para él... El tipo de persona que va a trabajar toda su vida enriqueciendo al banco! Porque eso es solo para subasteros, bla, bla, bla. Y eso solo pasa en USA!!

Joder Tío!! El mejor aval que tienes es tu intelecto ve y usalo. El costo de la oportunidad esta en todos lados.

No sigas envejeciendo tirado en un sofá  viendo  teleshows transnochados. 







 

Bueno pues usted entonces díganos en España a qué tipo de interés conseguiría usted un crédito sin aval hipotecario y a quien le interesaría que le dejes tu el dinero sumándole además tu spread... Con la inseguridad jurídica de aquí además, porque las figuras del prestamista todos la conocemos, y sus procedimientos de cobro también... 

Sólo he oído hablar a gente del foro que en círculos bastantes privados y con mucha confidencialidad hay un mercado de esto para personas de clase media y alta y muy poco accesibles y en mantenerse en el anonimato y por lo tanto muy inaccesible...

En EEUU hay muchos ciudadanos que no pueden disponer de créditos directamente de la banca y hay un mercado secundario y efectivamente pasa eso.

Otra cosa es que usted hablé de invertir un dinero prestado en renta fija o en algún otro sitio... Que sería el apalancamiento de toda la vida... Y ya sabemos las cosas buenas y malas de este...

Primero que todo, los bancos en US no prestan a subasteros ni a nada que sea distressed. De hecho, la ley se los prohíbe.  El mercado secundario es el lugar donde se compra y se vende deudas de todo tipo y se llama asi, porque el primario es cuando el prestamo se ejecuta. Y dejame decirte que el mercado secundario de deudas es de $700 Trillones de dolares a nivel global.

Segundo, los bancos prestan al 5%, pero te cobran 5 puntos por dar el prestamo (incluyendo los fees), Y eso también cuenta en los intereses que vas a pagar. Así que no hay realmente mucha diferencia entre los préstamos privados y los bancos en ese sentido.

Tercero, los préstamos privados son intereses solos, mientras que los préstamos bancarios son amortizados. $100,000 dólares al 10% anual intereses solo por 36 meses, tienes pagos mensuales de $855.44 al mes. Ese mismo prestamo amortizado al 5% anual, los pagos mensuales serían $1,887.32 al mes.  Como inversor inmobiliario, cual de los dos préstamos tomarías?

Los Préstamos privados van más allá de los subasteros. Nuestro mercado incluye Mezzanines, Subs, PIK, JV, Repo, alt,  etc etc.. También somos los únicos que prestamos para que otros inversores no institucionales compren hipotecas en el mercado secundario o préstamos a inversores que necesitan dinero puente para cerrar un trato y así no perder el depósito de seguridad.

Por ejemplo: La mayoría de las veces, podrían ser problemas de tiempo, donde un patrocinador tiene un activo de flujo de efectivo o de tipo casi estabilizado, está en el proceso de cerrar un préstamo con un banco, y algo le sucede al precio de las acciones del banco o alguien en el comité tuvo una mala noche la noche anterior y, de repente,  hay falta de transparencia o certeza de ejecución. Nosotros no tenemos esos problemas.

El negocio en sí se llama préstamo puente, lo que significa que es transitorio en su propia naturaleza. Por lo tanto, son préstamos de transición, pero tener un prestamista que no pueda hacer la transición con usted a medida que cambian las cosas (como sucede casi siempre con los bancos), es una mala receta para mucha gente.

Imagina que un inversor está en medio de en una adquisición, y el banco simplemente se cae de la faz de la tierra o toca fondo, nosotros somos los que entramos  y facilitamos un cierre en un período de tiempo muy corto.  De lo contrario, el inversor podría perder cientos de miles de dólares o millones, que puso de garantía no reembolsable. 

En un caso, unos inversores independientes habían utilizado un intercambio 1031 para mudarse a un fideicomiso estatutario de Delaware, a través del cual invirtieron $3 millones por una participación del 30% en un complejo de apartamentos en Orlando, FL. Querían $1 millón en efectivo para invertir en un proyecto separado, pero si vendían su interés en la propiedad de Orlando, se enfrentarían a una gran obligación tributaria. En su lugar, recurrieron a nosotros para obtener un préstamo puente de un año, garantizado por su interés en la propiedad de Orlando.

Los bancos comerciales no hacen este tipo de operaciones. 

Tampoco todos los prestamistas usan el mercado secundario. Muchos prestamistas privados son Balance Sheets Lenders y otros usan el modelo de  "Syndicators".. Y otros, como nosotros, usamos las lineasde credito del mercado REPO para apalancarnos y revender en el mercado secundario. Nosotros nos endeudamos a corto plazo y prestamos a un plazo mas largo, basicamente estamos haciendo trading de prestamos. 

Por último, no solo enseño como funciona el sistema de préstamos en este país. También muestro:

Lamento mucho que creas que mis posts son tan simplistas como describes.

Saludo.

Si se endeudan a corto plazo y prestan a largo estan asumiendo un riesgo, y haciendo lo que hace cualquier entidad.

Generalmente los tipos a largo son mas rentables que a corto y al inicio del prestamo gana dinero, pero a medida que avanza cuando tenga que renovar los prestamos a corto plazo puede que, como ahora, su coste suba y el diferencial se vaya a negativo.

Los prestamos sin amortizar no son para inversores, son para especuladores, que su unica intencion es vender lo que compran por mayor valor en un corto plazo de tiempo, no tiene nada malo, pero eso es lo que están haciendo o pasando.

Yo solo he cuestionado que el pedir prestado con intereses y apalancarse en los que desde mi punto de vista lo que dices no es correcto, por ejemplo:

No es verdad que sea mejor porque en cuento retires tus 500k tuyos del banco tendras que pagar la cuota de la deuda que no te valdra con el salario del mcdonals, es decir los 500k tuyos estan inmovilizados pagando parte de la cuota del prestamo de los 400k y es similar a si los hubieras perdido tu. Si has perdido 400k los has perdidos sean tuyos o del banco el resultado es similar.

No tienes la menor idea del poder y la importancia del valor tiempo - dinero.  Por algo los bancos hacen exactamente lo mismo que hacen los prestamistas privados.  Los bancos venden sus préstamos a Fannie Mae o Freddie Mac o a otros bancos.  Eso se llama mortgage backed securities, o assets backed securities o commercial backed securities etc etc etc etc etc.

Realmente crees que el dinero dentro de 20 o 30 años vale mas que el dinero actual? 🤨. Crees que $20 mil pagados en 5 años es mas dinero que $10,000 pagados hoy?..

Es por eso que los préstamos largos se venden con enormes descuentos y los cortos no.

Si prestas $100 mil, cobras 3 puntos más 1% del spread en el interés (4% en total) y a los dos días vendes el préstamo, cuanto es tu rendimiento anualizado?

Los préstamos intereses solo es para inversiones de todo tipo. Si hubieses lo último que escribí, verás las diferentes situaciones por la cual se usan préstamos intereses solos.

El 90% de las transacciones comerciales inmobiliarias se financian con intereses solos y se refinancia con intereses amortizados a mucho más largos plazos.

Hay préstamos estructurados 5/15 (5 años intereses solos /15 amortizados o 10/20 etc etc.  Hay cientos de estructuras de prestamos. Los bancos, por ley, solo pueden usar 4 o 5 estructuras. 

Sobre lo de los 500K,  otra vez sigues sin comprender el punto.   Hay una razón por la cual todos los profesionales usan dinero del otro.  Desde los fondos hasta el gobierno mismo..    Si dejas $500K en el banco, el arbitrage mismo te hará ganar dinero.  TRASNFERENCIA DE RIESGOS! e INTERES COMPUESTO.

1-Primero, reduce su costo de préstamo por el delta del 5% al 3%.  Ahora, tus ganancias comienzan cuando produce rendimientos de inversión superiores a ese 3%, que es el punto de referencia.  

2-En segundo lugar, dado que eres una corporación, todos los intereses pagados sobre la deuda se convierten en gastos y deducciones fiscales. 

3-Por último, existe el poder de los rendimientos compuestos.  Mientras que la cantidad de interés que paga por su préstamo disminuye debido a la amortización, la cantidad que se le paga por su CD aumenta debido a la capitalización.

La mejor manera de explicar este fenómeno es una ilustración gráfica.  Observa el siguiente caso durante 15 años: CD de $100, 000 con un rendimiento del 3% Préstamo de $100, 000 con una tasa del 6%.

La tabla anterior muestra que al final de los 15 años habrías recibido más intereses del banco de lo que pagaste.  Como puede ver, incluso si no hace nada más, obtendrás una ganancia. 

He escrito  mucho sobre todo esto con detalle y lamento que no hayas dedicado tiempo para leer mis posts anteriores sobre todo esto.   

Estas bastante perdido en todo.


En fin