Lo que muestra la segunda sentencia de Navarra (Y 4). El juego de las valoraciones

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Decía el otro día que la sección tercera de la audiencia provincial de Navarra, se metió en un jardín curioso cuando trató de definir lo que es valor de mercado de un bien y diferenciarlo de las tasaciones.

Metidos en ciertos problemas de una burbuja inmobiliaria, puede tener cierta importancia esto de valorar los activos inmobiliarios. Sin embargo, si preguntamos por la evolución del valor de estos, obtendremos tantas respuestas como nos dé la gana; o lo que es lo mismo, no tendremos ni una sola respuesta buena, (o no podremos saber cual es).

En particular, me gustaría recordar que en el caso de “la no primera sentencia de Navarra”, BBVA alegó que el valor se había reducido a la mitad; mientras que en la segunda la pérdida de valor suponía el 30% sobre la tasación. Esto es lo que ha manifestado la entidad en ambos casos.

Se puede entender que existan diferencias entre los dos casos, ya que estamos hablando de hipotecas distintas, de zonas distintas (probablemente), e incluso de épocas de formalización de las hipotecas distintas; y se puede entender que por tanto, en unas zonas el valor haya caído más que otras, se puede entender que algunas viviendas hayan caído más que otras y desde luego se puede entender que si estamos hablando de una hipoteca formalizada en 2000 y otra en 2006; el porcentaje del valor actual sobre el inicial varía.

Claro que revisando las cuentas del fondo (BBVA RMBS), nos encontramos una sorpresa: a 31 de diciembre de 2009, el fondo se había adjudicado 100 inmuebles; y consta el valor razonable de los activos adjudicados como el 70% del valor de tasación inicial en todos y cada uno de los casos. Da igual la zona, da exactamente igual de cuando es la tasación y no importa absolutamente ni un solo parámetro. El fondo valora los 100 inmuebles en el 70% del importe de la tasación inicial, (independientemente de que haya sido del 2006 o del 2000).

Una primera conclusión es curiosa; da igual cualquier circunstancia de los inmuebles ejecutados por BBVA RMBS; pero siempre se estima que el valor razonable es el 70% de la tasación inicial. De esta forma, la ejecución de la hipoteca de la “segunda sentencia” ha sido por el 70%, en lugar de ser por el 50% como ha sido la primera. La diferencia, pues parece ser que si es para el fondo, se solicita la adjudicación por un importe superior a si es el propio banco el ejecutante. (Recordemos que en la segunda sentencia hablábamos de un importe cedido).

Evidentemente esto tiene su importancia, ya que si un deudor no logra pagar su hipoteca, si sufre una ejecución, percibirá un 20% más si su crédito ha sido cedido. Lo que si parece un poco extraño es que el valor del inmueble tenga algo que ver con tal circunstancia; dicho de otra forma: ¿Alguien pagaría un 20% más por un piso que ha sido ejecutado por BBVA RBMS en lugar de si ha sido ejecutado por BBVA?.

Este 20% adicional, por supuesto viene de un equilibrio; por un lado el riesgo en los activos adjudicados de los préstamos cedidos, de forma que cuando actúa como administrador del fondo, está reclamando dinero de terceros; y por otra parte debemos tener en cuenta que cuando BBVA coloca las obligaciones de los fondos inmobiliarios, le interesa que sean lo más atractivas posibles; en consecuencia, le interesa que las valoraciones de los pisos que sirven de garantía a las hipotecas sean lo mayor posible, Por eso, nos encontramos con que la información para los inversores, se realiza en función de la tasación inicial. En las cuentas, del fondo, la entidad prepara la información, adaptando las nuevas condiciones de los préstamos, (existen menos préstamos en virtud de las cancelaciones anticipadas y de menor importe por las amortizaciones parciales anticipadas y por las amortizaciones pactadas en los préstamos), pero mantiene el porcentaje inicial hasta llegar a estas conclusiones:

%Préstamo vivo/ Tasación

Número Hipotecas

0,01-40,00

119

40,01-60,00

178

60,01-80,00

5.368

80,01-100

9.188

 

 

Si asumimos que el valor de los activos inmobiliarios se ha reducido, (y como mínimo un 30%, que es lo que establece RMBS en las mismas cuentas o en lo declarado en los juzgados por BBVA), tendríamos que la inmensa mayoría de las hipotecas estarían constituidas por un importe superior al valor real del bien.

Si unimos toda esta información, tenemos que la misma entidad valora un activo en función de las circunstancias de la operación de tal forma que un inmueble que se haya tasado en 200.000 euros en su momento, hoy tendrá un valor razonable para la entidad de 100.000 si lo ejecuta directamente sin haber cedido la hipoteca; un valor de 140.000 si resulta que lo ejecuta y valora la misma entidad pero actuando en nombre de terceros y 200.000 si de lo que se trata es de colocar obligaciones de un fondo de titulización.

¿Cuánto vale este inmueble ahora mismo?. Pues vaya usted a saber, porque para saber esto, es para lo que contratamos a las tasadoras, pero si las tasadoras lo que hacen es determinar un precio distinto para el bien, dependiendo de las circunstancias ajenas al inmueble y en base a los intereses de la entidad financiera en cada momento; y además no responden en absoluto de la calidad del servicio que prestan, (determinar el valor de mercado del bien), ponen un número que no sirve absolutamente para nada, salvo para alterar el precio. Lo cual viene a ser muy malo para todo, salvo para montar burbujas en medio de la confusión, y estas nunca suelen acabar bien.

Cada vez que se habla del tema hipotecas y bancos, se habla de la responsabilidad de los deudores, pero mientras no hablemos de responsabilidad de todo el que está involucrado en esta burbuja, jamás se solucionará nada. Y en este sentido lo primero es tratar de evitar el enriquecimiento injusto, (aunque legal), que se está generando; Y para eso hay que exigir a las tasadoras y a las entidades financieras las responsabilidades que le corresponden, como paso previo para que los precios sean los adecuados.

  1. #1
    15/02/11 13:55

    Estimado Tomas:
    Enhorabuena por este estupendo post.

    Estamos ahora en igual circunstancia que la despolitizacion de las Cajas de Ahorro. Ahora que el gobierno entrara con el FROB y quitara a los gestores, resulta que hay que despolitizar la de los otros, las mias no.

    Quizas con las cajas suceda lo mismo que con los funcionarios y el mal endemico del pais, llamemosle envidia.

    las cajas no dan beneficios, se invierte en obra social. Quien representa a los ciudadanos(los politicos). Es justo que quien represente a los ciudadanos esten en los organos de decision. El dia a dia lo suele llevar un profesional(director general).

    Si los funcionarios se supone que no producen lo suficiente, al igual que en cualquier empresa estan sujetos a una legislacion laboral y tiene un responsable que a su vez depende de altos cargos nombrados a dedo por los gestores votados por la ciudadania. (por cierto suele haber mas altos cargos que liberados sindicales que cobran mas y trabajan menos pero esto ultimo se obvia siempre).

    Creo que como siempre es el enfoque, lo que tenemos mal y nos porcoca confusion. ¿Que politicos tenemos?
    ¿A quien representan a los intereses del pais o a los intereses de quien paga?

    Un saludo

    www.rentabasica.blogspot.com

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