En el post en el que me preguntaba ¿para que son los pisos?, afirmé que “Es previsible una subida de los precios de los alquileres”. La verdad es que cometí un error, al no explicar en que me basaba para pensar de esta forma, (error del que me advirtieron en comentarios).
Otro de los comentarios, (más duro), hablaba de que realmente los precios de los alquileres están bajando en Madrid. En mi descargo, diré que de la frase previsible, se deduce que quise decir que espero que suban, (futuro).
En todo caso, está claro que enfoque bastante mal el tema, ya que aquello de que van a subir los precios de los alquileres es una convicción mía, pero que no había explicado en que se sustentaba. Por tanto, y quizás con cierto retraso, pues toca exponer porque creo que van a subir los alquileres.
En el mercado del alquiler, como en cualquier otro tenemos oferta y demanda, y entonces vamos a tratar de analizar los distintos efectos que creo que se van a dar en el futuro. ¿Qué nos podemos encontrar y como va a afectar al precio de los alquileres?.
Por supuesto, la primera consecuencia del estallido inmobiliario y de las restricciones de crédito, es que los propietarios de pisos tendrán muy difícil la venta, de tal forma que la única forma de obtener rendimientos de la inversión en el corto plazo es alquilar. Se puede entender por otra parte que muchas empresas, bancos o particulares, que se hayan apalancado para comprar el piso, tengan que poner el piso en el mercado de alquiler, para lograr pagar
Otro elemento para presionar a la bajada de los precios de los alquileres de los pisos, es el entorno deflacionario y la caída del poder adquisitivo. Desde luego, muy relacionada con el anterior, ya que para alquilar habrá que tener que rebajar expectativas, debido a lo que los posibles clientes puedan pagar.
Sin embargo si nos fijamos en la demanda, comprobamos que probablemente la demanda de pisos en alquiler se incremente en el futuro, debido a varios motivos. Por un lado, nos encontramos con la gente que realmente ha perdido su piso, lo cual unido a los que se van a ir emancipando que tendrán muy difícil el acceso a
Es por tanto comprensible que existen dos fuerzas que son contradictorias a la hora de afectar al precio. Por un lado existen presiones para que suban, por otro lado existen presiones para
Por tanto, para analizar que va a pasar con el precio, tenemos que entrar a analizar tanto las magnitudes de incrementos, como las necesidades tanto de la demanda como de la oferta, que al final van a ser determinantes para tratar de encontrar el punto final.
Pues vamos a ir por partes.
Por el lado de la oferta, nos encontramos con varios aspectos a tener en cuenta y de esta forma tendremos varios tipos de propietarios de pisos disponibles para el alquiler.
En este caso, tenemos por un lado los propietarios de piso que ya han comprado pensando inicialmente en el mercado de alquiler. Este tipo de propietarios, por lo general, van a seguir manteniendo su plan. Salvo casuísticas particulares, no existe nada relevante que les permita cambiar de plan. Eran la oferta de antes y son la de ahora.
Luego están los propietarios que han comprado sin disponer del dinero. Vamos, los que han puesto la entrada y se han hipotecado. Desde luego estos son los grandes interesados en poner los pisos en el mercado de alquiler, para de esta forma pagar el préstamo que asumieron. En este grupo nos podemos encontrar desde particulares a promotoras que “se comen” las promociones. Claro que debemos tener en cuenta que este tipo de propietarios, no pueden poner en el mercado alquileres a precios bajos. Básicamente por dos razones. Por un lado al estar hipotecados, para alquilarlo se necesita el permiso del banco y normalmente que el precio del alquiler no puede ser inferior a la cuota hipotecaria. Pero incluso en que por alguna razón, se intente obviar dicha limitación, o la entidad financiera transija, desde luego el precio del alquiler queda muy limitado a la baja por dicha cuota. En la mayoría de los casos, y sobre todo en promotoras, no se puede estar asumiendo perdida de liquidez todos los meses, (alquiler por debajo de cuota de préstamo), de forma que lo más normal es que estos pisos acaben en manos de los bancos, sin remedio.
De esta forma llegamos a los bancos, que se han convertido en la mayor inmobiliaria del estado. Los bancos, pondrán algunas viviendas en alquiler, pero tenemos que tener en cuenta que no les interesa poner precios bajos, debido a que afectaría al precio de la vivienda, (si los alquileres bajan, interesa más, en consecuencia cae el precio de los inmuebles más aún), lo cual les ocasionaría un grave problema en sus balances, (por el mero hecho de que tienen muchos inmuebles en cartera). Por otra parte, los bancos tienen apoyo suficiente para aguantar los inmuebles y los aguantarán lo más que puedan.
Tenemos a las personas que compraron las viviendas para especular, sin necesidad de financiación, (o con ella muy baja). Parte de estas personas, los pondrán en el mercado de alquiler. Otras no. En todo caso, desde luego en los casos en los que no exista necesidad y la vivienda se haya considerado una inversión, es difícil que entren al mercado con un precio bajo. Aunque alguno entrará.
Por tanto, la oferta de alquiler parece que se incrementará pero no de forma significativa.
En cuanto a la demanda, se incrementará por las necesidades obvias, este caso es más sencillo de analizar, porque realmente sólo hay dos tipos de familias que demanden un alquiler: las que pueden comprar y no quieren, y las que no pueden comprar. En todo caso, al final siempre estará detrás una necesidad básica que será la de tener un techo encima de la cama. Por supuesto, cuantas menos personas puedan comprar, cuantas más personas pierdan su piso y cuantas más personas se quieran emancipar y desde luego cuantas más personas encuentren trabajo lejos de sus alternativa más cercana hoy, (aquella que refleja ikea en su slogan “donde caben dos, caben tres”, mayor será la demanda de alquileres.
Por tanto, mi opinión es que tanto por volumen, como por necesidad el incremento de la demanda de alquileres va a ser espectacular. Lo cual significa la situación de la gráfica 1 y desde luego subida del precio. No obstante, debemos tener en cuenta el timing de los procesos. Es decir, defender que va a haber un incremento de oferta y un incremento de demanda, no quiere decir que ambos sean paralelos.
Es fácil verlo, analizando como son los procesos. Si recordamos la casuística de los propietarios que sacan pisos al mercado de alquiler, (oferta), no creo que sea difícil entender que el grueso de los pisos que van a salir al mercado ya han salido, debido a que ha sido la primera salida a los pisos que no tenían venta, (hace tiempo que se planteó la solución a las promotoras en el alquiler). Sin embargo, tal solución no era lógica porque las promotoras no podían cobrar alquileres suficientemente elevados para compensar las cuotas de la hipoteca. Desde luego, si pudiesen aguantar la solución sería factible. Pero sin capacidad financiera, la realidad es dura.
Por el lado de la demanda, el proceso es más lento, debido a que lo más normal es que los que se quieren emancipar, retrasan la decisión. Los que pierden el piso, aguantan en el piso hasta el fin del proceso, por lo que retrasan la decisión. Desde luego, la demanda de alquiler por motivos laborales depende del trabajo, y es fácil determinar que esto se va a retrasar. Por supuesto, bodas, planes de vida en convivencia se están retrasando. Por lo tanto los incrementos en la demanda están por venir.
Por tanto, el proceso, gráficamente se puede entender en dos tiempos, (uno que ya se ha producido y otro que es el que se producirá. En este sentido podemos entender que el ajuste será el que sigue en el proceso que trato de poner gráficamente a continuación:
Por lo tanto, de esta forma se explica la situación actual y creo que trato de explicar un poco las conclusiones a las que he llegado.
Sin embargo, en todo esto, aún no he considerado la actuación del gobierno en el sentido de dotar de mayor seguridad al propietario, (buscando la salida de pisos al mercado de alquiler, lo que viene a ser otro indicio de que realmente no están saliendo al alquiler los pisos que se esperaban), y las ayudas a los propietarios y a los jóvenes para la emancipación.
Todo este análisis, si nos damos cuenta, se trata de un precio del alquiler (sería el precio por metro cuadrado), sin embargo en este mercado y en cualquier otro en el que la oferta tenga poder, (y este es uno de ellos y los cambios normativos y las sucesivas liberalizaciones en el mercado, es lo que han provocado), unido a las grandes posibilidades de segmentación, (dividir mercados y poner precios a cada uno de los mercados), que tenemos en el mercado inmobiliario, (podemos segmentar por zonas, características, renta, y gracias al gobierno también por edad), la realidad es que además, una vez se desplace la demanda, (o incluso ahora), lo que se va a activar es el proceso que he tratado de explicar en su día a cuenta de la segmentación de mercados.
Quedan matices ahora, como hablar de las elasticidades y algún matiz más, pero la verdad es que ya me está quedando el post un poco largo y espero que ahora haya quedado aclarado la razón por la que considero que los precios de los alquileres van a subir.
