38

En el post en el que me preguntaba ¿para que son los pisos?, afirmé que “Es previsible una subida de los precios de los alquileres”. La verdad es que cometí un error, al no explicar en que me basaba para pensar de esta forma, (error del que me advirtieron en comentarios).

Otro de los comentarios, (más duro), hablaba de que realmente los precios de los alquileres están bajando en Madrid. En mi descargo, diré que de la frase previsible, se deduce que quise decir que espero que suban, (futuro).

En todo caso, está claro que enfoque bastante mal el tema, ya que aquello de que van a subir los precios de los alquileres es una convicción mía, pero que no había explicado en que se sustentaba. Por tanto, y quizás con cierto retraso, pues toca exponer porque creo que van a subir los alquileres.

En el mercado del alquiler, como en cualquier otro tenemos oferta y demanda, y entonces vamos a tratar de analizar los distintos efectos que creo que se van a dar en el futuro. ¿Qué nos podemos encontrar y como va a afectar al precio de los alquileres?.

Por supuesto, la primera consecuencia del estallido inmobiliario y de las restricciones de crédito, es que los propietarios de pisos tendrán muy difícil la venta, de tal forma que la única forma de obtener rendimientos de la inversión en el corto plazo es alquilar. Se puede entender por otra parte que muchas empresas, bancos o particulares, que se hayan apalancado para comprar el piso, tengan que poner el piso en el mercado de alquiler, para lograr pagar la hipoteca. En todo caso, es obvio que está circunstancia provoca que se incremente la oferta de pisos en alquiler y por tanto nos encontramos con que existe un elemento de presión para la bajada del precio.

Otro elemento para presionar a la bajada de los precios de los alquileres de los pisos, es el entorno deflacionario y la caída del poder adquisitivo. Desde luego, muy relacionada con el anterior, ya que para alquilar habrá que tener que rebajar expectativas, debido a lo que los posibles clientes puedan pagar.

Sin embargo si nos fijamos en la demanda, comprobamos que probablemente la demanda de pisos en alquiler se incremente en el futuro, debido a varios motivos. Por un lado, nos encontramos con la gente que realmente ha perdido su piso, lo cual unido a los que se van a ir emancipando que tendrán muy difícil el acceso a la propiedad. Por otra parte, la situación del mercado laboral, desde luego provocará traslados, o movilidad geográfica que desde luego incrementará la demanda de los pisos.

Es por tanto comprensible que existen dos fuerzas que son contradictorias a la hora de afectar al precio. Por un lado existen presiones para que suban, por otro lado existen presiones para la bajada. Dependiendo de cual sea la fuerza de las dos nos encontraremos con un resultado final. Esto se aprecia fácilmente mediante la gráfica típica de oferta y demanda. Y para entenderlo debemos tener en cuenta que tenemos que desplazar la curva de oferta y demanda hacía la derecha, (ya que se incrementan ambas para cada precio). En este sentido tendremos tres combinaciones posibles, que son que la demanda se incremente más que la oferta, que sean equivalentes o por último que la oferta se incremente mas que la demanda.








En todo caso se comprueba fácilmente que el número de pisos alquilados se va a incrementar, pero el precio puede en principio subir, bajar o incluso mantenerse inalterado.

Por tanto, para analizar que va a pasar con el precio, tenemos que entrar a analizar tanto las magnitudes de incrementos, como las necesidades tanto de la demanda como de la oferta, que al final van a ser determinantes para tratar de encontrar el punto final.

Pues vamos a ir por partes.

Por el lado de la oferta, nos encontramos con varios aspectos a tener en cuenta y de esta forma tendremos varios tipos de propietarios de pisos disponibles para el alquiler.

En este caso, tenemos por un lado los propietarios de piso que ya han comprado pensando inicialmente en el mercado de alquiler. Este tipo de propietarios, por lo general, van a seguir manteniendo su plan. Salvo casuísticas particulares, no existe nada relevante que les permita cambiar de plan. Eran la oferta de antes y son la de ahora.

Luego están los propietarios que han comprado sin disponer del dinero. Vamos, los que han puesto la entrada y se han hipotecado. Desde luego estos son los grandes interesados en poner los pisos en el mercado de alquiler, para de esta forma pagar el préstamo que asumieron. En este grupo nos podemos encontrar desde particulares a promotoras que “se comen” las promociones. Claro que debemos tener en cuenta que este tipo de propietarios, no pueden poner en el mercado alquileres a precios bajos. Básicamente por dos razones. Por un lado al estar hipotecados, para alquilarlo se necesita el permiso del banco y normalmente que el precio del alquiler no puede ser inferior a la cuota hipotecaria. Pero incluso en que por alguna razón, se intente obviar dicha limitación, o la entidad financiera transija, desde luego el precio del alquiler queda muy limitado a la baja por dicha cuota. En la mayoría de los casos, y sobre todo en promotoras, no se puede estar asumiendo perdida de liquidez todos los meses, (alquiler por debajo de cuota de préstamo), de forma que lo más normal es que estos pisos acaben en manos de los bancos, sin remedio.

De esta forma llegamos a los bancos, que se han convertido en la mayor inmobiliaria del estado. Los bancos, pondrán algunas viviendas en alquiler, pero tenemos que tener en cuenta que no les interesa poner precios bajos, debido a que afectaría al precio de la vivienda, (si los alquileres bajan, interesa más, en consecuencia cae el precio de los inmuebles más aún), lo cual les ocasionaría un grave problema en sus balances, (por el mero hecho de que tienen muchos inmuebles en cartera). Por otra parte, los bancos tienen apoyo suficiente para aguantar los inmuebles y los aguantarán lo más que puedan.

Tenemos a las personas que compraron las viviendas para especular, sin necesidad de financiación, (o con ella muy baja). Parte de estas personas, los pondrán en el mercado de alquiler. Otras no. En todo caso, desde luego en los casos en los que no exista necesidad y la vivienda se haya considerado una inversión, es difícil que entren al mercado con un precio bajo. Aunque alguno entrará.

Por tanto, la oferta de alquiler parece que se incrementará pero no de forma significativa.

En cuanto a la demanda, se incrementará por las necesidades obvias, este caso es más sencillo de analizar, porque realmente sólo hay dos tipos de familias que demanden un alquiler: las que pueden comprar y no quieren, y las que no pueden comprar. En todo caso, al final siempre estará detrás una necesidad básica que será la de tener un techo encima de la cama. Por supuesto, cuantas menos personas puedan comprar, cuantas más personas pierdan su piso y cuantas más personas se quieran emancipar y desde luego cuantas más personas encuentren trabajo lejos de sus alternativa más cercana hoy, (aquella que refleja ikea en su slogan “donde caben dos, caben tres”, mayor será la demanda de alquileres.

Por tanto, mi opinión es que tanto por volumen, como por necesidad el incremento de la demanda de alquileres va a ser espectacular. Lo cual significa la situación de la gráfica 1 y desde luego subida del precio. No obstante, debemos tener en cuenta el timing de los procesos. Es decir, defender que va a haber un incremento de oferta y un incremento de demanda, no quiere decir que ambos sean paralelos.

Es fácil verlo, analizando como son los procesos. Si recordamos la casuística de los propietarios que sacan pisos al mercado de alquiler, (oferta), no creo que sea difícil entender que el grueso de los pisos que van a salir al mercado ya han salido, debido a que ha sido la primera salida a los pisos que no tenían venta, (hace tiempo que se planteó la solución a las promotoras en el alquiler). Sin embargo, tal solución no era lógica porque las promotoras no podían cobrar alquileres suficientemente elevados para compensar las cuotas de la hipoteca. Desde luego, si pudiesen aguantar la solución sería factible. Pero sin capacidad financiera, la realidad es dura.

Por el lado de la demanda, el proceso es más lento, debido a que lo más normal es que los que se quieren emancipar, retrasan la decisión. Los que pierden el piso, aguantan en el piso hasta el fin del proceso, por lo que retrasan la decisión. Desde luego, la demanda de alquiler por motivos laborales depende del trabajo, y es fácil determinar que esto se va a retrasar. Por supuesto, bodas, planes de vida en convivencia se están retrasando. Por lo tanto los incrementos en la demanda están por venir.

Por tanto, el proceso, gráficamente se puede entender en dos tiempos, (uno que ya se ha producido y otro que es el que se producirá. En este sentido podemos entender que el ajuste será el que sigue en el proceso que trato de poner gráficamente a continuación:




Por lo tanto, de esta forma se explica la situación actual y creo que trato de explicar un poco las conclusiones a las que he llegado.

Sin embargo, en todo esto, aún no he considerado la actuación del gobierno en el sentido de dotar de mayor seguridad al propietario, (buscando la salida de pisos al mercado de alquiler, lo que viene a ser otro indicio de que realmente no están saliendo al alquiler los pisos que se esperaban), y las ayudas a los propietarios y a los jóvenes para la emancipación.

Todo este análisis, si nos damos cuenta, se trata de un precio del alquiler (sería el precio por metro cuadrado), sin embargo en este mercado y en cualquier otro en el que la oferta tenga poder, (y este es uno de ellos y los cambios normativos y las sucesivas liberalizaciones en el mercado, es lo que han provocado), unido a las grandes posibilidades de segmentación, (dividir mercados y poner precios a cada uno de los mercados), que tenemos en el mercado inmobiliario, (podemos segmentar por zonas, características, renta, y gracias al gobierno también por edad), la realidad es que además, una vez se desplace la demanda, (o incluso ahora), lo que se va a activar es el proceso que he tratado de explicar en su día a cuenta de la segmentación de mercados.

Quedan matices ahora, como hablar de las elasticidades y algún matiz más, pero la verdad es que ya me está quedando el post un poco largo y espero que ahora haya quedado aclarado la razón por la que considero que los precios de los alquileres van a subir.

  1. en respuesta a Yo mismo
    #38
    12/11/17 13:18

    buenos días Tomás, recordé como defendías hace años que los alquileres subirían cuando todo el mundo apuntaba a lo contrario y me puse a buscar esta entrada. Genial análisis. Ahora vemos como los precios se han disparado y no solo en Madrid o Barcelona con, la mal llamada en mi opinión burbuja de alquiler, porque no hay una esperanza de recuperar el coste. ¿crees que la solución sería que se legislara para forzar que los pisos vacíos lleguen al mercado? De cualquier manera gracias por tu análisis honesto a la par que acertado sin dejarte llevar por lo que decía la mayoría.

    saludos.

    Pepe

  2. en respuesta a Dalamar
    #37
    23/11/13 14:32

    Un grafico sobre el tema: http://www.perpe.es/2013/11/20/oc16413/

  3. #36
    18/12/12 14:37

    Recordando este articulo...

    "El precio del alquiler de vivienda se ha ajustado un 27,7% desde el inicio de la crisis, de forma que a cierre del pasado mes de noviembre la renta media se situó en 7,32 euros por metro cuadrado y mes, según Fotocasa."

  4. en respuesta a Dalamar
    #35
    22/01/11 18:07

    hombre., es grave que no tengamos demasiados datos sobre la renta disponible,,,,

    pero vamos, entre las bajadas de sueldos, el paro, las subidas de los precios de bienes básicos.... más importante es el porcentaje de familias que no llega a fin de mes que está disparado...

    Cuando se empiece a revertir esta tendencia, empezarán a contar un par de años para el sector inmobiliario que lleva un retraso de un par de años... o sea que ahora el porcentaje que puede bajar es completamente imprevisible y desde luego en cuanto tiempo también...

  5. en respuesta a Yo mismo
    #34
    22/01/11 14:04

    El 25%-30% que ha bajado mas el 10%-20% que creo que tiene que bajar, hacen in 35% a 50% de caida... que bajen mucho mas que eso, pues no lo se, yo creo que cortar por la mitad los precios es una gran bajada, y viendo las bajadas que han tenido en USA, Alemania y Japon, despues de sus respectivas burbujas, un 50% de bajada me parece algo mas que razonable para que la vivienda pueda ser asequible.

    Asequible para mi es que en una familia media pueda pagar la hipoteca en 15 anios, que es la media historica desde hace varias siglos hasta ahora.

    Lo de la bajada de la renta de los espanioles... a dia de hoy que es, un 5%?

  6. en respuesta a Dalamar
    #33
    22/01/11 12:53

    hombre normal que las de tramo alto no hayan bajado más... Tiene mucho que ver con la situación de los clientes....

    Y hombre, la bajada que le queda es bastante más de ese porcentaje....

    Aquí tenemos dos efectos. Por un lado tienen que bajar porque baja la renta disponible de los españoles, y el segundo es que en la vivienda el problema es que estaban infladas respecto a la renta disponible.

    Aquí el problema y la duda es hasta donde va a bajar la renta disponible de los españoles, lo cual depende de las medidas que se tomen y como. pero el caso es que ese 10-20% se va a quedar muy corto.

    A menos que de repente se empiecen a buscar formulas para mejorar la renta disponible.

    El problema es que estamos planteando un ajuste futuro a las condiciones de hoy, pero a su vez este ajuste tiene un impacto en las condiciones del futuro, por lo que el resultado es que el ajuste necesario mañana será mayor.

  7. en respuesta a Yo mismo
    #32
    22/01/11 12:35

    Yo creo que han bajado bastante, quizas la media no sea tanto, pero la vivienda del rango de precio del ciudadano medio, osea del afectado por la crisis ha bajado, las viviendas de entre 200 y 400 mil euros han bajado bastante, yo diria que 25%-30%, antes a duras penas se veian viviendas de menos de 200 mil euros y ahora son las mas comunes, las del tramo mas alto no han bajado apenas.

    los-pisos-por-menos-de-200-000-euros-crecen-como-seta

    Yo creo que en un anio o dos pueden caer el 10-20% que les puede quedar de bajada.

    Ojala me equivoque y bajen mas... de todas formas el ajuste si es mayor yo creo que era mas lento y por la via de la inflacion.

  8. en respuesta a Dalamar
    #31
    22/01/11 12:02

    Pues no lo sé.

    y además es imposible saberlo.

    ¿les van a poner tasas a las vacias como en el país vasco se plantea?

    ¿reactivarán la deducción o meterán tributación por vivir en ella como existió en los 90 en IRPF?

    ¿tocarán nuevas bajadas de sueldos?...

    en todo caso, en mi opinión la veo aún muy cerca del cielo, o sea que me extraña que toque fondo tan pronto, más que nada porque es un sector que va con mucho retraso respecto a las condiciones de las economías.

    Y tal y como vamos, nos encontramos con nuevos golpes para la economía, de forma que sinceramente hoy me parece que el fondo está más lejos que a enero de 2010. En 2010 han bajado, pero las condiciones de los españoles en 2010 se han derrumbado mucho más, ergo el ajuste necesario para 2011 es mayor que el que se necesitaba en 2010.

    ¿Que va a venir ahora?..... pues tenemos pendientes las facturas del rescate de estas semanas....

    o sea que mal vamos.

  9. en respuesta a Yo mismo
    #30
    22/01/11 11:52

    Cuando crees que va a tocar fondo la vivienda?

    Yo creo que entre final de este anio y del que viene.

  10. en respuesta a Dalamar
    #29
    22/01/11 11:50

    aunque he de reconocer que es posible que la cosa empeore tanto que bajen....

    Pero sigo pensando lo mismo...

    porque tengo claro que el incremento de demanda va a coincidir con las ejecuciones y a medida que se aceleren, (reconocimiento del problema), se va a meter el sistema y se van a sacar pisos del mercado para los bancos...

  11. en respuesta a Dalamar
    #28
    22/01/11 11:48

    Pues ya tenemos la forma de determinar quien al final tendrá razón.

    tu dices que van a subir cuando empecemos a recuperarnos.

    yo digo que van a bajar cuando esto empeore....(que es lo que le queda)...

  12. en respuesta a Yo mismo
    #27
    22/01/11 11:43

    Yo creo que seguiran bajando con la bajada de los inmuebles hasta que empecemos a recuperarnos, y a eso todavia le queda!

    Pero si, subir seguro que suben, digase en 2 anios o en dos decadas pero subiran! ;-)

    Como bien dices el problema es cuando, yo cuando decian que bajaran pero en menor medida de lo que baje el precio de la vivienda me referia a los proximos anios, ya vamos uno!

    Saludos,

    Daniel

  13. en respuesta a Dalamar
    #26
    22/01/11 11:32

    ¡cuanto tiempo!.

    Espero que vaya todo bien.

    Y por cierto... sigo manteniendo lo que decía. aquí como en todo el problema es tratar de adivinar el cuando y el cuanto...

    Pero es muy lógico que hayan bajado pero poco... y pronto subirán a medida que se vayan encontrando ejecuciones y además vaya pasando el tiempo

  14. #25
    22/01/11 08:06

    Algo mas de un anio mas tarde he visto esta noticia y me he acordado de esta serie de posts:

    http://www.idealista.com/informe-idealista-com-los-alquileres-en-espana-bajaron-en-2010-pero-poco

    Un saludo,

    Daniel

  15. #24
    Anonimo
    24/12/09 18:42

    Con la que está cayendo no se a quien se le ocurre decir que subirán los alquileres. En este pais sobran casas, y como las de segunda mano y nuevas no se venden irán al mercado alquiler. Y más pisos en alquiler es más competencia y bajadas de precio. Pintar gráficas es muy bonito, la realidad otra.

  16. #23
    05/12/09 20:55

    Madclock

    veras.. por que no lo sacan...

    por que pueden aguantar y si lo alquilan ya no lo pueden vender, y necesitarian para no perder respecto a las cuentas de otros años, un alquiler alto que nadie va a pagar...

    imagina ese piso que tienen valorado en 120.000 euros.. ¿a que precio lo tienen que sacar al alquiler para que les compense el rendimiento?

    Por otra parte, los que sacan al alquiler les perjudica para sacar los de las ventas.

    como todo dios, los sacará cuando no tengan otra opcion, lo cual sera cuando dejemos de aguantarlos...

    saludos.

  17. #22
    05/12/09 20:53

    Josep.

    eso no ha pasado ultimamente....

  18. #21
    Anonimo
    05/12/09 19:53

    Apasionante el tema y los argumentos a favor y en contra de la subida de los precios. Yo no me voy a pronunciar pero siq quiero aportar algunos datos que pueden reforzar o debilitar posiciones. Al final el tiempo dirá-
    Si soy un banco y presto dinero para comprar un piso de 100.000 euros, te taso en 120.000 y te presto unos 115.000 e inmediatamente recibo unos 10.000 en comisiones. por tanto tu me debes 115.000, pero yo te he prestado 105.000euros.
    Pasa un año y me pagas unos 500 euros al mes, 250 de intereses y 250 de cuota. al final de un año me has devuelto 3.000 euros del capital y otros tantos de intereses. Me debes 112.000 euros y yo te he prestado 102.000 euros.
    Vamos en un par de años el dinero que el banco ha recuperado supera el importe en que se tasó la vivienda.
    Además, en mi Memoria Anual registro el piso como garantia por el valor de tasación 120.000 euros.
    Tu dejas de pagarme, y yo te embargo el piso por 120.000 euros (incluyendo abogado e intereses). Sé que no podré venderlo a ese precio en ésta coyuntura, podría venderlo a 80.000, pero entonces reflejaria una perdida de 40.000 euros- No me interesa vender el piso embargado-.
    Así que me lo quedo y lo dejo vacio y cerrado.
    -He retirado un piso de la circulación y creado un nuevo inquilino-Disminución de oferta y aumento de demanda-

    Y digo yo porqué no sacan las cajas las viviendas embargadas a precio popular?

    Evidentemente el efecto en el mercado será bajada de precio al aumentar la oferta.

    Pero la ventaja para la caja es muy importante pues tiene obligación de destinar una parte de sus beneficios a obra social. ¿Qué mejor que darle el dinero a tu fundación para que te compre tus activos tóxicos al precio que quieras? Cumples la ley y te limpias el balance.
    Ademas consigues una buenisima publicidad pues haces una buena acción.
    ¡Ojala empiecen pronto!

Cookies en rankia.com

Utilizamos cookies propias y de terceros con finalidades analíticas y para mostrarte publicidad relacionada con tus preferencias a partir de tus hábitos de navegación y tu perfil. Puedes configurar o rechazar las cookies haciendo click en “Configuración de cookies”. También puedes aceptar todas las cookies pulsando el botón “Aceptar”. Para más información puedes visitar nuestra política de cookies.

Aceptar