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En un lugar apartado, una persona tiene un pequeño solar que no usa pero que no tiene apenas valor, ya que es un terreno rustico, alejado de las urbanizaciones y desde luego sin demasiados servicios cercanos.

Han sido esos chollos los que han atraído la atención de muchos inversores, que han pagado el doble de lo que valían a los dueños que lograron hacer el negocio de su vida.

El siguiente paso, (apalabrado previamente), es tratar con el ayuntamiento de turno, las compensaciones para la recalificación de los terrenos y que pasen a ser urbanos o urbanizables. En este campo, sirve tanto lo legal, como lo ilegal y por supuesto combinaciones de ambos. Estamos en este momento generando negocios para el ayuntamiento y(o) para los concejales y alcaldes de turno. Llevamos dos negocios.

Una vez recalificado, el promotor ya ha hecho el gran negocio, con un margen aún mayor que los anteriores, (curiosamente los márgenes son mayores).

En este momento es cuando empezamos a construir, urbanizar y entramos a generar negocios para las inmobiliarias, y desde luego es donde entran los bancos y las comunidades autónomas que generan sus comisiones, sus intereses, sus gastos, sus impuestos.

La constructora pone el cartel de “se venden pisos”, y una casetilla de obra y vende los pisos a inversores que ponen una entrada para luego venderlos cuando se hayan construido. En esto entra el negocio del que puso la entrada y desde luego el de la inmobiliaria, que por cierto tiene doble negocio en las transacciones de constructor a inversor y luego de inversor a destinatario final.

En fin, en este momento llega una persona que quiere un hogar, que es el que ha de pagar un precio que compense todos estos negocios generados hasta ahora, y además el ladrillo y el de los autónomos subcontratados por partes para construir el edificio. (¡casi me olvido de construir el techo y las paredes).

De repente el Banco Central Europeo sube el Euribor del 2 al 5.4 en tres años, suben los gastos de toda la familia, y el paro arrasa con todo. El caso es que la familia que ya pagó todos estos negocios, ahora tiene problemas para pagar el piso.

En este momento surge la necesidad de renegociar la deuda. Lo cual acaba generando más comisiones, más gastos y negocios para las agencias negociadoras. Por supuesto esta situación al final genera que la deuda es mayor.

Como quiera que los ingresos de la familia siguen sin recuperarse, y los gastos no paran de multiplicarse, la realidad es que al final el préstamo acaba en mora. Como no son los únicos el precio del piso baja. En este momento es cuando entran en juego los negocios de las agencias de recobro, abogados…

En fin, al final el problema se agrava y dado que los bancos incrementan sus spreads, aplican tipos mayores por el margen de riesgo, el piso acaba en el juzgado. Si hay una subasta del bien, el valor del piso ahora será muy inferior y acabará en manos de un subastero, (de tal forma que entra otro agente haciendo negocio), o en manos del banco a un precio muy inferior al precio de compra, que lo aparcará en alguna de sus sociedades inmobiliarias ya que tiene la capacidad suficiente para aguantarlo, gracias a la liquidez que facilitan los estados mediante la aportación de los ciudadanos.

En resumen, cada vez que una familia recorre este trayecto, ha generado una cantidad de negocios increíble que ha servido para que España haya sido un milagro económico. Pero al final la familia, ha perdido todo el dinero que ha ganado en los años pasados. Pierde la entrada, pierde lo que ha pagado, pierde todo el dinero que ha puesto, y desde luego todas las revalorizaciones. Si nos damos cuenta, la realidad es que una familia que tuviese unos ahorros antes de comprar el piso, durante el trayecto el saldo inicial más todos los cobros que haya tenido por su trabajo habrá desaparecido y de hecho al final tendrá una deuda con la entidad.

O sea que es un volver a comenzar unos años más tarde pero en lugar de no tener nada, parte con una deuda.

Claro que en algunos casos nos hemos saltado alguna fase y resulta que las promociones han sido incompletas y se han iniciado y a medio camino han acabado pendientes de finalizar. En este caso los perjudicados han sido los que han puesto las entradas y unos cuantos autónomos que se tienen que pelear sin éxito en las suspensiones de pagos de las promotoras con la banca para cubrir las posibles pérdidas; dado que lo primero de esta crisis ha sido modificar la ley concursal para dar garantías a las entidades financieras, estos se van a quedar sin nada.

Por supuesto, esto implica que se saltan algunas fases del negocio. Sin embargo al final acabará en el mismo sitio. Ahora aún nos queda el margen de las Socimi, los fondos buitre y similares.

¿Ha acabado?- Pues no señor, porque al final los bancos se quedan los pisos aguantándolos ya que en caso contrario, el sector financiero se desmorona, y por supuesto, eso es algo que hemos de evitar a toda costa, de tal forma que resulta que los estados tienen que financiar y avalar a los bancos, con el consiguiente incremento de la deuda público, lo que provoca que suban más los precios de los préstamos a la sociedad, (si el estado paga un 4 por las obligaciones a 10 años, ¿Cuánto ha de pagar una persona?), y por otra parte nos tocan las subidas de impuestos.

Pues todo este es el sistema que hemos montado para en definitiva construir pisos para las personas del país con inmigrantes, en un país que tiene en su constitución algo parecido a que los poderes públicos deberán limitar la especulación en la vivienda.

Por supuesto, aparte del tema monetario, nos quedan además por explicar unas cuantas perlas.

Resulta que el promotor, el banco, el fondo buitre, el subastero y el constructor justificaban sus márgenes de beneficio en base a los riesgos que cobrían. Curiosamente, el marrón al final se lo han comido las familias y los autónomos que quedaron atrapados en las promociones que no se han finalizado. Curiosamente eran los únicos que en teoría no corrían riesgos; ¿irónico?.

Curiosamente todos estos son los expertos en el mercado inmobiliario, ya que hablan regularmente (o compran) a las tasadoras, que salvo prueba en contrario son los encargados de valorar las propiedades inmobiliarias. Los mensajes sobre el precio de los pisos, han sido negando la burbuja hasta pasar al aterrizaje suave; Por alguna extraña razón, en algún momento resulta que todos los males son por que las familias han pagado de más por el precio de los pisos. Sin solución de continuidad, y desde luego con un par de huevos, los anteriores vuelven a decir que el precio de la vivienda se recupera. (y si alguien pica, volvemos a empezar).

Por otro lado resulta que una actividad económica es eficiente, cuando se movilizan los menores recursos posibles para conseguir un bien determinado. En esta historia, seguro que se puede conseguir alguna forma de conseguir construir una vivienda sin tantos márgenes y negocios. Pero claro, discutiendo sobre productividades, competitividades, y demás tácticas para producir mejor y con menos recursos, resulta que hemos decidido comprometer al ico, al boe, a los bancos centrales, a los gobiernos y en general a toda la sociedad a salvar todos estos negocios.

¿Las familias?. Pues hombre, ya se apañarán y son importantes en el sentido de que hay que buscar nuevas formas para lograr sacar recursos de ahí. Porque todos sabemos quiénes son los emprendedores.

En la prensa escuchamos todos los días las justificaciones, cada día más variopintas de todos y cada uno de los que han hecho negocio a cuenta de esta historia. Y de vez en cuando escuchamos aquello de que han creado riqueza. ¿Alguna vez ha salido publicado en algún periódico que gracias a este sistema cientos de miles de familias han perdido todo lo que tenían y gran parte de lo que tendrán?. No estoy hablando de rescates, estoy hablando de un poco de comprensión.

Otra perla está en el entorno de los cayenne, (mito de esta historia), y es cierto, en muchos casos, muchas familias han pagado unos cuantos cayenne. Claro que nunca los han conducido, y salvo excepciones, los propietarios de los cayenne no coinciden con los deshauciados ahora mismo. Claro que como el hipotecado se hubiese comprado una tele LCD evidentemente esta persona quedará inhabilitada socialmente para siempre. Se pueden pagar en el precio de los pisos fortunas a todos los que han intervenido, pero lo de pagar 1.000 euros por un LCD es desde luego excesivo.

Y desde luego lo más obvio. ¿es posible que la sociedad logre sobrevivir a la existencia de tantos negocios a cuente de un bien de primera necesidad como es la vivienda?. Dicho de otra forma; cuando se habla de una familia se ha metido por encima de sus posibilidades, ¿no se nos ocurre pensar que realmente se ha metido a pagar ladrillos, mano de obra para unirlos y toda esta serie de beneficios generados que es lo que se va fuera de toda posibilidad racional?.

Por cierto, resulta que los grandes perjudicados son las familias, los trabajadores y los autónomos del sector de la construcción. Sin embargo, se oye con frecuencia aquello de recuperar el valor del trabajo, (mientras los que trabajan rescatan a los que no, y no me refiero a los parados).

Claro que si alguien toma una decisión para ayudar un poco a las familias, supongo que se le caerán todos los calificativos como demagógico y populista. Por lo tanto al final seguiremos haciendo lo mismo, en una loca carrera hacia ningún lado, en la creencia de que mientras los de siempre busquemos alguna forma de aguantar esto no se solucionará.

Y por último, y si este proceso con los mismos protagonistas se repite en la comida, en la energía, en los combustibles, en las materias primas. La verdad es que no acabo de entender como existe alguien que no se explica la crisis. Lo que no acabo de entender es como no estamos peor.

  1. #26
    Anonimo
    15/01/10 12:50

    Mi granito de arena sobre comprar o alquilar:

    En Barcelona en plena burbuja se pagaron hasta 6000 euros/m de compra, un piso decente no bajaba de 360k, con 200k te comprabas un estudio. “Loft” que es más “fashion”. En ese momento un caso que conocí pagaban 1400 de hipoteca por un piso que podían alquilar por 900. Para mi la clave es lo que haces con la diferencia de precio. Esos 500 euros de ahorro son 6000 al año, 30k a los 5 años.

    En mi caso he alquilado, ahorrado e invertido. Tengo unos amigos que alquilan y han viajado, y a los que les recomiendo que compren, porque no ahorran nada.

    Como me gustan las inversiones estoy ayudando a un familiar en temas inmobiliarios, la rentabilidad/riesgo es simplemente penosa. La única ventaja de los inmuebles es que en teoría soportan mejor la inflación que los activos monetarios.

    Hoy la rentabilidad por dividendos de utilities está entre el 4-8%, deuda pública LP 4%, y depósitos bancarios 2-3%, lo mejor que he visto en alquileres es el 6% bruto. De ahí hay que restar gastos de compra, intereses, seguros, IBI, conservación (calculen cuánto valen cocina y baño y cada cuánto lo van a cambiar, y restenlo de los ingresos). Y queda el tema de los riesgos, enumero algunos en los que he conocido casos:

    - iliquidez: el “si no puedes pagarlo lo vendes y le sacas algo” ya sabemos cómo ha acabado para algunos.
    - vecinos conflictivos, ruidosos, molestos, diógenes (sí, he conocido un caso).
    - humedades escandalosas convenientemente disimuladas antes de la compra.
    - parkings recurrentemente inundados.
    - problemas urbanísticos, afectaciones, no poder obtener cédula.
    - difícil de diversificar, promediar o gestionar el riesgo.
    - degradación del barrio.
    - ruidos contínuos y molestos no presentes durante las visitas previas a la compra.
    - pisos destrozados, inquilinos que subarrendaban.
    - obra nueva directa del promotor en la misma fase más barata que deuda propietario.

    Saludos,

    Pedro

  2. #25
    12/01/10 21:28

    Gracias sobils...

    la herramienta puede ser util, supongo que sera el principio de una pagina, no?

  3. #24
    Anonimo
    12/01/10 01:21

    Por cierto ahi va le web por si quereis trastear o añadir algo:

    http://www.ingenergias.com/Prestamos/

  4. #23
    Anonimo
    12/01/10 01:17

    Da igual quien tenga razón, yo en concreto soy mas cercano a la idea de alquilar por ahora q la tendencia es la de bajada de precios en la vivienda y más tarde (2 años o alguno más) comprar. Yo como vosotros he echado mis cuentas con excels y tengo una página que calcula prestamos hipotecarios cuyo datos se puede trasladar a una excel y viene muy bien. Por ahora lo tengo claro, alquiler y en unos años comprar a un precio razonable, ojlá llegue ese día.

    Realmente encantado de leeros a todos, es muy didactico.

  5. #22
    10/01/10 23:57

    Brocal

    Por favor, acepta mis disculpas si te he ofendido en algo.

    Respecto a lo de los dogmas, la verdad es que desde luego no son buenos, absolutamente para nadie.

    Siempre que discutimos, la verdad es que creo que todos conocemos los puntos de vista de los demas y aprendemos. Lo importante es el respeto y en este sentido la verdad es que desde luego considero que eres una persona en las que las discusiones son utiles.

    Por supuesto, lo cierto es que todos tenemos un punto de vista y ademas es logico que creamos nuestras razones.

    Estando en desacuerdo, lo que conviene es discusion con respeto y creo que eso es lo mejor, y creo que eso es lo que hemos tenido.

    desde eso te doy las gracias y espero mas, un saludo.

  6. #21
    Anonimo
    10/01/10 19:30

    Yo mismo

    Como siempre tienes razon. ES ASI DE SIMPLE.

    A partir de ahora aceptare lo que digas como dogmas de fe y no discutire nada.

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