Título: “La burbuja inmobiliaria española”
Autor: José Luis Campos Echeverría
Si tuviéramos que elegir una sola palabra entre las muchas que se repiten cada día en la calle y en los medios de comunicación la voz “crisis” resultaría ganadora por goleada. Si se le pregunta a cualquier ciudadano ¿por qué estamos en crisis?, la respuesta también será unánime: la causa es el agujero de las hipotecas subprime que se detectó en Agosto de 2007 en EE.UU. Como siempre, o casi siempre en España, cuando se trata de un éxito corremos a ponernos la medalla pero, si las cosas se tuercen, entonces la culpa es del vecino. Lógicamente, el deterioro de nuestros indicadores macroeconómicos, principalmente PIB y datos de empleo, no se debe a factores exógenos. La principal razón de nuestra crisis la debemos buscar dentro, en nuestra propia casa.
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José Luis Campos Echeverría nos presenta una obra excelentemente documentada cuyo rigor académico hace que, en algunos momentos, la lectura resulte complicada por el gran volumen de datos y porcentajes. Sin embargo, se trata de un libro indispensable para entender nuestra situación actual. Esta obra le ayudará a comprender cómo hemos llegado a esta situación mediante la única forma de resolver el problema: analizando sus causas con rigor y seriedad. La economía española entra en recesión y el principal culpable es la sobrevaloración del mercado inmobiliario. Tras la fiesta, nos hemos levantado con una magnífica resaca y, lo peor de todo, es que nos sabemos cuánto tiempo durará.
Durante el periodo 1997-2006, la vivienda en España ha experimentado la subida de precios más intensa y duradera de su historia, con una
revalorización nominal del 183%, sólo superada por Inglaterra con un 196%, aunque en Inglaterra la producción de casas nuevas no alcanza ni la quinta parte de las construidas en España. Al mismo tiempo, se ha producido una reducción media del 10% en su tamaño, se ha incrementado el plazo de las hipotecas en casi un 50%, pasando de los 19 a los 26 años de media, y el mercado de alquiler se ha quedado atrás con un gran descenso en su rentabilidad relativa. La demanda de vivienda se ha visto impulsada por diversos factores entre los que destaca la incorporación de la mujer al mercado laboral y la llegada masiva de inmigrantes durante el citado periodo. Este crecimiento de la demanda ha tenido su respuesta en una producción de viviendas que, en los últimos años, supera a la de Alemania, Francia e Inglaterra juntas y, a diferencia de lo que mucha gente piensa, los márgenes para el promotor han sufrido una fuerte caída desde el 30% al 9%, debido al imparable crecimiento del valor del suelo, que actualmente supone el 50% del coste del piso.
Según el autor, la única forma de superar este bache es mediante un ajuste de precios a la baja, que, al menos, debería ser del 30%, pudiendo llegar incluso hasta el 50%. A pesar de que en España no tenemos hipotecas subprime, contamos con el mayor porcentaje de hipotecas a tipo variable de los países desarrollados con un 98%, por lo que las subidas de tipos de interés llevarán a incrementos de la morosidad más elevados que en nuestros países vecinos. Los primeros en sufrir el ajuste serán los promotores y las familias cuya renta depende del sector inmobiliario. Después, los bancos y cajas más expuestas al ladrillo reducirán la expansión del crédito debido a la caída de precios de los inmuebles hipotecados, lo que afectará al resto de sectores, especialmente al de automoción en España, y, en último lugar, tocará de lleno al resto de la población. ¿Cuánto va a durar la recesión? ¿Cuándo va a durar el ajuste de precios? Es imposible dar respuesta a estos interrogantes, aunque el autor nos da una pista al comparar la subida en vertical de nuestro mercado inmobiliario con la experimentada por el mercado japonés durante la década de los 80.
SUMARIO:
“Se trata de un libro indispensable para entender la situación actual... Tras la fiesta, nos hemos levantado con una magnífica resaca y, lo peor de todo, es que nos sabemos cuánto tiempo durará”
Alexey De La Loma Jiménez
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