El BNS hace saltar las alarmas en las hipotecas multidivisa

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La decisión del Banco Nacional Suizo de eliminar la limitación a la fluctuación del franco suizo con relación al euro del pasado 15 de enero ha hecho que muchos clientes con hipotecas multidivisa se levantasen al día siguiente con una deuda un 20% mayor.

 

 

Más allá de las implicaciones económicas de este movimiento, el ciudadano de a pie con una hipoteca multidivisa se ha encontrado con un endeudamiento insoportable. En muchos de los casos, a pesar de haber estado pagando puntualmente las cuotas, el cliente debe una cantidad mayor de la que en su momento le prestó el banco.

 

En esta situación, a la hora de buscar soluciones, es necesario distinguir entre dos tipos de clientes:  Algunos, el banco les “colocó” el producto que desconocían, poniendo énfasis en sus ventajas y ocultando los riesgos.  Otros, revestidos de una cierta dosis de autoconfianza, buscaron activamente el producto, creyendo que tomaban una decisión económica que les favorecía, cuando a medio o largo plazo, se ha demostrado lo contrario.

En el primer caso, existe la posibilidad de reclamar ante los tribunales la anulación de la cláusula multidivisa, dejando el préstamo hipotecario en euros y recalculando las cifras teniendo en cuenta las cantidades pagadas.

En el segundo, la posibilidad de conseguir una sentencia estimatoria es complicada. En el desarrollo del proceso y especialmente en la práctica de la prueba en el juicio oral, saldrá la verdad a la luz y el resultado puede ser una condena en costas que incremente las el resultado negativo de la operación.

Y como muestra de los casos del primer grupo, sirva como ejemplo la sentencia del Juzgado de Primera Instancia 84 de Madrid de 12 de mayo de 2014, en la que se la nulidad parcial de una hipoteca multidivisa contratada con el banco Barclays y a la que hemos hecho referencia en alguna ocasión. Es una sentencia que merece la pena revisar para los que tengan interés jurídico.

Los clientes firmaron una hipoteca multidivisa el 31 de julio de 2008. Hacia abril-mayo de 2012 la subida de las cuotas se hace insoportable y solicitaron una carencia al banco. Sin embargo, el banco les exigió como condición indispensable la firma de una carta de exoneración de toda responsabilidad, y con fecha anterior a la hipoteca, por lo que no fue posible llegar a una solución amistosa.

Así que  demandan al banco basándose fundamentalmente en la defectuosa información facilitada en cuanto a:

1.- El efecto del cambio de la divisa sobre el capital pendiente.

2.- Las previsiones de la relación entre las monedas.

3.- Las previsiones de bajada del Euribor.

En cuanto a los argumentos jurídicos, se basan en la aplicación de la Ley del Mercado de Valores (básicamente artículos 78 y siguientes), así como sus normas de desarrollo (RD 217/2008): obligaciones de clasificación de los clientes, de actuar con diligencia y transparencia, de realizar el test de conveniencia o idoneidad, de prevenir y resolver los conflictos de intereses y de cuidar los intereses de los clientes.

Se solicita la nulidad en base a la vulneración de normas imperativas del art. 6.3 del Código Civil  (orden de 5 de mayo de 1994 y LMV, Decreto Legislativo 1/2007 que aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios y la Ley 7/1998 de Condiciones Generales de Contratación).

El banco por su parte alega que el préstamo fue en yenes y que debía ser devuelto en yenes, que hubo pleno conocimiento de los riesgos de la operación al haberles informado de manera completa sobre sus características y que la iniciativa para la contratación fue de los clientes.  El banco considera que no se aplica la LMV ni el TRLGDCU ni la LCGC.

En la sentencia, se hace mención especial a la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 30 de abril de 2014 que resuelve una cuestión prejudicial sobre una hipoteca multidivisa en Hungría y que fue resuelto a favor del cliente (y que en su día comentamos).

Para la Magistrada-Juez, la hipoteca multidivisa contiene un derivado financiero y está sometida a la Ley del Mercado de Valores.

En cuanto al error en el consentimiento, si el banco omite sus deberes de información, el error es excusable. Y el banco tenía la obligación de informar adecuadamente, pues como indica la STS de 20 de enero de 2014, existe una asimetría informativa con relación al cliente. La carga de la prueba sobre la información facilitada corresponde al banco.  Y el banco tiene un deber de lealtad hacia el cliente, conforme a la buena fe contractual exigida en el artículo 7 del Código Civil.  Además, la Orden de 5 de mayo de 1994 regulaba la entrega del folleto informativo y la oferta vinculante.

El TRLGDCU determina la información previa que se debe suministrar a los consumidores (art. 60), los requisitos de claridad, legibilidad, buena fe y equilibrio de las cláusulas no negociadas individualmente (art. 80)  y la consideración como abusivas de las cláusulas que limiten los derechos del consumidor (art. 82) o las declaraciones de conformidad sobre hechos ficticios (art.89).

En definitiva, se considera que no hay pruebas de que fuesen los demandantes los que solicitaron una hipoteca multidivisa, que no se dio información precontractual ni se hizo oferte vinculante, la información que Barclays recabó de los demandantes fue muy escasa, la información precontractual verbal que dice la testigo que dio no tiene credibilidad suficiente y la escritura pública no supera el control de transparencia sobre los riesgos.

Además, se considera abusiva la cláusula de asunción de riesgos por los demandantes.

Así que  se estima la demanda, se declara la nulidad parcial de la hipoteca multidivisa: el préstamo subsiste en euros, eliminando las cláusulas relativas a las divisas y se deben recalcular los importes con las cantidades pagadas hasta la fecha en euros.

 

Juan Carlos Burguera   Burguera Abogados

  1. #1
    26/01/15 22:28

    Banco o no, ¡a quien se le ocurre mezclar una hipoteca con especulación a larguísimo plazo en divisas!

    Aunque, bien pensado, en las hipotecas a tipo variable desde hace décadas se especula de forma rutinaria con los tipos de interés...

    (año 2003) "El tomador de un préstamo hipotecario que le obliga a pagar una cuota de 1.000 € mensuales a un plazo de 30 años, sobre la base de un tipo del 3% (Euribor a 1 año + prima), debería saber que con el tipo fijo cotizado para dicho plazo de inversión, por la misma entidad que le concede dicho préstamo, que no es otro que el 6%, la cuota mensual a pagar sería de 1.420 € mensuales. Si lo sabe, debe saber que en 2/3 partes es comprador de vivienda y en 1/3 parte especulador financiero a favor de una radical caída de los tipos a largo plazo (que, por cierto, ya están repuntando...)"

    https://www.unience.com/blogs-financieros/JPrats/la_burbuja_inmobiliaria

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