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Blog de Juan Carlos Burguera
Temas legales que afectan a su bolsillo

¿Cómo anular el IRPH de su hipoteca?

 

Existe la posibilidad de anular el IRPH de su hipoteca, que ha supuesto un coste mucho mayor del que hubiese tenido la anterior si se hubiera aplicado el euribor.

 

 

 

 

Hay tres modalidades de IRPH, el de cajas, el de bancos y el de entidades. Los dos primeros ya no existen y actualmente sólo es   tipo oficial el de entidades. 

 

El IRPH reune principalmente los siguientes problemas:

 

a.- El cálculo del IRPH no es auditable por el consumidor: Los datos aportados por los bancos no son públicos, a diferencia de lo que ocurre en con el Euribor.

b.- Las entidades de crédito pueden influir en el valor del IRPH, subiendo los tipos.

c.- La media confeccionada por el Banco de España no se pondera por el volumen de cada entidad, con las distorsiones que esto puede conllevar.

d.- En el cálculo no se elimina una porción de los extremos, de manera que el resultado puede ser manipulado.

e.- El IRPH no se calcula a precios de mercado sino que incluye los intereses de préstamos negociados en el pasado.

f.- El IRPH se hace sobre la base de las TAE, que incluyen gastos y comisiones: de esta manera, se pagan los gastos y comisiones dos veces, una en el cálculo del IRPH y otra en los gastos y comisiones que se aplican al caso en particular.

g.- El IRPH comprende en su cálculo tipos que han sido declarados nulos como en el caso de la aplicación de algunas cláusulas suelo o en el de los redondeos al alza. Igualmente, el IRPH viene influenciado por el Euribor, siendo un hecho notorio que este ha sido manipulado por algunos bancos europeos.

Como resultado de todos estos elementos, el IRPH se ha mantenido muy por encima del euribor y la bajada de tipos apenas le ha afectado sin que exista una motivación lógica para ello.

La anulación del IRPH-Cajas y el IRPH-Bancos se produce con la orden EHA/2899/2011 de 28 de octubre, de “transparencia y protección del cliente de servicios bancarios”. La DT Única establecía  que los tipos que ya no son oficiales desaparecerían en el plazo de un año.  El hecho de que el Banco de España haya continuado publicando esos índices, no quiere decir que su aplicación sea legal.

Transcurrido un año desde la entrada en vigor de la orden (el 29 de julio de 2012), se produce la desaparición completa del IRPH-Cajas y del IRPH-Bancos, esto es, el 29 de julio de 2013.  Y la demora hasta septiembre de 2013 (con la DA 15ª de la Ley 14/2013) no tiene porqué perjudicar al consumidor.

Es decir, que en el menor de los casos, se podría solicitar que el IRPH se dejase de aplicar desde el 29 de julio de 2013 y se recalculasen las cuotas con el índice de referencia previsto en la escritura de la hipoteca.

Pero más allá de esta petición, que se plantearía como subsidiaria, se puede solicitar ante los tribunales la nulidad del IRPH,  por los siguientes motivos:

 

1.- El artículo 1.256 del Código Civil establece que “la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes”:  Las cajas pueden manipular el IRPH.  Y en la escritura, no se advierte de este riesgo ni se explica el modo en que se calcula. Si al cliente se le advirtiese de ese riesgo, podría haberse decantado por otro tipo.

2.- Falta de transparencia: La orden de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, obliga en su artículo 6.2 a que los tipos de referencia “no dependan exclusivamente de la propia entidad de crédito, ni sean susceptibles de influencia por ella en virtud de acuerdos o prácticas paralelas conscientemente con otras entidades”. Y en idéntico sentido, la circular 8/1990 del Banco de España, norma 6ª apartado 7.  El artículo 2 de la Ley 2/2009 establece el carácter irrenunciable de los derechos de los consumidores y la nulidad de los actos realizados en fraude de ley.

En consecuencia, en aplicación del artículo 6.3 del Código Civil, los actos contrarios a las normas imperativas son nulos de pleno derecho y por tanto, la aplicación del IRPH sería nula.

 

Y por si estos fundamentos no resultasen suficientes, los contratantes de hipotecas con IRPH normalmente tienen la condición de consumidores con lo que se aplica el RDL 1/2007 que aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios: El artículo 8 establece el derecho a la información correcta sobre los bienes y servicios. Y el artículo 18 exige que no se induzca a error al consumidor. Por último el artículo 60 exige que antes de contratar, “el empresario deberá poner a disposición del consumidor y usuario de forma clara comprensible y adaptada a las circunstancias, la información relevante, veraz y suficiente sobre las características esenciales del contrato, en particular sobre sus condiciones jurídicas y económicas y de los bienes o servicios objeto del mismo”.   Es evidente que en la gran mayoría de los casos (por no decir en todos), no se ha cumplido con esta exigencia legal con relación al IRPH.

 

Y a mayor abundamiento, se trata de una condición general de la contratación,  con lo que se aplica la LCGC: Su artículo 8.1 dice que “serán nulas de pleno derecho las condiciones generales que contradigan en perjuicio del adherente lo dispuesto en esta Ley o en cualquier otra norma imperativa (…)”.  Vulnerando el IRPH el artículo 1256 CC, el art 60.1 del TRLGDCU así como otras normas bancarias, debe llevar a su nulidad.

En esta línea, se ha producido ya la primera sentencia por el Juzgado de lo Mercantil nº1 de San Sebastián, cuyo comentario se puede ver aquí.

A la hora de valorar la viabilidad de estos casos, es importante tener en cuenta que índice sustitutivo se preveía en la hipoteca.

Esperemos que a esta sentencia le sigan otras muchas, que pongan solución a los abusos cometidos con el IRPH.

Juan Carlos Burguera     www.BurgueraAbogados.com

 

  1. #1

    Enrique Roca

    Juan Carlos: Supongo que la sentencia puede ser extensible a los prestamos sobre viviendas de VPO referenciados al irph de bancos y cajas.

    Puedes decirnos ¿cuales serían todos los gastos asociados para un pleito de un capital pendiente de 80000 euros de un prestamo inicial de 150000 y si en el caso de ganar el pleito se retroaen los calculos al momento de inicio del prestamo, al momento en que desparece el irph o al momento de la sentencia?.
    Gracias.

  2. #2

    Juan Carlos Burguera

    en respuesta a Enrique Roca
    Ver mensaje de Enrique Roca

    Enrique,

    Esta sentencia es el criterio de un Juez, que no constituye jurisprudencia. Es una "pista" sobre por donde podrían decantarse los jueces en este tipo de casos.
    En cuanto a los gastos, los honorarios de abogado son libres con lo que en cada caso se debería buscar un presupuesto. Y los costes de tasas y procurador varían en función de la cuantía que resultase reclamada.

    Para calcular el ahorro, necesitaría también la fecha de contratación y los plazos pendientes. Por otra parte, el criterio sobre los efectos de la estimación no están tampoco claros. En la sentencia del Juzgado de lo Mercantil de San Sebastian aludida, el criterio es desde el principio por considerarse nulo el IRPH, pero este es el fallo de una sentencia y todavía no hay un línea establecida.
    Siento no poder ser más concreto.

    Saludos
    Juan Carlos Burguera

  3. #3

    Lucia Sedano Lopez

    BUENAS TARDES,

    Le agradezco la claridad de este artículo, pero también hay otro caso que son las hipotecas donde el sustituto es el último irph que se haya podido calcular y que se queda como fijo para el resto de hipoteca, tras la eliminación del irph cajas y bancos, Que podemos reclamar aquí, y como proceder?

    gracias de antemano,

    un saludo.

  4. #4

    Joxxe

    Hola,
    Si no me equivoco, gran parte del contenido de este artículo está extraído de un trabajo de la plataforma de afectados por IRPH de Gipuzkoa. Sería honesto citarlos.

    Saludos

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