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blog Inversiones Inteligentes
Visión profesional al minoritario sobre la situación a nivel fundamental de empresas

Realia, Slim 1 Soros 0

Si alguno ha seguido realia estos últimos meses/años, ese he sido yo, y si algo he recalcado es que aquí más que en otras empresas, valoración y precio se encontraban con otra variable intereses empresariales. Hispania lanzó una OPA a realia en plena crisis del grupo FCC, realmente Slim y Soros tenían planes similares para la compañía hasta entonces de las hermanas Koplowitz, estos eran los intereses empresariales mencionados y que como variable desde ese momento había que contemplar sobre precio y valoración. El invitado de piedra en realia siempre ha sido bankia, banco intervenido que tenia como obligación deshacerse de sus participadas industriales al “mejor precio posible y valoraciones ajustadas a mercado”, esto traducido al castellano quiere decir a lo que interese al mejor postor. Hispania lo intentó y su as fue la negociación con los 3 fondos de referencia del sindicado de un descuento y acuerdo en exclusiva para la amortización del mismo, su problema que al hacerse Slim con mayoría en FCC este tenía mejores cartas, puesto en el consejo, el control de un 36.9% del accionariado y por tanto posición de ventaja sobre el Griego. Comentamos que la OPA de Hispania a 0.49 estaba abocada desde ese momento al fracaso, las Koplowitz no tenían un euro, pero Slim si, y este nunca vendería a ese precio ese 36.9%, la acción lo recogió así cotizando por un precio superior a la OPA y tuvo su apogeo con el NO de Fcc a la opa condicionada de Hispania a conseguir más del 50% de las acciones. Si bien el valor de realia es superior a los 0.49 y a los 0.58 ofrecidos, aquí como he comentado valor y precio son secundarios, el precio lo pondría Bankia y el pagador negociaría a la baja sabiendo que el vendedor lo haría a cualquier precio, así lo consideró Hispania y así lo ha ejecutado Soros con la compra del 25% de bankia.

La opa a 0.58 es una  Opa sobrevenida por superar el 30% de forma directa e indirecta y una mera obligación legal a la que creo tener claro que ni Fcc ni la mayoría de minoritarios acudirá.

La situación actual es la siguiente, Hispania da por perdida su operación y los fondos buitres con el acuerdo de exclusividad simplemente esperaran el lock up de dicho contrato para replicarlo a Slim, ellos ganan en torno a un 20% en dicha operación incluido descuento. El plan de Hispania debería calcarlo Slim, pudiendo variar los pasos. En primer lugar deberá esperar a que el FROB de el ok a bankia en precio, cosa que hará porque las valoraciones ajustadas a precio de mercado es lo que tienen, después y en los plazos indicados en HR lanzará dicha OPA por el 100% a la que imagino no irá nadie, posteriormente duplicará el acuerdo con fondos de Hispania y lanzará una ak por valor de 400 millones de euros, con los que pagar a dichos fondos y permitir que realia vuelva a ser rentable sin los costos financieros actuales. Suponemos que FCC venderá los derechos a Slim ( aquí puede tener sus más y menos con CNMV) y finalmente con control de la inmobiliaria de Slim de el 60/70% de realia fusionar ambas compañías (realia y Carso) y crear una Socimi donde los accionistas de realia pasarían a tener acciones de la misma y seguir cotizando.

Este proceso puede ser así o diferir, pero creo que no mucho, los timing se pueden ir a 9/12 meses, y obviamente hay que tomar decisiones o al menos reflexionar.

Sigo pensando que el valor de los activos y Navv de realia justifican valoraciones de 1,20 ni su parte ipatrimonial valorando el resto a 0, vale los 0.58 que ofrece Slim, si sumamos la inyección de liquidez futura, el tener el respaldo de una de las mayores fortunas del mundo y que puede crear una de las mayores inmobiliarias españolas a futuro, el pick and hold es una opción de valor siempre teniendo en cuenta cual será el plan de vuelo en los próximos meses y donde está el mercado. Valoro la opción de en caso de momentos de caída de mercado o entrada de cortos, especuladores o ventas de algunos insider que no quieran esperar esos meses, el comprar con un máximo de sobreprecio sobre OPA de 5/8% y esperar acumular desde la zona de 0.60 abajo, asumiendo un periodo largo de valor en rango hasta que la ak se produzca. No valoro contraopas de Hispania ni movimientos de otros actores, la razón es que el 37% es de el opante, Slim y nadie va a hacer la guerra a un accionista mayoritario con cash, contactos y paciencia.

Slim lo ha bordado, ha hecho lo que era lógico y el precio lo ha marcado Bankia, simplemente los créditos fiscales justifican el desembolso de 200 millones por realia. 

Como siempre trato en estos artículos de razonar una operación en función de las variables de mercado, y argumentar de manera formativa e informativa lo que trataremos de ejecutar en próximos días meses, las decisiones deben ser personales y particulares, y como siempre digo e insisto , la información se da para poder valorar no para ejecutar sin más. 

  1. #1
    Granainoe

    Según lo que indicas, una opción para entrar en el valor sería esperar a que el precio se desplomase hasta los 0,60 euros, esperar a que se produzcan los movimientos que sean

Autor del blog
  • Carlos Ladero Galvan

    Responsable del departamento de Corporate y nuevos proyectos de GPM sociedad de valores.

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