Negociación bancaria: Hipotecas

Siguiendo con las guías básicas sobre hipotecas y gracias también a las aportaciones de otros bloggers como Fernando o Javier, me he decidido a contaros mi experiencia personal a la hora de negociaciar las condiciones de mi hipoteca, es decir, desarrollar un poco más el punto 5 de la guía.

Desde mi experiencia, recomendaría negociar con tres tipos de entidades: Entidades con las que trabajes habitualmente (tu banco de siempre, donde te conocen), Entidades que acaben de abrir una oficina en tu zona y Entidades on-line. Cada una tiene unas peculiaridades distintas y cada una te podrá ofrecer unas condiciones diferentes:

- Tu banco de siempre: En principio, estas entidades son las que mejores condiciones te darían de inicio, te conocen, saben que pagas bien y que eres buen cliente, saben los productos que tienes contratados y la negociación es más directa y simplificada.
- Oficinas nuevas: Los directores de las nuevas oficinas tienen mucha "manga ancha" ya que desean captar nuevos clientes, sin duda podrán mejorarte las condiciones ofrecidas por tu banco de siempre.
- Entidades On-line: Ofrecen de partida las mejores condiciones, sin embargo, te exigen mucho más papeleos que las "entidades físicas", con lo que los plazos se retrasan, no recomendaría esta opción para la adquisición de una primera vivienda (para no alargar los plazos del contrato de arras), sin duda son muy recomendables a la hora de subrogarte en otra entidad.

Mi recomendación personal para la adquisición de una primera vivienda es acudir a tu entidad de toda la vida y pedirle una oferta personalizada (que no os ofrezcan la básica, que esa la puede obtener cualquiera), vigilando no solamente el diferencial sino también las vinculaciones y las comisiones.

Una vez tengáis la oferta inicial podéis acudir a otras entidades (preferiblemente de nueva apertura) y "pasear la oferta" intentando que mejoren las condiciones ofrecidas por tu banco de siempre.

Si consigues una mejora de condiciones y dependiendo del tiempo del que dispongas hasta el vencimiento del contrato de arras, puedes volver a tu entidad de siempre, para pedir una mejora de la oferta anterior, una frase del estilo "Mira yo quiero hacerme la hipoteca con vosotros, que os conozco de siempre, pero claro, estas condiciones son mejores si me bajas un poco el diferencial (o me pones un techo o me quitas tal comisión...) firmo con vosotros" y aquí normalmente es cuando entra la central de riesgos, con lo que conseguir una mejora puede no ser tan fácil.

Por si os sirve de referencia, yo conseguí en Kutxa, las siguientes condiciones:

- Diferencial: el menor de:
Euribor + 0,55 %
IRPH %96 0,10 %
Primer año: Euribor + 0,40 %
- Comisión de apertura: 0,25 %
- Comisión de cancelación: 0 %
- Comisión de cancelación total: 1 %
- Comisión de subrogación: 0,5 %
- Techo durante los primeros 15 años del 7 %
- Sin vinculaciones.

Ninguna de las entidades con las que trabajaba me mejoro estas condiciones con lo que finalmente firme con la Kutxa (en una oficina con dos meses de antigüedad).

A la hora de negociar, hay que tener en cuenta también, las trampas que suelen usar las entidades, gran parte de ellas, vienen recogidadas en este post de Fernando (que ha inspirado este :-) por mi parte no he sufrido grandes trabas, salvo:

- Bancaja (con todo su compromiso): Retuvo (y retiene) mi informe de tasación, hasta el punto de no dármelo, pese haberlo solicitado, por activa y por pasiva, supongo que tendrían la esperanza de que se me pasaran los plazos y finalmente firmara con ellos, en lugar de eso, han conseguido, que los desprecie como banco y que cierre todas las cuentas que pueda (las mías, las de mi novia, nuestra familia...).
- Ibanesto: A parte de hacer que los plazos fueran interminables, me "vendían" como gran producto un crédito hipotecario, "esto es muy bueno, me decía el comercial, en cualquier momento podrás solicitar la parte de dinero que ya hayas amortizado" lo que no me decía, era que al querer cambiarme debía cancelar el crédito (no puedes subrogarte) con los gastos que ello conlleva, además el diferencial (0,5 %) aumentaba en un 1,25 % más.
- Uno-e: Estos son la bomba, me solicitan información, estudian mi hipoteca y dicen que necesito avalistas (yendo a menos del 80 % de la tasación), remito la información de los avalistas y... Todavía estoy esperando que contesten!!!!
- Kutxa: Me ofrecieron el seguro de hogar obligatorio y aunque finalmente lo he contratado con ellos, de inicio me valoraron el contenido del piso en más de 30.000 € (con el piso vacio) con lo que el seguro costaba más de 200 €, les he pedido que no me aseguren el contenido y la cuota ha pasado a ser de unos 95 €.

Como veis por suerte no he tenido grandes problemas y aunque hay mejores condiciones (Ibanesto, por ejemplo me daba mejores condiciones) finalmente he contratado la hipoteca con los que me han parecido más serios, formales y legales.

Como siempre, esta es mi experiencia personal, que no tiene porque coincidir con la vuestra, cualquier aportación será bien recibida.