Subastas judiciales

Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Subastas judiciales y mercados financieros

Tristán el subastero (07/06/2011)

¿Qué es más arriesgado, invertir en bolsa o en subastas?, ¿Cuánto dinero podemos perder?

El común de los mortales tiene la extraña idea de que las subastas es un mundo cerrado y peligroso en el que es poco menos que imposible invertir dinero y que, si lo haces, lo más normal es perderlo. Nada más lejos de la realidad, siempre que tengamos unos conocimientos básicos y usemos el sentido común, que mira por dónde es el menos común de los sentidos, como he comprobado en múltiples ocasiones.

Lo que si es peligroso de narices es invertir en los mercados financieros, donde no basta con tener conocimientos o sentido común, porque la bolsa va por donde menos se lo espera nadie. Esa es la primera diferencia entre ambos tipos de inversión: un simple aficionado con algunos conocimientos y con sentido común no puede invertir en bolsa pero sí puede animarse a comprar en subastas judiciales.   Leer más >>

Vivió peligrosamente

Tristán el subastero (03/06/2011)

Este va a ser un nuevo epílogo de "24 horas" el post anterior.

Me han dado la noticia esta misma mañana y me he quedado helado. Como hace solo unos días que os hablé de él seguro que todos recordáis perfectamente a ese gitano tan simpático que me sacó 700 euros y al que bauticé para el post como Antón. Pues el caso es que Antón ha muerto hace poco de una descarga eléctrica cuando intentaba robar cobre junto a su banda.

Ya está ya lo he dicho. Ahora lo voy a desarrollar un poco. Resulta que al relatar aquella aventura, lo hice resumiendo bastante porque tampoco se trataba de escribir una relación exhaustiva de todos los hechos. Por ejemplo no mencioné que cuando mi cliente, el auténtico comprador del piso, y yo salimos de la vivienda, lo primero que hicimos fue llamar al carota que nos había cobrado 1.000 euros por una Posesión que él ya sabía que no tenía (pues él mismo ya la había vendido a cambio de la mudanza) y cuando le echamos en cara la situación y le mencionamos que el ocupa se declaraba emparentado con él, nos preguntó haciéndose de nuevas:   Leer más >>

Veinticuatro horas

Tristán el subastero (30/05/2011)

Qué cosas nos pasan a los subasteros.

Día 1 a las 9:30 horas

Se subasta un piso de 75 m2 en una ciudad dormitorio cercana a Madrid que ha despertado el interés de varios subasteros, entre otras cosas porque el edificio estaba bastante bien. Yo estoy acompañado de mi cliente y, como es un tío con suerte, resulta que la adjudicación es nuestra con una última puja de apenas sesenta mil euros. Acabada la subasta, mientras esperamos a firmar el acta charlando con el resto de los subasteros, veo por el rabillo del ojo que la persona a quien yo había identificado como el demandado, se dispone a abandonar el juzgado. Salgo disparado y le alcanzo en la puerta.

- Buenos días, ¿usted es el demandado, verdad?

- Si, he venido a entregar la llave al juzgado pero me han dicho que lo haga más tarde   Leer más >>

Triste balada rusa

Tristán el subastero (22/05/2011)

Supongamos que te llamas Igor y que eres ruso. Además vives en Coslada en un piso de tu propiedad. Pero como ya estás mayor y te has pasado la vida sobreviviendo a crisis económicas (y de las otras), ahora no te apetece soportar la actual viviendo en España, que por mucho sol que haga y por bien que se viva, no deja de ser un país extranjero, así que dejas de pagar la hipoteca y te vuelves a Rusia a disfrutar de la vejez con la dulce Natasha.

Pero como tampoco eres tonto, al menos no del todo, sabes que lo mejor sería vender el piso antes de irte y así juntar el pico que quedará una vez descontada la hipoteca. Pero tienes mucha prisa, ya no aguantas más y no quieres esperar a tenerlo vendido, así que contactas con una inmobiliaria de la localidad que debe de ser muy buena ya que hay una o varias con el mismo nombre en cada pueblo de España. 

En la oficina de la inmobiliaria nadie te pone pegas. Te puedes ir a Rusia cuando quieras que ellos se encargarán de todo y ni siquiera tendrás que volver a España para firmar en el notario; les envías un poder desde Siberia y santas pascuas.

Dicho y hecho, ¡bye bye Spain!

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No les votes, vota a Bargut

Tristán el subastero (17/05/2011)

Unas nuevas elecciones están ahí mismo, a la vuelta de la esquina y este periodo, que debería ser la gran fiesta de la democracia, vuelve a mostrarse como lo que efectivamente es, el momento en el que los políticos muestran lo que realmente piensan de nosotros, los ciudadanos. Sin duda deben de tomarnos por subnormales a tenor de la inmensa demagogia de la que hacen gala, con esas frases ramplonas y esos mensajes directos a las vísceras de la ciudadanía. La verdad es que dan asco, no entiendo por qué les soportamos.

Y no es que podamos decir que son un mal menor pero que al menos son unos excelentes gestores, nada más alejado de la realidad. Dejando a un lado la penosa gestión gubernamental de la burbuja  -¿alguien se acuerda del famoso aterrizaje suave del que hablaban en el 2006?-  de la pre-crisis y de la crisis, hoy quiero centrarme en los políticos municipales y autonómicos, tan malos o peores que el gobierno central y eso que sus negociados son bastante más sencillos.

No hace falta haber estudiado Ciencias Económicas para entender la diferencia entre gastos corrientes y gastos extraordinarios o entre ingresos corrientes e ingresos extraordinarios. Pongamos un sencillo ejemplo: Los ingresos derivados del cobro de los recibos del IBI son "ingresos corrientes" y los ingresos procedentes de los permisos de construcción son "ingresos extraordinarios", sencillamente porque es fácilmente predecible que no son sostenibles en el tiempo. Por otra parte, la contratación de un 30% más de funcionarios municipales incrementa un 30% los gastos corrientes y, sin embargo la construcción de un parque o el arreglo de la plaza mayor no es más que un gasto extraordinario y no trae aparejados nuevos gastos en años sucesivos.

Pues esto, que parece tan sencillo y que cualquier gestor de empresa privada tiene en cuenta si no quiere verse en la calle en un santiamén, parece que nuestros políticos locales y autonómicos aún no lo han entendido, de manera que después de los tres lustros más asombrosamente afortunados de la historia

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Toc-toc-toc, ¿hay alguien en casa?

Tristán el subastero (13/05/2011)

Hablábamos hace algunas semanas de que hay personas que parece que han nacido con una flor en el culo. Se trataba en aquél caso de una persona a la que le habían concedido una vivienda VPO, ático con buenísima terraza y que a pesar de que se la habían subastado, resultaba que se iba a ver muy beneficiado por el precio alcanzado en la subasta y que, para colmo, ni siquiera iba a tener que abandonar por ahora la vivienda por haberse liado la madeja judicial en torno a esa subasta.

Pero junto a esas personas con tanta estrella, hay otros que parece que están destinados a tomar siempre la decisión equivocada y que, incluso cuando tienen la suerte de su lado y parece que las cosas les pueden ir muy bien, acaban por "cagarla" y volver al arroyo.

Acabada la serie de post en los que dividí el magnífico texto del juez D. Agustín Gómez Salcedo, hoy quiero traer un relato que no me ha enviado un amable lector, sino que lo he vivido yo mismo hace bien poquito al visitar una VPO situada en uno de los mejores nuevos PAU´s de Madrid que iba a salir en breve a subasta por una deuda casi ridícula, ocho cuotas de unos 400 euros + intereses + costas de una hipoteca cuyo total asciende a unos noventa mil euros:   Leer más >>

El retracto de VPO contraataca

Tristán el subastero (08/05/2011)

Recordaréis, porque no ha pasado tanto tiempo, un post de enero titulado "Derecho de Retracto en subastas de VPO" en el que Agm78 nos contaba el problemón que tenía con un piso de VPO en San Sebastián que se había adjudicado en subasta por el actual precio oficial de las VPO pero en el que el ayuntamiento estaba tratando de que el juzgado le reconociera el derecho de adquisición preferente.

Las cosas más o menos se desarrollaron así:

  1. El precio oficial de esta VPO cuando fue comercializada era de 124.000 euros
  2. El propietario deja de pagar su hipoteca y la vivienda sale a subasta, pero en el ínterin el precio oficial de la vivienda ha subido a 169.000 euros el 18-nov-10, justo un mes antes de la subasta que se celebró el 15-dic-10.
  3. No se muy bien por qué motivos, las subastas de VPO en ese juzgado ( o en Guipúzcoa o en todo el País vasco, no estoy seguro) se llevan a cabo de una manera un tanto novedosa: hubo 3 postores que ofrecieron el máximo y el juzgado dio traslado al Gobierno Vasco para que diera un orden de preferencia en base a la necesidad de vivienda que tenían estos postores. Los 3 cumplían con los requisitos de necesidad de vivienda que exigen Etxebide y Etxegintza, entidades públicas de vivienda del Gobierno Vasco y Ayuntamiento de San Sebastián respectivamente. El elegido por el juzgado en base a este orden de preferencia fue nuestro protagonista y el juzgado dictó el "Decreto de Aprobación del remate, emplazándole a pagar el total del remate.
  4. Agm78 solicitó un crédito puente con el aval de un familiar y pagó el remate (169.000 euros) en enero.  Leer más >>

Ejecución hipotecaria (12ª parte): Liberación de la finca hipotecada por el pago

Tristán el subastero (05/05/2011)

Diferencias entre el pago del deudor, del tercer poseedor y del acreedor posterior. Momento final del pago. Rehabilitación forzosa del préstamo cuando la hipoteca recae sobre la vivienda familiar

 

El apartado 7 del Art. 670 de la L.E.C. permite al deudor, “en cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación”, “liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por principal, intereses y costas”. El deudor responde de la obligación garantizada en toda su extensión. Así el Art 105 de la L.H., “La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el Art. 1911 Código Civil”.

 

El tercer  poseedor también podrá liberar la finca mediante el pago pero su responsabilidad está limitada a las cantidades máximas que garantice la hipoteca por principal, intereses o costas aunque el crédito sea superior (Art. 689.1 L.E.C.).

 

El Art. 693 atiende al pago en ejecuciones derivadas del vencimiento anticipado en obligaciones con sucesivos pagos aplazados. La sentencia del Tribunal Supremo de 27 de marzo de 1999 puso en duda la validez de las cláusulas de vencimiento anticipado, tan habituales en los préstamos hipotecarios. El legislador ha querido dotar este tipo de cláusulas de eficacia siempre que tengan publicidad mediante su acceso al Registro de la Propiedad. Existe, no obstante, la única excepción de que la ejecución hipotecaria se siga contra la “vivienda familiar” del deudor. Cuando esto ocurra el deudor goza del privilegio de poder enervar la acción real hipotecaria y de liberar la finca abonando las amortizaciones atrasadas del préstamo pendientes de pago, los intereses y las costas. Esta facultad enervatoria, justificada más por razones humanitarias que técnico jurídicas, tiene los siguientes límites: 1º) que la finca hipotecada sea “vivienda familiar”, 2º) que sea la vivienda del deudor y 3º) que el deudor no haya hecho uso en los últimos cinco años  del mismo beneficio (dfi 6 apa 1 num 3 de Ley 41/2007 de 7 diciembre) 4º) que se trate de un préstamo hipotecario.

 

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Ejecución hipotecaria (11ª parte): La posesión y el lanzamiento. La ocupación de la finca por terceros

Tristán el subastero (04/05/2011)

La posesión y el lanzamiento. La ocupación de la finca por terceros ajenos a la ejecución. Cuestiones procesales y evolución del Tribunal Constitucional desde la sentencia 16/1992. Títulos del ocupante oponibles al adjudicatario. Referencia a los arrendamientos y atribución del uso de la finca en sentencia de separación o divorcio

 

Llegado el momento de entregar la finca hipotecada a quien la adquirió en pública subasta no surge conflicto alguno si el ejecutado u otro ocupante del inmueble, al conocer la orden judicial de lanzamiento, lo abandona voluntariamente dejando paso y vía libre al adjudicatario que se ha convertido en nuevo propietario del inmueble. Pero cuando esto no ocurre surge la frontal colisión de derechos entre el adjudicatario y los terceros ocupantes de la finca, no interpelados en la ejecución, que aducen ser titulares de derechos arrendaticios o de otro tipo.

 

Durante la década de los 90 el TC amparó indiscriminadamente este tipo de situaciones. Fue la sentencia 6/1992, de 16 de enero, que estimó un recurso de amparo interpuesto por un arrendatario contra la resolución judicial que acordó entregar la finca al adjudicatario en un procedimiento de ejecución hipotecaria. El TC consideró vulnerado el derecho la a tutela judicial efectiva del ocupante de la finca que garantiza el apartado 1 del Art. 24 Constitución pues “el desalojo y lanzamiento de la recurrente de la vivienda que ocupa requiere, pues, como exigencia constitucional, que sea oída y vencida en un procedimiento contradictorio, con igualdad de armas entre las partes y con todas las garantías procesales establecidas en las leyes”. Tal doctrina tuvo continuidad en la sentencia 21/1995, de 24 de enero, pero quebró a raíz de las sentencias 158/1997, de 2 octubre, 174/1997 de 27 de octubre, 223/1997 de 4 de diciembre, 227/1997 de 15 de diciembre, 42/1998 de 24 de febrero y 6/1999 de 8 de febrero. La sentencia 158/1997, decidida por el Pleno, establece que “lo único que se  requiere es que esos terceros puedan, antes de desalojo  y lanzamiento, exhibir su título ante el juez, el cual, la vista de ello, tomará la decisión que conveniente en orden a proseguir con el lanzamiento”. Por lo tanto, no cabe considerar vulnerado el Art. 24 de la C.E. si el ocupante “al tener conocimiento de la ejecución mediante los obligados requerimientos, tiene la posibilidad de aducir la existencia de derecho que en apariencia pueda subsistir”.

 

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Ejecución hipotecaria (10ª parte): Oposición a la ejecución. Motivos de oposición legalmente previstos

Tristán el subastero (03/05/2011)

OPOSICIÓN A LA EJECUCIÓN. MOTIVOS DE OPOSICIÓN LEGALMENTE PREVISTOS CON ESPECIAL REFERENCIA A LA SUSPENSIÓN PREJUDICIALIDAD PENAL. INCIDENCIA DEL CONCURSO SOBRE LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA. OPOSICIÓN POR DEFECTOS PROCESALES. NULIDAD DE LA ADJUDICACIÓN POR DISCREPANCIA ENTRE EL REGISTRO Y LA REALIDAD EXTRARREGISTRAL. TERCERÍAS DE MEJOR DERECHO

 

En la ejecución hipotecaria los medios de oposición del ejecutado o de cualquier interesado están aún más limitados que en el procedimiento ordinario de ejecución. La oposición a la ejecución (Arts. 695 a 698) adopta un régimen más amplio que el anterior contenido en el derogado Art. 132 de la L.H.. Son motivos legales de oposición:

 

1.-Extinción de la garantía o de la obligación garantizada, siempre que se presente certificación del Registro expresiva de la cancelación de la hipoteca o, en su caso, de la prenda sin desplazamiento, o escritura pública de carta de pago o de cancelación de la garantía” (Art. 695.1.1ª).

La hipoteca es un derecho de constitución registral de modo que la cancelación registral de la hipoteca conlleva la extinción del derecho y la ausencia de título de ejecución, lo que también permite de oficio el apartado 3 del Art. 688 sin necesidad de audiencia alguna.

 

Antes el Art. 132 de la L.H. admitía como causa de suspensión de la ejecución la cancelación de la hipoteca, hecho que se debía justificar mediante certificación registral acreditativa de la cancelación o mediante escritura de cancelación presentada en el Registro. Ahora el Art. 695 va más allá y se refiere, no sólo a la extinción de la garantía, también alude a la extinción de la obligación garantizada, lo que cabe justificar al margen del Registro mediante escritura pública de carta de pago o de cancelación de la garantía.

 

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Tristán el subastero

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Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.


Yo he visto cosas que vosotros no creeríais... Atacar naves en llamas más allá de Orión, he visto rayos C brillar en la oscuridad cerca de la puerta Tannhaüser. Todos esos momentos se perderán en el tiempo como lágrimas en la lluvia.

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