Subastas judiciales

Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

¡¡Me caducó el embargo!!

Tristán el subastero (28/07/2011)

Ya hemos comentado en otras ocasiones el tremendo marrón que puede derivar de que te caduque el embargo antes de haber presentado en el Registro de la Propiedad los Mandamientos de Cancelación de Cargas. El registrador te inscribe el título pero se niega a cancelar los embargos posteriores, con la consecuencia de que lo que compraste "sin cargas" se convierte como por arte de magia en una casa con cargas. Es un lío de los gordos.

En este sentido es muy interesante el comentario nº8 de Francisco calvo en el post La caducidad de las anotaciones de embargo, donde se explican detalladamente las enrevesadas implicaciones de tener semejante despiste. Concretamente FCalvo dice:

Tenemos que estar muy vigilantes sobre la fecha de caducidad del embargo porque si la vemos cercana en el tiempo, considerando lo que tarda un juzgado en dar el auto de adjudicación (a mí han llegado a tardar hasta dos años), debemos solicitar por escrito al juzgado que dicte auto de renovación del embargo. Porque si no lo hacemos el procurador de la parte ejecutante que ya ha cumplido con su trabajo no lo va a hacer.   Leer más >>

Constitucionalidad de las ejecuciones hipotecarias

Tristán el subastero (26/07/2011)

Uno de los motivos por los que el mercado de las hipotecas es tan dinámico (al menos hasta la última reforma), es por la rapidez de las ejecuciones hipotecarias. Los requisitos para presentar una demanda son mínimos, basta que hayan transcurrido 30 días desde el requerimiento de pago y que la demanda incluya el original de la escritura de hipoteca para que el juez la admita a trámite. 

A partir de ahí se le notifica la demanda al deudor, se le da plazo para personarse y alegar lo que estime conveniente, se solicita la certificación de cargas y listo para subasta. A pesar del colapso de la Administración de justicia, la duración del procedimiento en los juzgados especializados de Madrid, desde la presentación de la demanda hasta la subasta, no es ni 10 meses. Y antes de este colapso algunas veces no transcurrían ni 6 meses. Y en el resto de juzgados (los no especializados) la cosa tarda poco más.   Leer más >>

Posesión amenazada y breve historia de un holgazán

Tristán el subastero (21/07/2011)

Ayer me dieron una buenísima noticia: la fecha del Lanzamiento de un piso que compré en el centro de Madrid está prevista para finales de octubre. 

En teoría el demandado en este procedimiento judicial no debería tener motivos de queja porque ha tenido la suerte de cara desde el principio. La subasta se celebró en el juzgado más atascado de España, cuyos empleados judiciales estaban en tal estado de estrés que un buen día la mitad decidieron pedir cambio de destino y se largaron dos días después (ventajas de ser funcionario), quedando todos los asuntos colgados por un par de meses. Esto provocó el primer retraso respecto a la previsión. 

Luego, cuando me dieron el Decreto de Adjudicación, pedí la Posesión y cuando finalmente la obtuve, dejé pasar el mes de rigor y pedí el Lanzamiento y una semana antes del mismo el demandado pidió un periodo extra, alegando lo de siempre, que no tenía dónde caerse muerto. Estos tíos siempre están con el mismo cuento de que no tienen a dónde ir, cuando la verdad es tan simple como que no han movido un dedo para buscarse acomodo. Han tratado el problema de la subasta y sus consecuencias con la misma desgana con lo que lo hacen todo en la vida y así les va...   Leer más >>

Dudas sobre la reciente reforma de la LEC

Tristán el subastero (18/07/2011)

Apenas acaba de salir del horno la reforma de la que hablábamos la semana pasada y ya empiezan las dudas y los problemas. Me han llegado tres mails de contenido muy similar:

Hola Tristán, tengo una duda respecto a la nueva ley y a la adjudicación en subasta que me esta quitando el sueño por una operación que hice de hipoteca privada con un familiar al que le presté el dinero para sacarle de un apuro y ahora el piso va salir de forma inminente a subasta, habiéndose incluso publicado el edicto. Según la nueva ley si la subasta queda desierta (que eso está cantado porque acordamos una tasación bastante elevada) ya no me puedo adjudicar el piso por la deuda sino solo por el 60 por ciento y por lo tanto tendría que poner de mi bolsillo la diferencia entre la deuda y ese 60 por ciento de la tasación, ¿es esto cierto? ¿Todavía hay posibilidades de adjudicármelo solo por la deuda? El problema es que, además de que la tasación fue exagerada, el piso tenía otra hipoteca delante y ahora resulta que ese 60% más la hipoteca anterior ya suman más que el valor actual de la vivienda. ¿Que puedo hacer? Entre otras cosas por que yo no tengo el dinero restante hasta el 60 por ciento y solo faltaría que por querer hacer un favor ahora me encuentre en esta situación. Espero su respuesta, muchísimas gracias.   Leer más >>

Minipost: Espere sentado

Tristán el subastero (15/07/2011)

Recibido por mail esta misma semana:

Buenas tardes Tristán, No se si te acuerdas de mi caso, me adjudique un piso en enero. Tengo el auto de adjudicación....pagado el ITP, registrado. Solicite la posesión en mayo y hoy he llamado al juzgado, para ver como iba lo de la posesión y me dice la funcionaria que no me la van a dar por ahora, que ha llamado el ejecutado  -es alemán y vive allí, en Alemania-  y que quiere personarse y la secretaria quiere escuchar lo que tenga que alegar antes de hacer nada. Le he preguntado que si tiene plazo para personarse y me contesta que no, que no saben cuando vendrá, pero que mientras no se persone no me dan la posesión. He querido hablar con la secretaria y me dice que me tengo que personar con procurador para informarme. Pero como te he dicho antes la funcionaria me ha comentado la intención de la misma de esperar hasta que se persone. Imagina mi cabreo porque me ha dado a entender que lo mismo puede pasar un mes, 3 meses como 6. El piso esta desocupado, ¿no puedo hacer nada ante esta situación? ¿tengo que esperar hasta que le de la gana a la secretaria de darme la posesión?. Gracias de antemano y un saludo.    Leer más >>

Minipost: El banquero

Tristán el subastero (13/07/2011)

Se jacta de que no necesita comprar ministros ni jueces, pero se le hacen un ovillo en el regazo cuando se echa la siesta.

Su nombre es el más repetido de España y no precisamente para bien. Para unos es el prototipo del banquero especulador sin escrúpulos y para otros es simplemente un ricachón más. Nadie se hace tan rico sin robar, dicen algunos tontainas. Pero a él estas y otras majaderías le traen sin cuidado, como si no fueran con él.

Ni siquiera la crisis económica le asusta, otras han sucedido y también se superaron. Es más, la ve más bien como una oportunidad. No tiene un pelo de tonto. En realidad no tiene ni un pelo de ningún tipo.

Ahora los indignados del 15-M andan chillando por las calles sus consignas de nacionalizar la banca, de perdonar todas las hipotecas y otras muchas sandeces. Es más , el partido gobernante ya se ha olvidado del "tenemos el mejor sistema financiero del mundo" y  ahora están en el "alguna responsabilidad tendrán los bancos, que concedieron hipotecas al límite" y en el "sin duda los bancos están en el origen de la recesión".   Leer más >>

Medidas de apoyo a la campaña electoral, uy perdón, a los deudores hipotecarios

Tristán el subastero (09/07/2011)

Real Decreto-Ley 8/2011 de 1 de julio: medidas de apoyo a los deudores hipotecarios

La reforma de hace una semana ha modificado varios artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, concretamente el 669, el 670 y el 671, de importancia capital en las subastas judiciales. Dejando de lado otros aspectos, el texto que por ahora nos afecta dice así:

En primer lugar, con el fin de moderar el impacto negativo de la crisis económica sobre los ciudadanos más vulnerables y, en particular, sobre aquellos con cargas familiares, se eleva el umbral de inembargabilidad cuando el precio obtenido por la venta de la vivienda habitual hipotecada en un procedimiento de ejecución hipotecaria sea insuficiente para cubrir el crédito garantizado. Si bien, con carácter general, el mínimo inembargable de cualquier deudor coincide con el salario mínimo interprofesional (SMI) a partir de este real decreto-ley y, exclusivamente, para los deudores hipotecarios que han perdido su vivienda habitual, se eleva ese mínimo hasta el 150% del SMI y un 30% adicional por cada familiar de su núcleo que no perciba ingresos superiores a dicho SMI.   Leer más >>

Lado Oscuro en estado puro

Tristán el subastero (07/07/2011)

Apostillando lo que conté en el anterior post, me escribe José Luis con su reciente experiencia personal, aún más desagradable que la mía:

(...) se trata de un juzgado distinto del 31 y 32, esos que se según tus palabras, "se han pasado al lado oscuro" porque sólo te permiten ver la fotocopia de la certificación de cargas, el edicto y poco más. El caso es que este otro juzgado te permitía ver el expediente completo, o al menos eso me pareció. Tras darme la funcionaria el expediente, yo, que no soy un experto (ni mucho menos) de las subastas judiciales, empecé a leerlo desde el principio. Empecé a ver notificaciones, sentencias previas,... (en fin, cosas que muchas de ellas me imagino serán poco relevantes, pero hasta que no las vea, no lo puedo saber). El caso es que en un momento dado, la funcionaria pasa por mi lado y me ve leyendo una parte del expediente, y súbitamente lo coge, lo cierra y me dice, voz en grito:   Leer más >>

Un día cualquiera en un juzgado del Lado Oscuro

Tristán el subastero (05/07/2011)

Esta mañana vengo de mala leche. A primera hora he estado en uno de mis juzgados favoritos, de esos que por estar en la otra esquina, lejos de todo y de todos, no suelen ser frecuentados por la competencia y he tenido uno de esos encontronazos que te dejan tocado.

Para empezar he tenido que estar cerca de cuarenta minutos intentando desentrañar los secretos del tablón de anuncios. Cómo se puede ser tan chapuceros. Tras tan frustrante labor, me dirijo a una de las empleadas judiciales y le pido ver dos expedientes.

- Querrás decir que quieres ver la Certificación Registral, porque el expediente no se lo podemos enseñar a nadie.

Ya estoy acostumbrado a esta respuesta y se desde hace mucho que discutir es completamente inútil, así que no se porqué esta vez entré al trapo:   Leer más >>

Tristán en peligro

Tristán el subastero (01/07/2011)

Escribiendo el otro día sobre lo inteligente que resulta que el adjudicatario se ponga de acuerdo con el demandado para buscar su cooperación en la venta del piso subastado, recordé una vivencia que tuve hace diez años en la que no solo no pudo ser sino que el primer contacto casi acaba en los titulares de la prensa.

Me acababa de adjudicar un chalet adosado en una subasta celebrada en Logroño y, ya que estaba allí decidí no esperar a haber rematado, sino visitar directamente al demandado para ver si podíamos cooperar o, al menos, ver de qué pie cojeaba. Y vaya si lo vi.

Antes de llamar a la puerta moví una mano arriba y abajo por la jamba de la puerta. estaba tan pegajosa que bastaba con tocarla para sentir la necesidad de darse una ducha. Me abrió la puerta un hombre grande, casi gigantesco , aunque no medía más allá de dos metros ni era mucho más ancho que un camión de cerveza.    Leer más >>

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Tristán el subastero

Tristán el subastero

Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.


Yo he visto cosas que vosotros no creeríais... Atacar naves en llamas más allá de Orión, he visto rayos C brillar en la oscuridad cerca de la puerta Tannhaüser. Todos esos momentos se perderán en el tiempo como lágrimas en la lluvia.

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