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Subastas judiciales

Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Esta casa es una ruina

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Mañana jueves 24 se va a celebrar en Madrid una subasta que va a ser una verdadera trampa para novatos o para listillos, que de todo hay en este negocio. Se trata del piso 3º exterior derecha de 81 m2 situado en la calle Cuesta de San Vicente nº40, justo en frente del Campo del Moro, los jardines del Palacio Real de Madrid. Casi nada. 

Y eso no es todo, resulta que la deuda es de 115.000 euros (con el Barclays, por cierto), lo cual no parece demasiado. O sea que además de estar en un sitio estupendo, encima de eso es posible que se pueda comprar bastante baratito; tal como están las cosas últimamente no sería de extrañar que fuera así.

Y aún falta lo mejor, pues si os fijáis bien en la foto a vista de pájaro de Google Maps, resulta que parece que alguien ha abierto una ventana en la buhardilla del edificio, justo encima del piso 3ª exterior, lo que me lleva a sospechar que algún espabilado ha tenido la genial idea de darle unos martillazos al techo y de ganar unos cuantos metros cuadrados extra a costa del espacio abuhardillado del edificio. No es mala idea.   Leer más »

Ruina de un empresario honesto

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Esteban era un empresario de éxito. Había heredado una pequeña empresa de mudanzas de dos camiones y ya tenía cinco camiones trabajando a pleno rendimiento. Corría el año 2006.

Una mañana recibió la llamada que iba a cambiar el resto de su vida:

- Buenos días Esteban, soy Carlos Zamora, ya sabes, el director de tu sucursal de la CAM. ¿Cómo estás machote? Te llamo para hacerte una proposición deshonesta.   Leer más »

La intolerable incompetencia de algunos juzgados

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Hace exactamente dos meses me quejaba amargamente del error como constante de los juzgados españoles porque una empleada judicial había redactado el Decreto de Adjudicación (de un piso que ya tenía vendido) sin hacer mención expresa de las cantidades adeudadas y así lo había notificado al demandado junto con la tasación de costas y la nueva secretaria se había plantado y había dejado claro que había que redactarlo de nuevo y que se tenía que volver a notificar; pero que no te preocupes porque vamos a tener en cuenta el perjuicio causado y lo vamos a hacer a toda leche y blablablá.

Ya entonces la vivienda estaba vendida y afianzada y solo faltaba escriturarla para dejar cerrado el negocio. Pues han tenido que pasar exactamente dos meses desde que tuve aquella conversación en el juzgado y hacer varias visitas más, incluso poniéndome bastante desagradable en la última de ellas para que hoy, por fin, me hayan dado el Decreto y los Mandamientos y los haya podido llevar al Registro de la Propiedad previa visita a la oficina liquidadora, que Hacienda somos todos.   Leer más »

La enervación de la acción hipotecaria

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En casi todas las escrituras de constitución de hipotecas sobre bienes inmuebles existen las llamadas cláusulas de vencimiento anticipado del crédito por las cuales, la existencia de cuotas vencidas y no pagadas son motivo suficiente para que el acreedor pueda reclamar la deuda completa con principal e intereses, siempre que así esté inscrito en el Registro de la Propiedad.

Hasta hace unos diez años, para que un deudor paralizase la ejecución hipotecaria el banco le podía exigir la devolución completa del préstamo, lo cual era extremadamente difícil. Los subasteros de entonces fuimos testigos de muchos ejemplos bastante sangrantes. Pero actualmente los demandados pueden enervar la acción hipotecaria (y suspender la subasta) simplemente poniendo al día la hipoteca mediante el pago de todas las cuotas atrasadas más los intereses y las costas judiciales, siempre que el bien ejecutado sea la vivienda familiar del ejecutado (sea el deudor, el hipotecante no deudor o el tercer poseedor), incluso sin el consentimiento del banco acreedor.   Leer más »

El cercano país de las estafas

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Estimado Tristán: En el 2007, cuatro propietarios cedimos nuestros terrenos a un constructor para que edificase bajos comerciales, pisos, garajes y trasteros en la mejor zona del pueblo. Los contratos fueron realizados todos ante notario y bajo asesoramiento legal. Una persona en concreto tiene una permuta pura y dura (cambio de terrenos por dos pisos). En mi caso el contrato tiene dos opciones: ejecución de un aval bancario (por si veía que la obra no finalizaba) o quedarme con el piso (esta era mi idea original porque de lo contrario no habría invertido miles de euros en mejoras en la cocina y los baños... los cambié al completo). En el momento en el que el constructor me dio las llaves, comencé a amueblar el piso para adelantar el proceso e instalarme en cuanto todo estuviera en regla; al fin y al cabo, mi novio y yo estábamos perdiendo mucho dinero viviendo en alquiler y yo me quedé en paro. Como la fecha final para entrar a vivir se demoraba tanto, todos los propietarios convocamos una reunión con el constructor. Fue entonces cuando nos comunicó que, además de la hipoteca que tenía con el banco, tenía que afrontar un segundo préstamo a nivel privado y que las cosas se estaban complicando.   Leer más »

Embargos que caducan catastróficamente

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Este va a ser un post verdaderamente árido para la mayoría de nosotros, es decir, un post solo apto para los muy cafeteros. Aún no lo he escrito y ya tengo dolor de cabeza solo de imaginarlo así que supongo que lo mejor será que no lo leáis, bajo peligro que de hacerlo me cojáis inquina para los restos. Eso sí, quienes lleguéis hasta el final y tengáis algo que aportar, no lo dudéis pues acerca de este problema todas las ideas son buenas.

Voy a tratar uno de los más graves problemas con que nos podemos encontrar los inversores en subastas judiciales, el de que por culpa de haber caducado el embargo por el que hemos adjudicado un bien las cargas posteriores quedan sin cancelar y pasan a convertirse en cargas anteriores. Diréis que el asunto ya lo hemos tratado largo y tendido y efectivamente lo hemos hecho en septiembre del 2.009, en julio del 2.010 y en julio del 2.011, pero en esta última ocasión la cosa quedó pendiente de que Francisco Calvo nos diera su solución a cambio de 60.000 euros. Pues bien, finalmente he decidido que para llegar a buen puerto bien merecía la pena pagar ese precio y se lo he pagado, por lo que me ha enviado la documentación de su relato.   Leer más »

Desahucio express

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Hoy es un día de esperanza para miles de pequeños propietarios que no se atreven a alquilar sus propiedades, no por miedo a los inquilinos morosos sino por miedo a la increíble lentitud de la maquinaria judicial. Hasta ahora un desahucio por falta de pago se demoraba en España un mínimo de un año y eso teniendo suerte con el juzgado en que cayera el procedimiento.

Pero parece que eso va a cambiar con la entrada en vigor de la Ley 37/2011 de 10 de octubre de medidas de agilización procesal, que entre otras cosas extiende el sistema del juicio monitorio (mucho más rápido y sencillo) a los casos de desahucios por falta de pago. De esta manera el propietario presenta la demanda de desahucio y el secretario judicial le da al inquilino 10 días para irse del piso, pagar la deuda o presentar alegaciones, de modo que en el mismo requerimiento en el que se le notifica la demanda simultáneamente se le notifica la fecha del lanzamiento, día en el que se lleva a cabo el desalojo del inmueble. Así lo único que le queda al inquilino moroso por hacer es pagar, largarse o esperar a que le echen.    Leer más »

Relatos sobre lanzamientos judiciales

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Ya mencioné que la semana pasada tuve el lanzamiento que había predicho en aquel post de julio sobre el holgazán acomodado que no quería trabajar ni a tiros. En fin los típicos problemas con los parásitos de siempre. También comenté que tiempo que no me encontraba con un subastado de grado-4, ya sabéis, el típico listillo aprovechado que es consciente de que está viviendo de prestado en una casa que ya no es suya, pero que aún así tiene intención de aprovecharse de la oxidada maquinaria judicial y aguantar en la casa hasta el último minuto. 

Hacía años que no participaba en un lanzamiento judicial y entre las agentes judiciales que participaron me encontré con una a la que conocía y con la que pasé un rato muy entretenido comentando algunas recientes anécdotas de lanzamientos bastante originales.   Leer más »

Reserva de postura en las subastas judiciales

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El art. 653 de la Ley de Enjuiciamiento Civil expresa claramente que 

Si ninguno de los rematantes a que se refiere el artículo anterior consignare el precio en el plazo señalado o si por culpa de ellos dejare de tener efecto la venta, perderán el depósito que hubieran efectuado y se procederá a nueva subasta, salvo que con los depósitos constituidos por aquellos rematantes se pueda satisfacer el capital e intereses del crédito del ejecutante y las costas.

y también que

Los depósitos de los rematantes que provocaron la quiebra de la subasta se aplicarán por el Secretario judicial a los fines de la ejecución

Es decir, que el dinero de la fianza que pierde al adjudicatario que quiebra la subasta, se aplicará a disminuir el montante de la deuda, de forma que cuando vuelva a celebrarse la subasta la deuda que haya sea inferior que al principio.    Leer más »

Realidad diaria del juzgado nº32 de Madrid

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