Subastas judiciales

Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Ejecución hipotecaria (10ª parte): Oposición a la ejecución. Motivos de oposición legalmente previstos

Tristán el subastero (03/05/2011)

OPOSICIÓN A LA EJECUCIÓN. MOTIVOS DE OPOSICIÓN LEGALMENTE PREVISTOS CON ESPECIAL REFERENCIA A LA SUSPENSIÓN PREJUDICIALIDAD PENAL. INCIDENCIA DEL CONCURSO SOBRE LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA. OPOSICIÓN POR DEFECTOS PROCESALES. NULIDAD DE LA ADJUDICACIÓN POR DISCREPANCIA ENTRE EL REGISTRO Y LA REALIDAD EXTRARREGISTRAL. TERCERÍAS DE MEJOR DERECHO

 

En la ejecución hipotecaria los medios de oposición del ejecutado o de cualquier interesado están aún más limitados que en el procedimiento ordinario de ejecución. La oposición a la ejecución (Arts. 695 a 698) adopta un régimen más amplio que el anterior contenido en el derogado Art. 132 de la L.H.. Son motivos legales de oposición:

 

1.-Extinción de la garantía o de la obligación garantizada, siempre que se presente certificación del Registro expresiva de la cancelación de la hipoteca o, en su caso, de la prenda sin desplazamiento, o escritura pública de carta de pago o de cancelación de la garantía” (Art. 695.1.1ª).

La hipoteca es un derecho de constitución registral de modo que la cancelación registral de la hipoteca conlleva la extinción del derecho y la ausencia de título de ejecución, lo que también permite de oficio el apartado 3 del Art. 688 sin necesidad de audiencia alguna.

 

Antes el Art. 132 de la L.H. admitía como causa de suspensión de la ejecución la cancelación de la hipoteca, hecho que se debía justificar mediante certificación registral acreditativa de la cancelación o mediante escritura de cancelación presentada en el Registro. Ahora el Art. 695 va más allá y se refiere, no sólo a la extinción de la garantía, también alude a la extinción de la obligación garantizada, lo que cabe justificar al margen del Registro mediante escritura pública de carta de pago o de cancelación de la garantía.

 

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Ejecución hipotecaria (9ª parte): Pago al ejecutante y reparto del sobrante

Tristán el subastero (02/05/2011)

 

PAGO AL EJECUTANTE: LIQUIDACIÓN DE DEUDA CON LA TASACIÓN DE COSTAS Y LIQUIDACIÓN DE INTERESES. REPARTO DE SOBRANTE ENTRE ACREEDORES POSTERIORES Y TERCER POSEEDOR. PREFERENCIAS ENTRE CRÉDITOS. INCIDENCIA DEL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD HIPOTECARIA

 

El precio obtenido por la venta de la finca hipotecada se entregará al ejecutante a cuenta de la cantidad por la que se hubiere despachado ejecución. Si sobrepasase dicha cantidad, se retendrá el remanente a disposición del tribunal, hasta que se efectúe la liquidación de lo que, finalmente, se deba al ejecutante y del importe de las costas de la ejecución (654.1).

 

Si algún acreedor considera que tiene preferencia sobre el ejecutante, deberá plantear la correspondiente tercería de mejor derecho antes del pago o adjudicación al ejecutante (Art. 615) acompañando un principio de prueba (614.1).  

 

Cuando atendido el crédito del ejecutante exista dinero sobrante o remanente, se retendrá para el pago a quienes tengan su derecho inscrito o anotado con posterioridad al del ejecutante. Si satisfechos estos acreedores, aún existiere sobrante, se entregará al ejecutado o al tercer poseedor (Arts. 671.1 y 692).

 

La L.E.C. se refiere al reparto únicamente entre “quienes tengan su derecho inscrito o anotado con posterioridad al del ejecutante”, con lo que parece que excluye la posibilidad de que el acreedor del ejecutado que no tenga anotado o inscrito su derecho pueda ser resarcido con cargo al remanente que quedase tras el pago a todos los acreedores inscritos.

 

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Ejecución hipotecaria (8ª parte): Inscripción de la adjudicación

Tristán el subastero (30/04/2011)

La inscripción de la adjudicación se realiza mediante la presentación en el Registro de la Propiedad de testimonio del auto de aprobación del remate, de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por convenio de realización o por persona o entidad especializada, y en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria (Art. 674.1).

 

La cancelación de inscripciones y anotaciones inscritas con posterioridad a la hipoteca o anotación se llevará a cabo por mandamiento judicial que la ordene (Art. 674.2), quedando exceptuadas aquellas a las que alude el segundo párrafo del Art. 134 de la L.H., como declaraciones de obra nueva y divisiones horizontales posteriores, cuando de la inscripción de la hipoteca resulte que ésta se extiende por ley o por pacto a las nuevas edificaciones.

 

El Art. 131 de la L.H. dispone que las anotaciones preventivas de demanda de nulidad de la hipoteca que se ejecute y las que se basen en supuestos que no determinen la suspensión de la ejecución conforme a los preceptos anteriores al Art. 698 de la L.E.C. únicamente pueden cancelarse si son posteriores a la extensión de la nota marginal relativa a la expedición de la certificación de cargas. Este precepto es plenamente coherente con reiterada doctrina constitucional que considera que la extraordinaria limitación de las facultades de oposición del ejecutado dentro del procedimiento de ejecución hipotecaria no resulta contraria al derecho a la tutela judicial efectiva por cuanto que el ejecutado siempre tiene posibilidad de acudir a otro juicio. Como la remisión a otro juicio no paraliza la ejecución, la adecuada salvaguarda en estos casos de los derechos del ejecutado exige que puedan ser opuestos frente al futuro adjudicatario, lo que resultaba imposible si la adjudicación arrastra la cancelación de todas las inscripciones o anotaciones posteriores a la hipoteca (Art. 674.2).

 

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Ejecución hipotecaria (7ª parte): Desarrollo de la subasta

Tristán el subastero (29/04/2011)

DESARROLLO DE LA SUBASTA: FIANZA. MEJORA Y RESERVA DE POSTURA. LA CESIÓN DEL REMATE. SUBASTA DESIERTA

 

Los requisitos para tomar parte en la subasta son los que relaciona el Art. 647. Tales son: 1º Identificarse de forma suficiente, tanto si el postor es persona física o jurídica, 2º Declarar que conocen las condiciones generales y particulares de la subasta y 3º Presentar resguardo de que han depositado en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones o de que han prestado aval bancario por el 20% del valor de tasación de los bienes o por el 30% si fuesen inmuebles (Art. 669.1). Cuando el licitador realice el depósito con cantidades recibidas en todo o en parte de un tercero, se hará constar así en el resguardo a los efectos de determinar a quien se devolverá. El requisito de la consignación tiene por finalidad evitar la quiebra fácil o incluso fraudulenta de la subasta. Se trata de exigir al postor un compromiso serio de intervención de forma que si no completa  el precio que ofreció perderá la cantidad depositada para participar en subasta (Art. 653.1 L.E.C).

 

En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación podrá el deudor liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por principal, intereses y costas (Arts. 650.5 y 670.7 L.E.C.). Por ello nada impide que hasta el mismo día de subasta el ejecutado realice pago enervatorio con la consecuente suspensión de la subasta, hecho sumamente frecuente en casos de revalorización del bien objeto de subasta en los que resulta más fácil al ejecutado refinanciar la deuda, no así en la situación inversa. Además la L.E.C. faculta al deudor a rehabilitar por una sola vez cada cinco años el préstamo hipotecario si la finca hipotecada es su vivienda familiar, para ello deberá atender el pago de los vencimientos del préstamo, de los intereses de demora y de las costas.

 

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Ejecución hipotecaria (6ª parte): Subasta judicial. Alternativas. La hipoteca provisional del derecho del rematante

Tristán el subastero (28/04/2011)

Transcurridos treinta días desde que tuvieron lugar el requerimiento de pago y las notificaciones antes expresadas el ejecutante podrá solicitar la subasta de la finca hipotecada que se anunciará y se notificará al deudor con veinte días de antelación (Art. 691 L.E.C.).

 

En los casos en  que el domicilio pactado no coincida con la finca hipotecada sería aconsejable, si ello no altera la sumariedad del procedimiento, notificar la subasta en ambos lugares para favorecer que los ocupantes de la finca conozcan la ejecución para que puedan intervenir en subasta y hacer valer sus derechos como ocupante de la finca. Ello sería coherente con el propósito legal de permitir que estas situaciones sean conocidas antes de subasta (Art. 661) y de que el derecho del ocupante subsistente a la hipoteca quede debidamente amparado (Art. 675). Antes la derogada regla 7ª del art. 131 de la L.H. (tras la Ley 19/1986 de 14 de mayo) imponía que la notificación de fechas de subasta se realizase al deudor en la finca hipotecada.

 

La L.E.C. 1/2000 (en vigor desde el 7 de enero de 2001) introdujo varias novedades importantes que afectan a los trámites propios de subasta. Entre ellas cabe destacar las siguientes:

1ª) Supresión de la publicidad obligatoria del edicto en periódicos oficiales (Art. 655.2 en relación con el Art. 645.1 de la L.E.C.), lo que ha supuesto una abaratamiento de costes.

2ª) Sistema de subasta única frente al anterior sistema sucesivo de tres subastas, con rebaja progresiva del tipo inicial fijado para la primera de las tres subastas, si las subastas anteriores quedasen desiertas, es decir, si no concurrían postores a su celebración. La implantación de una sola subasta ha permitido abreviar los trámites de ejecución

3ª) Imposición de un sistema de precios mínimos de venta de la finca previsto, según las circunstancias, en el Art. 670 de la L.E.C. Antes la finca podía ser enajenada en tercera subasta por cualquier precio, ahora no cabe la adjudicación por precio inferior al 50% del valor en que fue tasada la finca en la escritura de hipoteca o por el importe del crédito. Cuando la finca no pueda enajenarse por ese importe mínimo el ejecutado podrá solicitar que se alce el embargo (Art. 671). En el caso de ejecución hipotecaria, como no existe embargo, procederá cancelar la nota marginal a la que alude el apartado 2 del Art. 688 de la L.E.C., quedando a salvo la posibilidad de instar nueva ejecución.

4ª) Posibilidad de hipotecar el derecho del rematante (Art. 107.12º L.H.). Para ello el Secretario Judicial expedirá testimonio del auto de aprobación del remate, aun antes de haberse pagado el precio, haciendo constar la finalidad para la que se expide. La solicitud suspenderá el plazo para pagar el precio del remate, que se reanudará una vez entregado el testimonio al solicitante (art. 670.6 L.E.C.). De este modo se establece una hipoteca provisional sometida a la condición de que el rematante satisfaga todo el precio del remate dentro del plazo de 20 de días previsto en el Art. 670.1 de la L.E.C.

 

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Ejecución hipotecaria (5ª parte): Administración y posesión interina de la finca

Tristán el subastero (27/04/2011)

Hay que diferenciar las figuras de la administración para el pago del bien embargado (Arts. 676 a 680) y la administración y posesión interinas del bien hipotecado (Art. 690). La administración para el pago recae sobre bienes embargados y la podrá pedir el ejecutante con la finalidad de cubrir su crédito. Exige inventario previo del bien o bienes sobre los que recae la medida y su posterior entrega al ejecutante. Anualmente el ejecutante deberá rendir cuentas de su gestión, de las que se dará vista al ejecutado por 15 días. Si el ejecutado se opone a su aprobación se convocará a las partes a comparecencia, tras la que el Juez decidirá si aprueba o no las cuentas. La administración concluirá cuando el ejecutante cubra su crédito con el producto obtenido con la administración, cuando el ejecutado atienda el pago del crédito o cuando lo solicite el ejecutante si no lograre satisfacer su crédito.

 

La administración o posesión interinas del bien hipotecado (Art. 690) puede ser obtenida por el ejecutante sin necesidad de pacto expreso al respecto en la escritura de hipoteca. Antes la regla 6ª del anterior Art. 131 de la L.H. requería este pacto o que el acreedor tuviese reconocido legalmente este derecho.

 

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Ejecución hipotecaria (4ª parte): Publicidad registral Prioridad registral y el principio de inoponibilidad

Tristán el subastero (24/04/2011)

Publicidad registral. Prioridad registral y el principio de inoponibilidad de títulos no inscritos. Excepciones

 

De especial interés para todo el que desee tomar parte en una subasta debe ser conocer las cargas o gravámenes que afectan a la finca hipotecada. Ello determina el verdadero valor del inmueble puesto que al precio que queramos ofrecer hay que descontar el valor de las cargas preferentes que debe asumir el futuro comprador o adjudicatario del inmueble.

 

En el procedimiento ordinario es necesario el avalúo del bien antes de subasta, pero en la ejecución hipotecaria no es necesario tal trámite porque hay que estar al precio en que se tasó la finca en la escritura de hipoteca (682.2.1º). 

 

Para entender el régimen de preferencias debemos partir de dos principios que son el de prioridad registral (prior in tempore, potior in iure) y el de inoponibilidad de títulos no inscritos en el Registro de la Propiedad.

 

Cuando varios derechos incompatibles entre sí convergen sobre la misma finca, debe determinarse cual de ellos es el preferente, lo que casi siempre viene establecido por su entrada en el Registro, no por la fecha de nacimiento del derecho. El orden cronológico de entrada en el Registro lo determina el asiento de presentación que causa en el Libro Diario del Registro el título presentado. El principio de prioridad registral está recogido en los Arts. 17, 24 y 25 de la L.H.

 

Por otro lado también es determinante en esta materia el principio general de inoponibilidad de títulos no inscritos que acogen los Arts. 32 de la L.H. y 606 del C.C. según el cual únicamente afectan o perjudican a terceros aquellas cargas sobre la finca hipotecada que consten inscritas en el Registro.

 

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Ejecución hipotecaria (3ª parte): Partes en la ejecución y comunicaciones

Tristán el subastero (20/04/2011)

Partes en la ejecución. El tercer poseedor y los fiadores

 

La demanda deberá dirigirse contra el deudor, contra el tercer poseedor y contra el hipotecante no deudor (Art. 685.1). La interpelación del fiador personal debe ser facultativa (Arts. 542.3 y 538.2.2º L.E.C.) pero su exclusión impedirá que la ejecución pueda proseguir contra él en el caso previsto en el Art. 579 de la L.E.C. (Art. 542.1 L.E.C.).

 

En el mismo auto en que se despache ejecución se mandará que se requiera de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda en el domicilio que resulte vigente en el Registro (Art. 686). El requerimiento judicial de pago se rige por las disposiciones generales relativas a los actos de comunicación. En lo que afecta al destinatario del requerimiento, al contrario que antes de la entrada en vigor de la L.E.C., ya no podrá ser un vecino (Art. 161). Curiosamente el Art. 686 admite que el requerimiento extrajudicial de pago se llegue a entender con un vecino si no se encontrare a nadie en el domicilio pactado.

 

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Ejecución hipotecaria (2ª parte): Demanda. Contenido y documentos a acompañar a la demanda

Tristán el subastero (18/04/2011)

El procedimiento de ejecución judicial comienza con la presentación de demanda (Art. 685) en la que el acreedor deberá hacer constar los hechos y razones jurídicas que determinen la certeza, subsistencia y exigibilidad de su crédito, así como la cantidad que por todos los conceptos reclama. A la demanda se acompañarán los documentos que relaciona el Art. 685.2. de la L.E.C.. Aparte del título de crédito inscrito, el Art. 685.2 de la L.E.C. exige que el ejecutante acompañe los documentos a que se refiere el Art. 550 y, en sus respectivos casos, los Arts. 573 y 574 de la Ley.

 

Si la hipoteca, como es habitual, se constituyó en garantía  de la devolución de un préstamo con interés variable o de saldo en cuenta corriente es obligado aportar con la demanda tanto el documento “fehaciente” (intervenido por Notario del modo previsto en el Art. 218 del Reglamento Notarial) que acredite haberse practicado la liquidación de deuda en la forma pactada por las partes en el título ejecutivo, así como el documento que acredite haberse notificado al deudor y al fiador, si lo hubiere, la cantidad exigible (Arts. 573 y 574).

 

Desde la reforma procesal que tuvo lugar por Ley de 30 de abril de 1992 para el conocimiento de la demanda de ejecución hipotecaria sobre bienes inmuebles es competente el Juzgado de Primera Instancia del lugar en que radique la finca (Art. 684.1), sin que sean aplicables las normas sobre sumisión expresa o tácita contenidas en la Ley.

 

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Ejecución hipotecaria (1ª parte): Naturaleza y constitucionalidad de la ejecución hipotecaria

Tristán el subastero (16/04/2011)

Hacía mucho tiempo que no quedaba tan satisfecho con la lectura de un texto jurídico.

Está escrito por el magistrado juez del Juzgado de Primera Instancia nº32 de Madrid, Don Agustín Gómez Salcedo, especializado en asuntos hipotecarios y probablemente una de las personas que mejor conozcan la especificidad de las ejecuciones hipotecarias. No en vano su juzgado está especializado en las mismas.

La verdad es que ignoro de dónde lo saqué y cuál es su origen. El fichero ha estado meses en una de mis carpetas esperando a que me apeteciera leerlo y, cuando he empezado, lo he leído de un tirón. Está magníficamente escrito y toca todos los puntos importantes de la ejecución hipotecaria, especialmente algunos asuntos de los que hemos discutido largo y tendido en este blog.

Como el texto íntegro es muy largo y seguramente muy pocos lo leerían entero y lo cierto es que merece mucho la pena hacerlo, se me ha ocurrido publicarlo dividido en varias partes en días alternos para que nos de tiempo a leerlo con calma y a comentarlo concienzudamente. No tengo ninguna duda de que merece la pena.   Leer más >>

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Tristán el subastero

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Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.


Yo he visto cosas que vosotros no creeríais... Atacar naves en llamas más allá de Orión, he visto rayos C brillar en la oscuridad cerca de la puerta Tannhaüser. Todos esos momentos se perderán en el tiempo como lágrimas en la lluvia.

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