Subastas judiciales

Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Como dos buenos hermanos

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Publicado por Tristán el subastero el 17 de mayo de 2010

A propósito de las disoluciones de proindivisos, alguien muy sensato y que no quiere pelearse con su familia me envía la siguiente consulta:

 

(...) somos dos hermanos copropietarios de una casa de pueblo que era de mis padres, la casa está en muy malas condiciones, tiene planta baja de 7 m de fachada, imposible partir por la mitad y las golfas, que son las paredes y el tejado solamente. Queremos disolver la copropiedad y que sea uno u otro quien se quede con ella. El problema viene porque los dos la queremos y no nos ponemos de acuerdo ni en el precio que hay que ponerle. Yo digo que la sorteemos y que al que le toque le dé su media parte al otro y santas pascuas, pero la otra parte no quiere de ninguna manera renunciar a la casa, no se aviene a razones, dice que sorteemos arriba y abajo y que cada cual se arregle su parte de la casa como quiera, pero es que arriba solo están las paredes y el tejado y si me toca a mi tengo que hacérmelo todo nuevo y me es imposible. Para mi es indivisa totalmente, ya le he explicado el artículo 400, 1051, 1052, 1062, pero ella erre que erre. ¿Como podríamos convencerla de que llegue a un acuerdo sin pasar por el juzgado?   Leer más

Etiquetas: consultorio · Proindiviso

Al zapatero del noveno le subastan el piso

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Publicado por Tristán el subastero el 12 de mayo de 2010

Hay subastas que están cantadas. No hay más que sentarse a esperar y el pájaro cae en la sartén él solito. Uno de los casos de libro es el de José Luis, el zapatero que vive en el noveno, cuyo tren de vida le conduce a toda velocidad hacia la última estación.

Otro caso bastante probable es el de Alexis Zorba, el griego de la duodécima planta. A este último los bancos acreedores ya le han cortado el suministro y para renovar los créditos que le van venciendo no le queda más remedio que acudir a prestamistas. Pero claro,  los intereses se lo están comiendo. Eso sí, el tío es bastante razonable y parece dispuesto a cumplir todas las condiciones que los bancos le han dictado para recuperar la senda del crédito.

Durante los últimos años, Zorba el griego se dedicó a las fiestas, a contratar nuevo personal para el servicio doméstico y a aumentar indiscriminadamente el salario de todos sus empleados. El gran vividor  ha estado gastando más de lo que ingresaba y  además ha estado trucando las declaraciones a Hacienda de los últimos diez años. Nada que no sepamos. Pero ahora se ha enmendado, le ha  echado la culpa al anterior administrador y ha prometido despedir a unos cuantos domésticos y reducir el salario al resto. Parece que los bancos le han creído y le van a ayudar a encauzar sus finanzas.   Leer más

Etiquetas: Economía · Off topic

A buenas horas mangas verdes

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Publicado por Tristán el subastero el 09 de mayo de 2010

Los contratos se deben redactar como si la otra parte contratante fuera el mismísimo diablo y poniéndonos siempre en lo peor, incluso aunque los vayamos a firmar con nuestros mejores amigos o con un familiar. Aún más en estos casos. Si además es bastante posible que la peor situación pueda producirse, lo mejor es renunciar al contrato, aunque nos lo haya redactado el mejor abogado del mundo. Si puede ocurrir, ocurrirá (Ley de Murphy).

Mi amigo se llama David y vive en un impresionante chalet de un millón de euros construido sobre una parcela de 6.000 m2 en una urbanización ilegal a 40 kilómetros de Madrid. La urbanización se ha desarrollado sobre un terreno urbano en una zona plenamente consolidada, pero aún está pendiente del pequeño detalle de que en el ayuntamiento se tomaron muy mal que se empezara a desarrollar sin el permiso en regla, así que la cosa quedó en el aire y así lleva treinta años, pareciendo que de un momento a otro la cosa se legaliza, pero los unos por los otros la casa sigue sin barrer.   Leer más

Etiquetas: pesadillas

Desajuste registral

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Publicado por Tristán el subastero el 05 de mayo de 2010

Hace unos días tuve ocasión de comprobar el tremendo desajuste que hay entre el Catastro y el Registro de la Propiedad. Nada que no supiera sobradamente, simplemente un ejemplo más.

Salía a subasta una parcela en la sierra de Madrid, cuya extensión según el Registro de la Propiedad era de 1.000 m2 con un chalet de 88 m2 aproximados. Así decía exactamente en la inscripción de obra nueva, "aproximados". Luego la inscripción continuava detallando los linderos: "(...)la parcela es la nº 232 que linda al sur, en línea de 40 mts con la parcela 231-B, al oeste, en línea de 30 mts, con la parcela 230, al norte, en línea de 40 mts, con la calle "X" y al este, en línea de 30 mts, con otra calle "Y".

Según mis cuentas esa descripción detalla una forma rectángular con dos lados de 40 metros y otros dos de 30 metros. Sí, ya se que eso daría una superficie de 1.200 m2, pero qué quereis, estamos en España.   Leer más

Etiquetas: Catastro · Registro de la propiedad

Cruza los dedos en la subasta

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Publicado por Tristán el subastero el 02 de mayo de 2010

Esta semana pasada hubo una subasta en Madrid que batió record de asistencia y de precio de VPO. Parece increíble, pero cada vez que sale un buen piso y que el tipo de subasta es ridículo, con una fianza enana, los postores se multiplican como setas y al final el precio alcanzado suele ser bastante más elevado que cuando el precio de salida es más normal. Da igual que los asistentes sean subasteros profesionales que saben, o deberían saber, que el precio de adjudicación nada tiene que ver con el de salida, sino solo con el valor real del objeto subastado. El caso cierto es que si el tipo es barato la subasta se llena de gente.

Atentos a esto los legisladores, que dejen de hostiarse entre sí y, si realmente quieren que las subastas sean un éxito de público y de recaudación, que bajen o eliminen las fianzas. Podrían hacer como en Inglaterra, que solo deposita fianza el adjudicatario, una vez celebrada la subasta.   Leer más

Etiquetas: VPO · anecdotario

Truco o trato en las subastas judiciales

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Publicado por Tristán el subastero el 28 de abril de 2010

En un reciente viaje de subastas conocí a un experimentado subastero llamado Manuel, quien me contó la desternillante experiencia que tuvo en una subasta de su localidad.  Y, por lo visto no es la primera vez que le pasa, pues utiliza a menudo esta estrategia.

Se celebraba la subasta de un piso excelente, siendo el actor la comunidad de propietarios del inmueble, que reclamaba al demandado poco más de 15.000 euros, siendo la tasación nada menos que de 950.000. El propietario era un rico industrial muy conocido y popular en la comarca e iba acompañado por su prepotente abogado, también muy conocido en la zona por sus éxitos y, sobre todo, por su chulería.

Por supuesto todos los subasteros presentes y muchos particulares les conocían sobradamente a ambos, quienes enseguida empezaron a jactarse de su intención de esperar a que la subasta no quedara firme y luego, en base al artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el deudor iba a presentar a un mejor postor que ofrecería simplemente cubrir el total de la deuda con la comunidad, dejando fuera de juego al adjudicatario y utilizando la subasta para limpiar todas las cargas registrales posterioresque pesaban sobre el piso, que eran muchas.   Leer más

Etiquetas: relato · legislación · subasteros

Alerta, subastas de disoluciones de proindivisos

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Publicado por Tristán el subastero el 26 de abril de 2010

Libra me escribe lo siguiente:

Hola Tristán, lamento no haber conocido antes tu blog, ya que posiblemente no me encontraría en esta situación. Te cuento:
Solicitamos la disolución del proindiviso, sacando la propiedad a subasta. Hasta ahí bien, el juzgado envía por fax el mandamiento al registro, certificación de cargas, se publica el edicto y se subasta. Ok
Después de la subasta nos dice la secretaria judicial que existe otra carga de elevado importe y nos pregunta ¿que vais a hacer?
Pedimos nota simple al registro y resulta que no tiene nada que ver con la que nos mostraron en el expediente. Un embargo ha caducado, y aparece con fecha posterior al mandamiento que el propietario del otro 50% ha inscrito una hipoteca cambiaria por importe de 48000 euros  y un embargo de Hacienda por 139.000, también posterior, pero lo más increíble es que no aparece la anotación del mandamiento de certificación que envió el juzgado.   Leer más

Etiquetas: relato · pesadillas · Proindiviso

Subastas de coches. Petición de ayuda

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Publicado por Tristán el subastero el 22 de abril de 2010

A todos nos produce cierta rabia reconocer que hay algún aspecto de nuestro negocio del que no sabemos todo lo que deberíamos. Yo, por ejemplo debo reconocer que no tengo ni idea de las subastas de coches. La única vez que compré un vehículo en una subasta de la Seguridad Social la operación resultó ser un desastre y acabé gastando en reparaciones más de lo que había ahorrado en el precio de adjudicación. Una y no más.

Por eso hoy no vengo a enseñar sino a aprender. He recibido muchas consultas de lectores interesados en esta modalidad y me deja muy mal sabor de boca tener que manifestar mi ignorancia, así que se me ha ocurrido la idea de que aquellos subasteros que conozcáis el negocio me escribáis al buzón de la columna de la derecha contándome todos los detalles del negocio.   Leer más

Etiquetas: aprender · legislacion · vehículos

¿Nueva vuelta de tuerca del lado oscuro?

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Publicado por Tristán el subastero el 20 de abril de 2010

La semana pasada el juzgado de Primera Instancia nº1 de Collado Villalba me sorprendió con una nueva vuelta de tuerca en contra del sistema de subastas. Ya no solo no dejan ver el expediente judicial completo, sino que tampoco van a permitir ver la Certificación de Cargas. Parece que a partir de ahora solo permitirán ver el Edicto de subasta.

Teniendo en cuenta que el edicto es público y que debe ser colocado en el tablón de anuncios para que cualquiera pueda verlo, tampoco es que hubieran podido restringir  su lectura. La cosa procede de la secretaria judicial, y el juez por ahora se afeita para arriba.

Espero que esta nueva medida del Lado Oscuro de la Fuerza no sea más que una ocurrencia de algún subnormal que va por libre, porque como se extienda vamos de culo en este país de mierda en el que toda imbecilidad tiene su asiento y donde algunos, en el mundo judicial empiezan a considerar que están por encima de la Ley.   Leer más

Etiquetas: subastas judiciales · lado oscuro

Bola de nieve crediticia

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Publicado por Tristán el subastero el 17 de abril de 2010

Hace menos de un mes salió en subasta un pisazo de 388 m2 situado nada menos que en el Paseo de Eduardo Dato, junto a la Glorieta de Rubén Darío, en Madrid. Hoy lo traigo a colación porque me parece el ejemplo perfecto de bola de nieve crediticia en la que el deudor va cayendo en créditos cada vez mayores porque tiene que liquidar el crédito anterior junto a los inmensos intereses.

Me voy a limitar a copiar un extracto de la nota simple registral. Solo las cargas que aparecen como vigentes.

Inscripción 10ª: Hipoteca de letra cambiaria de 97.675 euros (fecha: dic-01)

Inscripción 12ª: Hipoteca de letra cambiaria de 75.300 euros (fecha: ago-02)

Inscripción13ª: Hipoteca de letra cambiaria de 90.152 euros (fecha: jun-03)

Inscripción 14ª: Hipoteca de letra cambiaria de 69.700 euros (fecha: nov-03)   Leer más

Etiquetas: prestamistas · Economía
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Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.




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