Subastas judiciales

Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Legislar no es tan fácil como parece

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Publicado por Tristán el subastero el 03 de febrero de 2011

Hoy vamos a analizar unas propuestas de modificación legislativa que encontré en la web de Bankimia gracias a una aportación de Atreides. Con dichas modificaciones se trata más o menos de evitar que los subasteros o los bancos nos quedemos los inmuebles subastados por "bastante menos de lo que valen" dejando a los deudores todavía con un buen pico de la deuda activa.

De una primera lectura, lo primero que me ha dejado perplejo es que el cambio de la Ley propuesto no tiene como objetivo que los postores paguen más por los pisos subastados, sino más bien limitar el acceso de los postores.

Para ello, la autora del artículo formula varias propuestas que vamos a analizar:

Primera propuesta:

Una medida que podría ayudar a evitar lo anterior es modificar los artículos 670 y 671 de la LEC en el sentido que el acreedor ejecutante en ningún caso se pudiera adjudicar el bien subastado por un importe inferior a la cifra que se le deba por principal e intereses.   Leer más

Patinazo de la Audiencia de Navarra

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Publicado por Tristán el subastero el 29 de enero de 2011

Lo he mencionado tantas veces en este blog que a estas alturas no creo que nadie dude que, respecto a las hipotecas, me inclino mucho más por el sistema americano que por el español. Es indudable que en España es de gran actualidad el debate sobre si la responsabilidad de los créditos hipotecarios debe ser una garantía personal que alcance a todo el patrimonio del deudor o si debe alcanzar exclusivamente la garantía real de la propiedad hipotecada.

Lo que por ahora dice la Ley española está muy claro. Ojalá no fuera así, pero es así: En España un crédito hipotecario es simplemente un crédito que se concede tomando como prenda un bien inmobiliario en garantía de la devolución del mismo. Lo contrario sería una dación en pago, que por ahora no es posible.

Por eso me parece inexplicable que un juez medio bolchevique, nada menos que de la Audiencia Provincial de Navarra, se haya dejado llevar por su ideología personal y haya permitido, en una sentencia sin precedentes, que entregar una vivienda sea suficiente para saldar la deuda hipotecaria, además aderezando el Auto con los típicos argumentos acerca de que la culpable de la crisis es el mundo financiero, del cual el banco forma parte y bla-bla-bla. Todo eso está bien en un debate doméstico entre amigos, pero están fuera de lugar en una sentencia judicial.   Leer más

Cómo hacer una buena notificación judicial

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Publicado por Tristán el subastero el 26 de enero de 2011

A ver si nos aclaramos, me conminan  enfadados algunos lectores a través de mi correo. El martes pasado me quejé amargamente de que los juzgados se empeñaban en notificar una y otra vez en distintos sitios a los demandados sin decidirse nunca a hacerlo por edictos. Sin embargo el viernes siguiente levanté la voz frente a la negligencia de los juzgados en sus notificaciones, destapando el caso de la subasta de un chalet a cuya propietaria le habían notificado por edictos cuando a mí me costó 5 minutos dar con ella por teléfono.

Pensaréis que no me aclaro y que o una cosa o la otra, que no puedo estar en misa y repicando, estar a favor de las notificaciones por edictos y, simultáneamente, estar en contra.  Vale, voy a tratar de explicarme.

Es un hecho que la Ley dice que hay que notificar a los deudores hipotecarios en el domicilio que se haya pactado en la escritura de hipoteca y que hay que notificar oficialmente al banco cualquier cambio en dicho domicilio. Lo que pasa es que esa notificación hay que hacerla, como cualquier otro trabajo en la vida, correctamente, con profesionalidad y con sentido común. No es de recibo que el agente judicial vaya al domicilio pactado pensando en lo cabrito que es el jefe, en que ya es viernes o en que ya no le quedan moscosos. ¡Qué ya está bien hombre!, que les pagan poco pero les pagan y el trabajo hay que hacerlo en cualquier circunstancia y el ejemplo que describí en el post anterior era espeluznante.   Leer más

Negligencias graves en las notificaciones judiciales

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Publicado por Tristán el subastero el 21 de enero de 2011

Hoy se ha suspendido la subasta de un chalet cuya propietaria ha tenido la inmensa suerte de que un subastero concienciado se interesara por dicha subasta.  Bueno, tampoco me quiero adjudicar todo el mérito porque también habría podido ocurrir que cualquier otro le hubiera avisado. Pero el caso es que fui yo quien le llamó la semana pasada para darle el susto de que su hermoso adosado de la urbanización Cercas Mayores en Navacerrada iba a ser subastado en unos días en un juzgado de Colmenar Viejo.

La verdad es que tampoco fue mucha casualidad que unos días después yo publicara el post sobre las notificaciones judiciales en las ejecuciones hipotecarias, ya sabiendo que hoy iba a tener la oportunidad de publicar este.

El drama se gestó cuando la actual propietaria y su marido decidieron aprovechar que la abuela había puesto la nuda propiedad a nombre de su hija, reservándose el usufructo vitalicio, para respaldar hipotecariamente el crédito que necesitaban. Como el banco les exigió hipotecar la plena propiedad, la abuela también debió firmar aquella escritura.   Leer más

Las notificaciones judiciales en ejecuciones hipotecarias

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Publicado por Tristán el subastero el 18 de enero de 2011

En lo que respecta a las ejecuciones hipotecarias, las notificaciones al deudor se rigen por los siguientes artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil:

Artículo 682. Ámbito del presente capítulo.

1. Las normas del presente capítulo sólo serán aplicables cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes pignorados o hipotecados en garantía de la deuda por la que se proceda.

2. Cuando se persigan bienes hipotecados, las disposiciones del presente capítulo se aplicarán siempre que, además de lo dispuesto en el apartado anterior, se cumplan los requisitos siguientes:

  • Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta.
  • Que, en la misma escritura, conste un domicilio, que fijará el deudor, para la práctica de los requerimientos y de las notificaciones. En la hipoteca sobre establecimientos mercantiles se tendrá necesariamente por domicilio el local en que estuviere instalado el establecimiento que se hipoteca.

3. El Registrador hará constar en la inscripción de la hipoteca las circunstancias a que se refiere el apartado anterior.   Leer más

Derecho de Retracto en subastas de VPO

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Publicado por Tristán el subastero el 13 de enero de 2011

Acabo de recibir la siguiente petición de ayuda:

En primer lugar gracias porque ayudas a mucha gente, espero ser uno de los que tienen esa suerte.
Mi caso: soy el adjudicatario de una vivienda de vpo en derecho de superficie que salió a subasta pública por incumplimiento de pago de las cuotas hipotecarias del actual propietario. El Ayuntamiento de Donostia tiene un derecho de tanteo y retracto sobre la vivienda y quiere ejercitarlo pero el caso es que el 18/11/2010 salió en el BOE una norma por la que los precios oficiales de vpo del País Vasco subían y se ha dado el caso de que el valor de tasación a efectos de subasta (124.000€) no coincide con el precio del remate (169.000€) y el Ayuntamiento no está dispuesto a pagar los 169.000 en los que me la adjudiqué. Tras hablar con el abogado del ayuntamiento me ha dicho que está haciendo los trámites oportunos para ejercer el derecho de adquisición preferente en el valor de tasación, el tipo (124.000) y que además tienen de plazo 60 días desde la notificación de la aprobación de la subasta. En mi caso tengo 20 días hábiles para depositar la diferencia entre el remate y el depósito. ¿Podrá el ayuntamiento quedarse el piso en el valor de tasación?, ¿puedo pedir que mi plazo se alargue hasta después de finalizar el plazo de adquisición preferente del ayuntamiento?  Gracias Tristán, saludos.   Leer más

Cuidado con los precios de adjudicación

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Publicado por Tristán el subastero el 11 de enero de 2011

Entre los comentarios del post anterior, ese en el que me preguntaba qué nos traería el 2.011, concretamente en el comentario nº19, me acusa Aforado de vivir de la desgracia ajena. Mala cosa sería si eso fuera cierto.

De hecho, los subasteros no solo no vivimos de la desgracia ajena sino que nuestra presencia en las subastas la alivia en parte porque, no se si Aforado sabe que,cuando no asisten subasteros, las subastas quedan desiertas y entonces los bancos se adjudican los inmuebles por la mitad del tipo de subasta.

Tampoco entiendo muy bien cómo es capaz de filtrar las responsabilidades de forma que ni los empleados del banco que decide demandar al moroso, ni el abogado que presenta la demanda, ni el cruel juez que sentencia que la vivienda sea vendida en una subasta judicial forzosa sean malos ni vivan de la desgracia del moroso, sino que el malvado sea solo yo, que me limito a estudiar las subastas previstas y a pujar por alguna de ellas.   Leer más

¿Qué nos traerá el 2.011?

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Publicado por Tristán el subastero el 03 de enero de 2011

Llevo varias semanas haciéndome esa pregunta y, aunque mi bola de cristal no funciona especialmente bien, no sería ninguna tontería que reflexionemos un poco en voz alta.

Ya he mencionado en alguna ocasión que no creo que la corrección del precio de la vivienda vaya mucho más allá de lo que ya hemos visto. Más bien preveo un estancamiento del mismo en los actuales niveles, quizá un poco por debajo, de forma que el transcurrir del tiempo y la inflación lleven a cabo por sí mismos lo que pueda quedar de corrección.

¿Qué debo hacer entonces con los ahorrillos? ¿Me compro un par de pisos y los alquilo, los meto en bolsa, los dejo durmiendo la siesta en la cuenta corriente?

Los mercados financieros están peligrosos. La bolsa española ha vuelto a la senda bajista durante el 2009, pero el fondo de inversión Bestinver Internacional, en el que yo he confiado durante muchos años, ha vuelto a subir un 26% en el 2010 tras el 72% que subió en el 2009. ¿Sería lógico suponer que va a continuar subiendo? Uff, no lo se, de entrada esto es lo que me he encontrado al leer hoy el informe diario de Truzman:   Leer más

La tregua navideña

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Publicado por Tristán el subastero el 28 de diciembre de 2010

Es Navidad, concretamente 28 de diciembre.

El año termina y los huesos de nuestros enemigos blanquean los yermos campos de batalla. Cada vez quedan menos dragones que destripar y la competencia es grande. El hambre y la peste asolan los campos y ciudades. El subastero gentilhomme, caballero yedai, cuando siente las energías menguar por sus muchos esfuerzos, debe retirarse a su torre a lamerse las heridas y a contar sus monedas.

Con calientes sopas y buen vino sin duda recuperará sus fuerzas y podrá dejar de nuevo la heredad y volver a sus batallas.

He derrotado dragones y mandrágoras, he discutido con jueces y yacido con sus esposas, he navegado todos los mares e invertido en cinco continentes, he visto subir el precio de Vallecas hasta equipararse al de Manhattan y Don Pablo, el prestamista, ha puesto precio a mi cabeza.   Leer más

Cuento de Navidad

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Publicado por Tristán el subastero el 23 de diciembre de 2010

No entiendo que haya quienes odian la Navidad, el más entrañable periodo del año desde que tengo recuerdos. Cuando era niño la disfrutaba, pues eso, como un enano. Posteriormente, formada ya mi propia familia, la disfruté a través de mis propios hijos y ahora, que ya han seguido su propio camino y viven lejos de casa la sigo disfrutando viendo como van regresando según se acercan estas fechas.

Pero no todo el mundo va a poder disfrutar de tan entrañables fechas. 

Ha ocurrido hace unos días en un juzgado de Vizcaya, en el que a medio día se presentan llorando una señora, con sus cinco hijos, dos  de ellos disminuídos psíquicos, una jovencita, una niña pequeña y un bebé en su cochecito. Todos llorando y sin saber qué hacer porque la señora, al regresar de uno de sus trabajos se encuentra con la comisión judicial y dos ertzainas que solo le permiten coger a toda leche dos o tres bolsas con ropa y les cierran la puerta en las narices.   Leer más

Tristán el subastero

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Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.




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