El género epistolar, que hace solo veinte años estaba extinguiéndose, tiene ahora más fuerza que nunca en la Historia. El que he pegado a continuación no es más que un ejemplo de intercambio de mails entre dos personas que antes de esto eran dos desconocidos. Como son muchos mails, el post ha quedado un poco largo, pero es de imprescindible lectura y los valientes que lleguen hasta el final, seguro que cuando acaben serán más sabios que antes de leerlo. Además, lo he dejado muy bonito con colorines y todo.

Antonio, 25 de septiembre: (…) Caso: Me he adjudicado una casa en la Seguridad Social al 25% del tipo de subasta que ha sido 10.000 euros y la casa tiene una carga de 104.000 euros a fecha 4 de marzo del 2011, la cual es una hipoteca y este es el precio de subasta acordado en hipoteca, asimismo decir que la casa se encuentra deshabitada y en medio de un proceso de remodelación pero en el interior hay enseres personales como ropa, toallas, un ordenador, etc. y hacer constar que tiene agua y luz pero 100% que se encuentra deshabitada desde hace unos 2 años. Ahora mismo estoy en los tres días de mejora de postura del propietario. Pregunta: ¿Se puede negociar con el banco esa carga o tengo que hacerme cargo de la misma e incluirle los intereses de demora desde marzo o no pueden cobrarme mas de lo pactado en la hipoteca con el tipo de subasta?

Respuesta de Tristán: No puedes negociar nada porque los del banco saben que no te queda más remedio que pagar y en esas circunstancias nadie negocia. Si actualmente nadie está pagando esas cuotas, se estarán generando intereses de demora y tendrás que pagarlos. Por cierto, los intereses de demora están perfectamente incluidos en la escritura y son legales. 

Otra cosa que también puedes hacer es tratar de que admitan que simplemente te pongas al día con la hipoteca (se llama enervar la deuda) y luego que te permitan subrogarte en la misma. Pero el banco no tiene ninguna obligación de aceptar.

Antonio: (…) Dentro de 15 días se subasta este inmueble en un Juzgado por la carga de la hipoteca pero yo ya lo tendré adjudicado por la Seguridad Social, ¿Que debería hacer para paralizar este procedimiento y si me supondría algún gasto el mismo?

Respuesta de Tristán: UFF, esto se complica. Habla con el letrado y explícale la situación, dile que vas a pagar pero que no lo quieres hacer antes de tener la documentación de la Seguridad Social. Háblalo también con el secretario del juzgado (que seguramente se afeitará para arriba y pase de ti). Si todo falla, no te quedará más remedio que pagar para evitar la subasta. Ojo, que con las cuotas y los intereses de demora bastará por ahora para suspender.

Antonio: (…) ¿Que debo hacer para tomar posesión del inmueble? es cierto que tiene luz y agua y enseres personales pero no vive nadie según los vecinos desde hace mas de dos años y siempre que voy por supuesto no hay nadie, ¿como localizo al antiguo propietario? ¿y si cambio la cerradura que consecuencias puede tener?  Un saludo y muchísimas gracias de antemano, me hace mucha falta, creo que me he metido en un problema y no se como salir de él.

Respuesta de Tristán: Consecuencias muchas y muy malas si no lo haces con cuidado y asegurándote a base de bien de que el propietario pasa completamente del piso. Si lo quieres hacer legalmente tendrías que ponerle un procedimiento judicial de desahucio por precario.  Pero yo ahora me olvidaría de la Posesión de la casa y me centraría en suspender esa hipoteca porque como se celebre estarás bien jodido. 

Antonio: (…) solo espero que me aclares un par de cosas mas, que con lo que me has comentado estoy aún mas nervioso. Vamos a ver, el jueves 28 recojo el acta de la Seguridad Social y la celebración de la subasta en el juzgado es el 11 de octubre, entiendo que la simple Acta no es bastante para acreditar ya la propiedad?

Respuesta de Tristán: Por supuesto que si, pero es que ni siquiera haría falta el acta para pagar la deuda y suspender la subasta. Cualquiera podría hacerlo, yo mismo podría ir mañana y pagar la deuda y suspender la subasta. No necesitas ser el propietario para pagar esa deuda. Pero no se suele hacer con antelación para evitar la desagradable situación de que pagues la deuda y que después la Seguridad Social te suspenda la subasta y te veas en un problema de los serios.

Antonio: Es que no entiendo que quiere decir enervar, entiendo que es pagar la carga antes de la celebración del juicio.

Respuesta de Tristán: Enervar simplemente quiere decir pagar solo las cuotas atrasadas y los intereses y costas judiciales. Poner al día la hipoteca.

Antonio: A qué letrado se lo digo? al del Banco?, actualmente podría pagar la carga sin problemas pero no se que hacer, esto es un lío, a ver si me puedes ayudar, no se cual es procedimiento que debo seguir una vez que he recogido el Acta de la Seguridad Social.

Respuesta de Tristán: Simplemente ir al juzgado y pagar

Antonio: Otra cuestión es la carga que era de 104.000 que como he dicho antes era lo pactado en la escritura, ¿Pueden cobrarme más dinero de lo pactado en escritura si el tipo de subasta es de 104.000 euros? Si consigo paralizar la subasta del juzgado el banco lo mismo negocia si yo le digo que vuelva a ejecutar la hipoteca ya que sería tiempo y costas judiciales para volverla a sacar a subasta y a lo mejor por este motivo le interesa negociar. No se, ayúdame con todo esto Tristán, mas saludos y sobre todo muchísimas gracias.

Respuesta de Tristán: Nada tiene que ver el tipo de subasta con la deuda, que normalmente será inferior al tipo de subasta. Por otro lado si has parado la subasta es porque has pagado la deuda y entonces ya no habrá subasta ..... entonces ¿sobre qué va a negociar el banco si ya no le debes nada?

Saludos y tranquilo, que tienes tiempo. Lo importante es que le des al problema la importancia que tiene y que no te duermas en los laureles.

Antonio, 26 de septiembre: (…) siento ser reiterativo y no quiero ser muy pesado, entiendo que con el acta de adjudicación de la Seguridad Social ya tengo toda la tranquilidad para ir al banco y pagar, ya que entiendo que la casa es de mi propiedad, ¿No? Es que no se como te pueden suspender la subasta de la Seguridad Social como me has respondido más abajo.¿Cuánto tardaría en inscribir el inmueble a mi nombre?

Respuesta de Tristán: En inscribir tu título tardarías entre dos semanas y un mes. ¿Suspender la subasta? Cualquier pequeño error que hubieran cometido bastaría para que se suspendiese.

Antonio: De todas formas hay otra cosa que no entiendo, si la Seguridad Social me da la propiedad, cómo pueden subastar posteriormente un inmueble que ya no es del propietario que debía la hipoteca sino que ahora seria de otro (en este caso yo) y tendrían que comunicarme nuevamente la ejecución de la hipoteca e iniciar un procedimiento nuevo, o no es así?? porque de otra forma estarían subastando un inmueble a nombre de otra persona.

Respuesta de Tristán: Sea quien sea el propietario (tú o el anterior), tiene la obligación de pagar la hipoteca o se lo subastan. De todas formas, dependiendo del juzgado subastador, siempre puedes intentar personarte como nuevo propietario y solicitar que te notifiquen debidamente la subasta, para lo que tendrían que suspender la actual fecha y señalar una nueva fecha para más adelante, lo que te daría tiempo de sobra. Esta maniobra te puede salir bien o no, dependiendo de cada juzgado porque cada uno es un mundo y cada juez hace lo que le da la gana con la Ley. Así como suena.   

Antonio: Bueno Tristán te voy a decir mi actuación a partir de ahora y si me equivoco en algún paso házmelo saber, sobre todo por prioridad por si tengo que hacer una u otra cosa primero:  El jueves iré a recoger el Acta a la seguridad social y luego iré al banco y les comunicaré que soy el adjudicatario del inmueble en subasta y que vengo a ver el tema de la carga de dicha vivienda, sin llegar aún a un acuerdo económico, puesto que seguro que me piden intereses y demás trámites de demora, aunque creo que como en la hipoteca pactaron un tipo fijo de subasta del inmueble ante notario no me pueden cobrar mas que los 104.000 euros pactados en hipoteca, pero bueno es solamente para decirles que quiero pagar y que paralicen el trámite en el juzgado.

Respuesta de Tristán: De lo que has dicho, lo más importante es que hagas lo que te has escrito en la última frase. Respecto a lo otro que has mencionado, creo que confundes los términos. El tipo de subasta es el precio al que sale la vivienda en subasta y se pacta en la escritura de hipoteca y se realiza mediante una tasación. ESO ES INTOCABLE y nadie lo va a cambiar, pero NO TIENE NADA QUE VER CON LOS INTERESES DE DEMORA, que también están definidos en la escritura de hipoteca y que no son negociables. En principio, para suspender la subasta, te va a bastar con pagar las cuotas atrasadas y los intereses. haz el pago en el juzgado y hazlo con dinero de sobra, sin arriesgarte a quedarte corto. Posteriormente, el banco hará un cálculo de intereses+intereses de demora+ costas judiciales + gastos abogado y procurador. Este cálculo será revisado por el secretario del juzgado para evitar que te timen y si no estás de acuerdo con el resultado siempre podrás recurrir. 

Antonio: Posteriormente realizo los trámites para inscribirlo en el registro de la propiedad y demás trámites.  Una vez hecho esto o no se si hacerlo antes ir al banco y finalmente pagar, (Creo que con la tranquilidad de que la casa ya es de mi propiedad), ¿no, Tristán?

Respuesta de Tristán: Yo el pago lo haría siempre en el juzgado para que luego el secretario verifique que no te han pedido dinero de más. Si le pagas al banco directamente siempre pueden incrementar los intereses o las costas y gastos. Además, pagando en el juzgado la suspensión de la subasta es inmediata, mientras que yo he visto varias veces cómo el procurador del banco suspendía la subasta a última hora y que a veces llegaba tarde y se montaba un lío de la leche.

Antonio: A continuación intento localizar al propietario y llegar a un acuerdo para la toma de posesión, aquí el único problema que me surge es si no localizo al expropietarios ya que como te expliqué anteriormente la casa esta desocupada desde hace 2 años.

Respuesta de Tristán: De esto último ni te preocupes hasta haber resuelto lo otro, que es lo verdaderamente importante.

Antonio: Espero que comprendas mi nerviosismo y me digas si es complicada mi situación o normal dentro de estos temas, gracias nuevamente por tu ayuda y labor desinteresada, Un saludo.

Respuesta de Tristán: Lo siento pero es completamente anormal. Yo nunca me hubiera arriesgado tanto porque las cosas de palacio van despacio y puede que te veas obligado a pagar esa deuda antes de tener asegurada la propiedad. No tiene por qué salirte mal, lo más probable es que si andas rápido todo te salga bien, pero yo no me hubiera arriesgado tanto.

Antonio, 27 de septiembre: Muchísimas gracias Tristán, solo espero que todo salga bien pero es que desde que me he adjudicado la casa no he parado de soltar dinero que si a un subastero, que si a otro, a la seguridad social, seguramente al propietario.... no se, me parece que aquí pilla pasta todo el mundo y al final no es tan chollo. Solo otra pregunta que me ha echo dudar ¿por qué tengo que pagar yo a al banco, al abogado, al procurador y las costas si ni siquiera se va a celebrar la subasta por la hipoteca? es más, me he enterado de la subasta del día 11 de rebote, que si no me entero no se qué hubiera pasado

Respuesta de Tristán: el banco ha tenido unos gastos judiciales y quien quiera que sea el propietario de la casa tendrá que pagárselos (hasta el último euro) si pretende que se suspenda la subasta. En caso contrario el banco celebra la subasta y así seguro que recupera dichos gastos

Antonio, 7 de octubre: Tristán necesito urgentemente tu ayuda, vamos a ver, el banco creo que me esta tomando por tonto y me pide mucho mas dinero de lo que yo creía. La carga era de 104.000 euros a fecha 11 de abril del 2011 y el banco me ha dicho que la deuda ahora es de 186.000 euros ¿eso es posible?, el día 11 es la subasta en el juzgado con una carga de 99.000 euros a fecha noviembre del 2010, cuánto crees que me pueden pedir si consigno en el juzgado , me refiero a intereses, costas, abogado, procurador, etc. Estoy de los nervios, el banco me ha ofrecido 130.000 euros pero me parece una pasada que si yo me hago cargo de 104.000 euros de deuda en seis meses me estén pidiendo tanto, según tu experiencia qué hago. Necesito de tu ayuda y consejo.

Respuesta de Tristán: Ya te dije que si tratabas directamente con el banco te iban a intentar timar.  Lo que se tiene que hacer siempre es ir al juzgado y que el secretario judicial te diga cuánto tienes que pagar para paralizar la subasta. Exactamente eso: paralizar la subasta. Posteriormente la parte actora presentará las facturas y su liquidación de intereses y el secretario judicial elaborará la Tasación de Costas y Liquidación de Intereses, de la cual más o menos te podrás fiar. Y si te sigue pareciendo demasiado siempre podrás recurrir para que envíen las costas al Colegio de Abogados para ser revisadas. Esta es la única forma segura de evitar que el banco abuse de ti. 

Antonio: Gracias por el consejo, en el juzgado me han dicho que la carga es de 99.100 euros a fecha de noviembre de 2010, por tu experiencia cuánto crees que me puede salir, los del banco son unos cabrones y me dicen que no negocian en menos de 130.000 es que son 30.000 euros más y me parece una pasada, me puedes dar algún dato, me traen de cabeza, gracias nuevamente por todo.

Respuesta de Tristán: Teniendo en cuenta que los intereses de demora solo corren sobre las cuotas vencidas y no pagadas yo creo que como muchííísimo tendrás que pagar de más esos 30.000 euros, pero eso será cuando se haya hecho la Tasación de Costas. Por ahora con lo que te han dicho en el juzgado es suficiente para suspender la subasta.

Ahora olvídate del banco porque ya no es hora de negociar nada sino de pagar en el juzgado lo mínimo para que la subasta se suspenda y que el juzgado te diga a cuánto asciende el resto. Pero que te lo diga el juzgado.

Antonio: No me refiero a negociar con el banco sino a lo que me va a pedir el juzgado además de los 99.100 euros, es que no puedo creer que unas costas y unos intereses se vayan a mas de 35.000 euros en un solo año de procedimiento.

Respuesta de Tristán: De costas serán unos 10-15.000 euros y de intereses puede perfectamente ser otro tanto.

Antonio: Gracias por todo, espero no haber sido muy pesado pero estoy muy nervioso, sobre todo porque ahora tengo que consignar sin tener el certificado de la seguridad social, que es otra cosa que no se qué puede pasar, entiendo que si no me dan la propiedad por algún motivo, se me devolvería el dinero de la hipoteca pero no se de qué forma ni nada, vaya lío, no te quiero agobiar con mas preguntas Tristán, me he metido en un lío y gordo que no se cómo acabará, nuevamente muchas gracias.

Respuesta de Tristán: ¿Sigues sin la documentación? Eso es lo malo malísimo, que si al final se suspendiera la subasta de la Seguridad Social, ellos te devolverían el dinero de la subasta, pero el dinero de la hipoteca anterior te ibas a ver negro para recuperarlo y solo podrías hacerlo metiéndote en un procedimiento ordinario (larguísimo) y suponiendo que el tipo no tenga en el piso otros embargos posteriores, que en tu caso pasarían a ser anteriores al embargo que tu le metieras.

Es decir que los del juzgado no te devolverían el dinero, los del banco acreedor no te darían ni las gracias y el demandado como mucho te daría las gracias y nada más. La cosa quedaría en que ahora ese dinero, en vez de debérselo al banco te lo debería a ti.

Y por supuesto, si yo soy ese demandado te aseguro que un minuto después de que le hayas pagado la hipoteca anterior, me voy a la Seguridad Social y suspendo la subasta pagando la deuda. No se si aún está a tiempo, pero te aseguro que es la mar de fácil si el tío tiene liquidez para pagar esa deuda. O contrata a un buen abogado que vaya con una lupa a ver qué errores han podido cometer los de la Seguridad Social. Pero no nos pongamos en lo peor…

postdata: Si quieres evitar ese riesgo lo puedes hacer negociando con el banco hipotecante y en vez de pagarles la deuda comprarla en lo que se llama CESIÓN DE CRÉDITO. Una vez eres el titular de esa hipoteca suspendes la subasta y esperas a ver qué ocurre en la Seguridad Social. Así aunque se suspendiera la subasta que te has adjudicado, tú te quedarías por delante de cualquier otra carga y no tendrías más que sacar el piso a subasta en la misma ejecución actual de la hipoteca.

Antonio, 8 de octubre: Madre mía, menudo lío en el que me he metido, bueno definitivamente y según tus consejos voy hacer lo siguiente, el lunes a primera hora me voy al banco a ver si llegamos a un acuerdo, yo no pido ninguna rebaja solo que me cobren lo justo que entiendo que hasta 120.000 es lo normal, si no acercamos posturas me voy a la seguridad social para intentar obtener el certificado explicándoles mi situación, si esto falla me voy al juzgado e intento paralizar la subasta presentando un escrito comunicando que soy el nuevo propietario que lo he adquirido en subasta en la Seguridad Social y estoy pendiente de pagar la carga ya que estoy en negociación con el banco, no se espero que alguna de estas cosas funcione, sino no se qué puede pasar si la casa sale finalmente a subasta y alguien se la adjudica, ya que a mi posteriormente me darían el certificado en la Seguridad Social, menudo embrollo, lo que tengo claro es no pagar hasta no tener el certificado pues si no la cosa se podría complicar aun más, Tristán eres un máquina y tus consejos me son de muchísima ayuda, mil millones de gracias...

Respuesta de Tristán: Antonio, lo que pasa si sale a subasta y alguien se adjudica la casa es que automáticamente pierdes todos los derechos que puedas haber adquirido en la subasta de la Seguridad Social sin que ello suponga derecho a que te devuelvan el dinero. Y también recuerda, cuando estés negociando con el banco, que lo mejor es comprarles la deuda y que si solo vas a pagarla mejor tratar con el juzgado que con el banco.  Tratar con el banco es solo si existe la posibilidad de que te vendan la hipoteca.

Antonio, 11 de octubre: hola de nuevo Tristán, te mando este mail para contarte la resolución final del procedimiento. Lo primero decir que este mundo es una autentica vergüenza, mejor dicho esta llenos de sinvergüenzas. Te comento, ayer me notificó la Seguridad Socia (es decir un día antes de la subasta judicial hipotecaria y transcurridos 20 días desde la celebración de la de la Seguridad Social)  que la subasta se ha declarado nula y que se me devuelve el dinero por un defecto de forma insubsanable. Creo que es por una mala notificación. Por otra parte, el banco no ha querido llegar a un acuerdo conmigo y llego a la subasta judicial y una hora antes el banco la suspende, me quedo muerto, ¿tú ves todo esto normal? No me meto en otro asunto de estos en mi vida.

¿Cómo podría comprarle la casa al propietario si tiene hipoteca y cargas posteriores, es decir si liquido la hipoteca se me quedan las siguientes ¿o se me anulan? Un saludo y gracias por todo, menos mal que al final solo voy a perder que el dinero de la Seguridad Social se quede depositado allí unos meses. Ahhhh bueno y los quebraderos de cabeza.

Respuesta de Tristán: Ufff,  imagina que ya le hubieras pagado la deuda al acreedor hipotecario y ahora te hubieran suspendido tu adjudicación en la Seguridad Social. Por eso es por lo que jamás compro cuando las subastas están tan juntas. Hace poco rechacé participar en una subasta muy interesante solo porque la hipoteca anterior ya estaba siendo ejecutada aunque todavía ni siquiera había fecha de subasta. Era una situación peligrosa porque nunca sabes lo que puede pasar. La próxima vez métete de la mano de algún subastero, que también los hay que somos honestos.

Por cierto ¿Te importaría que utilizase esta historia como base para un post sobre el peligro de comprar cuando la subasta de una carga anterior está muy cercana?