xurgeon

xurgeon 22/03/13 09:19

Ha respondido al tema ¿Compro este piso?

Bueno, después de comparar ofertas de más de 10 bancos y cajas (incluso banca on-line) la mejor oferta que tenemos es de la caixa: *Interes Fijo 1er año = 3,60% *Interes variable resto (19 años) = 2,10% + Euribor *Vinculaciones: Sólo Nómina + tarjeta + 3 recibos *Amort Total y Parcial = 0,25% *Apertura= 1% *Sin suelo ni techo Cuota 1er año: (451,71€) Cuota variable: - euribor actual (417,93€) - euribor al 1% (432,87€) - euribor al 2% (471,02€) - euribor al 3% (510,99) - euribor al 4% (552,74€) - euribor al 5% (596,21€) Si contratara seguro de hogar + vida con ellos se bonificaría el diferencial un 0,15% pero la idea es buscarlos por cuenta propia siempre que la diferencia de precio sea mayor que aplicando la bonificación. Es la mejor oferta que hemos recibido sin tener que vincularnos a ningun producto (protección de pagos, seguros de hogar, seguros de vida, plan de pensiones, seguro de coche, etc...) Algo más que debería mirar a parte de pedir la oferta vinculante un par de días antes de firmar ante notario? Ya se ha comprobado que la vivienda se encuentra libre de cargas y con todos los recibos (IBI, comunidad, suministros) al día. Slds!

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xurgeon 15/03/13 10:15

Ha respondido al tema Buenas,agradeceria vuestra opinion sobre estas ofertas de hipotecas

La opción ideal sería que en Kutxa te dieran opciones de subrogación a otra entidad o a la misma con un coste bajo, Es decir, si sube el euribor podrías renegociar tu hipoteca con otras condiciones (se supone que si el euribor sube, las condiciones de los bancos mejorarán y podrás conseguir diferenciales más bajos. La otra opción es intentar bajar o eliminar el suelo de la primera oferta aunque te suban algo el diferencial. Estás pidiendo relativamente poco en comparación al precio de la vivienda por lo que ese es tu punto fuerte para poder negociar. Suerte!

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xurgeon 15/03/13 09:54

Ha respondido al tema Buenas,agradeceria vuestra opinion sobre estas ofertas de hipotecas

Te contesto con unos datos segun Euribor: 1era Oferta - Euribor actual: Primera cuota (344,45€) Resto (328,93€) Intereses totales pagados (25 años)= 33.264,81€ - Euribor 1%: Primera cuota (344,45€) Resto (328,93€) Intereses totales pagados (25 años)= 33.264,81€ - Euribor 2%: Primera cuota (344,45€) Resto (328,93€) Intereses totales pagados (25 años)= 33.264,81€ - Euribor 3%: Primera cuota (344,45€) Resto (344,45€) Intereses totales pagados (25 años)= 37.735,74€ - Euribor 4%: Primera cuota (344,45€) Resto (380,35€) Intereses totales pagados (25 años)= 48.073,28€ - Euribor 5%: Primera cuota (344,45€) Resto (418,05€) Intereses totales pagados (25 años)= 58.942,27€ 2a Oferta (Kutxa) - Euribor actual: Primera cuota (324,55€) Resto (310,92€) Intereses totales pagados (25 años)= 26.840,47€ - Euribor 1%: Primera cuota (324,55€) Resto (324,55€) Intereses totales pagados (25 años)= 30.765,78€ - Euribor 2%: Primera cuota (324,55€) Resto (359,54€) Intereses totales pagados (25 años)= 40.841,02€ - Euribor 3%: Primera cuota (324,55€) Resto (396,46€) Intereses totales pagados (25 años)= 51.474,65€ - Euribor 4%: Primera cuota (324,55€) Resto (435,22€) Intereses totales pagados (25 años)= 62.637,22€ - Euribor 5%: Primera cuota (324,55€) Resto (475,70€) Intereses totales pagados (25 años)= 74.295,64€ Conclusiones: Si el Euribor se mantiene bajo la segunda oferta (Kutxa) es mejor, pero sólo con que suba por encima del 1%, acabarías pagando muchísimo más. La primera opción tiene la pega del suelo, intenta que te lo quiten. Si el euribor se mantiene bajo mucho tiempo no te beneficiará para nada ese diferencial por debajo del 1%. Espero que con estos datos te sea más fácil decidirte. (Por cierto lo he calculado en base a 65.000€ que comentas es lo que pides, de eso no he descontado gastos de compraventa e hipotecarios porque supongo que ya los has tenido en cuenta. Slds!

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xurgeon 15/03/13 09:13

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Bien, después de hacer la primera parte del "tour" por bancos ayer acabamos en la Caixa y nos ofrecieron lo siguiente: 1er año : Interes Fijo 4% Bonificable hasta 3,45% -0,40% con Nómina -0,15% con Seguros de Vida y Hogar -0,15% con aportacióna plan de pensiones Resto : Interes variable en función del Euribor con diferencial base de 2,50% bonificable hasta 1,80% -0,40% con Nómina -0,15% con Seguros de Vida y Hogar -0,15% con aportacióna plan de pensiones Comisión apertura: 1% Amortizaciones (tanto parcial como total): 0,25% El problema de la Hipoteca abierta de la Caixa es que en realidad es un Crédito abierto. Es la primera entidad que nos ofrece este tipo de operación y estoy algo perdido. Por condiciones de Interes, de momento es lo mejor que tenemos pero nos da algo de miedo por no estar familiarizados con los créditos Hipotecarios. Por lo que he investigado la principal pega que tienen es su dificil o nula subrogación. Es decir, para salír de ahí la única opción posible sería cancelar en su totalidad y realizar otra nueva hipoteca, lo que conlleva un gran coste. ¿Algun consejo o ayuda en la materia? Gracias!

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xurgeon 07/03/13 14:32

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En 3 meses ha cambiado la cosa pero es cierto que toca negociar. Evidentemente no voy a aceptar lo primero que me ofrezcan sin más. Pero siendo sincero, llevo ya visitados varios bancos y las condiciones son similares, por lo que no puedo hacer mucha fuerza comparandoles con otras entidades. Esta semana me toca hablar con la caixa, que es el banco con el que opero y tengo mis ahorros, quería tener varias ofertas antes de hablar con ellos porque son de los que menos espero... Con ellos tengo la ventaja de poder hacer fuerza indicando que retiro nómina, 50mil euros, tarjeta, etc.. aunque no creo que les importe demasiado... Los vendedores de viviendas tienen urgencia por vender y hay más margen de negociación, pero a los bancos ya no les interesa tanto conceder hipotecas (a no ser que sean para quitarse tóxico de encima). Ahora no sólo te endosan seguro de vida y hogar, también el de protección de pagos, planes de pensiones, etc... Me interesa incluso más quitarme esos "muertos" que bajar el diferencial. En fin, nos queda hacer el "tour" por todas las entidades y buscar lo que más nos convenga. Porque alguien aconseja grupos financieros como BGestión Global, RNtusoluciónhipotecaria, etc? Tengo entendido que te piden un 5% de comisión a cambio de buenas condiciones. No se.. no me inspira confianza.

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xurgeon 07/03/13 09:09

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Hola de nuevo, finalmente nos hemos decidido a comprar, la semana siguiente firmamos arras. Desdpués de pensarlo mucho y luchar para rebajar el precio hemos conseguido dejarlo en 120.000€. Ahora sólo nos falta encontrar unas condiciones hipotecárias decentes, de momento la mejor es un diferencial del 2 + productos vinculados por un valor de 2500 aprox (prima única), sin apertura y amortización sin coste hasta el 20%, el resto al 0,25% y total al 0,50%. Vamos a intentar eliminar las vinculaciones al máximo y bajar unas décimas el diferencial.. está complicado pero lo intentaremos. Podéis ver los cálculos que he hecho en el siguiente Excel. En él podéis cambiar algunos valores como gastos, ahorros, diferencial, salarios, etc... y comprobar que los números salen, al menos en mi caso. También podéis utilizarlo para hacer un simulacro con vuestros própios datos. (Todos los valores en rojo se pueden cambiar). Si queréis cambiar fórmulas usar el psw: "simulacro". https://docs.google.com/file/d/0B6F_0hEnskSOM0ZIZ0haYnRWNnc/edit?usp=sharing **Para editarlo debéis hacer click en Archivo >>> Descargar

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xurgeon 11/02/13 15:55

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Si a tener "papás con perras" lo llamas a que te ayuden durante un periodo de desempleo temporal.. pues perfecto. Gracias por la lección de moralidad y ética. Nuestros padres han sido obreros toda su vida, pero por suerte o por las buenas decisiones que tomaron en su momento no tienen hoy en dia ninguna deuda. ¿O es que tú sin un sueldo y sin dinero para el alquiler no pedirias ayuda si pudieras? Pues nosotros tenemos la suerte de hacerlo. De ahí a presuponer que estoy diciendo que mis padres me paguen la hipoteca hay diferencia. Por cierto, me anticipo y te digo que desde que empecé a trabajar, prácticamente la mitad de mi, cierto, precario sueldo, va a parar a mi familia. Posiblemente podría haberlo empleado en un pequeño alquiler para mí solo, no te lo niego pero no, preferí seguir ahorrando causando el mínimo de gasto en casa de mis padres. Si mi consulta va a ir sobre lecciones personales de ética, sinceramente me he equivocado de foro, lo siento pero cada persona tiene sus ideales, forma de vida y circunstancias personales para generalizar como tu has hecho. He respetado todas las opiniones, puntos de vista y consejos pero por ahí no paso.

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xurgeon 11/02/13 15:24

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como comenté en el post de los cálculos, ese gasto de 200 euros corresponde a un caso excepcional (un sólo sueldo e interes al 8%). Es decir más de 2 años sin encontrar empleo y que coincida con una subida del euribor al 6%. Expliqué que sólo en ese caso recurriríamos al entorno familiar temporalmente. (Más de 3 años sin encontrar un empleo de 1000 euros sería para pegarse un tiro con hipoteca, alquiler o con lo que sea..). Es decir, aunque no sean correctos y ajustados esos gastos, son cifras orientativas para gastos mínimos comunidad, luz agua, gas, seguro,... Tambien decir que llegados a ese extremo lo lógico sería alquilar la propiedad para evitar "chupar del bote" mucho más de los padres. Pero como repito, es un escenario temporal y extremo. Casos excepcionales, medidas excepcionales. (Tenemos suerte de contar con apoyo familiar solvente.

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xurgeon 11/02/13 14:22

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No descarto el alquiler, pero me parece que las cifras que existen actualmente tampoco son buenísimas que digamos... la persona de alquiler tambien corre riesgos con la subida del euribor, desempleo, etc... de acuerdo, sin una gran deuda a sus espaldas, pero sin apoyo familiar el desenlace es preocupante igualmente en "casos extremos". Evidentemento un empleo indefinido no es garantíad de nada, eso lo tengo clarísimo. Pero estaremos de acuerdo que no es lo mismo perder un empleo indefinido con salario de +3000 euros que uno de 1000-1500. En 1-2 años, las posibilidades de encontrar un empleo con un salario como el mío, no son tan altas como antes pero hay muchas más opciones que en empleos mas lucrativos. En mi caso, nunca dejo de mirar el mercado laboral, incluso en el ultimo año he tenido varias entrevistas y propuestas en diferentes empresas con condiciones similares a las mias. Con esto quiero decir que al nivel de salarios y sector al que pertenezco existen posibilidades. Como dije en un anterior post, la empresa para la cual trabajo está gestionando muy bien su crecimiento y consigue beneficios año tras año, que no es poca cosa en los tiempos que corren. No todos tienen esa seguridad aunque sea a corto plazo. Bueno, me he desviado totalmente del tema pero ha servido para contextualizar un poco más la situación en la que me encuentro. Simplemente quería mostrar que con números en la mano, evidentemente no es una situación ideal, pero tampoco apocalíptica. Por eso preguntaba si me he olvidado algo importante en mis cálculos. Recuerdo que no me he comprometido con nada, simplemente tanteo el terreno y observo diferentes puntos de vista.

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xurgeon 11/02/13 11:58

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Después de leer todas vuestras opiniones he hecho algunos cálculos con excel teniendo en cuenta todas las variables posibles (desempleo de uno de los dos durante mas de 2 años, subida de euribor a +6, etc...). En los calculos he añadido la variable de gastos de hogar (cifra orientativa tirando a lo muy alto en el caso de tener los dos empleo, y mínima en caso de sólo un desempleo). He puesto un mínimo de gasto ya que ante un contratiempo excepcional (más de 2 años con la mitad de ingresos), tenemos la suerte de tomar meidas excepcionales también (apoyo familiar). *LAS CIFRAS DE GASTO DE HOGAR SON ORIENTATIVAS, NO ME GUSTARIA CREAR DEBATE SOBRE LAS CIFRAS. ESTÁ CLARO QUE SON MUY AJUSTABLES. Os expongo mis resultados: Valor 140.000,00 € Costes C + H 21.000,00 € Ahorros 50.000,00 € Capital 111.000,00 € Caso 1 (2 sueldos, EUR+DIF=4%) Capital 111.000,00 € intereses 4% Plazo 30 Cuota 529,93 € Sueldos 2 Ingresos 2.500,00 € Gastos 700,00 € Hipoteca 529,93 € Balance 1.270,07 € Caso 2 (2 sueldos, EUR+DIF=8%) Capital 111.000,00 € intereses 8% Plazo 30 Cuota 814,48 € Sueldos 2 Ingresos 2.500,00 € Gastos 700,00 € Hipoteca 814,48 € Balance 985,52 € Caso 3 (1 sueldo, EUR+DIF=4%) Capital 111.000,00 € intereses 4% Plazo 30 Cuota 529,93 € Sueldos 1 Ingresos 1.250,00 € Gastos 200,00 € Hipoteca 529,93 € Balance 520,07 € Caso 4 (1 sueldo, EUR+DIF=8%) Capital 111.000,00 € intereses 8% Plazo 30 Cuota 814,48 € Sueldos 1 Ingresos 1.250,00 € Gastos 200,00 € Hipoteca 814,48 € Balance 235,52 € Como dije antes, son solo algunos escenarios posibles y teniendo en cuenta que con los bancos que he hablado me ofrecen un diferencial entre el 1,80 y el 2,20 sin suelo y sin penalización por amortización creo que es asumible perfectamente en los 2 primeros casos, ajustado en el 3er caso y con ayuda imprescindible de la familia en el caso más extremo. Bueno, con unos números algo mas concretos espero vuestra opinión. Gracias!

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xurgeon 09/02/13 11:47

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Hola. Como digo, 160 es lo que piden. No quiere decir que estemos dispuestos a pagar eso. La idea es ofrecer 130-140. Si en 6-12 meses aceptara tendriamos mas ahorros acumulados y la cuota seria asumible con un solo sueldo. Yo llevo 7 años en una empresa importante y en continuo crecimiento.. y mi chica 2 años y con posibilidad de opositar. En cuanto a la vivienda.. aeropuerto, playa, metro... zona peatonal, muy iluminado, pocos vecinos, reformado... estaremos de acuerdo que al menos es para pensarselo?

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xurgeon 08/02/13 15:26

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Gracias por tu aporte David, la verdad es para lo que queremos, el piso es una pasada! exactamente lo que buscamos. Evidentemente no a ese precio de 160.000, pero la idea es conseguirlo un 10-15% más barato. De todas maneras no nos vamos a obsesionar, nos damos margen, si este piso no baja al precio que queremos, seguiremos esperando al siguiente de las mismas características. De todos modos yo tambien creo que aunque con buena intención, algunas valoraciones de otros usuarios son demasiado alarmistas... como dije antes, se que me puedo quedar sin empleo, que el euribor suba a +5, mil cosas... pero también sé que hay mecanismos y soluciones para afrontar imprevistos de este tipo. De momento, muy interesantes los diferentes puntos de vista. Gracias!

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xurgeon 08/02/13 13:17

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ok gracias por vuestras apreciaciones. Bien, tras hacer algunos cálculos tampoco lo veo tan escandaloso como me indicáis (poniendome en lo peor, tal y como indicaba "ahorro"), aunque tengo claro que no voy a hacer ninguna locura y no me importa esperar un año y aumentar mis ahorros. Está claro que con 70.000€ en el bolsillo en lugar de 50.000€ lo tendría mucho más "fácil", pero tampoco es garantía de nada.. cualquier contratiempo como una subida exagerada del euribor, una pérdida de empleo, etc. te cambia el panorama por completo. También le puede pasar a la persona que paga un alquiler de 600€. Aun así, muchas gracias, me ha servido de mucho vuestra visión. Esperaré pacientemente a la espera de un "chollo". Slds!

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xurgeon 08/02/13 12:13

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Bueno, hemos visto varios. El que más nos gusta es un piso de 4 habitaciones de 86m2, reformado hace poco. La propietaria de entrada lo vende por 160.000 pero creo que podría bajarlo. Como te digo, hemos visto varios y por algo parecido a ese piso piden de 180.000 a 200.000. Los alquileres en mi localidad van del orden de 600€/mes por lo que tengo clarísimo que esa opción la descarto completamente.

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xurgeon 08/02/13 11:40

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