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Txanton 11/01/17 02:07
Ha respondido al tema Gastos de formalización de la hipoteca ¿Se pueden reclamar?
Hola Lanto, buenas noches. La Sentencia del Tribunal Supremo a la que te refieres es la 705/15 del 23 de Diciembre de 2015 por la cual declara nula como bien dices la clausula de Gastos de las Escrituras Hipotecarias.(Normalmente la clausula 5ª). Supongo que los Gastos que pones de 5.200€ son relativos a las dos escrituras, tanto a la de Compra como a la de Hipoteca, pero eso me lo tendrías que confirmar o habría que verlo. Voy a intentar explicarlo de una forma sencilla para que se entienda. Casi seguro al 99,9% de posibilidades que todos los bancos, y todas las personas que han comprado vivienda mediante hipoteca bancaria tienen dicha clausula declarada nula por la Sentencia del Tribunal Supremo 705/15 incrustada en sus Escrituras Hipotecarias. Casi siempre aparece reflejado en la clausula 5ª, pero en algunos casos viene en otra, como la 12ª. El motivo de la reclamación es el siguiente: Cuando todos nosotros en su día compramos una vivienda mediante un Préstamo Hipotecario contraído con cualquier entidad bancaria, firmamos dos Escrituras: 1.- Escritura de Compra Venta: Esta escritura es la escritura Notarial, la "bonita", la que viene escrita en un papel timbrado, sellado, en definitiva, la del Notario. 2.- Escritura Hipotecaria: Esta escritura es la del banco, la del Préstamo, en la que figuran todas las condiciones de la hipoteca, cantidad de dinero que nos presta el banco, a que tipo de interés, durante cuantos años...etc. En su día pagamos tanto por la Escritura de Compra Venta, como por la Escritura Hipotecaria, los recibos siguientes: 1.- Inscripción en el Registro de la Propiedad. 2.- Gastos de Notaría y Gestora del banco. 3.- Gastos de Hacienda. (Exento en la Comunidad Autónoma Vasca, Navarra...en la primera vivienda, vivienda habitual). Pues bien, la ley dice que los gastos de la Escritura de Compra Venta, (recuerda, la "bonita" del Notario), nos correspondía pagarlos al comprador de la vivienda, cosa que ya hicimos. Pero la ley también dice que los gastos relativos a las Escrituras Hipotecarias le corresponde pagarlos a la entidad financiera que te concede el préstamo, es decir, al banco, cosa que no hizo, ya que nos endosó en las escrituras la famosa clausula declarada el 23 de Diciembre de 2015 nula por el Tribunal Supremo y que suele venir en el apartado 5º tal y como te he comentado anteriormente. La clausula más o menos viene a decir lo siguiente: "QUINT A.- GASTOS A CARGO DE LA PARTE PRESTATARIA. - .· . ------------------------. ----------------------· --- Serán de cuenta de 1a parte deudora todos los gastos presentes o :futuros, que se deriven de la escritura, entre los que se incluirán expresamente los siguientes: a) aranceles notariales, con inclusión de los producidos por la expedición de su primera copia para la entidad financiera, y registrales relativos a la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca aquí constituida, b } impuestos que graven o puedan gravas tanto· el .préstamo como la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca aquí constituida. c) gastos de tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad y la Oficina Liquidadora de Impuestos. d). los derivados de la conservación del inmueble hipotecado, ásí como del seguro de daños del mismo, y de las contribuciones, arbitrios, impuestos o tasas que graven dicho inmueble. e) los gastos procesales.o de otra naturaleza derivados del incumplimiento por el prestatario de su obligación de pago. f) cualquier otro gastos que corresponda a la efectiva prestación de un servicio, relacionado con el préstamo que no sea inherente a la actividad de la Entidad Prestamista, dirigida a la concesión o administración del préstamo .. ------------------------------------------" Para reclamar vas a necesitar los siguientes documentos: - Fotocopia de la Escritura Hipotecaria, (que no la de compra venta, la bonita del Notario), en la que te habla del préstamo, cuanto dinero pediste, a que interés te lo cobran, si con el Euribor, Mibor, o lo que sea. Esta es la que necesitas. Fotocopia de los recibos relativos a las escrituras hipotecarias, (suele venir la palabra hipoteca o préstamo por algún lado): - Registro de la Propiedad. - Hacienda. - Gastos Notariales - Gastos de la Gestora del banco. Desde Ibarra Finanzas llevamos meses reclamando esta cláusula. Si tienes alguna pega no dudes en mandarme un mensaje personal, estaré encantado de poderte ayudar. Un saludo.
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Txanton 11/01/17 01:37
Ha respondido al tema Hipoteca Fija Caixabank o mixta Banco Sabadell
Hola dljdavid, buenas noches. Yo entre las dos opciones que me pones sin lugar a dudas la de CaixaBank, en principio por un motivo muy importante, (en mi humilde opinión). Las hipotecas mixtas huiría de todas ellas sean de la entidad que sean, ya que todas te ofrecen un interés fijo ahora, que es cuando te puede interesar un tipo variable, ya que es mas ventajoso para ahora y luego, dentro de x años, (en este caso dentro de 10 años), te ofrecen un tipo variable, que es cuando se prevee que ya haya subido el Euribor, con lo cual te perjudicas ahora y luego dentro de 10 años te vuelves a perjudicar. Yo como digo optaría o por una a tipo variable o a tipo fijo, pero nunca mixto. Por otro lado me extraña que hayas puesto ese caso del Sabadell, porque el mes pasado he visto varias hipotecas de esa entidad a tipo fijo del 1,95% a 30 años con solo vinculación del seguro de vida y hogar el primer año y sin comisión de apertura ni amortización. Evidentemente eso fue el mes pasado, hoy tendría que mirar a ver como están, ya que se que están en un proceso de eliminación de los gastos de formalización de escritura hipotecaria a raiz de la STS 705/15. Por otro lado por supuesto que esas condiciones estan sujetas al estudio por parte del departamento de riesgos del Sabadell, pero vamos que las he visto. Espero haberte podido ayudar. Un saludo.
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Txanton 04/01/17 21:21
Ha respondido al tema Reclamación Gastos Constitución Hipoteca BBVA. Prescripción.
Hola Carlosdp73. Para que podáis comprobar por vosotros mismos el hecho de que se puede reclamar y de que se están ya empezando a obtener las primeras sentencias favorables, os adjunto un enlace del periódico Expansión, (uno de los periódicos de economía de mayor tirada de este país), donde habla de la Sentencia del juzgado de primera instancia número 6 de Granollers condenando a BBVA a devolver los costes de todos los gastos de formalización del préstamo, incluyendo Notaria, inscripción en el Registro de la Propiedad y y el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados. http://www.expansion.com/empresas/banca/2017/01/04/586c12c2ca474166078b4660.html Espero no contravenir ninguna norma del foro al poner este enlace y haber podido ayudar. Un saludo.
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Txanton 14/10/16 22:41
Ha respondido al tema Devolución de comisión por hipoteca
Totalmente de acuerdo en que es importante los gastos del abogado, sobre todo el asumir las costas en caso de que no se gane, ya que a una persona que su economía ande bien igual se puede permitir asumir la perdida del juicio y que tenga que pagar las costas, pero una persona que su economía ande ajustada igual ni se plantea el reclamar por miedo a tener que hacer frente a las costas. El acuerdo que hemos llegado con este abogado es, en mi opinión muy bueno, ya que no tenemos que adelantar dinero, como provisión de fondos, y si por lo que sea no se gana el juicio, no nos cobra nada, asume el las costas, es decir, que nosotros no corremos ningún riesgo. Si es cierto que, como he comentado en el mensaje anterior, si tenemos que pedir las escrituras a la Notaria, hacer fotocopias o lo que sea, eso corre de nuestra cuenta, pero una vez entregada la documentación al abogado ya no tenemos mas gastos. Evidentemente si gana el juicio le deberemos de pagar sus honorarios, que según he consultado no son ni caros ni baratos, entran dentro de la tarifa normal y es un porcentaje mas el IVA de la cantidad que se obtenga y las costas del juicio. Con este acuerdo todos jugamos con las mismas cartas y las personas que estén pasando un mal momento también pueden denunciar. Bueno sin más, yo estoy contento con el acuerdo que tenemos, y al tenor de las reclamaciones que se están recibiendo entiendo que está teniendo muy buena aceptación. Evidentemente cada uno elige lo que hace con su dinero, y quien quiere que se lo defienda, faltaria más. Un saludo.
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Txanton 14/10/16 12:30
Ha respondido al tema Devolución de comisión por hipoteca
Hola Eduardr6, Comentarte que todos los gastos relativos a la constitución y Registro en la Propiedad, Gastos Notariales, Gestoria e Impuestos, repito, relativos a la ESCRITURA de HIPOTECA, no a la de Compra, son reclamables. Evidentemente le tienes que dar un plazo de 10 días a tu banco para avisarle de lo que le estas reclamando y que si tiene a bien atenderte por las buenas te ingrese el dinero que te adeuda en tu cuenta, pero esto no lo están haciendo hasta ahora, con lo cual te obligan a ir por vía judicial. Es más, para ponerte trabas, no te facilitan muchas veces ni la copia de las escrituras hipotecarias en el caso de que no las tengas, haciendote acudir al Notario a por ellas con el consiguiente gasto que te supone, (entre 30 y 40€). El fundamento en el que se basa la sentencia es más o menos, y lo explico con palabras llanas, ya que yo no soy abogado, sino afectado, el interesado en registrar la escritura de compra en el Registro de la Propiedad soy yo como comprador de la vivienda ya que me interesa que quede claro que es de mi posesión, sin embargo, el interesado en que la Escritura Hipotecaria quede registrada en el Registro de la Propiedad es la entidad financiera, ya que es la garantía que tienen para cobrarme el préstamo hipotecario, con lo que la ley entiende que cada cual tiene que hacerse cargo de los recibos relativos a los intereses que tenga de registrarlo. Respecto a lo de si mi seguro de hogar tiene o no un abogado que me represente, no lo se, pero yo he elegido un abogado que es especialista en reclamaciones de temas de clausulas abusivas de banca. Al igual que si tengo una hernia inguinal no me voy al dentista a que me la mire, en este caso prefiero ir a un especialista. Ya se que todos son abogados, pero entiendo que dentro de la abogacía existen muchas especialidades, como en medicina, (laboral, matrimonial, banca, accidentes...). Espero haberme explicado y poderos ayudar. Un saludo.
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Txanton 12/10/16 15:54
Ha respondido al tema Devolución de comisión por hipoteca
Hola a todos, En respuesta tanto a Pb003, si se puede reclamar. Puedes reclamar los gastos repercutidos en la ESCRITURA HIPOTECARIA, que no la de compra. El 23 de Diciembre de 2015 el Tribunal Supremo dicta sentencia STS 705/15, creo si no mal recuerdo contra el BBVA y Popular, declarando nula la clausula de GASTOS de la ESCRITURA HIPOTECARIA. Según esta sentencia se puede reclamar dichos gastos tantas veces como escrituras hayas formalizado y tantas veces como te lo hayan cobrado. Los gastos de los que hablamos son, (siempre relativos a la ESCRITURA HIPOTECARIA), los relativos a: - Registro de la Propiedad - Gastos Notariales - Impuesto de Hacienda, Modelo 600 Esta cantidad asciende a 850€ de media en la comunidad autónoma del País Vasco, ya que en esta comunidad está exento del pago a hacienda la primera vivenda o vivienda habitual, y en el resto de comunidades varia mucho, ya que el impuesto de Hacienda o Modelo 600 es el que marca la gran diferencia habiendo visto en la comunidad de Cantabria diferentes cantidades que oscilan desde los 2.800€ hasta mas de 6.000€ con lo que como os imagináis varia la cantidad a reclamar. En el País Vasco ya se ha formado un grupo que lo está reclamando a través de un abogado y si estáis interesados podéis mandarme un mail privado y yo mismo os informo y os pongo en contacto con ellos. Si mas, espero poder ser de ayuda. Un saludo.
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