Tonocote
02/07/21 18:07
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Hora de comprar piso en España. La burbuja está en otra parte
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Tonocote
02/07/21 14:32
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Hora de comprar piso en España. La burbuja está en otra parte
Entonces te rebato con números, te muestro que estás equivocado y empiezas con juegos.Yo no me invento nada, son estimaciones, aquí el que se inventa que se compra un piso por 200 mil y lo vende por 280 mil eres tú. Pero vamos que aceptamos barco y te paso a comentar los pormenores que quizás se te escapan.Los 30000 euros son una estimación de los impuestos y costes a pagar en tu venta inventada, y se desglosan de la siguiente manera: 21% de los aproximadamente 80000 euros de beneficio entre el precio de venta y el de compra, unos 8000 euros a pagar por la plusvalía municipal de 6 años y medio, unos 3000 euros a pagar por el 2% de cancelación de la hipoteca y el resto distintos gastos de notaría, certificados, etc. Como ves es bastante aproximado el dato.Si quieres lo dejamos en que se te quedan 50000 euros limpios, para el caso es lo mismo. En realidad el SP en esos años pasó de 2000 puntos a 4300, lo que hace que la revalorización quede en torno a los 120000 euros y por lo tanto en la opción de inversión en renta variable más alquiler también se queda en torno a los 50000 euros descontando el alquiler.Verás, un alquiler de 700 euros no es ningún invento. De hecho hay muchas viviendas alquiladas por ese precio en esos años en Madrid cuyo precio de venta está más cerca de los 300000 euros y no 200000 euros como dices que costó tu casa inventada. No se puede comparar vivir de alquiler pagando 1000 euros, con comprar un pisucho de 200 mil euros con una letra de hipoteca de menos de 700€.Te veo muy puesto en eso que dices que no te puedes apalancar para invertir. Resulta que hay muchas opciones para hacerlo, pero vamos esto ya te dejo a ti que investigues.Perdona pero inventos los tuyos, yo solo he contestado a los números con números. Pero veo que por mucho que los números digan otra cosa tu sigues empeñado en tu visión de las cosas.No sé cuanto se revalorizará el SP o las bolsas mundiales en los próximos años, lo que si sé seguro es que lo harán más que las casas en España, eso seguro.
Tonocote
02/07/21 10:04
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Hora de comprar piso en España. La burbuja está en otra parte
En tu ejemplo faltaría tener en cuenta los gastos de compra y venta y el pago de impuesto.Si tomamos como ejemplo un piso que compramos por 200000 euros, pongamos 15000 euros de gastos iniciales, 1500 euros al año entre impuestos y pago de la comunidad. A los 5 años tienes un piso que los vendes por 220000 euros y pongamos unos 10000 euros entre impuestos y gastos de venta a la baja. Se te queda en 220000 - 100000(amortización) - 100000 (entrada) - 15000(gastos compra) - 1500*5(gastos inmueble) - 10000 (intereses) - 10000(impuestos) = -12000 eurosInvirtiendo esos 100000 euros en renta variable, a los 5 años tienes: 161051 - (161051-100000)*0.25 - 100000 = 45788 euros de ganancias netas. Réstale los gastos de 5 años de alquiler de 700 euros al mes y se te queda en 3788 euros de ganancias. O lo que es lo mismo +15788 euros respecto a la opción de compra.
Tonocote
02/07/21 09:43
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Hora de comprar piso en España. La burbuja está en otra parte
Sigues comparando una inversión en la que vas apalancado casi cuatro veces tu capital con una sin apalancamiento, pero bueno, repasemos los números.Se te ha olvidado minorar los 16000 euros de gastos iniciales, a los beneficios de compra/venta por lo que en realidad te quedan 85147 - 16000 = 69147 euros antes de impuestos. Ahora réstale unos 30000 euros por pago de IRPF, plusvalía municipal y demás gastos. Tus ganancias netas habrán sido de unos 40000 euros.Ahora, algo más equivalente a vivir en un piso comprado de 200000 euros en Madrid, sería vivir de alquiler por 700 euros. Esto por equiparar costes mensuales y condiciones de la vivienda. Repasando los cálculos con estos datos serían unas ganancias netas de 104049 - (104049-56000)*0,25 - 700 * 12 * 6,5 = 376436 euros.Se te queda prácticamente igual, y eso sin apalancamiento ninguno, pudiendo comprar y vender con un click de ratón y cambiando de casa cuando te apetezca.Ahora si en lugar de coger ese periodo tan beneficioso para la vivienda coges un tramo promedio, la inversión en renta variable siempre será superior. Si además de eso decides apalancarte para invertir, los resultados salen todavía más favorables a la renta variable.
Tonocote
01/07/21 19:08
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Hora de comprar piso en España. La burbuja está en otra parte
Es muy sencillo, los préstamos hipotecarios funcionan así. Cada mes pagas una parte de deuda más intereses y decir que te van a dar un préstamo a 6,5 años con 2% de interés es inventarte un supuesto que de entrada como te digo es imposible. Ningún banco te iba a dar un préstamo en ese plazo con esas condiciones, y eso también influye en el resultado. Si lo que planteas es pedir la hipoteca a 25 años para luego cancelarla a los 6,5 entonces habría que tener en cuenta los costes de cancelación, que puede ser una cantidad importante si te liquidan el total de los intereses de los 25 años. Si el piso son 200000 euros, y pagas una entrada de 40000 más 10000 de gastos, entonces el préstamo será de 160000 euros. Los gastos no se deducen de la deuda si no que van a parte, y además 10000 euros se quedan cortos.Luego lo que te digo es que si tu hipoteca es en ese plazo de 6,5 años, para comparar pagar al mes 2339 al mes de hipoteca con pagar un alquiler de 1000 euros, tendrás que reinvertir la diferencia de 1339 euros al mes en bolsa. Si no estás comparando el invertir una cantidad mucho más pequeña con una más grande. No veo en tu mensaje donde has puesto que pagas impuestos al vender el piso, pero solo digo que si quieres comparar puedes poner ambas cantidades en bruto o ambas después de impuestos.
Tonocote
01/07/21 16:50
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Hora de comprar piso en España. La burbuja está en otra parte
La trampa más evidente de tu ejemplo, es que si estás pagando un préstamo de 150000 euros en 6,5 años, quiere decir que estarás pagando una letra de 2339 euros al mes.Este capital que estas inmovilizando en la opción de compra, debería ir a reinvertir en la opción del alquiler para una comparación más justa.Por otro lado si tu préstamo es de 150000 euros, quiere decir que has pagado una entrada de 50000 euros y faltan unos 15000 euros de gastos iniciales. Con estos datos tu inversión inicial en el SP es de 65000 euros. Contando que lo que hubieras pagado de más en pagar la hipoteca, 1339 euros al mes, lo ahorras para reinvertirlo cada año, después del primer año tendrías en bolsa 65000 + 65000*10/100 + 1339*12 = 87568 euros. En el sexto año y medio reinvirtiendo de esta forma ya tienes 259116 euros.Si quieres tener en cuenta los impuestos a pagar por la revalorización tendrás que hacerlo en ambos casos, y ya te digo que en este caso al vender la vivienda ibas a pagar muchos impuestos. Solo el impuesto por ganancia patrimonial sería del 21%, pero es que a esto hay que sumar la plusvalía municipal, gastos de notaría y registro, liquidar el IBI... Al final la carga impositiva es bastante alta.Solo teniendo esto en cuenta, incluso con las condiciones tan favorables que has escogido la renta variable saldría ganando.Luego además las condiciones que usas para el préstamo en esos años, me parecen demasiado ventajosas. Muchas entidades incluso no te dan hipotecas a menos de 10 años o incluso si son a tipo fijo el mínimo son 25 años.Y esa revalorización en un piso parece algo excepcional, de normal la vivienda se aprecia algo por encima de la inflación. La rentabilidad del 10% del SP es histórica y no puntual.
Tonocote
05/04/21 11:28
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ACS (ACS): seguimiento de la acción
ACS llevará a su junta de accionistas de mayo una ampliación de capital por hasta 574 MEl aumento de capital se realizará mediante la emisión y puesta en circulación de acciones nuevas, de 0,5 euros de valor nominal cada una, de la misma clase y serie que las actualeshttps://www.elconfidencial.com/empresas/2021-04-05/acs-llevara-a-su-junta-de-accionistas-de-mayo-una-ampliacion-de-capital-por-hasta-574-millones_3019619/
Tonocote
19/02/21 09:23
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IAG ¿buen momento?
Un estudio en Israel, publicado en la revista médica The Lancet, otorga un 85% de efectividad a una sola dosis de la vacuna de Pfizer:https://www.elmundo.es/ciencia-y-salud/salud/2021/02/19/602f5b1021efa001228b4711.html
Tonocote
11/01/21 14:54
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Si quieres ganar dinero en bolsa (de verdad) deja YA de diversificar
Buenas Salva,Según yo lo veo la base de tu razonamiento es que existen sólo muy pocas compañías que cumplan con tu criterio de poder multiplicar su valor en un plazo de dos años. Entonces si fueras capaz de encontrar más empresas con las mismas probabilidades de tener una gran revalorización no habría motivos para concentrar, si no que desde el punto de vista de esperanza matemática sería mejor diversificar (esto sería el equivalente a aumentar tu volumen de manos jugadas en póker ;)).Por lo tanto lo que yo entiendo es que el hecho de tener más o menos empresas en tu cartera no es lo que reduce tu probabilidad de obtener una alta revalorización, si no el hecho de invertir dinero en empresas que no cumplen con estos criterios de alta revalorización. Hay muchos inversores profesionales que se centran en este tipo de valores, pero precisamente en estos valores sigue siendo clave diversificar porque las probabilidades de éxito son menores que si vas buscando empresas estables que te puedan dar un 8% anual por ejemplo. Pensar en tu ejemplo en un 50% como una probabilidad de éxito moderada me parece optimista en este caso.Entonces lo que propones es dejar de repartir el dinero entre valores más seguros, para intentar centrar más capital en otros con posibilidad de multiplicar en poco tiempo. Al final estos valores añadirán volatilidad a tu cartera. Volviendo al póker es algo así como jugar loose agresivo, lo que implica tener una gestión adecuada de bank roll acorde a la mayor varianza que entraña tu tipo de juego, respecto a si jugaras más conservador / tight.
Tonocote
09/01/21 20:50
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Audax Renovables (ADX, antigua Fersa): seguimiento de la acción
Pues a mí Audax me gusta para aguantarlas, creo que lo puede hacer bien este año y le veo más recorrido a la larga que a las solares. La compra del bloque en 2,20€ me parece muy positiva.En Solaria por ejemplo si vendí para asegurar pluses por temor a una corrección, y es que llevaba una subida anual en la que algunos multiplicaron varias veces, pero Audax viene de hacer suelo y sus máximos históricos rondan los 9€.