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Contenidos recomendados por Sr.Agaporni

Sr.Agaporni 27/10/22 11:28
Ha comentado en el artículo Las mejores tasadoras de España según un informe de la AEV
El artículo no hay por donde pillarlo. El ranking es de tamaño, no de "las mejores". Euroval y Gesvalt no son de las que más crecieron, de hecho una lo hizo como el mercado, y la otra por debajo del mercado. Y los datos que aportan de ellas no son de cuota, son de tasa de crecimiento.En fin, que está claro el publireportaje, pero al menos trabájenlo bien.
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Sr.Agaporni 07/05/20 16:34
Ha comentado en el artículo Dentro de la cartera Bogleheads
Pues muy interesante, muchas gracias. Hace algún tiempo que opero con Indexa y este artículo me ayuda a entender mejor estos conceptos.
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Sr.Agaporni 28/01/20 08:44
Ha comentado en el artículo ¿Qué tasadoras usan los bancos?
Me temo que no es del todo correcto María. Es cierto que Hacienda empezó a usar las tasaciones como base del cálculo para la liquidación de impuestos, pero es una decisión administrativa y no está siendo apoyada por los juzgados como medida "por defecto" para la liquidación. Es decir, que el reglamento sigue siendo el mismo, se liquida por el cálculo de coeficientes por defecto. La tasación sirve para pelear el caso peor para el ciudadano, es decir, el caso que indica @Ramebra , que compra por debajo del valor de calculado por coeficientes y Hacienda le gira una liquidación complementaria. En ese caso, se puede pelear si hay una tasación certificada que justifique es un valor de compra razonable para el mercado actual. De nuevo, por la vía administrativa casi siempre se perderá el recurso (lo resuelve la propia AEAT) pero por la vía civil se gana el 95% de las veces ahorrándose la liquidación. Lo ideal es disponer de una orientación de valor de tasación (para ahorrarse la tasación de entrada) y ver si llega a compensar, ya que es un camino que puede ser caro por el gasto de abogados y técnico de tasación.
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Sr.Agaporni 27/06/19 14:49
Ha comentado en el artículo ¿Qué tasadoras usan los bancos?
Banco Santander homologa proveedores por provincia, es decir, que las 14 tasadoras no operan en las 14 provincias, depende de su calidad de servicio como proveedor. Además, hay otros casos absurdos, como que en Bankia hace todo el trabajo Tinsa, por mucho que digan que tienen más. Recuerda que compró Tasamadrid a cambio de un contrato de garantía de servicio hasta 2025 convirtiendo al banco en un cliente cautivo. Por eso dan tan mal servicio a los clientes de Bankia, no hay incentivo en hacerlo bien. Esto mismo pasa en otros, sobre todo relacionados con las antiguas Cajas de Ahorros (Liberbank, BMN, etc...), mucha historia, pero la tasación la hace Tinsa, y el servicio es pésimo. Las tasadoras no lo publicitan por las limitaciones legales que imponen los bancos en sus contratos, y por que la propia normativa especifica que cualquier banco debe aceptar cualquier tasación homologada por el Banco de España. Piensa que la relación es totalmente asimétrica y obsoleta, no es una relación para generar valor, es una relación para que el banco gane. Siempre es mejor irse a pedir presupuestos a las tasadoras y tener la tasación directamente, más transparente, mejor calidad de servicio y posibilidad de ir a cualquier banco a cotizar la operación.
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Sr.Agaporni 27/06/19 09:44
Ha comentado en el artículo ¿Qué tasadoras usan los bancos?
Estimado Nacho, intento completar tu información porque no es exacta y podría perjudicar a alguna tasadora que no aparecen en tus listados. En Banco Santander trabajan 14 tasadoras actualmente, en BBVA también 14, en el resto los listados son correctos hasta la fecha. Por otro lado, los bancos están obligados a aceptar cualquier tasación de una empresa homologada por el Banco de España, esto es Ley. Eso si, ponen todas las pegas del mundo y dan guerra, porque se llevan un rappel de la facturación de las tasadoras y quieren tenerlo controlado, ya que la excusa de la calidad del proveedor es eso, una excusa y poco más. Siempre es recomendable que el cliente pida su propia tasación, es más, recomendaría que pidiera varias tasaciones y se quedara con la que más le interese. En un piso de 100.000€, las tasaciones estarían en el rango de 90-110k€ (o deberían estarlo), por lo que mejor tener una de 110k€ que una de 90k€ para pedir financiación. El coste estimado de una tasación para este tipo de inmueble es de unos 300€, una inversión de 900€ para tener seguridad jurídica, capacidad de negociación (yendo a varios bancos) y hasta un 15% más de financiación. Si el banco pone pegas cuando la llevas, que haga la suya, o sus contrastes o lo que sea (lo llaman validarla), pero que todo esto lo pague el propio banco. Respondiendo a Anhell, si pagas la tasación como cliente, está obligado a dártela (de nuevo, pondrá mil pegas, en este caso seguramente por operativa interna), en cambio, si la paga el banco, no tiene ninguna obligación, y casi seguro que sólo te dará el certificado, y eso en notaría. Este podría causar un perjuicio serio, porque en la tasación no sólo sale un valor, también aparecen condicionantes, advertencias u observaciones que podría ser de mucho interés para el comprador ya que afectan al valor del inmueble, es una especie de due dilligence urbanística, donde se detectan superficies anómalas, no registradas o irregulares, cargas urbanísticas, servidumbres, etc... En España es habitual que hayan este tipo de situaciones, sobre todo en chalets y similares, y normalmente nadie es consciente de ello hasta que se tasa, por eso es crítico disponer de este informe.
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Sr.Agaporni 14/05/19 15:11
Ha comentado en el artículo ¿Qué es una pretasación de vivienda y para qué sirve?
Dejando al margen la publicidad de la tasadora nombrada, voy a aportar algo de rigor al artículo que podría llegar a ser interesante: 1) Las valoraciones automatizadas (BBVA, Coinc y todas las "tasaciones online" del mercado) son modelos basados en machine learning para predecir un valor. El mejor modelo del mundo es https://www.zillow.com/zestimate/ (el idealista de USA) que en el mercado inmobiliario más transparente y con más información del mundo tiene una fiabilidad 90/20 (en el 90% de los casos, tiene un error inferior al 20% estimado). En España, ningún modelo puede puede llegar a ese nivel de fiabilidad, ya que no existen datos suficientes disponibles y mucho menos histórico. En resumen, sistemas automáticos = 20% de error estimado (en el mejor caso). 2) La pretasación está regulada por una circular del Banco de España, creo que del 2015. Esto implica que una sociedad homologada no puede hacer una tasación oficial de una pretasación realizada sobre el mismo inmueble, por lo que, de facto, las sociedades de tasación no pre-tasan (pierden el negocio interesante). 3) Hay multitud de alternativas proptech para valorar inmuebles de forma instantánea y gratuita, y como estimación están genial: TroviValora, ValooHome, terceroB, etc... Algunas dan mucho servicio, otras sólo valor. Pero sólo sirve de mera referencia, y sólo tienen un nivel aceptable de fiabilidad para pisos y en ciudades grandes (>25.000 habitantes). 4) Otros actores del mercado inmobiliario (APIs y similares), aparte de conflicto de interés tienen poco fundamento metodológico y cero capacidad tecnológica para realmente aportar informes sólidos. Son un buen termómetro, pero poco profesionalizado para asesorar en valores (quizás algo en precio). 5) FInalmente, la diferencia entre valor y precio, que es la parte más interesante. El valor es una conclusión de una metodología objetiva (las sociedades de tasación es lo que hacen o deberían hacer), pero por ser precisamente objetivas, no sirven de mucho más que para finalidades reguladas, ya que además son costosas de entender. El precio, amigo, este es otro tema, es totalmente subjetivo e implica encontrar a dos partes interesadas en cerrar el acuerdo con sus subjetividades. Eso no lo da nadie, y el que diga que lo da es, además, un mentiroso, porque cada operación es totalmente subjetiva y requiere de analizar cientos de variables subjetivas que ningún modelo puede recoger. Fin.
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Sr.Agaporni 26/04/19 13:18
Ha comentado en el artículo Las mejores tasadoras de España según un informe de la AEV
Totalmente de acuerdo Nacho, una tasación regulada debe ser un valor objetivo basado en metodología. La apreciación de si es bueno o malo se traduce en si me sirve o no. Aparte, hay más factores relevantes que son importantes en una tasación regulada, pero no para las de viviendas en bloque que son la mayoría, por lo que no se aprecia como producto de valor, si no como un "commodity" más o impuesto. Fallo grave del sector que tiene mucho margen de mejora, pero requiere salirse del "canuto" de la regulación y, sobre todo, del control férreo de las entidades financieras que dejan poco margen al servicio.
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Sr.Agaporni 26/04/19 10:23
Ha comentado en el artículo Las mejores tasadoras de España según un informe de la AEV
Normalmente la facturación es una de las medidas principales para categorizar las empresas de un sector, pero conociéndolo como lo conozco internamente, desde luego no sería para definir lo "buena o mala" que es una empresa. Algunas aportaciones para demostrar esta posición: 1) Tinsa: originaria de las cajas de ahorros, cuando fue comprada por el primer fondo de inversión fue a cambio de contratos de facturación anual mínima durante 15 años (esto fue en el 2010) que están en vigor por haber sido parte de la herencia de la conversión de cajas en bancos y las distintas operaciones de integración y compra. Es decir, que gran parte de su facturación es cautiva, independientemente de lo bien o mal que lo haga. 2) Gloval. Fusión de Ibercaja, Valtecnic y VTH (tasadora de Caixabank) bajo una operación de build-up de Miura y Charm. Buenas tasadoras, pero también con parte de la facturación cautiva (Caixabank en este caso). 3) CBRE: Factura 8000mm$ a nivel mundial, unos 230mm€ en España. Las tasaciones son únicamente para dar servicio a sus clientes TOP: Socimi, Fondos, operaciones de grandes centros comerciales. Suele ser un ticket brutal (25-50.000€ por informe) para el sector (que se mueve en rangos de 200-300€ por informe). Sinergias de gran marca, pocos clientes pueden demandarle servicios a un precio competitivo. 4) De ahí para abajo, captar un cliente (un banco grande) supone crecer un 30%, perderlo, caer en ese rango de ingresos. Es decir, para nada define lo buena o mala que es una empresa, que creo que debe medirse por la atención al cliente, la calidad del servicio y otros parámetros que realmente valoran lo buena o mala que es una empresa.
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