Sergiosto
23/08/18 23:31
Ha respondido al tema Privalore. Promotora que financia pisos sostenibles y saludables mediante crowdfunding.
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Me han dado respuesta desde PRIVALORE (podéis leerla en el FORO de su oportunidad de AYALA 117) y casi tengo aún más dudas que antes!!!!!. Les he contestado y consultado estas nuevas dudas:
Inicialmente tenía clarísimo invertir con ellos, pero conforme profundizo y analizo más el tema, creo que originalmente las oportunidades tenían objetivos más reales y costes más ajustados, pero en las últimas oportunidades creo que se les está yendo de las manos….objetivos altísimos y costes disparados, que no sé cómo van a acabar!!!!!!!!!.
El hecho de que los costes estén disparados, implica un riego elevadísimo puesto que elevan la cifra objetivo haciendo mucho más difícil la venta y en el escenario actual, una vez el mercado se ha estabilizado después de 2 años de importantes subidas, el beneficio que se obtiene de la venta en estas operaciones, ya no proviene en tanta medida sólo de la revalorización de la vivienda, como lo ha hecho en estos 2 últimos años, sino que interviene en gran medida la optimización de los costes de la obra….y esa optimización de los costes de obra es imposible de llevar a cabo contratando la obra completa a una Constructora (ellos no son constructora!!!) y contratando a su vez Arquitectos para la parte de Proyecto, Licencias de Obra, Dirección Facultativa, etc (tampoco disponen de personal técnico en plantilla…o si disponen de ellos, no los utilizan para estas funciones porque según las cuentas de la Oportunidad lo subcontratan)
Por otro lado, si analizamos sus Comisiones como GESTORES del Proyecto para esta oportunidad, ingresan 80.275 €, desglosados en concepto de Comisión Ordinaria (32.289 €) + 23.461 € (Comisión Gestión) + 24.525 € (Comisión Prefinanciación), lo que supone una Comisión total del 14% sobre el precio de venta de la vivienda, lo cual me parece elevado.
A parte obtienen otros 7.686 € como INVERSORES, a razón del 24% que mantienen de Capital……por lo tanto, invierten 126.000 y obtienen un beneficio de 87.961 €….es decir un Resultado de Explotación Directa del 70%!!!!
Si me decidiera a participar como inversor, me daría igual su beneficio mientras cumplan con entregarme el mío….pero un resultado de explotación así es más propio de los tiempos de la Burbuja Inmobiliaria……y ya sabemos cómo terminan las Burbujas, perdemos todos!!!!
Otra cosa que me crea dudas es que hasta hace relativamente poco, se mantenían como inversor con el 65% de su coste (así lo reflejan por ejemplo en la hoja previa que acompaña al modelo de contrato que te descargas en su web) y ahora sólo mantienen el 24% (¿porqué ahora su compromiso es menor????)….en teoría, porque dejan más espacio al inversor, pero la realidad yo creo es que eso les permite liberar capital para acometer nuevas oportunidades….eso sí, aunque su participación sea sólo del 24%, si se quedan con el 50% del resultado del Proyecto (la llamada Comisión Ordinaria)
Por último, me queda la duda de si finalizada la inversión rinden cuentas ante los inversores. Es decir, ¿detallan y justifican mediante facturas y/o justificantes bancarios cada uno de los gastos?
(en el contrato modelo habla simplemente de “calcular el resultado del proyecto”)
Me pregunto esto, porque además de los sobrecostes detectados referentes a la obra (que entiendo que se deben a una estrategia de gestión y no a beneficios encubiertos???????), hay otros gastos como por ejemplo el ITP que es de un 2% y no de un 3% (ahí ya hay 3.750 € de coste estimado que no es real) o la Plusvalía Municipal, que en un escenario normal (venta antes de 12 meses) sería de 0 € (otros 5.000 € de “clavo”) que entiendo deben de justificar al Inversor.
En fin, creo que en sus origines invertir en las oportunidades de PRIVALORE ha sido interesante, pero quizás desde este 2018 soy bastante escéptico a lo que pueda ocurrir…..lo mismo pasó con HOUSERS, que inicialmente empezaron haciendo bien las cosas, pero en cuanto crecieron se torcieron bastante.