Persij83

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Persij83 25/10/15 08:42

Ha respondido al tema Consejo sobre compra de vivienda SAREB

La comercial tiene parte de razón en lo de Servihabitat. SAREB a adjudicado la gestión de ciertos activos a nuevos proveedores de servicios ("servicers"). http://www.rtve.es/noticias/20141204/sareb-adjudica-tres-fondos-gestion-venta-126000-activos-41200-millones/1061620.shtml Hasta 2014, los activos los gestionaba la entidad financiera que los tenía originalmente y traspasó a SAREB, en tu caso Liberbank. Desde 2015 los gestiona un nuevo proveedor, en el caso de Liberbank, Servihabitat de Caixabank (La Caixa). Durante 2015 se ha estado traspasando la gestión de dichas carteras desde los originales gestores hasta los nuevos. Las fechas de finalización de dichos traspasos se suelen publicar en prensa, como la de Abanca (cajas gallegas) a Servihabitat. http://www.elmundo.es/economia/2015/05/19/555b15d5ca474151768b4587.html Parece que lo primero traspasado a Servihabitat es lo de Abanca, por lo que es posible que lo de Liberbank vaya después y se haya realizado en estas fechas. La comercial (API) entiendo conoce esto bien, pues como proveedora de la comercializadora final (Liberbank y ahora Servihabitat), trabaja para ellos y el cambio de uno a otro es algo muy planificado y trabajado, debiendo cambiar los procedimientos y operativas, herramientas (los APIs emplean herramientas de los comercializadores finales para vender los inmuebles)... Por ello conoce las fechas límites de uno y otro comercializador. Otra cosa es el impacto del cambio de comercializador. Cada uno tiene una política de fijación de precios y de negociación de ofertas. Por lo que Servihabitat puede decidir cambiar los precios de los inmuebles si lo considera. Dado que cambiar los precios de comercialización (precio facial y precio suelo) no se hace a la ligera y requiere de informes internos, valoraciones y/o tasaciones, aprobaciones de los órganos de control internos de la comercializadora y/o SAREB... no es algo rápido. No es aventurado imaginar que Servihabitat mantendrá los últimos precios marcados por Liberbank hasta que fije unos propios, lo cual puede tardar semanas o meses. Eso no es bueno ni malo perse, los nuevos precios pueden ser superiores o inferiores, nadie lo sabe hasta que se fijen salvo que por la política/estrategia de Servihabitat en esa zona y/o tipo de inmueble sea obvio. Asimismo, Servihabitat puede seguir trabajando con la comercial que has hablado o cambiar de API. En cuanto a las unidades vendidas, la comercial entiendo lo sabe perfectamente, pues tiene acceso a todos los datos de la promoción en venta incluyendo las unidades restantes. Otra cosa es que te diga lo que le interesa para condicionarte y presionarte o para venderte lo que a ella le interesa en cada momento. En ocasiones en la página web del comercializador aparece un listado con las unidades en venta de una promoción, por lo que puedes intentar averiguar las unidades restantes reales. Otra cosa es que esta información no sea exacta, pues pueden incluir o no las unidades reservadas, puede no incluir ciertas unidades porque por estrategia comercialicen en lotes pequeños atendiendo a ciertos criterios... No te dejes liar, presenta una oferta por una unidad concreta y que te respondan. Si la unidad ya está vendida o no está a la venta todavía, te responderán rápidamente, si no, es que la están estudiando. En cuanto a la propiedad del inmueble y solicitar una nota simple, si a la SAREB se traspasó el inmueble pues la entidad financiera se lo adjudicó anteriormente, el titular del inmueble entiendo es la SAREB independientemente del comercializador. Si a SAREB se traspasó el crédito del promotor, el titular sigue siendo el promotor y es éste quien realiza la venta, a través de un comercializador. No sé si SAREB asume la comercialización de estos inmuebles poseyendo el préstamo promotor y se la delega en Servihabitat, pero no lo descarto. Este tipo de estructuras de ventas tienen la ventaja de ahorrar trámites e impuestos a no tener que traspasar primero el inmueble al banco, sino que vende directamente el promotor según las condiciones impuestas por el banco y ahora SAREB (en última instancia la comercializadora). En cualquier caso el titular del inmueble es lo de menos, lo importante son las condiciones y si te encaja. En cuanto al depósito para realizar una oferta, se suele realizar al comercializador final y no al API o al dueño (SAREB). En cuanto al proceso de negociación, puede cambiar con Servihabitat. No creo que el 90% de las ofertas las acepten tal cual, es descabellado. El comercial suele saber los precios que aceptaría el comercializador, siendo el precio mínimo aceptable el precio suelo y suele estar fijado para cada inmueble. Otra cosa es que el inmueble lleve tiempo sin venderse y si no han revisado el precio suelo, estudien tu oferta aunque sea inferior al suelo, todo depende del ritmo de comercialización de la promoción y de la estrategia fijada. En cuanto al FROB, SAREB no depende del FROB, es un ente autónomo, aunque entre sus accionistas se encuentre el FROB con un 45%. Si el tema se alarga porque están pendientes de reestructurar la deuda del promotor, ármate de paciencia porque puede tardar mucho y paralizar cualquier venta en marcha.

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Persij83 07/04/15 23:47

Ha respondido al tema Depósito Abierto Bankia ¿Esta garantizado hasta 100.000 euros por el FGD?

Según el RD 2606/1996 Artículo 4.4.: 4. No se considerarán depósitos garantizados a los efectos de este Real Decreto y, por tanto, no serán tenidos en cuenta para el cómputo de las aportaciones: a) Los depósitos realizados por otras entidades de crédito por cuenta propia y en su propio nombre, así como los realizados por los sujetos y las entidades financieras siguientes:... (retaíla de entidades de corte financiero-asegurador no cubiertas) b) Los valores representativos de deuda emitidos por la entidad de crédito, incluso los pagarés y efectos negociables. c) Los certificados de depósito al portador, las cesiones temporales de activos y las financiaciones con cláusula de subordinación. d) Los depósitos constituidos por empresas pertenecientes al mismo grupo económico que la entidad de crédito. e) Los depósitos constituidos en la entidad por las Administraciones Públicas. f) Los depósitos constituidos por quienes ostenten cargos de administración... (retaíla de personas vinculadas no cubiertas) En resumen, los depósitos dinerarios como cuentas corrientes e imposiciones a plazo fijo están cubiertos para personas físicas no vinculadas. Cuidado con otros productos distintos no cubiertos pero que los llaman a veces "depósitos", como los productos híbridos y estructurados, llamados a veces "depósitos híbridos" / "depósitos estructurados". Igualmente letras, bonos, obligaciones, deuda subordinada... Los productos de ahorro vinculados a seguros (seguros de ahorro, PIAs...) no están cubiertos por el FGD sino por el fondo de garantía de seguros y tiene un funcionamiento distinto. ¿Cómo denominan al producto que quieren venderte? ¿Qué condiciones financieras tiene?

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Persij83 06/04/15 22:36

Ha respondido al tema Fondos Banco Madrid

Tienes razón. Lo decía porque el auto en sí se publicó el 25 de marzo (con fecha del mismo día) y pensaba que podía estar ya corriendo el plazo. Viendo el BOE efectivamente parece que no se ha publicado y los que hay de otros concursos se publican varios meses después de la fecha del auto.

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Persij83 05/04/15 22:30

Ha respondido al tema Fondos Banco Madrid

Entiendo que los autos judiciales no se publican en el BOE, aunque sean de entidades financieras sometidas a supervisión. El auto se emitió el 25 de marzo pasado, lo tienes colgado en varios medios: http://www.elcomercio.es/apoyos/documentos/Declaracion-Concurso-acreedores-Banco-Madrid.pdf La comunicación con los clientes la lleva el administrador concursal a priori y otros interesados como el FGD.

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Persij83 05/04/15 01:29

Ha comentado en el artículo Cuando la CNMV, el Banco de España y el Gobierno enmierdan la situación

Comentar un par de aspectos que indicas que creo no son exactos. Comentas el tema de la solvencia y los activos inmobiliarios, "es que sus edificios valen un potosí y parte del otro"; según tengo entendido, los edificios de BM no todos son en propiedad, el de su sede parece que es propiedad de su matriz BPA. Según las cuentas 2013, tiene 37,8 millones EUR en activos inmobiliarios, pudiendo incluir su sede (tengo entendido que no) y otros edificios en propiedad. Dado que ha habido un aumento sustancial de esta partida en 2013 y que justo fue cuando se adquirieron las gestoras de BMN, Liberbank, BdV... es posible que dichos activos no incluyan la sede de Castellana. http://www.bancomadrid.com/sites/default/files/files/BANCO%20DE%20MADRID%20CONSOLIDADO.pdf Comentas igualmente acerca de las cuentas de los fondos "¿Por qué la cuenta corriente de los fondos parece estar en el limbo jurídico". A este respecto, la ley es relativamente clara en cuanto a su cobertura por el Fondo de Garantía de Depósitos, si es a lo que te refieres. El Real Decreto 2606/1996 estipula que el FGD no cubre los depósitos dinerarios de ciertos titulares (Artículo 4.4): 4. No se considerarán depósitos garantizados a los efectos de este Real Decreto y, por tanto, no serán tenidos en cuenta para el cómputo de las aportaciones. a) Los depósitos realizados por otras entidades de crédito por cuenta propia y en su propio nombre, así como los realizados por los sujetos y las entidades financieros siguientes: 1º Las sociedades y agencias de valores. 2º Las entidades aseguradoras. 3º Las sociedades de inversión mobiliaria. 4º Las sociedades gestoras de instituciones de inversión colectiva, así como las sociedades gestoras de fondos de pensiones, de los fondos de titulización y de capital-riesgo y los depósitos de las entidades que gestionan. 5º Las sociedades gestoras de cartera. 6º Las sociedades de capital riesgo y sus correspondientes sociedades gestoras. 7º Las entidades cuya actividad principal sea la tenencia de acciones o participaciones. 8º Las entidades, cualquiera que sea su denominación o estatuto, que, de acuerdo con la normativa que les resulte aplicable, ejerzan las actividades típicas de las anteriores. 9º Cualquier entidad financiera sometida a supervisión prudencial. http://www.fgd.es/es/decreto2606_1996.html Por ello, tanto las cuentas de liquidez de los fondos y SICAVs como las cuentas propias de las gestoras y brókers no están cubiertas. En el caso de BM, parte de los fondos tenían su liquidez en el propio BM, es lo que tiene que la gestora, el depositante y las cuentas de liquidez estén en la misma entidad.

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