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22/04/20 20:28
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pausegui
22/04/20 20:21
Ha respondido al tema Escrituras de ampliacion de obra
Malditos notarios!! Pero que caros.... En fin, supongo que es lo que hay. Un saludo
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pausegui
22/04/20 13:55
Ha respondido al tema Escrituras de ampliacion de obra
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Yo también soy de un pueblo pequeño y te entiendo a la perfección, pero la licencia de "obra menor" no es correspondiente con la obra que hiciste. Las licencias de obras menores son para reformas de interior (Baño, cocina, etc) no ampliación de una vivienda a efectos legales. Ostras!! No me había dado cuenta.... Vives en un adosado???... Tienes División Horizontal, es decir, tu casa esta sobre un terreno que en realidad es de toda la comunidad (Eso lo puedes ver en la escritura, pondrá algo de "Y la participación en la comunidad o la cuota de participación de la comunidad es de X posciento") Cuando existe División Horizontal es, para que tengas una idea, como vivir en un edificio de vivienda pero en horizontal, en este caso sería en un adosado. Esta prohibido hacer ampliaciones de la vivienda, a no ser que tengas la conformidad de todos los vecinos, que evidentemente es difícil. Esta circunstancia particular tiene una ventaja sobre la tasación, te pueden valorar la casa con la tasación pero sólo siempre valorarán los metros escriturados he indicaran en el informe a modo de advertencia que existe una ampliación, pero te darán el dinero. Ojo! Creo recordar que esto era así, pero de todas formas como opción y solución rápida, llama a https://www.tinsa.es/contacto/ (Tasadora muy buena a nivel nacional) e intenta explicar el problema con la excusa que quieres contratar una tasación con ellos y a ver que te responden.NOTA: Si está en división horizontal no te servirá el "certificado de exceso de superficie" dado que esos metros de más no se pueden registrar sin la conformidad de todas las partes que están involucradas en la Divi. Horizontal y además, habría que cambiar la escritura de todos para rehacer la cuota de participación. Vamos imposible de hacer!Un saludo
pausegui
22/04/20 11:59
Ha respondido al tema Escrituras de ampliacion de obra
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Hola. En estos supuestos primero hay que ir por partes: 1.- Cuando hiciste la ampliación de la vivienda fue todo legal, es decir, hiciste una ampliación con proyecto legal, visado y con licencia de obras del Ayuntamiento. - Si es sí: Vamos bien! Aparte de hacer la subrrogacion de hipoteca, ya que cambias la escritura, a su vez, también aras una "ampliación de vivienda en superficie" registrando ese exceso de metros (Por supuesto el notario de cobrará más por la escritura). Al tasador, cuando visite la vivienda, le entregarás el proyecto visado o copia del mismo (Tranquilo que por medio del banco te lo devolverán con la tasación) para que pueda confirmar que ese exceso de superficie es legal y poderlo valorar en la tasación.- Si no es así. Aquí entran muchas variables que casi siempre dependen del exceso de superficie no registrado en escritura, y, por lo tanto, ilegal. La forma más rápida de solucionarlo es pedir un "certificado de superficie" a un aparejador o arquitecto y preguntarle antes de contratarlo, que realice el informe para legalizardo (Tendrá que indicar que la obra tiene más de 10 o 15 años, ya no recuerdo exactamente cuantos años eran para poder legalizar una construcción). Los certificados de superficie son un simple papel pero el coste ronda de 200 - 250 Euros. Ese papel de exceso de superficie se entregara al tasador para que los valore en la tasación, y, después, poder escriturarlos.Truco: Y yo no lo comento aquí jajaj. Es pedirle al mismo tasador que realiza el informe de tasación que realice el certificado para legalizarlo... "tendrá la mano más ancha para ceder e indicar que la obra tiene X años" Otro caso. Si el exceso de superficie está entre un 10 - 15% del total de la vivienda, el informe de tasación se podrá realizar pero el exceso de metros construidos no entrarán en el valor de tasación (En el informe te aparecerá una advertencia de exceso de superficie). Cuando has practicado una ampliación ilegal de muchos metros, la tasación te la podrán hacer, pero el informe estará condicionado a que escritures ese exceso de superficie para darte el dinero, y, por lo tanto, no te servirá para nada. Por cierto, catastro casi siempre refleja los metros reales de las vivienda dado que utilizan, en la mayoría de casos, fotos aéreas para identificar las viviendas y su superficie. Vamos! Para que nadie se escape a la hora de pagar impuesto. Y no tiene, relativamente, ninguna relación con los metros que se puedan reflajar en la escritura. Un saludo
pausegui
21/02/20 08:47
Ha respondido al tema Hipoteca de dos titulares que son hermanos
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Hola, para valores tan bajos no suelen tardar tanto. Hay que tener en cuenta que prácticamente todo está informatizado pero retrasos hay en todas partes y puede ser por mil cuestiones. Vuelve a pasar por el banco y dales un poco de prisa. Por otra parte, tu sueldo con relación a el precio de la vivienda, es más que suficiente (evidentemente siempre que tengas un contrato indefinido). El banco, siempre querrá protegerse para que ese dinero que ha prestado se devuelva en su totalidad, una de tantas formas que tienen de solucionar ese posible problema de futuro, es que la hipoteca se ha firmado por más personas - avalistas; hermanos, padres, etc. Evidentemente, la vida es muy larga y el futuro cada vez es más incierto, pero esto no significa que tengas que poner en un compromiso a un familiar por culpa de los intereses de un banco. Si tienes contrato fijo y ese sueldo, por mi parte, ni loco dejaría que alguien de la familia firmarse conmigo la hipoteca. Si se empeña!! Pues a otro banco que hay cientos, ya verás como cambian de opinión. No dejes que te embauquen!! Un saludo
pausegui
29/12/19 11:47
Ha respondido al tema Diferente direccion registro a la real - Catastro
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Hola. Estás cuestiones son bastante delicadas dado que lo normal es que, en Catastro, el 99% de veces sí que te coincide la dirección y en la escritura por temas de antigüedad suele haber algún error. ¿Por que comento que es un tema delicado? A las propiedades - inmuebles se le asigna lo que se llama la "finca registral", en verdad, ese es el número sobre el que tu hipoteca recae. A ese número se le asignado una dirección que identifica el inmueble, si la finca registral no coincide con la dirección real y física de la propiedad, es posible que estés hipotecando otra inmueble (aunque son casos muy puntuales, esto sucede). Partiendo de aquí, cuando se realiza una tasación y no coincide la dirección del inmueble a hipotecar según documentación (catastro, nota simple, etc) con la realidad física del inmueble, debería de aparecer en el documento de la tasación una advertencia a lo grande (verifica la tasación para comprobar esa advertencia). De hecho, si existen dudas en confirmar la dirección física del bien con la documentación aportada (catastro, nota simple, etc) y su finca registral, lo normal es que no den el dinero de la hipoteca hasta que esta situación se regularice. Cómo consejo y para que no tengas dolores de cabeza futuros, exige a la entidad que se esclarezca este punto y que la tasadora realice los trámites o explicaciones oportunas para no tener ninguna duda sobre la identificación del inmueble. Los informes de tasaciones - al final - tienen un apartado con condicionantes, advertencias y observaciones. Ahí es donde debe de estar todo muy bien explicado y por qué existen esas discrepancias con referencia a la dirección del inmueble.Un saludo.
pausegui
29/12/19 11:28
Ha respondido al tema Cemento Impreso
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Aunque el hormigón impreso para exterior es una de las opciones relación calidad - precio recomendable, hay que tener especial atención en su ejecución. Se necesita gente con experiencia y te recomiendo que siempre pidas ejemplos de obras realizadas y opiniones de otros usuarios antes de contratar una empresa. Los puntos débiles que te puedes encontrar: - Debes siempre plantear en qué zonas vas a colocar el hormigón impreso. Cerciórate bien! - ten cuidado con aparición de grietas por una mala ejecución, al utilizar un hormigón continuo se debe de colocar juntas de dilatación.- Realiza ensayos previos de color para ver cómo quedará (no siempre podrás optar por el calor que quieras, más bien los colores son terrosos, amarillentos, cerámicos y gama de marrones por el tipo de pigmentos que se utilizan - Verifica siempre que dónde vas a cubrir con hormigón impreso, debajo de la tierra, no tienes ninguna instalación de tuberías o lo que sea. Las reparaciones serán costosas y la capa superficial del hormigón impreso no te quedará bien desde una perspectiva decorativa. - Las temperaturas para trabajar con coherencia deben rondar entre los 15 y 25 grados. Con relación al precio, dado que el hormigón impreso ya lleva muchos años implantado y aplicándose, en el mercado hay una gran oferta. Por coherencia - y como en todo - lo barato al final sale caro. Para que tengas una idea del precio del hormigón, según la Base de Precios de la Construcción editada por el IVE (Instituto Valenciano de la Edificación), un pavimento de hormigón impreso de 14 cm de ancho ronda los 28 € (incluido todo; mano de obra, materiales, etc) extraído de este artículo explica otras tantas características. Vía web ovacenLa ejecución del pavimento impreso es rápida al ser un tipo de hormigón continuo, se hacen a base de losas de gran tamaño pero, todo necesita su tiempo y en especial el hormigón requiere unos tiempos de fraguado muy puntuales tanto para una adherencia coherente como que adquiera su dureza. Por cierto, cuando esté terminado los pocos días no te pases con el coche por encima, porque directamente tendrán las marcas del coche marcadas en el hormigón. Tienes que esperarte un buen tiempo prudencial, pregunta el Responsable de Obra. Un saludo
pausegui
27/12/19 10:29
Ha respondido al tema Certificaciones en hipoteca autopromocion
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Directamente SI... Pero no le comentes nada al tasador. El tasador cuando llegue la obra dará una vuelta y ara fotos de todo (muy raro es que tenga en su mano el proyecto o un resumen de las partidas cuando se trata de una autopromocion - pequeñas obras), después, en despacho, pillará el informe de tasación dónde estará el proyecto y cotejará las partidas con las fotos realizadas asignando el tanto por ciento ejecutado a cada partida. Normalmente se dan cuanta cuando algún elemento físico ha cambiado (cambio de tabiques, es lo más habitual) o han aumentado alguna parte de la casa (hacer un sótano que no estaba en proyecto o la típica caseta trastero adosada la vivienda, por poner ejemplos)... Temas de materiales, calidades, etc, si no es muy obvio o destaca mucho, ni se enterará, pero por supuesto no le comentes nada!!! Te seguirá dando al mismo dinero asignado al proyecto mientras no se entere.Un saludo.
pausegui
26/12/19 20:45
Ha respondido al tema Compra de VPPAOCJ
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Hola. Aunque como muy bien comenta María, las tasaciones tienen 6 meses de caducidad, el valor de tasación es bastante más complicado cuando hablamos de Viviendas de Protección Oficial (VPO) o de otras que estén amparadas con algún tipo de ayuda. Y de saber que: - En los informes de tasación aparecerán dos valores: Valor de mercado (valor actual de tu vivienda) y valor de VPO - Protección Pública (O la protección que sea) - El valor oficial de la tasación dependerá de las condiciones - clausulas de las ayudas dónde se establecerá un valor máximo de venta, cuántos años debes esperar para poder arrendar la vivienda, cuántos años te tienes que esperar a venderla, ect (en verdad, cada ayuda tiene unas condiciones específicas que a veces van en concordancia y exigencias con algunas leyes más no sé qué... A veces, son casi indescifrables!) A la pregunta de... ¿El valor de la tasación es el precio de modulo que aparece en la calificación definitiva que nos otorgaron hace un año, o de una nueva tasación que se hará actualmente? Si, se supone un 99% que el precio de tasación es el de calificación definitivaAunque esto depende de las características y condiciones de la ayuda, por el tiempo que ha pasado, que es muy poco (normalmente a partir de 10 - 15 años ya son descalificadas y las puedes vender por el precio que quieras), el valor de tasación será directamente el de la calificación definitiva. De todas formas, si te aburres un poco, siempre puedes ir a la Administración correspondiente donde pediste las ayudas y pedir que te realicen el documento de "cédula de calificación de vivienda". Suele costar de 10 a 12 € y en dos hojas te indican las condiciones más importantes de las ayudas (Leyes que afectan) que ha recibido la vivienda "X", con el precio máximo de venta. Un saludo
pausegui
26/12/19 20:10
Ha respondido al tema Certificaciones en hipoteca autopromocion
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Hola. Te explico un poco cómo va primero la temática. De forma generalizada los tasadores lo denominan "tasación sobre proyecto" aquí, lo normal, es que un propietario tiene en propiedad el terreno (sea una autopromoción de una vivienda pequeña o un edificio) y como no se tiene dinero para empezar las obras, pedimos una tasación para obtener un préstamo. El informe estará dividido en dos partes: 1.- Valor del suelo (Si quieres, el banco te dará un % de este valor - Normalmente entre un 50 - 60% - en forma de préstamo)2.- Valor del proyecto (el banco te irá dando dinero conforme vas ejecutando la obra, que si la terminas al 100%, podría rondar entre un 70% - 80% del valor de proyecto) Cada banco tiene unas reglas del porcentaje que te darán en préstamo cuando hablamos de una tasación en proyecto. Hay que tener en cuenta que la tasación se realiza sobre un proyecto y sobre las características del proyecto. Una obra se divide en "partidas" (Ejemplo: excavación, cimentación, estructura...etc) cada una tiene un valor, y ese valor refleja un tanto por ciento del total del proyecto. El banco te dará dinero según partida ejecutada en % Si como comentas, quieres reforzar o mejorar la cubierta (o lo que sea), esas nuevas características no son reflejadas en el proyecto y por lo tanto, en el "Valor del Proyecto" no existen y no eran cuantificadas económicamente, así que el banco NO te dará dinero sobre ese cambio que has realizado. La única forma que te puedan dar más dinero por la cubierta, es realizar una modificación de proyecto (adecuar el proyecto a las nuevas características y calidades) y volver a tasar otra vez el proyecto. En realidad, esto es un jaleo porque necesitarás: Cambiar proyecto > Modificación licencia obras > Volver a tasar el Proyecto (Que ya será una tasación en Proyecto en Ejecución) > Y se supone que no tendrías ninguna pega en las condiciones aceptadas por el banco ante tu préstamo.Creo que más o menos se entiende, pero desde la perspectiva del Banco, tienes que ejecutar el proyectos según sus características al 100%. Cambios son dolores de cabeza y mucho más dinero!! Un saludoUn saludo
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