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mfmelo 10/02/23 15:44
Ha recomendado Re: Hipoteca y cancelación preventiva de embargo bien - Subastas de Misuca
mfmelo 09/02/23 20:19
Ha respondido al tema Hipoteca y cancelación preventiva de embargo bien - Subastas
No le saldrá gratis, la próxima publicación cuesta dinero y si es una de las copropietarias estará actuando de mala fe, los LAJ no suelen trabajar por gusto, pero hay abogados y procuradores implicados y que además cobran por sus servicios, tanto de una parte como de otra y si la cosa está clara, la quebradora tendrá problemas y correrá con los gastos, tanto los ocasionados, como los futuros.Si yo hubiera participado en esa subasta, lo más probable es que hubiera hecho reserva de postura, en este caso superior al 70% del tipo, pero tendría que ser muy rentable para hacerlo.Saludos.
mfmelo 09/02/23 19:10
Ha respondido al tema Hipoteca y cancelación preventiva de embargo bien - Subastas
 ¡¡Vayamos por partes!!, decía Jack el destripador de personas. 1.- En todas las subastas hay varios porcentajes y mínimos admitidos para que nos aprueben dicha subasta a nuestro favor: A.- cubrir toda la reclamación, toda, con intereses, gastos y costas previstas (estos gastos intereses y costas te lo dice la experiencia, pero en ningún caso se puede superar el 30% previsto para tal fin). Se puede ofrecer el 2%, el 5%, etc y por ley te lo van a aprobar y admitir, ya que al haber un licitador el acreedor sólo podrá quedarse con el bien por el 50-60 % en adelante y ahí es donde está el secreto de la subasta. Al deudor/es se les dará de nuevo la oportunidad de presentar a un tercero que mejore, o iguale, lo ofrecido, pero esto no suele suceder y se le dará la oportunidad de compra al acreedor, el cual y por lo mencionado, también pasará de adjudicarse el bien. B.- Como de lo que se trata en las subastas públicas, al menos para mí, es comprar para ganar dinero y cuanto más mejor, intento seguir con lo establecido en la LECiv. Si mi postura se acerca mucho al 30%, pues me iré a ese porcentaje, ya que hay subastas en la que superando ese tanto por ciento se da por válida la postura. Raras veces me voy al 50% en las ETJ/ETNJ, en las ejecuciones hipotecarias aún más raro, al menos que sea un crédito del año 80, ya que en los ETJ/ETNJ debe haber un perito tasador, que por malo que sea se aproxima mucho al valor actual de la finca; en los hipotecarios, los tipos para subasta están muy sobredimensionados.  2.- Suelen venir en el AEBOE, pero si no es así, se puede sacar de: valor de tasación xxxx con el valor para subasta xxxx, y ver la diferencia. Otras muchas veces viene en el Edicto de la subasta. Otras veces en el número de inscripción, ya que la 1ª es para inscribir a los titulares.  Aquí lo mismo que lo comentado anteriormente en apartado 1, no es lo mismo una EH que ETJ/ETNJ. Por último, es raro, si me interesa mucho la pieza, pido la nota simple, pero sólo pongo el Tomo y el Libro y pido las limitaciones que haya inscritas que impidan la transmisión del bien.  3.- Respecto a que habrá pasado, que han superado con creces el valor de mercado, pues es muy sencillo, la subasta la van a quebrar, bien con compinche o por interesados en que vuelva a salir y seguir usándola. En Sevilla capital hace unos años vendí un vehículo a una persona que tenía una inmobiliaria. Con los años fue perdiendo todo su patrimonio en subastas. Sus fincas tienen un sitio privilegiado en Sevilla capital. Cuando fui a entregarle el coche, entre en sus plazas de garaje. Estas plazas, al igual que todo el edificio, salieron a subasta hace varios años. Pero en año 2.022 veo que vuelven a salir. Participé en dichas subastas y volvieron a ofrecer cantidades desorbitadas para ganar dinero, no por qué las plazas no tengan ese precio, pero después hay que pagar ITP, IBIs atrasados, ccpp y además que sean muy rentables. Pues terminada la subasta hice reserva de postura por todas ellas. Tanto si ha sido un licitador con compinche, como si ha sido el propietario que quiere seguir usando las plazas, en esta ocasión les va a salir mal. No me alegro de que nadie pierda nada, menos con lo que le ha costado mucho esfuerzo y trabajo, pero mi profesión es de subastero que significa “buitre carroñero” “limpiador de fincas” Saludos. 
mfmelo 07/02/23 09:15
Ha respondido al tema Hipoteca y cancelación preventiva de embargo bien - Subastas
No hagas reserva de postura en esa subasta, perderás el tiempo y lo peor, tu dinero perderá el tiempo.Saludos.
mfmelo 07/02/23 09:11
Ha respondido al tema Hipoteca y cancelación preventiva de embargo bien - Subastas
Si se pone que la postura mínima es del 70%, la postura mínima será del 70% y eso es por qué es la vivienda habitual de los demandados, eso ocurre en el común de las subastas.Si es la división de la cosa común, lo más probable, las condiciones de la subasta la ponen, si están de acuerdo, las partes implicadas en la discordia, es decir: el tipo es un tipo que ellos imaginan; los tantos por ciento, pueden ir desde el 100% del valor por ellos asignado, hasta el 200-500-1000....que ellos creen poder sacar al incauto que participe; que participen sólo los comuneros; etc, etc.Has pedido nota simple, pero en el 99% de las subastas no son necesarias actualmente, se suele deducir y sacar del AEBOE, o en el edicto de la subasta o en la página primera de publicación: si la Tasación es igual al tipo de subasta, la finca no tiene cargas. Por lo que comentas la finca no tiene cargas, pero sin ver la subasta y/o más datos es imposible sacar la conclusión exacta.Lo importante en las subastas para adjudicárselas no es el tanto por ciento de la LECvil, sino cubrir la reclamación total, así puedes adjudicarte los bienes por el 2%, 5%...........y es donde las subastas interesan, ya que comprar a precios de mercado es perder dinero, tiempo y llevarte sorpresas desagradables.Ésta semana he ido a Murcia a recoger unos lotes comprados en un subasta, con mucho personal, cajas, envoltorios, camiones, etc y cuando he llegado habían vandalizado la nave en la que estaban los bienes muebles, maquinaria, etc, depositados y la subasta tendrá que ser suspendida, pero los dineros gastados no me los devolverá nadie, así que si no ganas dinero en el resto de las adjudicaciones y con mucha holgura, pues al final terminarás en quiebra y peleándote en la calle con los mendigos por coger un lugar resguardado.Saludos.
mfmelo 07/02/23 08:49
Ha recomendado Re: Hipoteca y cancelación preventiva de embargo bien - Subastas de Domingo Rivas
mfmelo 07/02/23 08:47
Ha recomendado Re: Hipoteca y cancelación preventiva de embargo bien - Subastas de Domingo Rivas
mfmelo 03/02/23 08:32
Ha respondido al tema Hipoteca y cancelación preventiva de embargo bien - Subastas
Pasaba por aquí y vuelvo a interferir:Si no está inscrito el arrendamiento, ese no existe a efectos legales.Los garajes-aparcamientos son mejores a la hora de la posesión (ésta es optativa de pedirla el adjudicatario), yo nunca la pido para garajes,  la tomo poniendo un vehículo y advirtiendo si la están usando. Comentar que en año 2.022 habré comprado unas 50 plazas y vendidos otras tantas.En las subastas, la coletilla más usada por los funcionarios es: no consta.Por último: el arrendamiento, o no, de la finca adjudicada hay que justificarlo en el registro de la propiedad para poder cambiar de titularidad, pero eso también es fácil de arreglar, copia el siguiente texto:  "Según los datos obrantes en mi poder, el día de la subasta, el día de emisión de Testimonio y al día de hoy la finca se encontraba y se encuentra libre de arrendatarios e inquilinos."No estás cometiendo ninguna ilegalidad, simplemente son los datos que tienes y por eso aseveras lo mencionado. Saludos y compra a buen precio, sino ¿pá qué comprar en subastas?
mfmelo 30/01/23 18:33
Ha recomendado Re: Hipoteca y cancelación preventiva de embargo bien - Subastas de Maqiz
mfmelo 30/01/23 16:06
Ha respondido al tema Hipoteca y cancelación preventiva de embargo bien - Subastas
Es raro que me reclamen más de 4 años, lo normal son 1 o dos años, pero en año 2.021 el ayuntamiento de Burriana (Castellón) me reclamo 7 años, con  amenaza de hipoteca legal tácita.Los pagué, por que lo importante en las subastas no es lo que te reclaman y los gastos, si no lo que te deja la finca, una vez deducidos todos los gastos y en la mencionada se multiplicó varias veces el beneficio sobre la inversión hecha, le vendí la finca a un heredero del propietario y en un plazo de menos de un año.En Sevilla capital me he adjudicado varias fincas y sé que no se pagan los IBI desde hace más de 10 años. Las cargas que por ese concepto se inscribieron en el registro de la propiedad han sido canceladas y el ayuntamiento de Sevilla fue comunicado del cambio de titularidad y sólo me piden el año 2.024, cuando corresponda.Tanto los ayuntamientos como las ccpp, son un mundo en si mismas, muchas veces ajenas a las leyes y si la diferencia es poca en relación a lo que legalmente has de pagar, pues a veces es preferible pagar lo que piden, si no hay un acuerdo, que perder el tiempo con ellos.Saludos.
mfmelo 30/01/23 14:40
Ha respondido al tema Hipoteca y cancelación preventiva de embargo bien - Subastas
El año en curso y anteriores:Si te adjudicas la finca en el mes de marzo de 2.023, has de esperar a que se apruebe decreto de adjudicación ( no de remate) por ejemplo mes de octubre de 2.024 y es a partir de esta fecha última desde la que has de asumir el pago y serían los años: hasta octubre de 2.024, todo el 2.023, todo el 2.022 y todo el 2.021. En Cataluña también el 2.020. Siempre que se deban esos años y ahora si que la ccpp tiene que mostrar los libros.Saludos.
mfmelo 30/01/23 14:26
Ha respondido al tema Hipoteca y cancelación preventiva de embargo bien - Subastas
En toda España, excepto Cataluña, el año en curso y los tres años anteriores en Cataluña el año en curso y 4 años anteriores.Los IBI te puede reclamar hasta 4 años, pero depende del ayuntamiento, lo normal es 2 o tres años y  te pueden aplicar como preventivo la figura jurídica: "hipoteca legal tácita), es decir una hipoteca sobre el bien adjudicado, lo quieras o no y en este caso cuando te llega la notificación lo mejor es pagar.Saludos.
mfmelo 30/01/23 14:23
Ha respondido al tema Hipoteca y cancelación preventiva de embargo bien - Subastas
LOPDGDD.Ni las ccpp, ni los ayuntamientos te van a dar ninguna información al respecto, está prohibido y aunque no lo estuviera tampoco te la darían: es trabajo no remunerado y cobrar van a cobrar siempre.Lo que deberían hacer todos los que participan en subastas de cualquier tipo es comprar a precios con márgenes en los que no existan dudas de que siempre se gana, tengan cargas de IBIs o cuotas de ccpp, siendo las dos cargas mencionada muy bajas, respecto a los bienes subastados.Respecto a las cargas posteriores, serán canceladas, sean del importe que sea, pero el RP de la propiedad te cobrará un tanto por ciento (muy poco), de la deuda inscrita. Por ejemplo me adjudiqué una finca por 88 € y el registro de la propiedad (Palafrugell) me cobró por inscripción, cancelación y cargas posteriores 585 €; le recurrí la minuta y me devolvió 300 €, diciendo además que había mancillado su honor.Saludos.
mfmelo 20/05/22 12:56
Ha comentado en el artículo El sistema español de subastas no funciona, ¿por qué?
En carne viva tengo ahora mismo la espalda, la cabeza hirviendo, como todos los días, ¡¡Qué duro es esto de las subastas y los administradores de ellas!! con lo agustito que estoy con mis plantitas en el huerto.Saludos afectuosos de un pobre leguleyo que no da pá más.
mfmelo 20/05/22 12:53
Ha recomendado Oiga, joven, y con permiso, por si alguien atara cabos:D.-Presento recurso SIN de Jotaerre
mfmelo 20/05/22 12:52
Ha recomendado En todo caso, pasado el verano, por ejemplo, a ver si así los pillas más de Jotaerre
mfmelo 20/05/22 12:39
Ha comentado en el artículo El sistema español de subastas no funciona, ¿por qué?
Estimado Letrado:Es la priemra vez que me sucede, nunca me hicieron distinción en las adjudicaciones por ser EH, ETJ/NJ,  así que hice el recurso, no conociendo que ahora SI era necesaria la asistencia de los profesionales. Me suelen atrasar y atrasar y .............................las posesines y lanzamientos, en este año es un caos, pero nunca me las denegaron, así que en el futuro "otra cosa más a tener en cuenta" como siga así y viva los 1.000 años seré sabio, que calvo ya lo soy.Y "po ya que estamos" y si nos presentamos ahoa como nuevos con asistencia letrada y pedimos posesión, no creas que son muy listos estos funcionarios.Siempre suyo mfmelo
mfmelo 20/05/22 12:09
Ha comentado en el artículo El sistema español de subastas no funciona, ¿por qué?
 Tengo tantas historias antiguas y recientes con los juzgados que habría que enumerarlas y en esencias se puede decir que pocas son buenas y de buenos profesionales. Ampliaré en el futuro alguna de ellas si hay tiempo y si tengo ganas, que de lo último estoy falto. Por poner un título diría: JUZGADOS CAPÍTULO I. Tengo una adjudicación que se ha complicado tanto que hará +- 1 mes se ha enviado en casación al Tribunal Supremo. Resumen:  El procedimiento es del año 2.012. Juzgado 1ª instancia de un municipio de Cádiz. El juzgado pide la correspondiente certificación registral para conocer las limitaciones y que la EH esté "subsistente y sin cancelar". El RP y antiguo registrador se percata que la finca pertenece a una SL que ha entrado en concurso voluntario de acreedores, por lo que deniega la emisión de la certificación. Tal decisión se le comunica al registro mercantil pertinente y éste dice que adelante, que la finca no es necesaria para la actividad de la empresa y se puede subastar a través de EH en el juzgado de 1ª instancia. La finca sale a subasta en año 2.016, yo  participo  y me quedo con ella. Ésta finca había sido vandalizada y estaba con todos sus huecos, puertas, ventanas, rejas, etc tapiados, pero el bien merecía la pena, son de las que me gustan a mí. Sigue todo el trámite y el RP pertinente, con nueva registradora, me califica los documentos con 3 defectos subsanables. Me cuestan sudor y lágrimas el pode subsanarlos, ya que todos dependían de organismos oficiales o semioficiales y la registradora no estaba por la labor de facilitar la inscripción. Cuando termino de subsanar y presentar todos los documentos, la registradora me saca un nuevo defecto subsanable. Le decimos que no puede volver a calificar dentro de su misma calificación, pero es igual, ella a lo suyo, el defecto nuevo deriva de la declaración de concurso mercantil, ella considera que no debería haberse subastado en juzgado de primera instancia y que debería haberse hecho  a través del mercantil. Recurrimos al juzgado de la capital de provincia y nos dan la razón en todo. El ministerio fiscal también interviene y nos da la razón en todo. La registradora recurre y va a la AP de Cádiz y dicha AP no tiene en cuenta ninguno de nuestros argumentos, ni los lee y si considera los de la defensa de la registradora. Esto último lo sabemos por qué en el documento de calificación del RP primero viene con una falta de ortografía y la AP lo repite de forma reiterada, sin rectificar dicha falta ortográfica y me viene a la memoria el del chiste de Juanito has copiado el examen de Antoñito; que vá señorita, ¿porque dice usted eso?; pues porque en la respuesta número 10, Antoñito dice: no lo sé y en la respuesta tuya nº 10 dices: yo tampoco. Tengo la posesión judicial de la finca; contrato de alquiler con opción de compra; familia allí viviendo y vivienda acondicionada, si no fuera porque a los inquilinos les han de dar una hipoteca para su compra, esa finca no la inscribía, pero.............CONTINUARÁ.  JUZGADOS CAPÍTULO II.- En el día de hoy he tenido una conversación larga a través de CCEE con nuestro abogado de cabecera en relación a la toma de posesión de una vivienda en Tarragona, según parece he metido las dos patas. Me adjudiqué en año 2.021 una vivienda en Tarragona. En el mes de febrero haciendo un repaso por las adjudicaciones y por las anotaciones registrales de las mismas para prevenir posibles caducidades de las inscripciones y detecto en varias adjudicaciones que están a punto de caducar, una de ellas era ésta. Llamo al juzgado y se lo digo, que han de renovar la inscripción o perderá su preferencia y se quedará la última y ésta finca tiene varias cargas posteriores. El juzgado me dice que ellos no van a hacer nada sin que se lo pida la parte actora. Llamo a la procuradora de la parte actora y me dice que ella no va a renovar nada, ya que la última vez que lo hizo le costó 400 €. Se lo comunico al juzgado y le digo a la funcionaria que es un grave problema, ya que si me adjudica voy a tener que asumir las cargas posteriores como preferentes y que el decreto no servirá de nada si no renuevan la vigencia de la carga. A los dos días me emiten decreto de adjudicación. Como no había tiempo y el susodicho embargo iba a caducar envío al RP el decreto de adjudicación sin más documentos, sabiendo de antemano que me lo iban a calificar deficiente y así fue, pero tenía 60 días más para la presentación de los documentos y que  la inscripción no caduque. A la semana les vuelvo a decir que hay que renovar el embargo, y me emiten el TT del decreto y el MMCC. Lo presento todo, con sus correspondientes ITP, comunicación al ayuntamiento, etc y por fin me inscriben la finca a mi nombre. Pido se me ponga en posesión de la finca adjudicada, diciéndoles el morador de ella y me contestan que  A.- no soy parte en el procedimiento (ahora no, pero cuando era joven y guapo y te hice falta Si, Si, me llamabas e insistías y yo te aliviaba con mi lengua de leguleyo, dedicado a una funcionaria y su LAJ, desagradecidas) B.- Que no consta mi representación de la adjudicataria. C.- Que a los artículos a los que me referencio de la LECiv no son aplicables a una ETJ/NJ sólo a los EH. Diré que es la primera vez que me pasa. Se lo comunico todo a nuestro abogado de cabecera y me dice que la LAJ tiene razón................CONTINUARÁ.   Por hoy creo es suficiente, pero, si tengo tiempo, el libro es largo, ya que tengo pedida 6 posesiones más, algunas de más de un año, con todo inscrito y los ayuntamientos y CCPP, como los gorriones, pidiendo comida. En otra ocasión hablaremos de la nueva forma que nos han impuesto para el cobro de tributos: la DEHÚ, antes DEH, que tomadura de pelo más grande, ahí si que los funcionarios son listos y andan espabilados.  Hoy tengo el día.............................. Saludos. 
mfmelo 18/05/22 20:18
Ha recomendado El nuevo ITP para las adjudicaciones en subasta de Tristán el subastero
mfmelo 22/03/22 12:49
Ha recomendado Me sumo al ¡Que viva ANDALUCÍA!Ya dije que suele ser mano de Santo lo de pedir de Jotaerre
mfmelo 22/03/22 12:22
Ha comentado en el artículo Chat de subastas
Comunicación al Señor Letrado, para su constancia y efecto: Como en otras ocasiones le trasladé al juzgado la calificación negativa y le supliqué retuviera el dinero que había pagado (recomendación de su ilustre señoría Jotaerre) y, sorpresa, han decidido a través de una DIOR, obligar a la entidad financiera a presentar las escrituras donde conste que es el legítimo heredero bancario, así que resuelto el problema. En otros muchos casos he tenido que resolverlo yo, llamando a la asesoría jurídica, al gabinete.....etc. En este caso se lo comuniqué a la procuradora personada en la EH. y me dijo que eso no podía hacerlo y menos con los que son sus enemigos. Le dije que si había que pagar por sus servicios, pues se haría y se lo tomó como si le hubieran dado una bofetada: " Eso no se puede hacer, usted no es mi cliente y yo no admito sobornos". Estúpida, debes hacerlo, ya que es tu cometido y ahora lo vas a hacer por obligación del juzgado, como siempre debería ser, pero ¿quién puede con esta gente?Ahora hablaré de los ITP y relleno de los modelos 600, presentación y pago, pero diré que la región más inútil es la del PAIS VASCO y sus comarcas forales, después les sigue Cataluña; después CCAA valenciana y por último Galicia. La mejor, con diferencias es ANDALUCÍA, viva mi tierra.Saludos.
mfmelo 22/03/22 11:40
Ha comentado en el artículo Chat de subastas
Hola buenos días, lo ideal es la certificación deuda cero emitida y sellada por la comunidad de propietario.Cómo me quieren cobrar por ella, no todos, sólo el 90% de las comunidades de propietarios, pues les digo que no me da la gana.Si estoy en la oficina de la administración les pido que me emitan todos los recibos de los últimos 4 años, les fastidia, pero hay tontos que prefieren hacer eso qué sellarme o emitir me un certificado deuda cero qué es una sola hoja.A otros les digo que hagan copia de la hoja libro mayor en la que consta la deuda de la finca en concreto. Con eso es suficiente para firmar en notaría.Además suelo añadir el porque lo hago y que si hubiera alguna deuda estaría mintiendo en contrato público.Y todo por 35 € más IVA, pues no me da la gana.Resulta que a los antiguos propietarios y deudores reales nunca le reclamaron nada ni judicialmente ni personalmente pero llega el subastero, que supuestamente tiene mucho dinero, además de ser usurero y canalla, y a este sí que hay que reclamarlo y amenazarlo.Es un diario.🙏🙏🤬🤬
mfmelo 11/03/22 21:46
Ha recomendado ¿¿¿???Precisamente por ser de dominio público, BORME, etc... aparte de constar de Jotaerre
mfmelo 11/03/22 21:40
Ha comentado en el artículo Chat de subastas
Pues hoy son tres fincas en Sevilla capital, ya te enviaré documento para si hay que recurrir la calificación.Pero es que en Cataluña me pasó con 6 fincas hace aproximadamente 3 meses, tuve suerte porque otras dos fincas se las adjudico  la parte actora, qué era el sucesor bancario y el registrador aprovecho de que el Pisuerga pasa por Valladolid, yo agradecí mucho el gesto, recurriendole la minuta ya que era muy exagerada.Pero en año 2021 me ha pasado al menos con otras tres fincas aquí en Sevilla y otra en Cádiz.A la señora registradora de Puerto de Santa María solo le deseo que la condenen a costas y no tenga para pagarlas.Y el colmo sería que me pidiera a mí un préstamo para poder hacer frente a la gran deuda,......A veces me gusta soñar despierto.🙏🙏
mfmelo 11/03/22 18:46
Ha comentado en el artículo Chat de subastas
... Según los datos a los que he tenido acceso, el día de la subasta, el día del decreto de adjudicación y al día de hoy la finca se encontraba y se encuentra libre de inquilinos y arrendatarios.....Es lo que pongo en la autenticación de firma ante notario para que me inscriban los registros, ya que tengo que decir el estado arrendaticio.Los juzgados al respecto dicen.. no consta....Yo no les miento, les digo que según los datos a los que he tenido acceso no tiene inquilinos, si hay otros datos y yo no los conozco pues que los aporte el juzgado o que lo averigüe el registro... Pues en las ventas pasa lo mismo, según los datos de que dispongo la finca está al corriente de ibis, pero si hay otros datos........Qué difícil es esto de las subastas.El problema que tengo hoy es que me han comunicado la calificación negativa en un registro de la propiedad de tres fincas en las que ha cambiado el sucesor bancario y ahora tengo yo que demostrar y aportar escrituras ante el registro diciendo que el que se ha llevado el dinero es el heredero universal del que a ellos les consta, ellos lo saben, el juzgado lo sabe, yo lo sé, todo el mundo lo sabe pero a quién fastidian es a mí. Ahora tengo que andar detrás de la asesoría jurídica de caixabank para que presente las escrituras diciendo que antes era la caixa de Barcelona....😭😭🙏🙏