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Laurangel

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Laurangel 13/06/12 13:33
Ha respondido al tema Permuta entre dos viviendas hipotecadas
El tema es bastante complejo, pero en cualquier caso debe hacerse una tasación aceptada por ambas partes de ambos inmuebles (o si los precios alzados si se esta de acuerdo), para cada inmueble se hace un balance de valor y cargas pendientes, por ultimo se efectua la diferencia entre ellos y esa cuantia la tendra que aportar uno u otro a la otra parte para que la permuta este equilibrada. Peeeero logicamente hay muchisismos mas factores negociables a favor o en contra (tipo de interés de la hipoteca, condiciones, etc.) que van a jugar en la negociación. Mi consejo es que recurras a profesionales para hacer la operación (pero profesionales de verdad no cantamañanas que alqulian pisos a comisión). Los costes de tramitación lo logico es repartirlos, pero pueden ser tambien una baza a negociar. En cuanto a la tributación, ahi si ya no me atrevo a decirte nada porque lo desconozco, pero me parece que será bastante compleja.
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Laurangel 13/06/12 13:13
Ha respondido al tema Tributación por incluir un nuevo titular en un fondo de inversión
Me respondo yo mismo a algunas de las cuestiones, (las averigue por otros cauces), pero las pongo por si alguien busca lo mismo y encuentra este hilo: - Por lo menos en Madrid y en Cataluña, es necesario hacerlo notarialmente para acogerse a una bonificación especial en la tributación (esto es buscarse el trabajo lo demas son tonterias, ole por el colegio de notarios) - La tributación de padres a hijos es del 5% hasta 200.000 y el 7% del resto. Resueltas todas las dudas, muchas gracias de nuevo
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Laurangel 13/06/12 12:48
Ha respondido al tema Tributación por incluir un nuevo titular en un fondo de inversión
Gracias por la respuesta, me quedan unas dudillas no obstante: - ¿Necesariamente se ha tramitar ante notario?, si el banco incluye el nuevo titular no es suficiente, (declarando a la agencia tributaria directamente). - ¿de que porcentaje aproximadamente se puede tratar una donación entre familiares de 1er grado? - Estoy dando por sentado que al incluir un nuevo titular, la donación corresponde al 50% del fondo, pero ¿realmente es asi?. Gracias de nuevo de antemano
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Laurangel 13/06/12 12:29
Ha respondido al tema Exención por reinversión en vivienda habitual
Sigues sin entenderlo, simplemente porque tienes la obsesión o has oido por ahi que algunos pidieron hipotecas por encima del valor de los inmuebles para comprarse coches, viajes u operaciones esteticas o lo que sea. Pues va a ser que no, de mis hipotecas resulta que una es por el 80% y otra no llega ni al 70% y sin embargo a pesar de tener fiscalmente plusvalias no puedo acogerme a la exención porque han pasado mas de dos años y la prorroga entre una compraventa y la otra. ¿misterioso? no, simplemente que los bancos ingeniaron este tipo de hipoteca porque si no la mitad de las compraventas del 2007 no se hubieran efectuado y ellos querian no perder sus objetivos a costa de lo que fuera. En cuanto a las habas contadas, son paras ti, porque ni gestores, ni directores de banco, ni los propios inspectores de hacienda tienen claro como se debe tratar este problema. Algunos inspectores admiten que en el momento de hacer la hipoteca puente, si la plusvalia se destina a reducir la nueva hipoteca, puede considerarse reinversión, pero los mas ortodoxos consideran que como no se produce compraventa en ese momento no puede hablarse de reinversión. Asi que te envidio, tiens claras las habas contadas que ni los de hacienda saben como resolver. Para tu tranqulidad, mis coches me los he comprado con prestamos aparte de la hipoteca, mis viajes con los ahorros y las operaciones de cirugia no las necesito ni me llaman la atención. No se rlucient si habrá gozado de hipotecas de mas del 100% pero solo leyendo con detenimiento sus post, creo sinceramente que no y que el caso de tu amiga no lo puedes hacer extensivo a todo el mundo. Si tienes un problema con tu amiga resuelvelo con ella.
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Laurangel 13/06/12 09:06
Ha respondido al tema Exención por reinversión en vivienda habitual
Creo que no entedeis el mecanismo de la hipoteca puente, ni a lo que se refiere rlucient que es injusto. - La hipoteca puente fue (o es) un producto bancario que hubiera sido bueno si se hubiera utilizado solo en el periodo de crecimiento de la burbuja inmobiliaria, su perniciosidad llegó al utilizarse en 2007 justamente cuando se pincho la burbuja. Mucha gente tenia un apartamento comprado antes del 2000 por 10 Mpta (pongamos) por el que pagaba una hipoteca suave. En el 2007 el mercado ofrecia 40 Mpta por ese mismo apartamento. Gran cantidad de gente vendio por un precio hinchado y se embarco en una casa mejor (que también tenia el precio hinchado) pero los sueldos subian etc. Los bancos propusieron "No te esperes a vender para comprar tu nueva casa, te concedemos una nueva hipoteca por tu vieja casa de 40 Mptas, liquidas la antigua de los 10 Mptas. te damos una nueva por la que quieras comprar, por 80 Mptas pongamos, (a la que ya le añadimos el sobrante de 40-10) y cuando vendas la vieja ya liquidaremos la de 40. Resultado si todo iba bien, se reinvertia el beneficio de la antigua totalmente en la nueva y el propietario se quedaba con una hipoteca mucho mas grande pero como los tiempos iban bien, era asumible con el logico esfuerzo del que logra algo honradamente. Pero resulta que en el 2007 empezaron a caer los precios y se disminuyeron las ventas, consecuentemente no se puede vender la casa antigua, aparte del problema de quedarse con dos hipotecas y una casa extra devaluandose dia a dia, la exención tiene un margen de 2 años para las plusvalias. (la plusvalia se cuenta respecto los 10 Mpta iniciales, no a los 40 Mpta que en realidad si se invirtieron en la de 80 pero a efectos fiscales como no se ha consumado la venta no. Si tan justo fuera Brujitabuena, dime ¿porque el propio gobierno sacó en el 2009 un decreto para prorrogar la exención por reinversión un año mas? Aveces nos gusta hablar de lo que desconocemos o hemos oido por ahi sin ningun criterio. Tambien hay el que se pasa de listo y ahora resulta que ya sabia todo lo que iba a pasar en el 2007. Yo creo que les ha venido bien para justificar que en ningun momento quisieron esforzarse por tener un patrimonio que legar a sus hijos y ahora les ha caido del cielo la excusa de porque prefirieron gastar en vez de invertir. Pero asi hayais encontrado una excusa o justificacion seguis siendo igual de pusilanimes, eso no cambia las cosas, seguid esperando que os regalen un piso con la compra de una caja de galletas que vais dados.
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Laurangel 13/06/12 08:43
Ha respondido al tema Deuda subordinada en Caixa Catalunya
Ayer en un debate sobre la situación economica actual (Singulars en el canal 33 de la TVC) un economista Ingles dijo exactamente lo mismo. El pseudorescate lo primero que va a comportar es una figura mas en la cola de acreedores y por delante de todos. De todas formas se aclaró también que los 100.000 por deposito y persona siguen estando garantizados por el estado (por lo menos en teoria).
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Laurangel 12/06/12 16:40
Ha respondido al tema Exención por reinversión en vivienda habitual
La exención por reinversión estaba limitada inicialmente a dos años (antes o después) de la operación de compraventa de la nueva. No obstante en 2009 salió un decreto que prorrogaba la exención un año mas, pero ya el 2011 se acabó. Conozco la historia porque me pasó lo mismo que a ti y ya a partir de finales de 2010, entre la caida del precio de la vivienda que no me da para pagar la hipoteca y las plusvalias que me tocarian (las de hacienda y las municipales) entendi que no podia vender y he pasado al plan "B", alquilarla. Dentro de los males es el menos malo hoy en dia, hay que tener suerte de dar con un buen inquilino y que no nos joroben demasiado con la legislación de arriendos que vayan a sacar para beneficiar a los bancos para que se queden con toda la demanda. Si ya vendiste, no te queda otra que pagar las plusvalias.
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Laurangel 05/06/12 11:59
Ha respondido al tema Deuda subordinada en Caixa Catalunya
El valor cotizado de la 8º emisión ha pasado del 72% al 66% en cuatro dias. ¿Significa que hay rumores de que se vayan a dejar de pagar los cupones, a pesar de uqe esta emisión no estaba vinculada a resultados de la entidad?
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Laurangel 04/06/12 10:17
Ha respondido al tema IRPH cajas
Voy a intentar responder a tus preguntas con lo que he ido averiguando durante muchas busquedas y preguntas: - A pesar de que ya no existen las cajas, hay una orden ministerial que establece que el IRPH se siga calculando a partir de los datos de los bancos a los que han dado lugar las cajas, (es decir en vez de La Caixa -> Caixa Banc, etc.). - El IRPH es la media de los prestamos concedidos, bla bla... y en consecuencia recoge los diferenciales que se están aplicando al euribor (de hasta 3% he visto en alguna entidad) asi cuanto más baja el euribor, mas leña le meten en el diferencial para compensar y en consecuencia el IRPH sube. - Queda contestada con la anterior creo. - Porque se han hecho mal las cosas y el sistema está terminal - Porque quien no corre vuela y los ayuntamientos se han quedado sin financiación por licencias de obra, recalificaciones, etc. y ahora tiran de IBI que es lo unico que les queda. Lo del IRPH es una injusticia muy grande y creo que se podria denunciar a través de un argumento juridico que hay que invalida los pactos contractuales cuando las circunstancias han cambiado de forma desmesuradamente gravosa para una de las partes, (creo que este es un caso, ya que los nuevos prestamos con diferenciales muy altos, por lo menos se dan para casas con el precio mas bajo).
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Laurangel 30/05/12 23:06
Ha respondido al tema ¿Quitarán la desgravación por vivienda tal y como aconseja Bruselas?
Lo lógico seria para las nuevas, (como ya se quitó hace 2 años) pero tal y como están las cosas igual no tienen ni liquidez para devolver las declaraciones negativas así que todo puede pasar. Pero como últimamente están muy diligentes en hacer las tareas que les pone Bruselas, la incógnita no tardará mucho en desvelarse. Como para que sigan alardeando de que todo responde a un plan perfectamente preestablecido, etc. etc. y no hace ni 6 meses que volvieron a poner la desgravación y ahora la sacaran. Vamos que esto es un sálvese quien pueda y todo es improvisación y medidas desesperadas sin ton ni son que nos van a llevar a una situación muy difícil de arreglar. Si la quitan con carácter retroactivo a mi me va a representar unos 1500 € que perderé cada año (mas todo lo que ya pierdo de aumentos de precios, impuestos, bajadas de sueldo, etc.).
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Laurangel 26/05/12 17:29
Ha respondido al tema Reforma mercado alquiler
Me parece que es una reforma hecha a medida para los intereses de los bancos que se han quedado con un stock inmenso de viviendas vacias y ni bajando los precios se los pueden sacar de encima, por lo que en breve pasarán al plan "B" (como hemos hecho todos los "minoristas" que quisimos vender y no pudimos, alquilar, por no tenerlos vacios. Se liberaliza completamente las ataduras del contrato para que los inquilinos puedan migrar a los pisos de los bancos que sin duda los podrán dejar a precios mas interesantes que los particulares (incluso seguro que les pondran alguna ventaja adicional como paso con el IVA de los pisos nuevos embargados a promotores para que compitan de forma desigual) No he encontrado ni inquilino ni propietario que se haya leido el anteproyecto y le haya gustado, mas bien a todos nos inquieta, al inquilino porque facilita que el propietario lo obligue a marchar y al propietario porque le va a quitar la seguridad de que por lo menos el inquilino este un año. Os imaginais que en enero entra un nuevo inquilino, te hace cambiar la lavadora y la caldera en febrero y en marzo te dice que se va en 30 dias simplemente porque encontro algo mas barato??? Espero que tarde mucho en llegar la ley definitiva, porque no me gusta nada el panorama
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Laurangel 26/05/12 16:48
Ha respondido al tema IRPH cajas
A mi me revisan en agosto con el IRPH de cajas de abril, y en la web del banco ya sale la previsión con el valor de 3,691% por lo que de momento ningún cambio hasta abril del año que viene. Además como el valor de abril es distinto del de marzo, entiendo que sigue siendo operativo además de ser publicado. También a tener en cuenta que el IRS que tenia que venir a sustituir, de momento en propagandas de bancos no lo he visto ni por asomo y en la web del banco de España (que tendrá que publicar su valor) tampoco he visto que estén por la labor. Como ya han dicho en algún foro, el decreto que cambia los indices, lleva una coletilla para su entrada en vigor, que tiene que estar definido el plan de transición o algo así para que se ponga en práctica, y aunque parece obvio que dicho plan lo tendrá que orquestar el BE, no lo dice explícitamente, (cosa muy rara en un decreto), así que igual ni se han dado por enterados.
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Laurangel 26/05/12 16:37
Ha respondido al tema Tipo sustititivo Hipoteca IRPH, no me aclaro. Me ayudais por favor?
Por ultimo indice que hayan podido calcular, supongo que mientras se publiquen oficialmente, se pueden calcular. El día que dejen de publicarse, cuando a partir de ese día llegue la fecha de revisión de interés, como no habrá publicado, no se podrá calcular y en consecuencia se mantendrá el anteriormente calculado. Esto es lo que entiendo yo que se deriva de las escrituras, pero si fuera el caso que no le convenga al banco, ya sucederá algo, o bien nos harán una oferta para modificar las escrituras o se sacarán algún as de la manga, pero esta claro que ellos no saldrán perdiendo seguro.
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Laurangel 26/05/12 16:21
Ha respondido al tema Pedir hipoteca para especular
Si no te importa perder la casa, tienes alguna probabilidad de ganar algo, (insisto probabilidad), pero mucho riesgo de salir con pérdidas y como la casa pasa a ser la garantía, es probable que te quedes sin ella a la larga o como mínimo que se te convierta en una carga pagar la deuda. 1- Las hipotecas a las que puedes acceder actualmente están en torno al 3 o 4% (mas los gastos de notaria, etc.). Para obtener ese rendimiento NETO tendrías que ir a productos de mucho riesgo, por lo que tu tranquilidad puede verse enormemente afectada. Ya no te digo si es tu domicilio la casa con la que piensas hacer eso... 2- Creo que muchos (con hipoteca) nos gustaría poder olvidarnos de ella, así no tuvieramos rendimientos de ahorros y tu que podrias disfrutar de una vida sin hipoteca te quieres meter por gusto (o especular si quieres llamarle asi), mi consejo es no, y suelo dar pocos consejos tan claros.
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Laurangel 18/05/12 18:40
Ha respondido al tema Deuda subordinada en Caixa Catalunya
Si no me equivoco la primera emisión es con vencimiento a perpetuidad ¿no? pues entonces como se les ocurre destruir los documentos anteriores a 1997. No se si es mejor verlos como tan incompetentes o con unas excusas tan infantiles para escabullirse. Será que piensan que a los 5 años prescriben ???? Voy a destruir las escrituras de la casa porque creo que son bastante antiguas.... Vaya tela. Igual destruyen también los billetes del depósito.
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Laurangel 14/05/12 09:36
Ha respondido al tema Deuda subordinada en Caixa Catalunya
¿Alguien sabe si el Real Decreto ley 18/2012 del 11 de mayo, va afectar al pago de los cupones de la 8ª emisión de deuda subordinada de Catalunya Caixa? Según las condiciones del producto, no esta condicionado a resultados dicho pago, pero como parece que este decreto viene a decir, "aqui se hace lo que manda el gobierno y punto, y si queremos sacamos otro resl decreto mas adelante con otras actuaciones". Lo que es seguro es que afectará a su valor de cotización, pero ¿pueden dejar de pagar cupon? Para cuando un decreto que nos permita a los hipotecados dejar de pagar (perdon diferir) la hipoteca, yo es que tambien necesito capitalizarme... urgentemente...
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Laurangel 11/05/12 08:40
Ha respondido al tema Registros de los retrasos en los pagos de la hipoteca
Gracias Jexs71, En la propia entidad conocen la cuestión, el problema es que a mi mujer le suelen pagar entre el dia 8 y el dia 11 del mes y otro ingreso que tenemos de un alquiler, tiene de plazo hasta el dia 5. Y además es que vamos tan justos que no podemos hacer una reserva de un mes para el otro porque siempre hay pagos de otras cosas, etc. Es verdad que siempre (hasta el momento) el director nos quita la comisión de 30 € por gestion de impagos, pero los intereses no nos los quita nadie y lo que mas me preocupa es que se haya deteriorado nuestro perfil a causa de ello, por si un dia intentamos subrogarnos a otra entidad.
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Laurangel 10/05/12 22:25
Ha respondido al tema Reducciones en el rendimiento del capital inmobiliario
Pues no estoy de acuerdo contigo en que sea una excepción poco normal, te lo digo con conocimiento de causa, la mayoría de personas que cayeron en la trampa mortal de la hipoteca puente en los años 2006 y 2007 se quedaron con dos magnificas hipotecas y dos casa sin posibilidad de vender porque empezaron a caer los precios por debajo del capital debido. La única solución alquilar, y los precios de mercado del alquiler dan justito para pagar los intereses, si además le sumas IBI, comunidad, derramas, reparaciones, seguro (todo ello desgravable) el rendimiento sale negativo y de calle. Otra precisión es que si se puede desgravar la amortización, pero contada como un 3% del valor catastral (quitandole la parte el suelo). Mi pregunta era, que después de hacer el balance entre ingresos y gastos deducibles, al aplicar otros gastos da un valor negativo, a continuación hay que aplicar la reducción (del 60% o el 100% en función de la edad del inquilino), pero al ser una reducción sobre un valor negativo, este queda menos negativo en una palabra, cuando conceptualmente si es una reducción, debería ser MAS negativo. Puede parecer una tontería, pero para los que tenemos algún otro inmueble que nos grava, cuanto mayor sea el número negativo mas reduce las rentas inmobiliarias imputadas. Todo esto comprobado con el programa PADRE, lo primero que pensé es que confundía con los signos, pero no es así. O hay una razón (contraria al sentido común) o es una pifia de las formulas tributarias.
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Laurangel 10/05/12 22:09
Ha respondido al tema Tipo sustititivo Hipoteca IRPH, no me aclaro. Me ayudais por favor?
Manpringao: Lo primero es saber que pone en tus escrituras, que deduzco que tenéis como principal el IRPH Cajas y como sustituto parece que el CECA también ¿no? En mi caso si desaparece el sustituto también (como es el caso) indica que se quedará fijo el ultimo indice que se haya podido calcular... Pero es lo que tengo yo en mis escrituras, que podría ser parecido a la tuya (utilizan plantillas-tipo para hacer las escrituras) pero has de verificarlo. Si fuera el caso, lo que pone en las escrituras tiene fuerza de ley y no lo puede cambiar ningún banco. Peeeero como seguramente no les va a interesar, te intentarán convencer con ofertas tentadoras, que probablemente en un principio (durante 2 o 3 años) pagarías menos (no mucho menos porque son muy proclives a no dar nada ni para tentar) y a los 5 años seguramente el indice que te ofrezcan con su diferencial esté por encima del 3,77 (valor actual del IRPH Cajas). De todas formas la bola de cristal no la tiene nadie y todo son suposiciones mas o menos fundadas
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Laurangel 10/05/12 17:57
Ha respondido al tema Tipo sustititivo Hipoteca IRPH, no me aclaro. Me ayudais por favor?
En las escrituras de la hipoteca suele estar prevista la desaparición del indice de referencia principal, lo que pasa es que bien pocos le dimos importancia a esa (u otras clausulas) en los años de vacas gordas. De hecho hay muchos casos en los que los hipotecados ni siquiera tienen copia de las escrituras de la hipoteca (ojo no confundir con las de la compraventa) especialmente "La Capsa" es especialmente olvidadiza a entregarlas si no se le piden. Por todo ello, la contingencia de indice sustitutorio queda oculta en largas y poco endendibles clausulas, resumiendo: - Mucha gente tiene el euribor +1 como sustituto (están de enhorabuena al menos por 5 o 7 años) - Algunos tienen el IRPH conjunto de entiddades, (algo mejora) - Unos pocos tenemos el CECA, que por suerte también desaparece, si no lo tendriamos muy crudo (esta casi al 6%), incluso en este grupo esta contemplado que también desaparezca el sustituto, quedándose el ultimo que se haya podido calcular como fijo. - Habrán otros mas minoritarios seguramente. Claro que a partir de aqui podemos hacer dos grandes grupos: a) Los que con el cambio salen ganando los hipotecados. b) Los que con el cambio sale ganando el banco. Imagino que el grupo a) será objetivo de los directores / comerciales de las entidades para bien "engañarlos" y colarles otro sustituto que les vaya bien a los bancos, o hacer proposiciones del tipo "pan para hoy y hambre para mañana" a los que no se dejen engañar tan facilmente. (me explico, un 3,7 fijo para mas de 15 años restantes de hipoteca es un buen negocio para el hipotecado y seguramente malo para el banco, pero ellos pueden ofrecerte un variable tipo IRS que ahora se pague a poco mas de 2%, pero en un futuro suba parejo a la inflación (que un dia u otro volverá) Bueno ahi va el ladrillazo
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