laowei1500
04/07/20 10:55
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laowei1500
04/07/20 10:51
Ha respondido al tema Actualidad tasadoras
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Si por desgracia para los que pedimos las tasaciones el Banco de España envío una circular a las tasadoras para instarles a revisar sus parámetros de valoración considerando que al no realizarse operaciones por el COVID las anteriores al inicio tele estado de alarma podían desvirtuar al alza la valoraciónRef.:https://brainsre.news/el-banco-de-espana-exige-maxima-prudencia-en-las-tasaciones-de-viviendas/
laowei1500
04/07/20 10:45
Ha respondido al tema Hipoteca al 90-100% valor compraventa
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Por desgracia la política de Banco de España que siguen la práctica totalidad de los bancos establece que la financiación hipotecaria será como máximo el 80% del menor de los valores de compraventa o tasación.Dicho esto, hay alternativasUna muy común es una financiación mixta en la que se obtiene una parte en hipoteca y otra parte un producto de financiación no hipotecario con mayor interés y menor plazoPenaliza los costes de financiación y puede ser complejo desgravarse los intereses pero sería una alternativa para conseguir un porcentaje mayor del 80% otra alternativa es conseguir financiación no hipotecaria hay bancos que ofrecen productos de financiación que son renovables anualmente dónde pagas los intereses por la cuantía a la renovación, al igual que en el caso anterior mayores intereses menor plazo y posibles dificultades para desgravación de los interesesRespecto a facilitadores de financiación entiendo que te refieres a la figura de los brokers de financiación, que actúan como las corredurías de seguros buscando la mejor financiación dadas una serie de condiciones por parte de quién busca esa financiaciónNo son muy conocidos por los particulares porque normalmente se acude al banco o a distintos bancos y se compara pero los brokers funcionan muy bien y especialmente en condiciones especiales de financiación, tipo está que comentas o cuando las garantías que puede ofrecer el hipotecante no son las mejores. suelen llevarse una comisión en función que la cuantía de la financiación que gestionan y por mi experiencia cuando el broker es bueno el beneficio que se obtiene de sugestión supera con creces el coste de comisiónEn ocasiones se puede incluso incluir su comisión la financiación aunque no es muy recomendable porque en una financiación a largo plazo el coste de los intereses sobre esa cuantía puede ser muy elevado pero la opción está ahí.Estos brokers son los que suelen trabajar para las inmobiliarias que ofrecen financiación al 100%, como digo no tienen mucho predicamento entre particulares pero no significa que no se pueda optar a sus servicios siendo particular.En mi casa o los que he conocido todos provenían de banca y son expertos en entender cómo funciona el tema de financiación a nivel bancario, preparan la documentación buscar qué bancos son mejores para el tipo de financiación que se precisa incluso tiran de contactos en banca para saber en qué bancos es más probable que se pueda obtener esa financiación en un momento determinado.Esto último no es muy conocido pero es interesante saberlo y es que los bancos no funcionan de manera estática sino que funcionan de forma muy dinámica en cuanto al tipo de productos que comercializan y pueden pasar de darle prioridad a fondos de inversión, hipotecas, a planes de pensiones de manera muy dinámica incluso en un mismo ejercicio, por eso a veces sorprende que un conocido con unas condiciones económicas muy similares haya podido obtener fácilmente una hipoteca en un banco a unas condiciones buenas y nosotros vayamos a ese mismo banco y sean todo dificultades o nos pidan contratar un producto determinado si queremos obtener la financiación o bien directamente que el coste sea peor que el que ha obtenido esa otra persona, digamos que no hemos ido en el momento adecuado.Ese es el arte de estos brokers saber para el tipo de financiación que se requiere qué banco es el idóneo en ese momento y saber a qué puerta llamarEste último punto también es importante hay directores que están más enfocados a unos productos que a otros, sea port la diferencia porcentual en el bono que tienen sea port las dificultades la gestión o directamente por estar más especializado en un producto que en otro hay diferencias notables en la facilidad de obtener financiación de una sucursal a otra incluso del mismo bancoSi te sirve de algo mi experiencia estos Crockers son de gran ayuda para financiaciones atípicas el valor que ofrecen por el precio que piden suele compensar con creces
laowei1500
28/06/20 14:03
Ha respondido al tema ¿Hipoteca premium 90-95%?
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Buen punto Jaloke Efectivamente el problema lo podéis tener con la tasación. Si lo tenéis claro, no es tontería que encarguéis por vuestra parte la tasación para tener claro el valor a efectos hipotecarios que establezca la tasadora. Si pedís tasación para solicitud de hipoteca y la tasadora está autorizada por Banco de España, podéis utilizar la propia tasación para la solicitud de ofertas en los distintos bancos.
laowei1500
28/06/20 13:58
Ha respondido al tema Actualidad tasadoras
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Te diría por mi experiencia que cuando la tasación la encarga -y en muchos casos incluso se ofrecen a pagarla- el banco, esta suele ser inferior. Mi recomendación, merece la pena que encargues tú la tasación a cualquiera de las tasadoras certificadas por banco de España. Ojo debes pedir que sea para solicitar hipoteca, porque tiene un formato particular y le presentes la tasación al banco, así te aseguras de la misma no ha estado "influida" en ningún sentido.Te vas a encontrar con algunos bancos, que te "recomiendan" que se haga tasación con la tasadora que ellos tienen de referencia, porque, según te dirán los de estudios lo "mirarán con mejores ojos" todo de viva voz y nada por escrito, porque no es legal.Sino te quedan mas narices que someterte a esta coacción pura y dura, en caso de discrepancia entre las tasaciones (habitual) puedes reclamar revisión a la tasadora, presentando la tasación que tú habías encargado y lo normal es que revisen algo la tasación para acercarse al precio de la que tú presentas. Eso sí tendrás que pagar algo (unos 90-100€ por la revisión me cobraron a mí)Una opción, que suele funcionar bien, es enterarte de con quien tasan y solicitar tú la tasación (ojo indicar el tema de que es para hipoteca) adelantándote a la solicitud del banco, conseguirás mejor resultado, sobre todo si hablamos de Tinsa, las diferencias en pisos idénticos pueden llegar a dos dígitos como han apuntado arriba, entre la tasación encargada por el particular y la tasación encargada a través del banco. Ahora la ley ampara al cliente y no pueden obligarte a tasar con una empresa en concreto, sino que tienes libertad para proceder, siempre con tasadoras certificadas por Banco de España y que la tasación corresponda con el objeto (préstamo hipotecario), esto último importante, porque hay gente que por ahorrarse unos euros, han hecho las tasaciones básicas, lo que ellos llaman "valoración" y no es válida a efectos hipotecarios, con lo que habrás tirado el dinero y encima no te será válida para reclamar en caso de diferencia con la que haga la tasadora con el encargo del banco
laowei1500
28/06/20 13:47
Ha respondido al tema Casa con un titular pero hipoteca con dos personas - pareja
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En realidad es que no te has explicado bien. A lo que te refieres es a la declaración de nulas por abusivas de sentencias de embargo contra avalistas, que desde entonces se conocen como avalista altruista, "aquellos que avalan sin mediar ningún interés" y a los que se pasa a considerar como consumidores y por lo tanto amparados por la legislación que protege al consumidor de clausulas abusivas directiva europea (93/13) Esta sentencia de noviembre del 2015, ratificada en septiembre del 2016, viene a indicar que en aquellos casos en los que los avalistas no tengan interés en lo que es objeto de aval (préstamo hipotecario en este caso), sino que lo hayan sido "por la presión ejercida por por las entidades financieras", estarían amparados por al directiva europea mencionada arriba sobre clausulas abusivas, ya que actúan en calidad de consumidor y estas clausulas (las referidas a los compromisos que dimanan de los avales) pueden ser anuladas (entre otros) por poco transparentes (es lo que se alega habitualmente) o directamente abusivas y por lo tanto los avales, si se demuestra que los avalistas no habían sido informados convenientemente de los riesgos en los que incurrían (falta de transparencia) o si estos (avales) provocaban una desproporción entre los beneficios que otorgan a una parte (la entidad financiera) y la otra parte (avalista), como suele ser el caso. Por lo tanto: 1. No hay legislación que prohíba a una persona avalar a otra, independientemente del vinculo que haya avalado y avalista. 2. Lo que si ha cambiado es la consideración del avalista como consumidor y por lo tanto al amparo de directiva mencionada arriba, que establece la obligación de reciprocidad en las clausulas entre las partes, en este caso entidad financiera y avalista. Pudiéndose declarar nulas aquellas clausulas (no el aval en sí, como erróneamente han interpretado algunos juzgados españoles), en las que exista desproporción o bien falta de transparencia entre lo que obtiene una parte y la otra y/o las responsabilidades que derivan de los acuerdos. 3. Las entidades financieras por lo tanto será mucho mas selectivas con los avalistas, para evitar recurso de nulidad de los avales, y entiendo, exigirán a estos que demuestren que tienen interés en aquello es que objeto del aval, es decir, que sean parte y no actúen de manera exclusivamente altruista, para aceptar dicho aval y autorizar la concesión del crédito. Que es esto último de lo que se trataba el post, donde una de las personas, aun no siendo co-propietaria del inmueble, si tiene interés, que es perfectamente demostrable, en tanto en cuanto va a vivir en la vivienda y por lo tanto podría ser considerada como usufructuaria, al menos parcial, es decir tiene interés evidente en la concesión de la hipoteca para la compra de la vivienda de la que hará uso y disfrute y por lo tanto no sería recurrible la invalidez del aval alegando voluntad exclusivamente altruista en la concesión de dicho aval y falta de proporcionalidad entre la otorgación del mismo y lo que se recibe en contraprestación, que sería el préstamo para la compra de vivienda de la que disfrutará.
laowei1500
27/06/20 23:15
Ha respondido al tema Casa con un titular pero hipoteca con dos personas - pareja
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No conocía el requisito de consanguinidadDe lo que indica BBVA como requisitos para avalar un préstamo en su entidad:Quién puede avalar un préstamoDe manera resumida, para avalar cualquier préstamo bancario se exige la misma capacidad de pago que a quien se le concede el dinero. Esto conlleva una serie de requisitos que a continuación repasamos:Contar con ingresos estables y suficientes: ya sea una nómina, una pensión o cualquier otra fuente de dinero, el avalista debe demostrar que cuenta con capacidad para hacer frente al pago de las cuotas mensuales del préstamo, si llegara el caso.Pocas o ninguna deuda pendiente de pago: para que la entidad bancaria acepte al avalista propuesto por quien solicita el préstamo, este no debería tener ninguna deuda pendiente de pago, como un préstamo propio o una hipoteca.Nivel patrimonial suficiente: una de las características más interesantes de cara a ser avalista es la de disponer de bienes inmuebles libres de cargas, esto es, ya completamente pagados. De esta forma se ofrece una garantía adicional de que, si todo falla, el avalista podrá responder a la deuda con su propio patrimonio.Por último y por motivos bastante claros, un avalista debe ser mayor de edad.Fuente:https://www.bbva.es/finanzas-vistazo/ef/prestamos/avalar-un-prestamo.htmlDocumentación sobre avales del Banco de España, tampoco aparecer requisito de consanguineidad:https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/avales/guia-textual/concepto-y-carac/Si tienes la referencia sobre consanguinidad lo agradecería para poder verlo en detalle y enterarme del requisito
laowei1500
27/06/20 22:15
Ha respondido al tema Casa con un titular pero hipoteca con dos personas - pareja
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Mas allá de las puntualizaciones sobre VPO que han indicado mas arriba, allá tú y tú conciencia. Si te vas a plantear la operación, que la persona que va a comprar la casa, si puede, plantee la hipoteca a su nombre, si un banco te pide a la otra persona cómo avalista, compara con otro y si todos te dicen que no, olvidate de la operación. Si encuentras quien te financie sin avalista, acuerda con tú pareja la forma en la que repartir los gastos, cómo te han indicado mas arriba, una especie de "alquiler" puede ser una buena opción, de tal forma que el trato sea justo y ambos estéis conformesTe dejo un artículo por si os puede ser de interés sobre este tema de reparto de gastos domésticos. https://www.inversordirectivo.com/finanzas-personales-parejas/
laowei1500
27/06/20 22:13
Ha respondido al tema Casa con un titular pero hipoteca con dos personas - pareja
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Entiendo que lo que se planteaba es que la hipoteca estaría a nombre del propietario y la segunda persona, su pareja, sería avalista. Cosa que yo, si se puede evitar, no recomiendo. En ese caso (muy común) estarían ambos "pillados", que es lo que suele perseguir el banco que concede la hipoteca, tratar de tener cuantas mas personas mejor en la hipoteca. En los años "locos" de la burbuja (2004-2008), una práctica muy habitual de la banca, fué lo que llamaban "cruce", que consistía en poner en contacto a dos personas que querían hacer hipoteca pero ambos iban justos, con lo que el banco aceptaba que ambos se avalaran, cruzaban titulares-avalistas y ambos aparecían en las dos hipotecas. El resultado de esta "genial" estrategia bancaria, ya lo conocemos, impagos, efecto dominó y ambos "cruzados" en la ruina, con sus bienes presentes y futuros comprometidos a perpetuidad Hay que tener muuuuucho cuidado con lo que se hace en las hipotecas.
laowei1500
27/06/20 22:00
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
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Yo he hecho operaciones con Haya y he tenido de todo, operaciones donde todo ha ido correctamente y otras en las que he tenido problemas.Especialmente del año pasado a este, han ido cayendo en picado, en lo que a malas prácticas se refiere.Indico problemas que he tenido con ellos :1. Cerrar un precio y después de tasar subirlo. Si no aceptas nuevo precio, te ofrecen devolución del depósito. 2. En derrama por reparaciones (corresponde a vendedora por ley) alegar que es derrama por mejoras (correspondería a quien tenga la propiedad en el momento en el que se gira)3. Vivienda con problemas en urbanismo4. Pago de comunidad pero no del agua (girada por comunidad). Este punto es habitual y muchas veces es por error de la administración o por imposibilidad de acceder al contador (dentro de vivienda), con lo que cuando se puede acceder y se regulariza el consumo, sale una cuantía muy alta. Cuesta arreglar este tema entre la administración y la gestora de Haya. 5. No presentar certificado de estar al corriente de pago de comunidad. Esto en su caso es lo habitual, luego pagan, pero suele haber problemas6. No presentar IBI, no haberlo pagado o directamente haber pagado sólo hasta prescripción (creo que son 3 o 5 años) Cómo recomendación general, nunca, nunca, nunca firméis con el notario que plantee Haya, la probabilidad de tener problemas es altísima. Esto es general para cualquier activo bancario. Cualquier otro notario, incluso si ni lo conocéis, irá mucho mejor, que cualquiera que ellos propongan. Si no es mucho preguntar, en tú caso, ¿qué tipo de problema has tenido?