Landri

Landri 01/02/12 21:54

Ha publicado el tema Nulidad y prescripción

Landri 20/01/12 15:27

Ha publicado el tema Alquiler vivienda como oficina

Landri 15/11/11 13:42

Ha respondido al tema Confirming que no es confirming

en espera de que le echemos un vistazo al dichoso clausulado.... que con total seguridad dirá lo que decís... entonces el confirming no es lo que yo creía (o lo que muchos creen). Vale que una entidad está en su derecho de no adelantar un pageré (por que no controla "como va el talonario") pero lo que no entiendo es que, precisamene por ser el "riesgo del ordenante", mediante el confirming es la entidad financiera la que sabe en todo momento el riesgo de su cliente, y debería "cancelar" la emisión de confirmings cuando este límite se supere... y no hacerlo a posteriori, con "efecto retroactivo", que, por mucho que lo indiquen en la letra pequña, es un engaño al proveedor... pd: es un producto que no tiene nada que ver, pero sirve de ejemplo: en los seguros de crédito, cuando la compañía decide reducir (o anular) la cobertura a uno de tus clientes, esto opera (lógicamente) sólo desde que te lo comunican (y tu decides si seguir vendiéndole o no), pero todo lo anterior sigue asegurado con las mismas condiciones...

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Landri 14/11/11 12:27

Ha respondido al tema Confirming que no es confirming

entonces, Masde50, si es como tú dices (que tiene toda la pinta), el confirming no es lo que "parece", es decir, lo que nos quieren vender las entidades financieras. Si a pesar de cobrar mediante confirming, éste tiene una cláusula por la que , a voluntad de la entidad, puede no anticipar, por mucho que nosotros queramos hacerlo, estamos en las mismas que cuando no nos quieren descontar un pagaré.... como reza el título del post, sería un confirming que en realiad no es confirming...

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Landri 13/11/11 10:33

Ha publicado el tema Confirming que no es confirming

Landri 08/08/11 11:28

Ha publicado el tema Cancelación registral opción de compra - ITP ?

Landri 26/07/11 22:58

Ha comentado en el artículo Constitucionalidad de las ejecuciones hipotecarias

Estoy de acuerdo en que en esta ocasión, el TC ha puesto las cosas "en su sitio", sólo pediría que hubiese sido igual de diligente en otras cuestiones: - La constitución dice que todos los españoles son iguales ante la ley, sin embargo, el TC avala que si mi mujer me soltase un guantazo, es una simple falta, y si yo se lo doy a ella es un delito de violencia de género, y puedo ir a la carcel. - La constitución dice que las leyes no pueden ser retroactivas, pero ha avalado la ley de costas, que es indudablemente retroactiva. - la constitución dice que los impuestos no pueden ser confiscatorios, pero avala, por ejemplo, un impuesto de sucesiones que en su actual configuración es rotundamente confiscatorio. podríamos seguir....

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Landri 16/07/11 19:27

Ha comentado en el artículo Opciones inmobiliarias y los mentalistas fiscales

Tpepa, en tu ejemplo, y con todo respeto eh, sin más animo que clarificar, en mi opinión confundes la lógica contable con la fiscal.... que no siempre concuerdan. Si como tú dices, un promotor le paga a un particular una opcion de compra, por x dinero, a descontar del importe de la compraventa si se lleva a cabo... efectivamente sale un dinero de la caja de la empresa, y entra un activo (en este caso un derecho sobre el inmueble). Lo que yo critico es que (insisto, si es una opción "a secas") para hacienda la prima que recibe el otro es A CAMBIO DE NADA. Y ha de integrarla por su importe TOTAL en la base general, no la del ahorro. Es decir, el activo que se anota la empresa, se crea por generación espontánea, no sale del patrimonio del contribuyente.. (!) Insisto en que para mi, la cuestión del momento del devengo no tiene tanta importancia (el propio irpf, en las compraventas, permite ir imputando según se va cobrando), lo más grave del tema es que pretenden "sablearte" sí o sí por el total de la prima de la opción... cuando esto sólo tendría cierta lógica en el caso de que la opción se pague y finalmente no se ejerza....

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Landri 14/07/11 12:01

Ha comentado en el artículo Opciones inmobiliarias y los mentalistas fiscales

Si yo concedo una opción de compra (pura y dura) la Ag. Tributaria me viene a decir que en ese mismo momento yo tengo una ganancia patrimonial, por el total de lo recibido, y que insisto, hay que llevarla a la base general (!!!!), es decir, que se puede llegar a tributar por ella hasta el 40 y tantos por ciento. Sin poder restar coste de adquisición, coeficientes de abatimiento, etc.... Es decir, como si te hubiera tocado el premio del pasapalabra. Cosa que es absolutamente ridícula, porque la opción se concede sobre un inmueble, que se compró por importe determinado, y que lleva x años en el patrimonio del contribuyente. La opción no se concede a cambio de nada (como pretende la aeat), sino que conlleva una "disminución" en patrimonio del contribuyente, a cuyo valor teórico equivale la prima, que es la PERDIDA DE DISPOSICIÓN para vender el inmueble mientras la opción está en vigor. ¿Cómo va alguien a darnos dinero a cambio de nada?, que es lo se deduce de lo dice la Agencia Tributaria.... Un ejemplo de lo surrealista de la situación: Si la opción de compra (muy habitualmente) se hace en documento notarial y se inscribe en el registro de la propiedad, la prima recibida está sujeta a ITP, por ser una "transmisión onerosa", pero en IRPF, la Dir. Gen. de Tributos dice que es una ganancia "no derivada de una transmisión (sic)", víva la coherencia !, es una transmisión para un impuesto, pero no lo es para el otro, según me interese !!! Por lo cual, ha de ser imputada en la base general, con lo que eso supone.... cuando por lógica debería imputarse junto con el precio de la compraventa (si se lleva a cabo), o en el momento en que la opción expire, si finalmente no hay compraventa. Pd: Todo esto si hablamos de opción de compra "pura". Pero lo más grave aún es el caso de contratos llamados de opción, que no lo son del todo (la DGT, al menos reconoce que pueden exisitir), por ejemplo cuando el optante SE OBLIGA a ejercerla en un plazo determinado, como unas arras o un contrato de compraventa, y en estos, al menos, sí admiten que ha de imputarse en el momento de la compraventa.... falta que los departamentos de gestión se lean las resoluciones, en lugar de meter todas las opciones en el mismo saco, y ahí es donde a muchos nos han pretendido empitonar... perdón por el tocho...

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Landri 07/07/11 10:54

Ha comentado en el artículo Opciones inmobiliarias y los mentalistas fiscales

Bueno bueno.... Echevarri.... pues has tocado un tema que me ha tocado de lleno. Casi cuatro años de padecimientos llevo (recursos al TEA) incluidos. Dos cuestiones: - El asunto no tiene nada de nuevo. Hay resoluciones de hace muuuucho tiempo sobre el tema de las opciones de compra, calificandolas como ganancia patrimonial (ojo, no derivadas de tranmisión, y po tanto a la base general (!!!!) y que han de imputarse en el momento de la concesión. - La cuestión es que, si bien el sentido común nos dice todas las cantidades entregadas a cuenta (opción, señal, arras, etc.....) vienen a tener una misma lógica económica ("reservar" el inmueble para una compraventa futura),la DGT se mete (insisto, desde hace muchos años) en un jardín jurídico, diferenciando entre si la compraventa está perfeccionada (arras, señal,...) o no lo está (opción pura). Sin tener en cuenta que la lógica del mercado hace que los contratos no son cajones estancos, y que la realidad es que existen un inmenso mundo de grises.... (opciones con obligación de comprar en un plazo determinado... arras que en realidad son opciones... etc), y aquí es donde muchos contribuyentes estamos viviendo nuestro particular via crucis.

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Landri 30/06/11 16:47

Ha respondido al tema Alquiler Local para Eventos - Rend. Cap. Inm. vs. Activid. Económica

Lo del IVA sí lo tenemos claro. Está sujeto. Por poner el ejemplo de las resoluciones que creo que más se aproximan de lo que he encontrado: el de las casas rurales. Aunque uno acondicione una vivienda, mobiliario incluido, como casa rural, es decir, con objeto arrendarla por días, la DGT entiende que es Rend. Capital Inmobiliario, no actividad económica, siempre y cuando el contribuyente no preste un servicio adicional (hostelero) además del mero alquiler, al igual que ocurre en el caso que planteo. http://petete.minhac.es/Scripts/know3.exe/tributos/CONSUVIN/texto.htm?NDoc=2295&Consulta=%28rural%29+%2EY+%28%28renta%29+%2EY+%28alquiler%29%29&Pos=1 PD: por descontado que es un caso muy opinable, por eso precisamente lo posteo... jeje ;-) PD2: Empty, el caso del restaurante que tú planteas yo lo veo justo al revés, si tengo un restaurante (o una panadería, o una zapatería) y lo alquilo determinados períodos de tiempo, es un rendimiento del capital mobiliario (arrendamiento de negocio), siempre referido a persona física (irpf), la actividad económica, en esos períodos, quien la realiza es el arrendatario.

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Landri 30/06/11 14:21

Ha respondido al tema Alquiler Local para Eventos - Rend. Cap. Inm. vs. Activid. Económica

Esta consulta ya la había visto (gracias de todas formas) pero yo entiendo que no es el mismo caso. En la consulta, lo que se dirime (el arrendador es una persona jurídica) es si se alquila un local o un negocio. (El equivalente en IRPF sería distinguir si es Rend. del Capital Mobiliario, o Inmobiliario). No es lo mismo porque, como he dicho, la fiesta es privada, sin exigencia de entrada, se alquila al "usuario final", es decir, no se alquila a otra persona para que explote el local, como el caso de la consulta. La consulta habla de un hotel balneario, el cuál será el arrendatario el que explotará, facturando a los usuarios. Por tanto, yo al menos, entiendo que la consulta va referida a la calificación del rendimiento para la sociedad que lo realiza en el impuesto de sociedades, pero sin dejar de ser arrendamiento. No sé si me explico.

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Landri 30/06/11 13:44

Ha publicado el tema Alquiler Local para Eventos - Rend. Cap. Inm. vs. Activid. Económica

Landri 23/06/11 14:07

Ha comentado en el artículo La contrarreforma hipotecaria

propuestas "buenistas", posibles en mundo de disney, que poco tienen que ver con la realidad.... Vamos a ver si nos enteramos, la mayoría de las "ineficiencias", que las hay, en nuestra ley hipotecaria, son de carácter menor, lo que no quita que efectivamente se pueda mejorar la ley...pero no nos despistemos: la causa de que todo el mundo en las barras de los bares hable ahora de las hipotecas como de fútbol, como si fueran expertos, de temas como la dación en pago, las adjudicaciones al 50%, las subastas desiertas,... todo eso no es sino consecuencia del BURBUJÓN inmobiliario que hemos sufrido, y que, como dirían en gran hermano, ha magnificado los problemas. Si todas esas hipotecas "problemáticas", que es lógico que las haya con semejante desempleo, lo fuesen, pongamos una cifra, por el 50% del capital prestado de cada una, otro gallo cantaría. Así pues las medidas, bajo mi punto de vista deben ir por dos vías: - Medidas DEFLACIONISTAS, para que al menos, la historia no se vuelva a repetir (por ejemplo, que el plazo máximo sea 20 años, o por ejemplo, incrementar la tributación de la ganancia patrimonial, etc) - Medidas de agilización del mercado, tanto de compraventa, en las subastas, y en alquiler (que las viviendas se subasten ya vacías, que se puedan ceder los remates, que se pueda echar a un inquilino que no paga en dos meses, etc....).

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Landri 21/06/11 01:28

Ha comentado en el artículo Tristes días de junio

Tristán, y te olvidas de una cosa, lo que yo llamo la "doble progresividad", o la progresividad en los servicios públicos. Cada vez es más frecuente (qué te voy a contar que no sepas) la cantidad de ayudas, subsidios, guarderías, vpo, etc... a los que sólo se puede acceder si se tiene un perfil de renta bajo (aparente al menos, si trabajas en B, entonces ya es un chollo). Es decir, a poco que uno se esfuerce (no digamos si tu pareja también trabaja), empiezas a dejar de tener derecho a determinadas cosas. Por poner un ejemplo, una amiga ha dejado de trabajar (voluntariamente, ojo), desde que tuvo su hija, y te demuestra, calculadora en mano, que le sale más a cuenta no trabajar, y "parecer pobre".

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Landri 17/06/11 21:01

Ha respondido al tema Hipoteca sin terminar vivienda

en las condiciones actuales... dar una entrada para comprar una vivienda sobre plano, sin tener garantizada la financiación, es una operación de ALTO RIESGO. No sólo por el hecho de quedarte "colgado"... sino por el propio riesgo de quedarte sin vivienda... Si buscas por internet verás la cantidad de gente que dio entradas para su piso, y como el promotor se le quedaron muchas viviendas sin vender, el edificio no terminan de construirlo. Sinceramente, yo buscaría (que los hay a miles) pisos terminados y te evitas muchos problemas.

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Landri 13/06/11 22:59

Ha respondido al tema Salir de una hipoteca

Te doy mi humilde opinión: - Lo primero, y antes de que se arrepienta, si no lo ha hecho ya, intentar "amarrar" esos 30.000 euros, bien mediante un escrito de reconocimiento de deuda, bien mediante la donación de una cuota en el piso. Lo de "reclamarlo", en mi opinión, olvídate. Para reclamar algo hay dos causas principales: a) Robo, hurto, apropiación indebida, estafa.. etc.. que no es el caso. b) incumplimiento de contrato, que tampoco es el caso. Objetivamente, creo yo, no ha lugar a reclamar algo que le has "dado" voluntariamente. Más aún cuanto ella misma te ofreció reconcértelo por escrito cuando estábais juntos (sinceramente, y en confianza, y si pasó como dices, en este tema concreto no tienes perdón de dios). Ya digo, prueba a legalizar esa deuda con ella de alguna manera, a ver si cuela (si yo fuera el abogado de ella desde luego que no). - Respecto a la hipoteca, y como te han dicho, los bancos NUNCA van a querer perder garantías. En este tema poco te podemos ayudar porque simplemente estáis en manos del banco. Si el quiere, y con determinadas condiciones, (nuevo avalista o titular...) te sacará de la hipoteca.. o no. A ellos vuestra situación personal les da igual. yo otra solución no veo. a ver las mentes preclaras del foro si aportan algo más. en cualquier caso suerte, y ánimo.

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Landri 12/06/11 18:20

Ha respondido al tema Salir de una hipoteca

Buenas.... lo primero, y no puedo resistir preguntártelo.... ¿con que objeto firmaste hipotecarte por el 50% de una vivienda que no es tuya? Otra pregunta, para hacernos mejor idea de la situación.... cuando dices que faltan 210.000 euros, a qué te refieres? de capital total por amortizar.... o "tu" parte del capital prestado? Tercero... has hecho cuentas con ella del dinero que has amortizado durante estos cuatro años, por una casa que nunca ha sido tuya...?

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Landri 08/06/11 13:07

Ha respondido al tema Vender el piso y no cancelar la hipoteca

Jeje, habrías descubierto la pólvora... tener las condiciones de un préstamo hipotecario pero sin tener TU piso hipotecado... . Bromas aparte, vender un piso hipotecado, se puede hacer, a grandes rasgos, de dos formas: a) Cancelando previamente la hipoteca, bien con ahorros, bien con parte del importe recibido (normalmente se suele hacer todo en el mismo día del notario), y vender por tanto libre de cargas. b) Vendiendo el piso "restándole" al importe recibido, lo que queda por pagar de la hipoteca, y subragándose ("quedandose") el comprador en dicha hipoteca. En cualquiera de los casos, es imprescindible la intervención del banco. Otra cosa es que por razones de agenda, se ponga de acuerdo con el notario para estampar su firma en un momento distino a cuando van comprador y vendedor, que entiendo puede ser lo que, erróneamente, te han informado tus compañeros....

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Landri 25/05/11 13:15

Ha respondido al tema No me han notificado la cancelacion de mi poliza y me han multado con 1500€ por circular sin seguro.

Correcto. Además de que la notificación no tiene porqué ser certificada, en el momento en el que a uno no le llega el recibo banco inmediatamente debería haber llamado a la compañía....

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Landri 17/05/11 00:59

Ha respondido al tema Problemas familiares con una hipoteca...

por añadir algo más a este interesante debate, a parte de lo económico, tambien recordarte que con estas cosas te estás jugando lo afectivo (no con tus suegros, sino con tu pareja....). Mi abuelo decía que todo lo que se compra con dinero es barato, el amor no se compra. Si les haces el favor (en forma de prestamo, compra, aval o lo que sea....) cuando pase el tiempo, y sea a ti el que haga falta algo más de desahogo (por una efermedad, por el pago del colegio de los hijos, en fin... mil vueltas que da la vida), entonces (lo he visto cerca) se produce una situación superincómoda, por aquello de "claro, con lo de tus padres, a ver si nos pagan... etc", no sé si me explico, y se pone a la pareja (aunque en su momento fuera ella quien te lo pidiera) en una situación incomodísima.... entre dos fuegos... en fin un lío total. Por eso ándate con cuidado, y recuerda que "más vale una vez colorado que ciento amarillo".

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Landri 16/05/11 20:00

Ha respondido al tema Problemas familiares con una hipoteca...

Tal y como planteas, y desde un punto de vista objetivo, en todo ese "fregado" sólo tienes muy poco que ganar (te aseguro que los favores se olvidan pronto), y muuuuucho que perder. Lo de comprar la vivienda de sus padres (pero en parte con tu dinero, o tu aval en el fondo es lo mismo) para qué... para que vivan gratis? porque en ese caso, lo lógico al menos es que os pagaran un alquiler... digo yo.

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Landri 13/05/11 22:41

Ha respondido al tema Ruptura de pareja, ¿cómo queda la hipoteca?

El procedimiento es muy sencillo. El mismo notario se lo explicará (no están sólo para firmar). Pero vamos, a grandes rasgos: 1: Lo primero es cerrar el acuerdo con el banco por el cual éste acepte "sacar" a tu amigo de la hipoteca, y quede sólo ella como deudora. 2: Una vez bien amarrado ésto, ir a la notaría, para en el mismo acto (muy importante que sea el mismo día, que luego vienen los sustos...) firmar dos cosas: a) Modificación de la hipoteca para que tu amigo "salga" de la misma y la única prestataria sea ella. b) Disolución del condominio, por el cual el "vende" su parte en el piso a ella. No debe tener ningún problema, siempre y cuando, como digo todo se haga bien clarito y en el mismo acto... Todo lo cual, salvo mejor opinión de otro más experto que yo.

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Landri 11/05/11 16:34

Ha respondido al tema Seguro, duda

Acrasol: 1º: Eso de que "allá el seguro si no lo supo hacer", perdona que te diga. Los seguros se hacen de acuerdo a las características del riesgo que facilita el asegurado (que el asegurador puede, o no, comprobar), y las coberturas son las que uno firma, nadie le obliga. Y para ayudar en estas dos cosas estamos los mediadores. Eso de que los bancos lo suelen hacer mal, estoy de acuerdo, pero ten por seguro que el que va asumir las consecuencias es el asegurado. 2º: Como mediador que soy, el hacer públicamente una promoción del fraude, como has hecho, me parece que no es precisamente ayudar a la imagen de profesionalidad que tanto necesita nuestro sector. Sin acritud.

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Landri 11/05/11 16:18

Ha respondido al tema Compartir gastos de hipoteca con mi pareja en forma de alquiler ¿?

¿Cuanto sería(porque lo estamos obviando) el coste "mensualizado" del que asume el riesgo de la compra? porque parece que él, al comprar sólo tuviera beneficios. Imaginemos que el año que viene el va al paro, y como "donde no hay harina todo es mohína" se acaban separando, ella se puede ir de alquiler otra vez, o comprarse otro piso, y el se queda embargado... Pero mientras tanto ella disfrutó de las ventajas de un piso en propiedad (porque no pagaría alquiler) pero sin los riesgos que conlleva la compra.... digo yo.

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