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28/07/17 17:01
Ha comentado en el artículo 15 frases geniales de Warren Buffett
El mercado accionario no es suma cero. Si yo te vendo acciones a 10 que compre a 8 gano. Si tu las revendes a 12. Ambos ganamos... En un juego de suma cero una ganancia imposibilita la otra. Y aun si lo fuera es una cuestion de expectativas, si yo vendo a 10 porque pienso que no hay potencial de subida y tu si, cada uno basandose en sus propios argumentos y analisis, uno se equivocara y otro no (o ambos o ninguno pues hay innumerables variables que pueden afectar a la decision de compraventa) No perder significa hacer las cosas bien, apostar por el crecimiento, apostar por la evolucion de los negocios, en expandir la tarta, no en pensar en ella como algo finito en lo cual para tomar parte del pastel hay que robar a otros... Las industrias nuevas se crean y el pastel se agranda, engordando a todos de una forma u otra. Es cuestion de responsabilidad el no atragantarse :)
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13/12/16 23:07
Ha comentado en el artículo Inversión PISO-teada
Muchas gracias a ti :) Entiendo tu comentario y desde esa perspectiva (pequeño inversor sin conocimientos específicos del inmobiliario ni intención de adquirirlos) estoy plenamente de acuerdo contigo, en el 90% de los casos el mejor consejo es no invertir, debido al desconocimiento de los múltiples factores que afectarían a su inversión y a la falta de experiencia y herramientas para manejarlos :)
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12/12/16 06:31
Ha respondido al tema Comprador de vivienda con Registro de visitas, se salta la Inmobiliaria para no pagar comisión
Totalmente de acuerdo. Como inversor y gestor de propiedades, me encuentro con multitud de supuestos "gestores inmobiliarios" que ni siquiera conocen con exactitud las leyes que competen directamente al ejercicio diario de su supuesta profesión. Actúan como canivales sedientos de comisiones que dañan en multitud de casos la reputación del propietario a quien supuestamente "REPRESENTAN" El "Listo" no es el comprador, el "listo" eres tu... Cortita y al pie. Firmar un "libro de visitas" no es firmar un contrato de compraventa o intermediación. No hay motivos que lo obliguen a pagarte por solo Enseñarle un piso. En Sevilla, una de las primeras veces que ejercí como inquilino, se dio el caso de que la persona que me enseño el departamento, había arrancado de la calle el cartel que puso la dueña para poner el suyo con su numero. La dueña ni la conocía (como deduzco que es tu caso al decir "el dueño no sabia nada del tema") Y le dije claramente y frente a la dueña que no le pagaría y que ese parasitismo me parecía poco profesional(quizás lo dije de formas no tan sutiles). Mantengo la misma opinión de esta operativa mal llevada...
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12/12/16 06:09
Ha comentado en el artículo Inversión PISO-teada
ERROOOOOOOOOOOOOOOOOOOOORRR!!! Entro en este post debido a mi interés particular en el mercado inmobiliario, debido a mi participación activa en el mismo. El objetivo de los siguientes comentarios no es el de reprobar unos comentarios sobre otros o debatir acerca de quien tiene razón. El objetivo es simplemente el de demostrar un punto de vista totalmente diferente. Espero que sea leído con pragmatismo y objetividad pues conocer ambas caras de la moneda te ayudará a entender mejor el mercado y por ende, la toma de decisiones. Siguiendo la estructura del post. Primero discutiré las ideas sobre las que no estoy de acuerdo y posteriormente una justificación. LIQUIDEZ: Para empezar con la crítica constructiva, es demasiado genérica y por lo tanto, generadora de errores. Si nos dirigimos a inversores novatos, no podemos hacer afirmaciones como “El piso no tiene ninguna liquidez” y “la bolsa la tiene toda” (El entrecomillado es un parafraseo explícito del texto original) 1-Primero, La liquidez del piso depende del mercado especifico y del tipo de producto que se esté o bien adquiriendo o bien vendiendo. Además de las diferentes trabas regulatorias y burocráticas que ralenticen o agilicen el proceso de compraventa. Puedes vender un piso sobre plano (venta en pozo como lo denominamos los desarrolladores en Argentina) Y tener una liquidez total ANTES sobre un activo que aún no existe (con un obvio descuento) y usarlo como financiación sin interés bancario (o con un mix) y financiar un proyecto completo. 2- Los roles del inversor. En el mercado inmobiliario, existen roles diversos. En el bursátil no. En este último solo puedes ponerte en la piel del comprador o el vendedor. Para llegar a cualquiera de estos dos puntos, debes disponer de capital (para comprar) o disponer de activos (para vender) El mercado inmobiliario puedes explotarlo desde diferentes roles en función de tus conocimientos técnicos, disponibilidades de capital y dirección estratégica. Puedes obviamente comprar y vender inmuebles. Pero existe la oportunidad de desarrollar proyectos y gestionarlos pudiendo entrar en grandes inversiones con relativamente pequeñas cantidades de capital (con la contraparte del tiempo necesariamente a dedicar para la gestión), vender o comprar en pozo… Esto lo digo porque la Liquidez depende no solo de la tipología de activo y mercado sino también de tu rol como inversor. Esto es así porque tu cash flow libre final dependerá de estos factores (entre otros). 3- CASH FLOW CASH FLOW CASH FLOW: Lo más importante para desmentir el punto de la liquidez, es que (esta vez centrándonos en la inversión tipo del inversor medio “en un piso, con apalancamiento” ) La liquidez final que otorga un piso, NO NECESARIAMENTE PROVIENE DE SU VENTA, sino de su RENTA. El precio del alquiler es una forma de liquidez mensual bruta que ha de tenerse en cuenta. Ahora vamos a desarrollarlo también matemáticamente, pero primero recordemos que hay 4 (SI, 4, tipos de ingresos que puedes adquirir con la inversión inmobiliaria) Recordemos que en finanzas Ingreso NO ES IGUAL A COBRO y GASTO, NO ES IGUAL A PAGO (pero dado que esto no es un curso sobre finanzas, daré por entendido el concepto contable y proseguiré la explicación) LOS CUATRO INGRESOS POSIBLES EN LA INVERSION INMOBILIARIA: 1ºRevalorizacion: Es decir, el aumento del precio de un inmueble en el mercado sobre el precio de compra (igual que las ventas en largo en bolsa) 2ºCash flow: Procedente del alquiler del inmueble 3ºEscudos/Beneficios fiscales: Diferentes inversiones provocan deducciones y beneficios de diversos tipos que mantienen tu dinero disponible para la inversión. 4ºAmortizacion: Ya que es un gasto que no se paga, una buena administración de las amortizaciones dispara la caja que genera el inmueble (este efecto es más notorio con la escalabilidad al manejar una cartera de inmuebles) Entonces: teniendo en cuenta el mix de fuentes de ingresos de las propiedades, vamos a entender la formula básica que se utiliza para orientar el precio del piso. Sin entrar en la totalidad de herramientas financieras de valuación de inmuebles y la determinación del precio de mercado. I-G= Ra N - Ra N x (18) + CoC Traducción: Ingresos Brutos-Gastos = Rendimiento anual neto. Rendimiento anual neto x 18 + Costes de transacción.= Precio final Ejemplo: Un piso que se renta a 1.000 Eur por mes y hay gastos (Impuestos, reparaciones, luz etc… de 300) tendría 700x12 = 8400 Eur de Ra N. Multiplicando esa cifra 8.400 x 18 Tendríamos 151.200 Eur. Y sumarle en torno a un 10% de ese precio de media como gastos de transacción (abogados, notarios, etc…) seria 166.320 Eur El 18 es una cifra que varía en función de diferentes proyectos de inversión, pero es usado siempre en torno a 15 o 20, dependiendo de lo que se estime tener en cartera el inmueble, el margen de seguridad buscado y el valor residual del activo en sí mismo (del cual hablaremos más adelante) Bien, esa es una primera aproximación a la valuación financiera de un inmueble, pero que nos deja diferentes pistas de las posibilidades EN REFERENCIA A LA LIQUIDEZ y RENTABILIDAD DE UNA INVERSION INMOBILIARIA. Por un lado, observamos que nuestra capacidad de Aumentar el precio del alquiler (con mejoras en la pintura, añadiendo servicios como lavadoras o seguridad etc…) Afectara ENORMEMENTE en dos cosas. Una la liquidez mensual fruto de ese incremento Dos y más importante, mediante la misma formula anterior, concluimos matemáticamente que un incremento en la renta conlleva automáticamente un incremento en la valuación del inmueble y esto es una revalorización del mismo en el mercado, independientemente de su contexto, pues su capacidad generadora de cash flow, aumenta. Por otro lado, nuestra capacidad de reducir los gastos de diferentes maneras (que varían en función del contrato con el inquilino y la determinación de quien paga que y la correcta administración de costos, también influyen directamente en los dos factores. Revalorización y liquidez mensual por renta. Este tipo de control es muy poderoso como inversor y de nuevo es más obvio en cuanto se incrementa el número de inmuebles en cartera. De esto deducimos que la ADMINISTRACION de las inversiones inmobiliarias es lo que determina la LIQUIDEZ y RENTABILIDAD del proyecto, más allá de los datos macro. Ahora, referenciando expresamente el texto: “podemos vender la cantidad que queramos (cuando queramos)” Hay diferentes tipos de acciones, y lo más importante, diferentes tipos de compañías. Ten en cartera acciones de cualquier compañía que anuncia suspensión de pagos y trata de vender al día siguiente las acciones, o vende acciones preferentes sin voto de una small cap francesa de aviación entonces veréis la realidad acerca de la liquidez bursátil. Ahora compara eso con intentar vender un piso en cualquier zona céntrica de Madrid, Paris o la ciudad que queráis, con un precio medio por metro cuadrado (ejemplo inventado) de 5.000 Eur a 1.500 Eur. El metro. Os aseguro que se pegan tortas por pagaros ese precio. Esta si sería una comparativa justa con la bolsa pues a veces puedes vender en la bolsa en cualquier momento, pero el precio a pagar es la alta volatilidad que a veces dispara los precios a la baja, donde pescan muchos grandes fondos. Esa venta solo posible a perdidas es completamente ajena al inversor (al menos al pequeño inversor) sin embargo el precio de venta del inmueble, incluso a perdida, puede ser fácilmente controlado por el inversor en ciertos casos para cuadrar mejor con sus números. - podemos saber exactamente a qué precio vender (en cada instante) Como hemos visto, la contraparte es la imposibilidad de controlar ese precio, lo cual si puedes hacer si eres un buen administrador de propiedades. (Para hacer un símil, la buena administración inmobiliaria genera un valor agregado sobre el mercado general en el que se inserta el activo gestionado, lo que sería la diferencia entre un fondo que replica un índice y el valor que genera un buen administrador como Paramés por la gestión activa de los mismos, ya que debido a su conocimiento y habilidad usa toda la información y herramientas del entorno para generar esa rentabilidad y liquidez extra) Una ventaja extra con esta correcta administración y control almenos parcial de los precios es que formulas financieras como el descuento de flujos de caja es verdaderamente útil. El problema de la fórmula es que es imposible conocer el flujo e caja del año 4 de una multinacional como BMW debido a la cantidad de factores que afectan al número (quien sabe cuantos coches BMW van a comprar los chinos dentro de cuatro años?¿?¿?), sin embargo, en la inversión inmobiliaria el precio a cobrar en el año 4 o el 20, dependiendo del contrato, esta “relativamente asegurado” en condiciones normales, dotando de una efectividad muchísimo mayor a las previsiones de ingresos y flujos de caja de la inversión, con la correspondiente facilidad de conocer el periodo de recupero, rentabilidad anual neta y otros tantos ratios para analizar… Esta mayor predictibilidad de los ingresos junto al control de los precios (almenos parcial) proporcionan una ventaja que bien administrada supone una diferencia abrumadora entre las inversiones en relación a su seguridad y control de riesgos. Tenemos garantías de que el precio de venta es razonable (precio de mercado) Esto es tan absurdo que no voy a perder mí tiempo. El mercado es ineficiente, solo tienes garantía de tener un precio, ahora, que ese precio sea razonable, es UNA LOTERIA sobre todo a corto plazo, en esas ventanas de oportunidad que genera la discrepancia entre valor y precio es en lo que se basan las estrategias tanto de trading intradia como de fondos value como Az Valor o Bestinver. Hay cientos de ejemplos de compañías que cotizan o disparatadamente por encima de su valor real (véase la burbuja de las puntocom o de las hipotecas y bancos norteamericanos en 2008) y otros tantos de empresas que cotizan por debajo de su precio. En definitiva, es muy bueno tener disponibilidad de venta inmediata cuando el viento sopla a favor, pero cuando sopla en contra y si necesitas vender estas obligado a hacerlo a perdida, entonces esa gran capacidad de torna más bien una condena. Y bueno, dado que he visto que me alargue muchiiiiisimo solo en el primer punto (y habiéndolo resumido enormemente) Comentare solo este punto y en función del feedback recibido (si lo hay) comentare el resto o no. Quiero aclarar y recordar que me parece injusto el tratamiento recibido por la inversión inmobiliaria en el post y es de lejos visible la necesidad de aumentar el conocimiento específico por parte del escritor. Esto no es una crítica destructiva sino lo contrario. Entiendo que en el contexto español sea incluso favorable alertar de los problemas derivados de la mitificación de la inversión inmobiliaria. Pero yo, amante de la dialéctica hegeliana, prefiero no pasar de la tesis a la antítesis (de alabarla sobre manera a “piso-tearla) ya que ambos casos dan una conclusión equivoca e infantil. Lo mejor es mezclar con objetividad las fortalezas y los riesgos para tomar mejores decisiones de inversión. Un placer escribir por primera vez en la página. Si puedo aclarar alguna duda lo haré y si le interesa a alguien que siga desarrollando la crítica, lo mismo :)
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