El Documento Público de aceptación de herencia, ya sea Notarial o Judicial, lo puedes inscribir en el Registro de la Propiedad. No hace falta hacer otra Escritura.
Pues no se que decirte, yo no se nada de temas fiscales pero entiendo que todas las cantidades pagadas por la opción deberían tributar por Actos Jurídicos Documentales y ahí se ve la fecha de la opción.
Lo que yo hacía era que el día de la firma de la compra-venta, ambas partes llevábamos el contrato de opción que se destruía en ese momento y a partir de ese momento solo existía la Escritura de compra-venta.
La opción de compra es un instrumento mas bien para profesionales.
Pero en el caso de que sean dos particulares es bien sencillo de utilizar.
Basta que el arrendatario le diga al propietario: "me gustaría comprar el piso pero ahora mismo no puedo (por las razones que sean), pero dentro de un año es posible que pueda"
Si el arrendador quiere vender, le interesará agarrar esta oportunidad, pero si el arrendador no quiere vender tampoco le interesará dar una opción de compra.
No hay que enredarse con un galimatías de términos jurídicos que no entiende ni el uno ni el otro.
En el contrato hay que fijar el precio del alquiler, el plazo para ejercitar la opción (si es para un piso difícilmente será a más de un año) y el precio al que se comprará el piso.
Si es entre particulares, el contrato de opción es mas bien un recordatorio, pero luego casi siempre se modifica si las dos partes están de acuerdo. A los 10 meses le puede decir el inquilino al propietario: "Oye, que ya tengo el dinero ¿hacemos la compra-venta ahora?"
Es que no trasmites el derecho de opción a nadie. El derecho siempre lo tienes tu, solo que a la hora de ejercitar esa opción pones el inmueble a nombre de otra persona, no a tu nombre.
¿Qué mas le da al propietario? El lo que coge es dinero y se olvida del inmueble.
Hay veces que no hay más remedio que hacer una opción de compra.
Si te dan a vender un chalet en La Moraleja y sabes que lo puedes vender pero tienes que gastarte de 10 a 20.000€ en publicidad, ¿crees que alguien sensato va a arriesgarse a perder el tiempo y dinero? Solo un irresponsable que se limita a guardar las llaves en un cajón y esperar que un cliente pregunte por ese chalet lo cogería si no hay garantía de cobrar.
Y si compras un solar, conseguir la Cédula Urbanística y hacer un Anteproyecto te lleva unos meses. ¿Vas a estar trabajando para que en medio te diga el propietario que lo vende a otro? Lo cual pasaba con frecuencia en la época dorada de la construcción.
Yo casi todos los solares que compré lo hacía ejercitando una opción de compra.
Para lo menos indicado que veo la opción de compra es para comprar un pisito en el que estás de alquiler.
La opción de compra es un instrumento versátil que se puede utilizar de muchas maneras, no solo para que el inquilino pueda optar a comprar el piso.
Yo lo utilizaba mucho cuando quería atar bien a un propietario para que me diese la venta. En lugar de firmar una exclusiva de venta firmábamos una opción de compra: yo ponía algún dinero pero me aseguraba que yo vendería ese inmueble, naturalmente, a un precio mayor.
Pero para eso hay que poner una clausula que diga mas o menos: "al ejercitar la opción de compra el optante podrá poner el inmueble a su nombre o a nombre de cualquier persona física o jurídica que designe".
Poniendo esa clausula te evitas muchos problemas como el que aquí se expone.
Se me ha olvidado decir que eso de echarlos puedes hacerlo cuando es una casa normal con vecinos normales que están deseando que los libren de los molestos okupas, y aún así estás corriendo algún riesgo.
Pero no puedes echarlos en uno de esos barrios que están tomados por los okupas, donde en una casa todos o casi todos los pisos están habitados por okupas.
Si haces eso en el barrio del Raval de Barcelona o en Villaverde de Madrid puede que no salgas vivo de allí.
Los okupas también te pueden pedir dinero o un alquiler tirado de precio.
Pero hay que ver las circunstancias de cada caso.
Cuando yo era promotor inmobiliario me entraron 3 veces los okupas, siempre en viviendas que se habían quedado sin vender y casi nos habíamos olvidado de ellas.
Yo tenía uno que había sido policía y se ocupaba de estos y otros casos difíciles. Pero yo siempre quería ver primero el escenario.
En una ocasión nos avisó un vecino que se habían metido en un bajo que costaba vender. Yo fui y llamé a la puerta pero no me abrieron.
Entré por la terraza de al lado saltando a la suya y allí había 3 mugrientos chicos jóvenes, muy chulos ellos, que me dijeron que me iban a denunciar y que querían 3.000 € por irse.
A mi no me gustan las chulerías, así que les dije: "3.000 euros no, 3.000 ostias os voy a dar como no os vayáis de aquí ahora mismo" Y fui a la puerta y la abrí desde dentro. Fuera estaban esperando el Ex-poli y otros cuantos a los que le dije: "Echar a estos y poner todos sus enseres en la calle".
Ya se que es un riesgo que corres pues te pueden denunciar, pero ellos no saben lo que tu puedes hacer. A estos les quitamos sus DNI y les dijimos: "Cuando os llevéis esos trastos os los damos" y se quedó uno de retén hasta que vinieron a llevarse todo.
Pero en otra ocasión llamo a la puerta y me abre una pareja con 4 hijos harapientos. El piso estaba completamente vacío pero habían puesto un colchón viejo en el suelo y cartones sobre los que dormían. Me contaron que no tenían dinero ni para comer.
Les dije que yo tenía ese piso para vender, que se fueran a otro de alquiler que yo les pagaría la Fianza y 3 mensualidades. Y así lo hice (y también les di algo para comer)
Hay que entender esto: un OKUPA puede entrar en cualquier casa, nadie está exento de este peligro.
Puede ser una casa nueva o una casa vieja; una casa pobre o una casa rica; en cualquier barrio de cualquier ciudad. Aunque es cierto que hay barrios en los que se da más este fenómeno, barrios que han sido prácticamente tomados por los OKUPAS
El OKUPA solo tiene que ojear casas vacías y elegir la que más le guste. Luego contacta con uno de esos profesionales que se dedican a reventar pisos que conocen todos los vecinos del barrio aunque nadie lo denuncia y encargarle: "ábreme ese piso". El que hace este "TRABAJO SUCIO" tarda menos de 10 minutos en reventar la cerradura.
Ninguno de los métodos preventivos contra los OKUPAS es seguro 100%. El más sofisticado es instalar un sensor de movimientos dentro de la casa vacía que emitirá una señal que te llega a la casa donde resides, pero ¿y si no estás en tu casa?
Si los pillas "in fraganti" (o dentro de las 48 horas siguientes a la ocupación) puedes llamar a la Policía y los echa pero ellos ya tienen buen cuidado de que en ese tiempo nadie se percate.
Y también puede ocurrir, como he leído en algún Foro de Internet, que la Policía te diga: "no podemos ir, estamos desbordados"
Una vez que están dentro y han cambiado la cerradura, ni se te ocurra entrar. Cometerías un delito de allanamiento de morada aunque el piso sea tuyo.
En España la Ley protege al que vive en una casa, sea cual sea el título de ocupación que tenga o aunque no tenga ningún título de ocupación.
Lo único que queda es acudir al Juzgado para que echen a los OKUPAS. En el mejor de los casos tardarás un año y te costará de 600 a 3.000 €.
Pero si saben retrasarlo te tendrás que esperar mucho más. El retraso lo pueden provocar simplemente no abriendo a la Policía cuando vaya a identificarlos; antes de ser identificados no se puede iniciar el juicio.
En fin, estamos viviendo una glorificación de los OKUPAS y este movimiento está en un momento de esplendor. Así que ¡CUIDADO CON LOS OKUPAS!
Tener 4 mujeres y 23 hijos es un lujo que permite el Islam siempre que puedas mantenerlas pero no para que te las mantenga el Estado, a ellas y a toda su prole, porque estas paren como conejas.
Eso es lo que debéis aclarar en un contrato entre las dos partes. Será como digáis en el contrato.
Pero es mejor que ese contrato os lo haga un abogado.
Me temo que al Banco que haga la hipoteca le va a importar muy poco vuestras circunstancias personales.
El Banco quiere garantías para conceder una hipoteca y si vais a comprar la vivienda los dos os pedirá que firméis los dos la hipoteca. Esperar otra cosa del Banco sería esperar un milagro.
Pero en un contrato privado debéis explicar todos los detalles y qué pasaría si uno deja de pagar la hipoteca. Incluso ese contrato se puede elevar a público o en alguna clausula de la Escritura de compra-venta explicar quien pone el dinero.
Según mi humilde opinión, con una sola vivienda es imposible calcular la rentabilidad, influye mucho el azar.
Hacéis cálculos en el aire suponiendo que la vivienda esté alquilada siempre pero ¿Qué pasa si tardas 6 meses en alquilarla? ¿y si tienes que hacer reparaciones? ... Y así un largo etcétera.
Esos cálculos de rentabilidad solo los puede hacer una inmobiliaria que tenga más de 100 pisos de alquiler.
Estas ocupaciones suelen hacerlas bandas mafiosas para luego alquilan el piso ilegalmente a alguien.
Tenéis que denunciarlos el mismo día que entran para que vaya la Policía e impida la ocupación.
Una vez que están dentro y han cambiado la cerradura solo podrá echarlos el propietario del piso por el Juzgado, lo que puede llevar 2 años o mas (Así es, ellos conocen como retrasar el procedimiento) y si además resulta que aún no hay propietario...
Hay veces que es preferible infringir la Ley para evitar males mayores.
Poneros de acuerdo todos los vecinos para reforzar las cerraduras de todas las puertas, incluso la del piso vacío.
No van a ir luego a denunciaros por haber tocado la cerradura de un piso que no es vuestro. Solo faltaría eso.
¿Ahora se llama correduría de hipotecas?
Yo te voy a dar un consejo: si vas a abrir una oficina solo para esta actividad no va a ser rentable.
Hoy, a todo el que compra un piso le tramitan la hipoteca la entidad que se lo vende.
Solo quedan para hipotecas sin que haya compraventa pocos y malos clientes.
Y cada vez hay menos Bancos y cada vez examinan mejor a sus futuros clientes de activo. Y esos clientes no son buenos, ¿para qué hacen una hipoteca? Para meterse en algún negocio, para pagar deudas o para cosas más raras.
Si vas a comprar un piso nuevo a una promotora proponles que te tomen el piso viejo a cuenta.
Esta es una operación que se hacía mucho en la época del boom inmobiliario. Yo la hice muchas veces.
En el contrato se refleja que el comprador te hace entrega de su piso viejo como parte del pago. Para no gastar dinero en Escrituras se hacía un Poder Notarial por el que te autorizaba a vender su piso y cuando encontrabas comprador lo llamabas para que fuese a firmar a la Notaría.
No hay posibilidad de engaño porque tu le has entregado un piso nuevo de mayor valor. Aunque otras veces era al contrario, eran unas personas que tenían un piso que les venía grande y querían comprar otro más pequeño.
Lo que hace falta es que el propietario permita que se ponga a nombre de una Asociación o Sociedad.
En cuanto consulte con un Abogado le dirá que no, nada de sociedades, porque en caso de impago, una sociedad creada al efecto para ese fin es insolvente. Si son varias personas físicas las que firman a alguna podrá trincar si no se paga la renta.
El propietario tiene la obligación de notificar la subida del alquiler con antelación o, en este caso, la bajada.
Pero si no ha hecho nada no lo hagas tu, no le comuniques una bajada del alquiler. De todos modos, el IPC ha bajado unas décimas, eso podría representar menos de un Euro al mes, si es que la renta se actualiza por el IPC.
Este es un consejo de orden práctico, no de orden legal.
Como regla general, todos los contratos de renta antigua celebrados antes de 1.985 se extinguieron el 1 de Enero de 2.015. Lo que pasa es que hay muchas circunstancias especiales por la que algunos aún están vigentes.
Pero el propietario que tiene alquilado un piso de renta antigua está deseando echar al inquilino o que haga un contrato por la vigente LAU.
Algunos están al acecho, para ver si el inquilino comete un error por el que lo puedan echar. Si no dominas completamente este tema complejo es mejor no hacer nada aunque pagues un euro más al mes. No vaya a ser que metas la pata.
Pues precisamente es al contrario.
Lo que ha expirado es la renta antigua para personas físicas, únicamente está vigente para sociedades, o sea, negocios.
Para evitarte problemas futuros lo mejor es que mandes a la Agencia un Burofax en el que les digas que estás interesado en ese piso y que al ver que ya no lo tienen en cartera das por zanjado el compromiso con ellos.
Desde aquí y sin conocer a fondo las circunstancias eso es imposible de calcular.
De todos modos, creo que hay algún fallo en lo que expones.
La última prórroga para alquileres de renta antigua finalizo el día 1 de Enero de este año.
Podría ser que un juez haya impedido que los echen si son mayores y enfermos. Pero en estos casos el propietario no tiene más que esperar y no es normal que ofrezcan una indemnización.
Es que eso es otra cosa.
El artículo habla de que quien vive en un piso de su propiedad es más feliz que el que vive de alquiler. Además, está más integrado, tiene un nivel económico más elevado y puede encontrar pareja más fácilmente.
El que tiene un piso para alquilarlo debe saber que esa es una actividad económica y, por tanto, tiene los riesgos de todo negocio. Si no le pagan el alquiler son los riesgos de ese negocio.
Eso no es así. Ya te he dicho que las condiciones hay que pactarlas pero si tu madre fallece y solo le han pagado 12 mensualidades, los herederos pueden recuperar la propiedad del 100€ del piso devolviendo la cantidad que pagó la entidad a tu madre. Esas son las condiciones que yo vi, pero hace mucho tiempo que no estoy en estos temas.
Lo mejor es que busques por Internet alguna entidad que haga este tipo de operaciones y que te informen de las condiciones.
