Jorgegonz80
28/11/19 09:43
Ha respondido al tema ING deja de ofrecer el 100% en su Hipoteca Naranja - Alternativas
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Jorgegonz80
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09/11/2018
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Jorgegonz80
10/11/19 11:58
Ha respondido al tema ING deja de ofrecer el 100% en su Hipoteca Naranja - Alternativas
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Independientemente de los tecnicismos que se recogen en la ECO, el objetivo de una tasación es que el banco te presta un dinero, y si no le pagas, te embarga y tiene que recuperar lo prestado. Por tanto, de alguna manera tasar es estimar lo que el banco podria obtener revendiendo esa casa a fecha de cuando se concede el préstamo, independientemente de lo que esa casa pueda valer en 5 años (que nadie lo sabe). Por tanto un tasador hace lo mismo que un posible comprador solo que en 24h lo que el comprador hace en 2 meses. Sondea el barrio, descarta las viviendas caras y se centra en las más asequibles, y finalmente se queda con una que a lo mejor es un poco más cara que otra pero a cambio tiene mejores vistas, es un 10º en lugar de un 5º, está reformado, tiene piscina comunitaria, etc. Por seguridad del banco y de los ahorros de la gente, el departamento de riesgos del banco impone un margen del 20% sobre el valor de tasación, para que si por lo que sea no se paga la hipoteca y hay que subastar, pueda recuperar el capital prestado no sea que hayan caído algo los precios. Esa es la teoría. Que ocurre en la práctica, o por lo menos en los años del boom? que ese margen del 20% vuela por los aires cuando hay tasadores/tasadoras que a cambio de más encargos hinchaban el valor de tasación artificialmente para dar el 100% del precio de compra, aunque no lo valiera.Hay argumentos de tasadoras/es que si tasaban un 20% más del precio de compra era porque estimaban que los precios al año siguiente subirían esa cantidad. Pero yo no comparto ese argumento, pues por la misma razón en 2006 debería haber tasado las casas un 20% menos del precio de compra al preveer una fuerte caida en los próximos años. Nadie tiene una bola de cristal y sabe lo que va a pasar en 12 meses. Puede que en el barrio pongan un vertedero y los precios caigan en picado. Puede que pongan un corte ingles y los precios suban. Como eso no se sabe, pues se tasa a fecha actual, independientemente de lo que ocurra el año que viene.Esta es la manera correcta de tasar. Ahora os voy a decir lo que no es una tasación: una tasación no es abrir idealista y coger todos los testigos del barrio y el precio medio del m2 multiplicarlo por los m2 de la casa a tasar, pues hay que sopesar más aspectos pues si fuera tan sencillo un piso 100 m2 nuevo valdría lo mismo que un piso de 100 m2 viejo. El estudio de mercado tampoco es coger los 6 anuncios mas caros del barrio por muy similares que sean a tu casa, pues lo mismo están a precios invendibles. Tampoco tenemos una tabla que diga lo que vale el m2 como algunos creen.Por tanto, una tasación bien hecha su valor debe ser similar al precio de compra, aunque hay gente que no lo quiere aceptar porque supone que no le concedieran el préstamo. Pero como dije en el otro post, la gente que defiende los prestamos 100%, tiene que aceptar que esas facilidades hacen que suban los precios. De hecho una casa en 1995 se pagaba de media en 15 años con el salario de una persona y en 2006 se necesitaban 30 años y los 2 trabajando, pero bueno, estos datos que seguro alguien podrá concretar más.Por otro lado, un tasador tampoco debe hacer tasaciones a la carta y os pongo un simple ejemplo: imaginad un chalé que por 100.000 € es vendible, y cierta persona tiene uno igual pero en lugar de ofertarlo varias semanas, se lo quiere quitar de encima en dos dias y lo oferta a 70.000 €. Y el comprado tiene ahorros y como no quiere paralelas con hacienda (que esa es otra historia) te pide que lo tases en una cifra muy cercana al precio de compra. Al dia siguiente te toca mandar el chalé de al lado que es igual pero este se compra en 100.000 €, y como el comprador no tiene ahorros necesita una tasación de 125.000 € para tener el 100%. Que credibilidad tiene este tasador que en apenas una semana tasa dos casas completamente iguales una en 70.000 € y otra en 125.000 €? si tuviera un inspección del Banco de España a ver que argumentos daría.Siguiendo con el ejemplo al final en una urbanización con todos los chalés iguales, y solo aquellos cercanos a 100.000 € son los que se vendieran, pues si pidieran tasar uno de ellos y al lado hubiera 6-8 chalés en venta iguales a 101 o 105.000 €, no tiene sentido por "echar una mano" al comprador tasarlo en 125.000 € con los 6 testigos más caros del barrio obviando los más baratos o cogiendo otros de otra ciudad con más caché solo para que el préstamo se conceda, y es lo que pasaba en 2006.Un saludo a todos.
Jorgegonz80
09/11/19 08:54
Ha respondido al tema ING deja de ofrecer el 100% en su Hipoteca Naranja - Alternativas
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Buenas, yo soy tasador desde hace 20 años y aqui os dejo mi opinión. El problema de las hipotecas 100% es que necesitan de una tasación un 25% superior al precio de compra. Si un piso vale 100.000 €, se necesita una tasación de 125.000 €, pues el banco da como máximo el 80% de tasación. En teoría una tasación es estimar lo que alguien pagaría por un inmueble por lo que en la mayoría de ocasiones, una tasación bien hecha su valor debería ser similar al precio de compra por lo que no habría préstamo 100%. Puedo aceptar que haya algunas casas tiradas de precio que al tasarlas su valoración sea un 25% superior o más del precio de compra, y de esas sí que se podría dar el 100%. Pero la gran mayoría de las veces eso no ocurre y las cosas valen lo que se paga por ellas. El problema viene cuando se generaliza y se va al banco a pedir prestamos 100% de todas las casas que se compran, que es lo que pasaba en 2001 a 2007. Y si el tasador no hinchaba el valor aunque no lo valiera, se consideraba muy malo y las propias inmobiliarias intentaban evitarlo, anulando el encargo para ver si al darlo de alta a nombre del cónyuge, tocaba otro tasador que no le importara hinchar. Otras veces para intentar engañar al tasador se le daba (y se sigue dando) un contrato de arras falso para ver si pica y se traga que el precio de compra es superior al real, porque es raro que una tasación salga por debajo del precio de compra. Por tanto, a mi no me importa que un banco quiera dar el 100% del precio de compra de una casa, o si quiere que de el 120%, pero que no sea a costa de que el tasador haga mal su trabajo hinchando un valor aunque no lo valga. Tras la crisis he hablado con mucha gente que le embargaron la casa, o que estaba haciendo una dación en pago, y uno de sus argumentos era quejarse de que la tasación en su dia estaba hinchada, que no le tenían que haber dado el prestamo, etc. Otro problema que surge de los prestamos 100% es que al facilitar la compra de viviendas, suben los precios. Por tanto, el que compraba una vivienda en 2003 a 100.000 €, tres años despues esa misma vivienda si otra persona la quería comprar, fácilmente había subido a 150.000 €. Casi es mejor no dar el 100%, ahorrar un par de añitos y comprar en 100.000 €. El que se quería comprar una casa aquellos años recordará la locura de precios, pues en tres meses fácilmente los precios subían 3000 €, por lo que era imposible ahorrar, y todo eran prisas por comprar, no sea que me lo quiten o me toque pagar más.Toda esta burbuja inmobiliaria de 2006 se propició por los bancos al dar el 100%. Creo que eran los principales interesados en dar cuanto más capital mejor. No solo te daban el 100% sino otro poco más para la reforma, el coche y vacaciones. Y si el año que viene otra vivienda similar se podía hipotecar por un 20% más, mejor pues más capital prestarían. Y si para dar el 100% tenían que buscar tasadores corruptos que les siguieran su juego, por desgracia lo conseguian. Aun recuerdo las presiones y amenazas que recibía de bancos/inmobiliarias para hinchar valores. En aquella época vender una casa en 300.000 € y tasarla 75.000 € aunque no lo valiera para dar el préstamo era de lo más normal, así como falsificar nóminas. Todo por la avaricia de los bancos, seguido de las prisas de los consumidores, que nos engañaron con el falso mito de que los precios nunca bajarían, y mirábamos para otro lado cuando nos daban el resultado de la tasación. Y ojo, que si no se lo tasabas en la cifra que necesitaban, tanto banco/inmobiliaria/vendedor/comprador se quejaban de que el tasador era muy malo. Cuantas veces recuerdo particulares que me decían: tásalo en esta cifra que para eso te estamos pagando!.Al final se les fue de las manos, pues creo que nadie esperaba que todo se desmoronaba, incluido servidor. Y no creo que los bancos estuvieran interesados en convertirse en las mayores inmobiliarias de España pues también han perdido mucho dinero. Las casas vacias de bancos les generan muchos gastos de seguridad, okupas, destrozos, etc. Por último, siempre he considerado que la mejor manera de evitar que los precios suban (a parte de limitar la financiación al 80% del precio de compra), es que el Estado construyera viviendas de vpo en alquiler de por vida. De tal manera que hubiera un parqué tan elevado que los particulares que pusieran sus pisos en venta/alquiler no pudieran pedir mucho al haber una alternativa barata. Aqui se habla mucho de facilitar la compra a jóvenes con el 100%, pues yo creo que es más sensato dar viviendas en alquiler social a jóvenes, que si a los años sus ingresos se incrementan por encima de cierto límite, tuvieran que abandonar esas viviendas sociales para dejárselas a otros que más lo necesitaran. Este modelo es el implantado en Viena que recientemente salió en un programa de la sexta.En España lo que tradicionalmente se ha construido es vpo en venta, por lo que favoreces que los dueños luego las revendan. Y por mucho que haya un valor máximo legal que no te permite de vender la casa en más de x dinero, la gente la ofertaba en una cifra superior. Luego tan sencillo como escriturar la parte en a y el resto en b. Y la gente lo pagaba, pues la alternativa de viviendas libres eran aún mas caras. La vpo en venta en mi opinión no sirve para el principal objetivo de un país que sería contener los precios del sector privado.Ahora ING da el 90%, y "solo" me piden tasar un 12,5% más sobre el precio de compra. Me alegro que alguien desde arriba les haya impedido dar el 100% pues parece que no aprendemos de los errores del pasado, y ojo, que no hace ni 15 años de aquella burbuja. No obstante, yo hubiera limitado al 80% del precio de compra, y que la tasación con igualar el precio de compra les sirva, y que nadie me tenga que decir que soy mal tasador por no hinchar un valor.Un saludo a todos.
Jorgegonz80
09/11/18 15:26
Ha respondido al tema Duda sobre desgravación de donaciones a asociaones y ONGs
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Si, las grandes como cruz roja, green peace, etc tienen todo en regla, el tema está en las pequeñas ong de barrio que por ejemplo salvan animales, etc. Hay muchas que yo creo que son un grupo de gente que desinteresadamente y en sus ratos libres, recogen gatos y los llevan a veterinarios de confianza para curarlos, y luego los acogen en sus mismas casas, etc. Esas ong que recaudan dinero por facebook, no dudo de que su finalidad sea buena, y segun dicen no tienen la logística para darse de alta y cumplir los requisitos como las grandes.
Lo que me sorprende es rainfer que es muy famosa, que salva chimpances y monos de contrabando. O la camada, que tiene un acuerdo con el ayuntamiento de guadalajara para llevar la perrera de la ciudad y recibe dinero por ello. Ninguna de las dos me he podido desgrabar los donativos hechos en 2017. Yo era socio de la camada y lo que donaba aparecía en el borrador hasta el año 2015 creo recordar, que debió cambiar la ley y los requisitos para ser considerada ong se endurecerían o algo similar, y desde entonces las donaciones que hacemos a esta ong no nos las podemos desgrabar... Y claro, por un lado uno piensa dejar de ser socio hasta que las cosas las hagan bien, aunque da pena por si eso deriva en menos pienso para perros/gatos y que tengan que sacrificar, etc.
Una pena. Un saludo.
Jorgegonz80
09/11/18 08:30
Ha respondido al tema Duda sobre desgravación de donaciones a asociaones y ONGs
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Buenas, hablais de ongs que sus donativos no son desgravables al no aparecer en el borrador. Pues a mi me ha pasado asi que debe ser muy común. Por ejemplo, Rainfer me hice socio un año y al no aparecer lo que doné durante 12 meses en el borrador, les pregunté y me dijeron que como son tan pocos, no tienen personal para solicitar acogerse a los beneficios de ONG. Me ha pasado tambien con La Camada. Por tanto, que sea una ONG y tenga su cif, no quiere decir que lo que le donas aparezca en el borrador de la declaración de la renta, y por tanto te puedas desgravar. Creo que estas ONG deberían ponerse las pilas para hacer los trámites debidos y que sus socios se puedan desgravar, asi más gente les donaría ya que practicamente sale gratis al desgravarte del 75% de los primeros 150 €. Además que el que tu dinero donado aparezca en el borrador, transmite seguridad de que el 100% de tus donativos ha sido declarado, y por tanto, se supone que la contabilidad está controlada, y no hay algun empleado que un dia por ejemplo coja 20 € para por ejemplo irse de cena. Lo dicho, ONGs que sus donativos no se pueden desgravar, por desgracia las hay.
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