Goraimus

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Goraimus 25/01/10 16:01

Ha respondido al tema Dación en pago

Alguno muy sabio dijo "más vale tarde que nunca", no?. ;)

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Goraimus 25/01/10 13:21

Ha respondido al tema Dación en pago

Me da la impresión que algunos no dominan mucho el tema y hablan precipitadamente. El caso del sr Ivanhoe, mejor ni referirse, porque viendo el historial de este individuo ya se vé que no sabe ni por donde camina. De hecho viendo a lo que se dedicaba (promiciones inmobiliarias con una empresa creada a partir de 500 euros, según dice él aunque ya me sorprende porque el mínimo para crearla tengo entendido que son algo más de 3000 euros), seguro que en los tiempos que corren habrá comprobado lo errado de todas sus participaciones en estos foros. La dación en pago es una figura jurídica que SÍ existe en nuestro país, se diferencia de la cesión de bienes, artículo 1175 del CCE, porque en la dación el acreedor se dá por pagado, es decir, la deuda queda extinguida. No obstante no es una obligación para el acreedor aceptar la dación a menos que el contrato refleje una obligación alternativa, aunque en este caso no hablaríamos ya de dación en pago sino de cumplimiento simple. El término dación implica el cumplimiento de una deuda mediante una prestación o servicio diferente del pactado y ello requiere el consentimiento del acreedor o accipiens. Dicho de otro modo es una manera consensual de extinguir obligaciones a la cual se le ha otorgado una figura jurídica. A partir de aquí y dejándolo al arbitirio del acreedor, está en sus manos aceptar o no, por ello ya interviene el interés que tenga éste en extinguir la deuda. Cabe destacar respecto a esto último dos puntualizaciones. La primera es que nuestro ordenamiento jurídico está estructurado de forma que TODAS LAS OBLIGACIONES SE CUMPLAN, prueba de ello es el principio de responsabilidad patrimonial universal dimanante del artículo 1911 del CCE en el cual se expresa "de las obligaciones reponderá el deudor con sus bienes presentes y futuros", es decir existen muchos medios para cubrir las deudas, sino ahora en un futuro, y si no el deudor sus fiadores, cofiadores, avaladores o quien quiera al que se le pueda imputar responsabilidad sin perjuicio de la acción de repetición que tenga éste contra el deudor principal. En segundo lugar el amplio margen de maniobra que tiene las entidades bancarias en términos y acciones jurídicas que imposibilitan el escaparse del cumplimiento. Sé que son situaciones difíciles las que muchos exponeis pero debeis poneros en la posición del acreedor, él también tiene una posición complicada y reclama aquello a lo cual tiene derecho y en su día aceptasteis libremente. Por último y respecto al tema de las empresas, sobre la responsabilidad limitada diré que es un concepto muy relativo. Entramos en términos propios del derecho mercantil y la obligación del administrador o empresario de comunicar su imposibilidad de afrontar el pago de deudas de forma sobrevenida o inminente y las pocas veces que tal suceso es considerado por los juzgados de lo mercantil como fortuito, atribuyendo en su mayoría un comportamiento doloso y, por lo tanto, respondiendo éste o éstos solidariamente, es decir con sus bienes personales (excepto los inembargables o personalísimos). En resumidas cuentas, quien piense que por el hecho de poseer una empresa va a irse de "rositas" sin responder de las deudas contraidas, va muy equivocado. Para algo están los concursos de acreedores (Ley concursal) y la reapertura de los mismos cuando la masa activa no cubre la totalidad de las deudas y, tiempo después, el o los deudores consiguen solvencia.

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Goraimus 30/10/09 17:44

Ha respondido al tema Cambio de vivienda: Y tú que harias???

Buenas tardes Carpe. En mi aportación yo no te he dicho que no puedas desgrabarte el alquiler, por supuesto que puedes puesto que se consideraría vivienda habitual, simplemente te comento que debes valorar lo que dejas de deducirte con lo que te vas a deducir ahora, además deberás tener en cuenta el ingreso adicional que supondrá percibir un nuevo ingreso al haber arrendado tu vivienda. Este último ingreso deberá ponderarse con la hipoteca que pese sobre tu vivienda. De esta forma y en resumidas cuentas, teniendo en cuenta las deducciones con un simbolo - y las aportaciones con un + y explicándolo de forma muy básica: Tu renta básica - nuevo alquiler + (-hipoteca + alquiler que percibes de tu vivienda). Respecto al precio del nuevo alquiler, yo solo te sugiero que tengas en cuenta la situación actual, con mucha oferta y relativa demanda, hablar de un precio alto o bajo es relativo yo me centro más en las condiciones; exige que se respete el contenido de la LAU (Ley de arrendameintos Urbanos), según ésta la fienza no puede exceder de un mes y dicha cantidad será despositada en una entidad designada a tal efecto. Pueden exigirte otro tipo de garantías que no se encuentran definidas pero aquí entras tú, no permitas que te impongan avales bancarios desorbitantes ni que pretendan incluir cláusulas penales que te sancionen en caso de abandonar el piso antes de finalizar el contrato (éstas últimas, son prácticas habituales y como contrarias a la Ley se deben entender como no puestas). Entiendo que presentando una o dos nóminas que prueben vuestra solvencia debe ser garantía suficiente para el propietario, en cualquier caso os aconsejo que concerteis la visita con un abogado y que os revise el contrato antes de firmarlo.

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Goraimus 27/10/09 10:15

Ha respondido al tema Cambio de vivienda: Y tú que harias???

Buenas, no te he respondido antes porque no he tenido tiempo de consultarlo con exactitud, ya que no es mi área, pero te responderé de cabeza. Como es evidente la deducción fiscal por vivienda habitual corresponde expresamente a dicho concepto, con lo cual si tienes una hipoteca la cual te deduces de la declaración de la renta bajo dicha premisa, en el momento que le dejes de dar tal uso y la alquiles se produirán dos efectos; en primer lugar la deducción correspondiente dejarás de desgrabártela, o al menos deberías, y en segundo lugar deberemos tener en cuenta que percibirás un ingreso adicional en concepto de alquiler, el cual deberá compararse con el gasto efectuado de tal actividad, la hipoteca, de forma que si el alquiler supera ésta y genera, por tanto beneficio, deberás declararlo con el correspondiente cargo a favor de la agencia tributaria. Por otro lado si te encuentras en un régimen de arrendamiento y el mismo es considerado vivienda habitual el importe de la misma debería poder ser deducido de la declaración. En conclusión el resultado de la operación te resultará satisfactorio si; por un lado compensas el alquiler que percibes con la hipoteca que pagas, aunque te arriesgas a que cuando suban los tipos de interés te cueste dinero el tenerlo alquilado ya que dicho importe no será deducible. Y por otro lado que el arrendamiento que pagues te compense en la declaración de renta en función de los ingresos que tengas. A fin de descartar la posibilidad de alquilar tu vivienda sin declararlo, ya te advierto que es peligroso para tus intereses. Espero haberte sido de ayuda.

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Goraimus 22/10/09 22:20

Ha respondido al tema Cambio de vivienda: Y tú que harias???

Buenas, en mi humilde opinión Sergio me ha quitado la palabra de la boca, el alquiler con opción a compra es una de las alternativas más viables hoy en día, respecto a los posibles problemas que puedas tener con los inquilinos, todo depende de las medidas que tomes al respecto. Me refiero a la correcta elaboración del contrato y la solicitud de las garantías oportunas afind e cubrirte las espaldas. Aunque es un tema extenso el cual es complicado resumir todo su contenido. Sin embargo me gustaría plantear un tema, el cual no se si en alguno de los post anteriores alguien ha comentado, es el siguiente. Hasta ahora se consideraba la inversión inmobiliaria como uno de los valores más seguros, almenos entre el conocimiento del ciudadano medio, sin embargo creo que se ha más que demostrado que ese mito del ladrillo de oro no es más que eso, un mito, donde el bien inmueble adquiere el valor en función de la oferta y la demanda como cualquier otro artículo de comercio. Bajo esta premisa propongo tener en cuenta lo siguiente. Especulaciones demasiado positivas aparte (propias de los sectores dedicados a la venta de bienes inmuebles que prefieren fomentar el rumor que los precios no van a bajar más), creo que el precio de una vivienda, como de cualquier otro bien tendrá el valor el cual el consumidor esté dispuesto a pagar. Es decir, me parece muy bien que por razones de la deuda adquirida y adyacente al bien en cuestión se le pretenda imputar un precio de 300.000 euros a un piso en barcelona pero realmente el precio se terminará fijando, más tarde o más temprano, en función de lo que esté dispuesto o pueda pagar el comprador. Si a esto le añadimos la dificultad de adquirir financiación y la cantidad de oferta existente, muy superior a la demanda y a ésta última me referiré después, así como la desporporción entre el valor de una vivienda media y el sueldo del trabajador medio, se me presentan serias dudas cuando se afirma que el precio de la vivienda no va a bajar más. Hoy precisamente leí en el periódico (no es que dé una credivilidad absoluta al contenido de éstos pero los tomo como referencia) que un experto afirmaba que el precio de la vivienda debería bajar un 40% para equipararse a la realidad. A todo esto debemos añadir dos supuestos más, el primero es las dificultades que presentan los bancos a la hora de solicitar una hipoteca de una vivienda que tú hayas elegido, si ésta no pertenece a la cartera del banco y el segundo el potencial aumento de oferta que vendrá en los meses o años futuros, a medida que los diferentes bienes inmuebles que forman parte de la masa activa en diversos procedimientos judiciales pendientes se incorporen al mercado. Todo ello, auqnue parezca parte de una teoría conspiradora, me hace plantearme si realmente es un buen momento para comprar, a unos precios, que si bien han bajado algo, siguen siendo desorbitantes.

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Goraimus 21/10/09 16:11

Ha respondido al tema Algunos britanicos pierden lo pagado y entregan la vivienda

Buenas, una duda al respecto, si bien como dices el art 1859 cita lo expuesto, bajo mi punto de vista la relación obligatoria se conoce como una relació privada entre partes, así pues aún sin existir cláusula que permita una prestación alternativa, ¿no crees que si se realiza de mútuo acuerdo inter partes sería lícita tal resolución?, me baso en tal argumentación puesto que la pretensión es la resolución de la deuda de forma que compense al acreedor. Es solo una opinión y me gustaría que me dises la tuya. Gracias de antemano.

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Goraimus 21/10/09 15:55

Ha respondido al tema Diferencia entre garantía personal y garantía real

Buenos días compañeros, por casualidad leí el foro y ante los comentarios publicados creo que puedo aportar mi granito de arena. La situación a la que se refiere Ivanhoe, el cual no está muy informado sobre temas jurídicos (almenos en el ordenamiento jurídico español), es frecuente Estados Unidos, donde la garantía real es suficiente para respaldar el cumplimiento de una obligación (una deuda pecuniaria, por lo que hablamos). Sin embargo, como bien dicen el resto de compañeros, nuestro ordenamiento jurídico se rige por otras premisas al respecto y estas son las derivadas de la garantía personal. Para dar veracidad a dicha afirmación me remito a un único artículo, que generaliza en esencia la intención del legislador en lo relativo a las consecuencias del incumplimiento por parte del deudor, así pues el artículo 1911 del CCE, en lo relativo a la concurrencia y prelación de créditos dice asi:" Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes PRESENTES y FUTUROS", y remarco con mayúsculas sendas matizaciones ya que, haciendo corrección en lo que afirmas debes saber que, en caso de incumplimiento de una obligación (en este caso pecuniaria, ya que no olvidemos que el hecho de deber una deuda es una obligación que tiene el deudor o solvens hacia el acreedor o accipiens) si ésta se considera como un incumplimiento definitivo (que se establece la voluntad de no cumplirla) se procedería al embargo de bienes existentes en la actualidad y, en caso de no poseerlos o en cuantía insuficiente para extinguir la deuda, quedaria como causa pendiente pudiendo embargar los que se adquiriesen en un futuro hasta el montante total de la deuda, añadiendo a ésta los intereses y gastos de demora así como posibles daños y perjuicios ocasionados por el citado incumplimiento del deudor (artículos 1101, 1106,1107,1108 y 1152 a 1155 en lo relativo a cláusulas penales del CCE). Otro concepto bien diferente pero inherente en el caso que pretendes defender es lo concerniente a otros post que has publicado en el foro, es lo relativo a la responsabilidad exclusiva que tiene la empresa frente a la deuda. Añado esta explicación puesto que está relacionada con lo que te he expuesto y que confundes alarmantemente. Crees que si posees una propiedad (supongamos un edificio que estas edificando) y éste se encuentra hipotecado, en caso de incumplimiento por parte de tu empresa el banco solo puede arremeter contra el capital existente en la empresa, incluído los bienes inmuebles, en este caso el citado edificio. Bien, debes saber que andas muy desencaminado, es un tema que forma parte del derecho mercantil y sin entrar en más detalles te advierto que las deudas contraídas por una persona jurídica (en este caso una empresa) si éstas superan el capital de la misma, el cual respalda las opraciones mercantiles que realiza, en caso de insolvencia pueden imputarse al administrador e incluso los socios, dependiendo de cada caso y particularidades. Lo que debe quedarte claro es que no puedes actuar impunemente pensando que las deudas que contraiga tu empresa, en caso de no pagarlas caerán en saco roto. Un saludo.

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