Feetontheground
19/02/20 15:05
Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria
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Hola a tod@s!!He llegado a este hilo por lo del curso, y la verdad che se agradece toda la información y los puntos de vista que habéis compartido, me parecía leer mi “diálogo interior” a la hora de analizar todos los aspectos de una inversión a la que llevo ya un año dando vuelta...Me he decidido en escribir porque me estoy volviendo un poco loca, y quizás compartiendo este asunto conseguiré tomar una decisión. Os aviso, es para apasionados de complicaciones jejeje. Espero que tengáis tiempo/ganas de contestar!:)Intentaré ser breve, aunque la historia tiene su enredo. Hablamos de conseguir un préstamo/hipoteca en España de alrededor 250-270.000€ para invertir en una (Creo) excelente oportunidad en un País fuera Europa, cuyas moneda está vinculada al $ estadounidense y cuya economía/situación política es considerada más que estable. Dispongo de un fondo de 80-100.000€ Y no se como darle forma al asunto para que sea viable. Me interesaria realizar este proyecto porque es un sueño (es en un lugar a donde actualmente voy muy a menudo y donde algún día me encantaría pasar medio año o más ), pero también - y os explico lo del “creo” - porque lo veo una posible buenísima inversión.Digamos que después de muchísima investigación (5 años) sobre rentabilidad, precios, costes, aspectos legales, etc etc he “encontrado” lo que representa un poco un “chollo” para este mercado, cuyas características os detallo a continuación. Imaginaos una zona súper cara, características no se, tipo Malibu en EEUU, peeero con la gran diferencia que hay una regulación muy estricta sobre la edificabilidad (no se puede urbanizar a tope, hay que mantener un porcentaje muy importante de zonas verdes, es decir, hay un número limitado de terrenos vendibles, y ya no son edificables al 100% sino al 50%). En la zona que he estado observando, los precios de los terrenos están actualmente en 400-450$ al Mq, en lotes de unos 1000-1200-1500 Mq, y en los últimos años han sido comprados por Estadounidenses con grandes disponibilidades que a pesar de pagar los terrenos una fortuna han construido casas brutales. Las casas más baratas que se pueden encontrar son la de la primera oleada de construcción (hace más de 20 años), viejas, feas, a reformar, precio mínimo 500.000$.. Las demás, están valoradas desde los 800.000 para arriba, con perspectivas al alza dada la escasez de oferta.Precio medio de alquiler a largo plazo: mínimo 1500$ hasta 4 o 5.000 $ al mes. Vacacional ni os cuento (pero en principio no me interesa).En este escenario, he encontrado un terreno más pequeño, edificable al 50% igual que los más grandes, bien ubicado (los casoplones alrededor están valorados entre 800.000$ y 1,5millones de $), en venta a un precio inferior (350$), porque:- es un lote pequeño, 500mq, y el inversor medio hasta ahora ha sido es el típico americano que quiere construir la mega mansión con Jardín y piscina, cosa que ya no se puede en esta zona por las Nuevas limitaciones sobre edificabilidad. También está cambiando la mentalidad, se hacen proyectos de casas más sostenibles, más integradas en el entorno...justo a lado de “mi” terreno, una potente familia de una de las más grandes multinacionales mundiales (Y ya presente en la zona con un hotel boutique), está estudiando un proyecto de urbanización sostenible. - tiene una doble pendiente, entonces siempre el tipico inversor medio que está acostumbrado a ver la típica mansión americana como un “cubo” plantado sobre un terreno plano, no es capaz a de visualizar una construcción, salvo que luego las casas más preciadas son justamente las que se ven, una vez construidas, diferentes a las demás. Entonces tenemos:- un buen terreno edificable, y creo muy bien ubicado, valor de compra gastos incluidos 180.000$- valor de la construcción estimada, incluyendo jardinería a tope (y una pequeña piscina en segunda fase): 130.000$- tiempo hasta acabar el proyecto (Experienca comprobada): 2 años, durante los que tendría ingresos suficientes para cubrir la cuota de financiación (aunque si, un poco al límite, por esto me hago tantas preguntas también, tendré que pelear bastante con el banco...)- alquiler a partir del 3er año: 1600$ sin piscina, 2000$ con piscina (Podría ser incluso más, la mayoría de las casas están con alquileres semanales, y hay casi cero oferta de alquileres a medio/largo plazo - por aquí serían 8-12-24 meses, profesionales que vienen de sabático, familias con niños pequeños que quieren escolarizar les un año fuera de su país como experiencia, gente que trabaja en remoto, etc...)Problema de la ecuación: Capital propio: 100.000€. Habría una propiedad hipotecable pero digamos que sería interesante más bien para conseguir la financiación a un tipo más bajo que a un préstamo, que por el valor que hoy en día le darían, o eso creo. Se trata de un terreno que se consiguió a través de una hipoteca pero hace 15 años, cuota actual de la hipoteca 750€ al mes, y se acaba en 3 años. No se, como lo veis? Se os ocurre alguna manera de dar forma a este proyecto o os suena demasiado a locura? No os cortéis, estaré agradecida tanto para las críticas cuanto para los consejos! :)