Fcalvo

Fcalvo 14/02/13 17:19

Ha comentado en el artículo El informe Inversius

Puedes estar seguro que no se nos ha escapado, al menos a mí no, pero no reunía las condiciones de precio de compra que permita una venta rápida, así que es mejor que se lo quede el banco. Hace tiempo que no actúo con márgenes de 30/40% de beneficios. O doblo o nada. Saludos y buen trabajo por parte de Inversius. Se lo curra el jodío......jejeje Francisco Calvo

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Fcalvo 07/02/13 20:14

Ha comentado en el artículo Tasación a ciegas

A río revuelto, ganancias de pescadores. Cuando me encuentro con operaciones como esta, que lamentablemente son más de la cuenta, me entra un gusto cercano al orgasmo porque sé que voy a estar en la subasta más solo que LA UNA. Y me dedico a investigar...... dónde estará el puñetero bancal??? Cuáles son los linderos ??? algunos de ellos o la mayoría del año del catapún. Habrá alguna obra encima???? Será ahora urbano o industrial???? O es una puñetera mierda???? Con estas operaciones disfruto como un enano..........me he encontrado de todo......pero también he encontrado alguna pepita de oro.....

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Fcalvo 03/02/13 21:31

Ha comentado en el artículo Consulta reciente. Dudas de la parte actora

Jotaerre ha contestado adecuadamente a cada una de la cuestiones por lo que no hay nada más que añadir. Pero si quiere cancelar la subasta porque la fecha es muy precipitada mientras unifica criterios, puede hacerlo perfectamente argumentando al juzgado que está en vías de arreglo con el demandado. Obviamente, cuando tengo claro lo que tiene que hacer que solicite nueva fecha de subasta, y punto. Saludos

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Fcalvo 31/01/13 20:26

Ha comentado en el artículo Minipost: Cien por cien de acuerdo con Manuel González

Lo que tendrían que hacer estos tontos del gobierno es hablar con los expertos. Y yo me pregunto: Quién sabe más de subastas??? el letrado contratado para redactar la Ley o el subastero de turno. Coño¡¡¡¡ pues que hablen con Tristán o con cualquier otro tan cualificado como él y verían cómo la cosa cambiaba a mejor. Pero son tontos que piensan que con subir el porcentaje de adjudicación lo han arreglado casi todo. Pero qué memos que son, por Dios yo no quería reconocer en público que teníamos políticos del pp tan tontos y tan alejados de la realidad. Qué subastero va a comprar un piso al 75% del tipo de subasta,si ese tipo está ya depreciado en un 60% o más.A lo mejor el de Guindos este sabe algo que nosotros no sabemos. Lo que deberían hacer es no poner ninguno y verían cómo la cosa cambiaba. Y el banco que se equivocó con la concesión de la hipoteca que pague su parte de culpa y condonen al deudor la diferencia. Eso es proteger al deudor y no todo lo que están haciendo. Lo del 5%; lo de ampliar los plazos para rematar, etc.etc. son memeces. Publicidad a las subastas y rapidez en la ejecución. De todas formas yo ya no compro pisos, ni siquiera baratos, desde hace mucho tiempo. Voy por otros caminos. Siempre he dicho que las subastas facilonas no las quiero. Me dedico a las subastas complicadas y la verdad es que no se me da mal. Estas sí que tienen beneficio. Saludos cordiales, amigos, y esperemos a la redacción final para poder enjuiciarla con más rigor. Francisco Calvo

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Fcalvo 31/01/13 10:14

Ha comentado en el artículo Arrendamiento ficticio, retracto seguro

Imagino que esto quedará redactado de otra forma porque si lo hacen así, seguirá sin fluir el crédito hipotecario y desde luego tendremos que dedicarnos a otro trabajo porque no nos dejarán margen para poder comprar. Imagino, también, que se estará refiriendo a subastas sin postores, porque si hay postores, debiera ser de otra manera y que sea el mercado el que determine el precio. Pero, en fin, como todo lo que han hecho, al final no lo hacen bien, esperemos a ver qué hacen ahora. Saludos

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Fcalvo 24/01/13 20:35

Ha comentado en el artículo La banca amiga y colaboradora

Hola, amigo Tristán. Yo en este caso que comentas me quedaría quieto y que se lo quede el actor por la deuda. Mientras que el juzgado le da el auto van a pasar unos cuantos meses y seguro que antes sale por la deuda de la Caixa y entonces a poner pasta, si la tengo, porque no me tiembla la mano si la subasta es buena. Que no todo el mundo tiene 700.000 lereles para pagar a la Caixa. O sí????? Saludos Francisco Calvo-administrador www.subastasunicas.es

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Fcalvo 20/01/13 23:02

Ha comentado en el artículo Nueva herramienta de Subastafácil.com

Hola, Tristán. La idea está bien y podemos obtener información que puede ser interesante; pero he accedido a la web, me pide mi correo y lo pongo, elijo las provincias y le doy a aceptar y...............no accedo a nada...........Cómo puede ser que tú hayas obtenido alguna información......???? Saludos

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Fcalvo 05/11/12 17:05

Ha comentado en el artículo Drama con las cargas posteriores

Si el embargo hubiera estado anotado, no se perjudica a nadie, como dice el registrador, porque el banco pastor al anotar su traba hubiera visto que tenía una preferente. Por las fechas que se han indicado es imposible que el embargo hubiera caducado. Esto es muy raro y habría que ver el historial de la finca. De todas formas, pienso que algo se le escapa decir al que ha expuesto el caso.

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Fcalvo 05/11/12 00:15

Ha comentado en el artículo Drama con las cargas posteriores

Cuando uno está verdaderamente interesado en adquirir un bien a través de un procedimiento que no es una ejecución hipotecaria, es requisito imprescindible: a)comprobar la certificación de cargas solicitada por el Organismo que celebra la subasta. b) si esto no fuera posible porque se está en plaza distinta y no se quiere o puede hacer el viaje, hay que solicitar una nota simple y verificar que el embargo está anotado y que no va a caducar en breves fechas. Esto pasa porque creemos que todo el monte es orégano y que comprar es una subasta es de lo más sencillo. Lo que te toca es demostrar que verdaderamente se ha producido un error, aunque sigo pensando y me sorprende que se haya dado como buena una subasta de la AEAT que ha tenido que pasar por el departamento jurídico y dar el visto bueno. La única solución que tienes es pedir la nulidad de la subasta. LA CERTIFICACIÓN DE CARGAS SIEMPRE HAY QUE VERLA Y SI NO ES POSIBLE, PEDIR UNA NOTA AL REGISTRO Y COMPROBAR QUE EL EMBARGO ESTÁ ANOTADO. Ojo, que también podría ser error del Registro. Si verdaderamente la solicitud de anotación de embargo y expedición de certificación de cargas se hizo de forma correcta, pero por error no se anotó el embargo, QUE PAGUE EL REGISTRADOR el perjuicio que ha ocasionado. Vete a Hacienda y compruébalo. Porque una cosa es cierta ALGUIEN HA COMETIDO UN ERROR. Saludos cordiales Francisco Calvo-administrador www.subastasunicas.es

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Fcalvo 24/10/12 17:43

Ha comentado en el artículo Allanando peligrosamente

Hola a todos.......bien no???? Me alegro...... De estas hemos tenido todos los que nos dedicamos a este negocio. Cuando compramos en la Seguridad Social o en la AEAT, ya tenemos el problema de que nos dan la propiedad pero no la posesión y entonces es cuando uno tiene que ingeniárselas. Si nos consta que la vivienda o el local está deshabitado, no hay cosa mejor que descerrajar la puerta, cambiar la cerradura, irse al cuartel de la guardia civil o comisaría más cercana y decir que la noche pasada te has encontrado casualmente a unas personas intentando entrar en la propiedad y que al verte se han marchado. Como por la noche todos los gatos son pardos, no puedes identificar a los ladrones, y que, aparentemente, no hechas nada de valor en falta. Por supuesto, lo primeros que has hecho es cambiar la cerradura y la factura del cerrajero será con fecha del día de la denuncia, y por supuesto solo por el concepto de cambiar cerradura.....claro...... Saludos y hasta la próxima Francisco Calvo-administrador www.subastasunicas.es

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Fcalvo 03/09/12 20:21

Ha comentado en el artículo ¿Es el momento de comprar pisos en subasta?

Hola a todos y especialmente a ti Tristán. Ya echábamos de menos estas tertulias. Referente al contenido del post, ni qué decir tiene que sigo mirando con mucho detenimiento aquellas operaciones que presumiblemente pueden dar algún beneficio. Pero todos coincidimos en lo mismo, "comprar barato para vender barato". Ahora bien, ¿dónde está el punto de inflexión?. ¿Dónde se encuentra el dato que nos permita opinar que el precio "tal" es el adecuado para comprar? Por supuesto, para mí, el precio es importante; pero casi más es la zona. Analizar detenidamente las zonas, y por supuesto los precios. Hay sitios que ni regalados los quiero. Yo, personalmente, sigo analizando con cariño todo aquello que sale por la costa y si sale algo interesante le hinco el diente. Saludos cordiales Francisco Calvo-administrador www.subastasunicas.es

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Fcalvo 10/07/12 10:29

Ha comentado en el artículo Inoperancia de las subastas judiciales

Falta todavía algo que es muy importante y esto es la posibilidad de la nulidad....Ahora estamos siempre con el pie en el aire porque cualquier demandado que sea asesorado puede pedir una nulidad por cualquier tontería y esto dilata el procedimiento....si el juzgado de instancia no le da la razón pues se va a la Audiencia y nos tiramos unos cuantos años peleando por algo que al final vamos a ganar o quizás a perder......Y esto no puede ser.... El secretario judicial es el responsable de la gestión administrativa del expediente de una subasta......y si este secretario certifica que el expediente se ha instruido siguiendo la legislación.......no puede venir luego un demandado que argumentando lo que quiera dilate durante años el derecho del adjudicatario a obtener su propiedad. Por eso me encantan las subastas de la Seguridad Social y del AEAT, porque una vez realizada la subasta, el expediente es remitido a su Asesoría Jurídica y el dictamen de esta es inapelable......no puede ir luego el deudor dando batalla......porque no le van a recibir..... Un saludo cordial y felices vacaciones a todos.....que yo ya casi estoy en ello......

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Fcalvo 03/07/12 08:25

Ha comentado en el artículo Los listados de subastas de Madrid

Yo estaba suscrito a estos listados en mi zona de influencia desde que empecé en este mundo, hasta que con la crisis dejó de editarlos. Recuerdo a los colegas que iban como dice Tristán, vendiendo los listados por poco dinero y me daba vergüenza. Me insinuaron más de una vez que me adheriera al sistema, a lo que siempre me opuse por que lo veía indigno de unos "profesionales" que, como bien dice Tristán ganaban suficiente dinero. Pero además, cómo me iba a fiar de aquellos que intentaban ganar una miseria de dinero estafando el trabajo de otros. Seguro que antes o después una subasta interesante jamás me seria informada. "El que roba en casa ajena y lo dejas entrar en tu casa, terminará robándote" Saludos cordiales

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Fcalvo 02/07/12 11:10

Ha comentado en el artículo La importancia de los linderos

Vista insitu la famosa propiedad os puedo asegurar que por el bajo tasado hubiera pagado una pasta.........Lo que realmente sale a subasta no lo quiero ni regalado......Está unida con la vivienda superior mediante una escalera que ocupa casi la totalidad de la superficie....... Problemas......para quien los quiera....... Y sacad las conclusiones de este post......los linderos tienen que cuadrar..si no es así......investigar......y si no se encuentra solución al por qué no cuadran.......lo mejor es estarse quietecico...... Saludos cordiales......

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Fcalvo 01/07/12 00:41

Ha comentado en el artículo La importancia de los linderos

Bueno, bueno.......esto ya sabía que iba a traer cola......y desde luego se han cubierto todas las expectativas. Los que ya me conocen saben que suelo ser polémico.....y que en mis explicaciones, siempre que es posible, pongo ejemplos que suelen ser algo extremos pero que son los que nos permiten aprender porque nos hacen reflexionar. Estoy seguro que muchos lectores de este post no han querido intervenir por temor a meter la pata.....y doy la enhorabuena a los que han intervenido porque han demostrado arrojo y valentía...y he de reconocer que hay comentarios muy buenos.... Con este ejemplo hemos querido poner de relieve, tanto Tristán como yo, que los linderos son fundamentales a la hora de identificar una propiedad. Os puedo asegurar que si alguno de los linderos no me cuadran yo no participo en la subasta. Cuando un arquitecto hace la división horizontal sabe perfectamente cuales son los linderos de cada uno de los departamentos y por supuesto conoce dónde está el norte. El problema se produce cuando tasadores de tres al cuarto, obvian estos linderos y se atreven a decir que si el edificio tiene su entrada por la calle "a" en realidad los locales tienen su entrada por la calle "b". Algunas veces nos encontramos con dos linderos, uno son los del propio edificio y otro los linderos de cada uno de los departamentos. Si habéis visto la descripción que hace la unidad de subastas, los linderos que cita son los del bajo antes de haber hecho ninguna segregación. Problema núm. 1 que induce a error. El segundo problema ha sido la tasación realizada que no tiene nada que ver con la realidad....... Efectivamente, como bien dice Exiliado, parece ser que el local comercial no es tal local, sino que puede haberse convertido en un pequeño apartamento, lo que se deduce por las escaleras, la puerta de acceso, etc. Y ha acertado, es este.........el que, aparentemente, sale a subasta.........Habrá que verificarlo in situ y hacer las últimas comprobaciones........ Pero lo importante, es que un local que tiene acceso por una calle muy comercial tiene un precio significativo.....y el que compre en esta subasta, si es que hay alguien que entre a comprar, no compra un local comercial,está comprando otra cosa......y esto es lo que se ha pretendido con este post. Un saludo........

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Fcalvo 16/06/12 18:39

Ha comentado en el artículo Errores en la Certificación de Cargas

Vamos a ver, esta situación nos la encontramos muchas veces y tiene que ser analizada de forma excepcional como siempre que nos encontramos una o varias cargas preferentes a la que se ejecuta. Pero esto no tiene que darnos miedo, al contrario tiene que contemplarse como una oportunidad de negocio si sabemos ponderar bien el riesgo. El hecho de que la Seguridad Social no haya detraído el total importe del límite del crédito no me tiene que preocupar, porque yo sí que lo contemplo en mi análisis. Ahora bien, lo que hay que saber es si aun a pesar de restar yo la totalidad del crédito más los posibles intereses de demora y costas que pudieran devengarse, sigue habiendo margen para hacer una oferta a la Seguridad Social que al menos sea del 25% del tipo de subasta (que es el mínimo que puede autorizar la Seguridad Social según su reglamento). Un cordial saludo Francisco Calvo-administrador www.subastasunicas.es

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Fcalvo 12/06/12 08:10

Ha comentado en el artículo ¿Existirá, no existirá?

Pues un escrito lo antes posible a la Seguridad Social explicando lo que te ha ocurrido, y si tienes suerte te devolverán el dinero. La próxima vez, utilizad el sentido común. Si hay alguna propiedad a nombre de la promotora, y el edificio no es nueva construcción, miradlo con lupa, porque lo más seguro es que, o no exista, o sea una propiedad con algún problema, o sea algún garaje con dificultad de acceso, o una garaje ciego (no se puede ni acceder)etc,etc. Como bien ha dicho Tristán, los profesionales no pujamos ni un céntimo si la propiedad no ha sido perfectamente identificada, pisada, vista, y comprobados los linderos. Un saludo Francisco Calvo-administrador www.subastasunicas.es

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Fcalvo 25/05/12 10:38

Ha comentado en el artículo Sorpresas no gratas y sorpresas gratísimas en las subastas

por supuesto....... Mira, yo voy a participar en una subasta donde el tasador no ha tasado la construcción porque la considera ilegal.......y ha restado del valor del suelo......inclusive los gastos de demolición.......Este caso está clarísimo no hay posibilidad de recurso de ningún tipo.....ya que el tasador ha sido claro en su diagnóstico.....acertado o desacertado......pero ha visto la construcción y para él no tiene valor ninguno. Pero para mi sí que lo tiene. El principio de publicidad registral será sagrado según los casos. Y cada uno defenderá su derecho según le vaya. Cuantos casos se han dado donde dice en el registro que existe una casa y la realidad es otra porque fue derruida. Estamos hablando que hay un defecto en la tasación, y por tanto es recurrible atacando ese defecto o bien presentando una demanda por enriquecimiento injusto. Hay sentencias del supremo en este sentido. Saludos

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Fcalvo 21/05/12 16:02

Ha comentado en el artículo Sorpresas no gratas y sorpresas gratísimas en las subastas

Ya sé que tu caso fue diferente porque la deuda imagino que sería elevada. Pero jamás un juzgado te dará la posesión de un solar donde hay construcciones. Te podrán dar la posesión sobre el solar pero nunca sobre la propiedad que hay encima. Y es más, si el juzgado ve problemas coge y se va sin darte ninguna posesión y están en todo su derecho a hacerlo y encima lo hacen bien. Pero claro, tu querrás el solar y lo que hay encima, no?? Pues para conseguirlo la única solución que tienes es disolver este proindiso especial que se ha producido, y ta he dicho cómo hay que hacerlo para saber el porcentaje de cada propietario sobre la totalidad de la propiedad. Si no fuese así nunca podrías vender nada, ni siquiera tomar posesión. Si se permitiese sería tratado como un enriquecimiento injusto y siempre tendrías las de perder. Por eso cuando se dan estos casos, que son bastantes en la realidad, hay que cuantificar todo esto.y no pensar que compramos por cuatro chavos un trozo de tierra y un chalet de puta madre encima. Compramos la tierra pero el chalet no, si éste no ha sido valorado por el tasador. Es cuestión de justicia y es así. Saludos

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Fcalvo 21/05/12 15:53

Ha comentado en el artículo Sorpresas no gratas y sorpresas gratísimas en las subastas

Si ha sido tasada la vivienda.....no hay ningún problema.....el problema empieza cuando el tasador solo tasa el solar.

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Fcalvo 19/05/12 20:51

Ha comentado en el artículo Sorpresas no gratas y sorpresas gratísimas en las subastas

Esto ha ocurrido, está ocurriendo y ocurrirá. Los que ya tenemos heridas por las mil batallas que hemos tenido que librar, las tasaciones, las referencias catastrales, la nota registral, es todo información que hay que contrastar. A mi no me vale lo que diga el tasador, pero me ayuda a hacerme una idea de la propiedad. Tampoco la referencia catastral tiene que ser la panacea, hay muchas referencias catastrales erróneas, tampoco me sirve la nota del registro. Todo ello de forma independiente, pero si toda esta información junta nos cuadra, y sobre todo los linderos del registro, que ya sé que están desactualizados, tendré seguridad de que lo que sale a subasta es el bien que estoy viendo. Si el tasador valora un solar, pero no valora la propiedad que hay dentro porque no ha encontrado la parcela, o vete tú a saber por qué, lo que estamos comprando es el solar. Lo construido encima, sigue siendo del que la construyó. Se produciría en este caso una especie de copropiedad especial, donde para saber qué porcentaje tiene cada uno, debería tasarse el solar y lo construido de forma independiente y así sabríamos qué porcentaje tiene cada uno en el conjunto. Y luego, por supuesto disolver esa copropiedad en el juzgado. Que no piense nadie que porque ha comprado un solar donde hay una casa de puta madre, con piscina,etc. pero que solo se ha tasado el solar, ha comprado toda la propiedad. Porque el propietario que la ha perdido, recurrirá y ganará el pleito con toda seguridad, solicitando la nulidad de la subasta o demandando con posterioridad y solicitando la disolución de ese proindiviso especial que se ha producido. Ale, a pensar que para eso estamos. Y a preguntar, porque lo que he dicho tiene tela.......... Me estoy refiriendo a las ejecuciones dinerarias, no las ejecuciones hipotecarias, donde las mejoras que puedan hacerse están cubiertas por la hipoteca y no hace falta tasar nada porque el precio de subasta consta en la escritura notarial. Un saludo Francisco Calvo-Administrador www.subastasunicas.es

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Fcalvo 16/05/12 15:11

Ha comentado en el artículo Problemas en división de cosa común

claro, pero el demandado ya tuvo su oportunidad de subir su postura y no lo hizo. El hecho de aceptar la mejora de postura en nada favorece el obtener mejor precio, al contrario puede utilizarse como estrategia para conseguir así un menor precio. Yo no subo las pujas y la mejoro luego y compro por cuatro perras. Eso no puede ser. Insisto, no es aplicable el art. 670 en las disoluciones de proindivisos. En el peor de los casos, debería hacerse una nueva subastilla entre los dos porque, ¿cómo se satisfacen los derechos del demandante que no es acreedor y no se pueden valorar? aplicando la última postura que se hizo. Es que no ves que se ha hecho con ánimos poco claros. Esto es de niños de primer grado. El precio obtenido en la subasta en la disolución de un proindiviso es el precio definitivo, ya sea 1 euro o 100.000 euros. y no hay mejoras de posturas. joer....... Además, el enunciado del art. 670 es claro y diáfano y no ha lugar a dudas ni interpretaciones: Art. 670.- Aprobación del remate. Pago.Adjudicación de los bienes al acreedor. En una disolución del proindiviso, dónde está el acreedor?, dónde está el deudor?. No existen, y al no existir no hay posibilidad de cuantificar los derechos del acreedor para poder poner en marcha las distintas posibilidades que concede el art. 670. Y no vuelvo a discutir más de lo que considero absolutamente meridiano. Saludos cordiales

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Fcalvo 16/05/12 13:15

Ha comentado en el artículo Problemas en división de cosa común

Vamos a ver...........en una división de cosa común nunca es aplicable el art. 670 La secretaria ha actuado de forma arbitraria al haber dado un privilegio al demandado que no le corresponde, porque también es cierto que el demandado tuvo la posibilidad de subir su postura y no lo hizo. Lo que ha hecho la secretaria es dar facilidades a una parte en perjuicio de la otra. En una subasta de estas características el precio definitivo es el último ofrecido en subasta, y punto. Le aconsejo a esta persona que recurra que lo tiene ganado. Faltaría más. En una división de cosa común no hay adjudicatario provisional, es definitivo, al no poder aplicarse el art. 670 porque no hay deuda dineraria. Hay secretarios que son unos tontos del culo.........y esta es una de ellas. Saludos cordiales Francisco Calvo-administrador wwww.subastasunicas.es

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Fcalvo 30/04/12 09:37

Ha comentado en el artículo Ojo con las tasaciones de cargas

Pues sí.......esto ocurre con relativa frecuencia........y hay que tener mucho cuidado.........Lo que hago yo es intentar calcular si el saldo pendiente es racionalmente correcto al tiempo transcurrido. Es decir, si los años que han transcurrido de amortización pueden dar como resultado, más menos, el saldo pendiente. Obviamente, siempre pido una nota actualizada para ver si se ha producido un movimiento en la cargas anteriores que no estaba en la certificación de cargas que nos dejan ver. Os puede asegurar que ha habido errores que me han ido muy bien......yo, por supuesto ya había detectado el error, pero me he callado......Otras veces lo he comentado para que suspenda la subasta y rectifiquen.......Todo ello dependerá de lo que dependerá...... Saludos cordiales Francisco Calvo administrador.www.subastasunicas.es

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Fcalvo 17/04/12 09:32

Ha comentado en el artículo Nulidad de actuaciones por defectos en la notificación

Esto suele ocurrir más veces de lo que nos imaginamos. La última vez que me ocurrió, pude ver el expediente porque por error me lo enseño la funcionaria, ya que pensaba que era parte (letrado o procurador, como iba con traje y corbata)al ver que se había comunicado por edicto la celebración de la subasta y que previamente se habían intentado notificar con algunas incidencias, le dije que si pensaban realizar la subasta con esta incidencia. Me miró con cara de sorpresa y con aire de superioridad y me dijo que "por supuesto......" Estoy esperando que me devuelvan el ITP que pagué, pero los gastos de registro y el tiempo perdido no me los devuelve nadie. Además, tened en cuenta que si los deudores tuvieran abogados y se personaran, muchas de las subastas celebradas serían suspendidas porque seguro que en la cadena de notificaciones algún error se ha producido. Este es el problema de la "tutela efectiva" de nuestra legislación. Se defiende más al moroso y al delincuente que a la gente de bien....... Saludos cordiales Francisco Calvo-Administrador www.subastasunicas.es

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