La bolsa a mi entender, se ha convertido en un juego sin lógica, pues con los grandes fondos y sus super rápidos ordenadores, son los que marcan la pauta a todos los demás.
Si, es cierto que las viviendas envejecen. Y mi técnica es comprar viviendas, a buén precio, en épocas que la gente no compra, y que los que venden lo hacen a buen precio, en buenas fincas, en buenas zonas de los sitios que conozco, y rehabilitarlas totalmente, con mis propios profesionales, y asi tengo esos 10-15 años primeros, con pocas incidencias estructurales. Mis cálculos de rentabilidad los hago contando el precio de compra, impuestos, arreglos, mobiliario y cualquier gasto, hasta empezar a cobrar efectivamente el alquiler. Si el precio del inmueble no me da una rentabilidad que fijo a priori, no lo compro. El precio que le pongo suele ser algo más bajo que el de mercado en su momento, pues una de las partes más delicadas de este negocio es la elección del inquilino, ya que de él depende de que todo vaya bién. Como es buén artículo, y buen precio, siempre suelo tener una buena cantidad de aspirantes, y la elección la hago en función de las sensaciones que me ofrecen las personas. Una condición que siempre me ha ido bién, es escoger a una pareja que tenga como mínimo un niño y que trabajen los dos. Cuando algún piso se queda vacio, lo actualizo hasta dejarlo como nuevo. Y si, anecdotas tengo también un montón, pero intento siempre desactivarlas con la mejor voluntad del mundo.
Naturalmente que he pensado en la inflación. Desde los años 70, que empecé a trabajar en banca, me he dedicado a la bolsa sistemáticamente, y claro también he vivido bajadas terribles con una cantidad de dinero en bolsa bastante grande. Pero lo que me permitió vivir exclusivamente de mis rentas fueron las inversiones inmobiliarias. En épocas de inflación el tocho sale ganando, pues el apalancamento se reduce con ella. Tengo bastantes inmuebles, y casi nunca, el precio ha disminuido, aunque mi intención nunca ha sido vender, pues son la base de mis ingresos. Los gastos que me ocasionan las propiedades, siempre los pagan los ingresos de los mismos. Antes de la ley Boyer, la gente cambiaba de vivienda seguramente más que ahora, pues no había la presión que existe ahora en los alquileres. A mi no me ha afectado en ningún caso un alquiler de esos. En cuanto a problemas con los inquilinos he tenido muy pocos, pues nuestra gestión esta muy profesionalizada, y no dejamos nunca ningún detalle suelto. Nuestra gestión no consiste en solo cobrar el alquiler, y desentenderse del resto, que es una tónica muy generalizada. Otro tema muy importante es donde operamos. Y eso lo hacemos en mercados que conocemos a la perfección, y donde normalmente hay deficit de viviendas. La forma de alquilar más frecuente es el boca a boca, pues es muy dificil encontrar una vivienda en alquiler. En conclusión, de los rendimientos de la bolsa no he sido capaz de poder mantenerme, en cambio de los ingresos inmobiliarios lo consegui muy pronto.
Después de más de 40 años invirtiendo en bolsa y en inmuebles, la realidad me ha demostrado que los inmuebles son mucho más rentables que los valores mobiliarios. Una inversión en un inmueble de 6.000€ en 1972, me rinde este año 15.000€ brutos, una inversión del mismo importe en algún valor que haya sido capaz de sobrevivir esos años me daría como mucho 600€. Las plusvalias solo las contemplo cuando vendo y las materializo. La suma de rentabilidades son evidentemente más altas en inmuebles. La acumulación rendimientos inmobiliarios me permite ir comprando nuevos inmuebles sin apalancamiento. Evidentemente los bienes inmuebles los intento comprar siempre al mejor precio posible, por l que si algún dia tengo que vender algo, tengo margen para hacerlo a un precio que sería vendido de inmediato. Es cierto que da algo de trabajo, pero para comprar valores tambien utilizo bastante tiempo.
Os dejo un enlace de un articulo anterior en Rankia, que trata muy bién el tema: https://www.rankia.com/blog/agustin-grau/4166862-alquiler-viviendas-buena-inversion
Si es verdad que al principio cuesta mucho, porque cuando te montas la parada no tienes mucho dinero y seguro que vives de un trabajo. Pero como todo, si persistes, y haces bien tus inversiones, es decir comprar a buen precio, buen producto, a la larga te encuentras con que las rentas que cobras te permiten ampliar tu cartera, y por tanto tus rentas.
Yo durante muchos años he comprado acciones de muchas empresas, y estudiadas a fondo, pero con acciones no he conseguido vivir de ello, en cambio con alquieres de vivienda, una actividad muy sencilla, llevo ,más de 25 años viviendo de esas rentas.
En Idealista te dice precios medios que demandan los compradores. No tiene nada que ver con los precios reales. Yo hace muchos años que me dedico a invertir en vivienda para alquilar. Los anuncios van bien para localizar viviendas en venta. El precio real de compra siempre lo pone el que compra, nunca el que vende. Mi técnica es estudiar las viviendas que, por la zona, metraje y acabados me puedan interesar. Me espero un tiempo, y si no lo venden enseguida, al tiempo hago una visita. Y al cabo e un tiempo, si realmente creo que tiene posibilidades, hago una oferta a la baja, al precio que yo creo oportuno, y tengo unas posibilidades altas de que acepten mi precio. Si no lo aceptan, pues a otro piso, y no pasa nada. En general trabajo en mercados muy competitivos, Ibiza y Barcelona, entre ellos. Y si, es posible obtener un 5% de rentabilidad, aunque por lo general los precios de venta estan muy desmadrados.
La Constitición española no deja de ser un catalogo de buenas intenciones. Solo hace falta ver quienes son los más corruptos y los más españolistos del pais. Cuanta más constitución y más bandera más corruptos son los tipos que se apropian de la democracia de españistan. Tu paga y calla, es el eslogan de la casta de toda la vida.
Este es el primer articulo que leo, sobre inversión el bienes inmuebles para alquilar, que describe el tema tal y como es. Yo hace como 40 años que me dedico a ello, y si no dependes de los bancos para financiarte es muy sencillo y seguro. Las rentabilidades son altas pero depende del precio de compra del bién. Si el precio de adquisición del bién ( Coste,impuestos, reformas, ect)lo consideras como importe fijo de adquisició, la rentabilidad puede ser muy alta, por ejemplo tengo bienes comprados hace 40 años por 3.000€, que me rentan bruto 16.000€ anuales. El acumulado de alquileres me sirven pàra comprar más inmuebles que luego pongo en alquiler.
El imperio USA se esta desmonorando, y les pasa lo mismo que a todos los imperios que ha habido. El futuro inmediato no pasa por USA, y lo saben,pero si se ponen muy fuertes corren el riesgo de quedarse al margen del futuro.
La inversión directa en bienes inmuebles la has de tomar como si invirtieses en valores mobiliarios. Es importante el momento de la compra dentro del ciclo económico. Yo llevo más de 30 años invirtiendo en bienes inmuebles, y te aseguro que son rentables, y mucho. El precio del bién, su ubicación, y la inversión en mantenimiento son muy importantes.
Que casualidad. Yo he tenido un tema parecido con una compañia de un banco madrileño, que también me envió a un fontanero de pacotilla para arreglar unas humedades que fue incapaz de encontrar. El señor fontanero me queria hacer una reparación de algo que yo no veia correcto. Llamé a mi fontanero y los dos juntos tuvieron una discusión terrible, porque el que me envió el seguro del banco madrileño, pretendia hacer una reparación de algo que no estaba estropeado. Al final la conclusión es que me he dado de baja de todas las pólizas que tenía con ellos, y me he ido a una compañia de seguros que solo se dedica a los seguros.
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