HolaA ver, realmente no es todo tan blanco o negro, si no es más bien un "gris tirando a negro". Me explico:1) Hay bancos que dan financiación con Art. 28. En este hilo han salido 3 al menos: Sabadell, ING y Abanca.2) Opciones hay, pero al haber menos cuesta más negociar. Eso que comenta Jabarrio es cierto, te puedes ir de un banco a otro pero son muy pocos los que te van a decir que si. Menos opciones implica menos posibilidad de negociación.3) El cambio de ley el pasado 3 de Septiembre está generando aún más dudas, porque los registradores no se ponen de acuerdo en su retroactividad. Entonces puedes conseguir encontrar uno que quite la anotación, otro que te diga que no, y otros que a pesar de que lo quiten el banco te siga diciendo que no. A mi hay bancos como Bankinter o MyInvestor que me han dicho: el tema del Artículo 28, lo miramos "caso por caso".Conclusión: si te metes en una operación así puede que no encuentres la mejor opción hipotecaria o que incluso te quedes sin tiempo en el periodo de arras porque un banco te diga que si, y en el estudio técnico jurídico te digan que no (Esto se hace justo después de la tasación).Mi recomendación: si te lanzas a comprar un piso con Artículo 28, intenta tener 2-3 bancos antes que te hayan dicho que te pueden dar hipoteca y pide en las arras que recuperes el dinero en caso de no conseguir financiación. Además de ello, ármate de paciencia porque te puedes encontrar problemas por el camino y tengas que cambiar de opción.Un saludo.
Exacto. Este está siendo el gran problema de este cambio de ley.Mi notario me comento que el problema es que no ha habido una postura de la dirección general de notarios y registradores. Y como en el BOE solamente hablaban de derogación han dejado en un limbo legal el estado transitorio (Los pisos que están en esos dos años). Y lo peor de todo, es que muy probablemente nunca se pronuncien porque no creo que llegue a haber una causa judicial al respecto, ya que a lo que se produzca ya habrán pasado los dos años.Si preguntas a abogados, notarios o registradores... cada uno te va a decir una teoría al respecto. De hecho, si buscas cualquier noticia al respecto de cuando se elimino el artículo 28 habla de retroactividad, pero parece se que los registradores están resistiendose más a ello. Y ante la duda, la mayoría de los bancos tira a la postura más conservadora.En fin...una línea más en el BOE diciendo "... y con caracter retroactivo", y la vida hubiera sido más fácil para todos.
HolaEs un desastre el lío que han montado con la supresión de este artículo la verdad. Nadie se pone de acuerdo y hay opiniones para todo.Con el fin de ayudar en toda esta historia, creo que está bien que vayamos contando cada uno nuestras experiencias. Os cuento lo que estamos haciendo nosotros:Nuestro escenario:- Queremos un piso afectado por el artículo 28 en la ciudad de Barcelona, sin embargo sabemos que está afectado porque un proceso hipotecario de otros compradores fallo tras una investigación de la herencia. En la nota simple, no aparece ninguna referencia a ello. Este piso tiene dos defunciones y las dos son de herederos no forzosos. Una vence en Enero del 2022, otra en Julio del 2022.Básicamente queríamos tener garantías legales de que no tendremos problemas si apareciera un heredero y por otra parte, garantías de poder conseguir una hipoteca. Tras dar muchas vueltas sobre el tema, estas son las conclusiones que hemos llegado:En la parte legal:1) La posibilidad de que aparezca un heredero en la actualidad son casi imposibles. Hoy en día está todo más registrado que cuando se creo esta estúpida ley.2) El tiempo que falta es relativamente corto (3 meses y 10 meses respectivamente) y nadie ha aparecido todavía.3) Tras hablar con un notario, nos explico que en Cataluña la cosa está más fácil, ya que si los fallecidos tenían vecindad civil catalana (esto tuve que buscar que es) el riesgo es mucho más bajo. Ya que en caso de aparecer un heredero solo puede reclamar un 25% de la herencia y además, tiene que ir primero a por los otros herederos. Es decir, solamente nos podría salpicar si las otras personas se declararan insolventes, cosa aún más improbable tras recibir el dinero de la compra de un piso. Como digo, esto es especifico de Cataluña.4) Además de todo ello, la situación de si es retroactivo o no genera tanto debate... que el propio vacío legal puede jugar a nuestro favor.En la parte de financiación:1) La mayoría de bancos no saben que hacer. Porque o tienen una política clara sobre NO al Art. 28 (la mayoría) o con el hecho de que no salga en la nota simple, se puede intentar pero no sabremos si la hipoteca sale adelante hasta casi el último minuto (es decir, tenemos que ir a Arras y tasación para que el banco se moje). Hay otros bancos que tampoco saben que decir, ya que tienen dudas sobre la retroactividad y no se han mojado todavía.2) Estos son los bancos que he encontrado que financian con Art. 28:- ING Direct- Sabadell- Santander (aunque este último es de los que me dice que casi seguro no habrá problema por no aparecer en la nota simple, pero hay que llegar al final a ver que pasa...)Conclusión:Nosotros nos hemos lanzado a comprar el piso, hemos pedido unas arras condicionadas a la financiación por el escenario complejo que hay y hemos decidido asumir el riesgo de la parte legal por ser altamente improbable. Si sabéis de más bancos que financian con Art. 28 decidlo, ya que estamos intentando tener una selección de 3-4 bancos donde tengamos:- Bancos que financien con Art. 28- Bancos que puede que nos den hipoteca por la falta de anotación en el registro.Y así poder elegir el que nos de mejores condiciones.Saludos.
¿Esto que indicas es algo así como "normas para todos los registros" o realmente cada uno tiene independencia propia y puede tomar decisiones diferentes?Por otra parte, ¿Qué ocurre si una nota simple no contiene advertencia sobre el Artículo 28, pero por fechas del fallecimiento si debería estar vigente? A efectos legales, ¿Se considera que el Artículo 28 esta vigente o no?¿Hay alguna forma de protegerse legalmente contra el artículo? No hablo ya de la financiación, imagínate que tienes hipoteca o incluso que puedes pagar al contado, sino del supuesto de aparición de un heredero y las consecuencias que puede tener para el comprador.
Hola Miguel,Veo que tenemos un problema parecido. En mi caso además hay una cosa más rara y es que en mi nota simple no aparece el artículo 28, pero la inmobiliaria me dice que el piso no se pudo vender hace unos meses a otras personas por este tema. Y en el BBVA me han dicho que a veces no aparece en la nota simple, pero que cuando se investiga pues sale. De hecho, inmobiliaria, herederos y yo somos conscientes de la fecha de fallecimiento de la pareja y que heredaron los sobrinos por no tener descendencia.Lo que he conseguido averiguar tras decirme mensajes muy confusos es que ING si que concede hipotecas a pesar del artículo 28 (por si quieres tirar por este camino). La parte que no me acaba de gustar es que no estamos protegidos legalmente ante la aparición de un heredero, cosa improbable pero que da mucho miedo.Estamos pensando en coger la hipoteca de ING y correr el riesgo. ¿Hay alguna formula que conozcáis y que nos de seguridad si un heredero apareciera? Me explico, no sé si hay algo que se pueda hacer ante notario o que un abogado pueda crear un contrato entre comprador/vendedor donde en caso de que algo así pasara, toda la responsabilidad cayera sobre el vendedor. La idea de quedarte con hipoteca y perder el piso es aterradora.Saludos.PS: Miguelmf, cualquier novedad que tengamos, nos vamos informando. No vaya a ser que uno encuentre una forma de salir de este sinsentido y nos podamos ayudar mutuamente.
Yo os hago resumen de lo que voy averiguando, porque el caso se las trae...Por una parte, me acaban de informar que el departamento legal de Bankinter sigue en la idea de que solo conceden hipotecas si la herencia es posterior al 3 de Septiembre. Es decir, no consideran que haya esta retroactividad que en muchos sitios mencionan.Por otra, BBVA me ha pedido precisamente una nota simple para que su gestoria y el registro lo puedan hablar. Entiendo por lo que sugería @jabarrio
que ahí debería indicarse si había algún problema respecto al artículo 28 y que esto debería de desaparecer al pedir la nota simple en fecha posterior al 3 de Septiembre. Pues bien, la sorpresa es que hablandolo con la inmobiliaria me han pasado la nota simple que pidieron en Febrero (cuando el artículo 28 estaba vigente) y no hay ninguna referencia a ello en este documento. Es algo que el banco encontro al estudiar el piso y saber que los herederos, no eran herederos forzosos.
HolaNo tengo claro lo que es. Sé que es un documento que se pide para formalizar una hipoteca y que habla de la situación legal del piso. No se que me puede aportar extra pedir dicho documento ahora, ya que si vendedores e inmobiliaria no aceptan reservas sin una prueba de que el banco nos podría dar hipoteca.... no es un documento que me sea útil para formalizar la reserva que es lo que necesito ahora.Saludos.
HolaYo estoy tranquilo, desde el viernes pasado cuando empecé a ver todas las noticias sobre el tema, creo que me van a poder dar una hipoteca y el artículo 28 desaparece. Soy de tu opinión y el viernes intente hacer la reserva.Pero el problema no soy yo. Son los vendedores e inmobiliaria, como ya han pasado por un proceso de compra fallido por culpa del artículo 28. No aceptan reservas hasta que haya una prueba de que el banco vaya a dar hipoteca al comprador, y eso solo puede pasar si un banco me lo confirma o si anuncia el tema a "bombo y platillo". Yo no me dedico a ello como en tu caso y si me exigen esto para poder comprar, necesito aportar dicha prueba.Si tan seguro estas y hay alguna forma de demostrarlo, si hay alguna prueba de ello, pasamela y la intentare presentar a la inmobiliaria. Cuando interactuo con gestores bancarios sean del banco que sean, todos me dicen lo mismo: estamos esperando a que nos digan algo al respecto.Saludos.
HolaCon la inmobiliaria estoy presionando por ello, pero el problema es que hay otras personas interesadas y como no ven el tema claro. Quieren que quien haga la reserva tenga una respuesta afirmativa de algún banco.Y sobre los bancos, dices que hay que hablar con la persona correcta y que el gestor de ING no se va a leer el BOE. Totalmente de acuerdo en ello, pero si que espero que haya algo así como una "asesoría jurídica" que se preocupe de estas cosas y tome una decisión a nivel empresarial de cual es la política del banco respecto a la eliminación del artículo. No hay una forma de que yo como particular pueda saber que decisión van a tomar sino es conversando con un gestor o que el banco lo publique de alguna forma.Pienso lo mismo que tu, que la eliminación del artículo es clara, que el efecto parece que es retroactivo y que por tanto podría comprar el piso. Pero necesito que algún banco me de luz verde a que esto se va a poder hacer, sino la inmobiliaria no me va a dejar acceder a reservarlo.Si alguien conoce algún banco que ya esté concediendo hipotecas en estos escenarios que me lo diga, porque no me importa irme a entidades bancarias que sean más agiles tomando decisiones.Saludos.
HolaQuiero comprarla, pero necesito que algún banco me de la confirmación. Los propietarios ya han pasado por un contrato de arras que no se han podido conseguir porque los bancos no daban hipotecas, e inmobiliaria/propietarios no aceptan reservas si no hay una garantía de que podremos conseguir una hipoteca.Si conocéis algún banco que ya haya dado su respuesta oficial a ello, sería útil para tener una confirmación y poder proceder con ello.Saludos.
