Rankia España

David0772

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19/02/20 18:07
Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)
 Qué pasada ser accionista de una compañía con esta política de comunicación a medios, menudo control:  Tenemos una rescisión de un contrato que representa algo así como el  1,5% (30M€) de la cartera de obra, y creo que no hay un medio económico que no se haya hecho eco … Bravo! https://okdiario.com/economia/constructora-san-jose-solicitara-proceso-arbitraje-contra-peru-5191025 https://www.libremercado.com/2020-02-19/grupo-san-jose-pedira-arbitraje-por-resolucion-de-un-contrato-de-carretera-en-peru-1276652599/ https://www.merca2.es/grupo-san-jose-peru/ https://www.lavozdegalicia.es/noticia/economia/2020/02/20/san-jose-pedira-arbitraje-tras-perder-contrato-30-millones-renovar-carretera-peru/0003_202002G20P31992.htm https://www.bolsamania.com/peru/noticias/empresas/economiaempresas--grupo-san-jose-iniciara-un-procedimiento-arbitral-contra-peru-por-un-contrato--7324428.html https://ciarglobal.com/san-jose-llevara-a-arbitraje-a-peru-por-resolucion-de-contrato-checca-mazocruz/ https://galicia.economiadigital.es/directivos-y-empresas/peru-cancela-un-contrato-millonario-con-san-jose-por-incumplimientos_20035743_102.html https://www.elboletin.com/noticia/182592/mercados/valores-que-hay-que-seguir-este-miercoles:-iag-san-jose-acs.html https://www.totalnews.es/index.php/mercado-inmobiliario/92069-grupo-san-jose-iniciara-un-procedimiento-arbitral-contra-peru-por-un-contrato http://noticiasdiarios.com/periodicos-economicos/cinco-dias-el-pais/grupo-san-jose-iniciara-un-procedimiento-arbitral-contra-peru/ https://spain.shafaqna.com/ES/AL/4053945 https://mx.investing.com/news/stock-market-news/peru-cancela-un-contrato-de-la-espanola-gsj-con-305-millones-de-euros-pendientes-de-ejecutar-1954101 https://cincodias.elpais.com/cincodias/2020/02/19/companias/1582102683_227228.html https://www.expansion.com/empresas/inmobiliario/2020/02/19/5e4ce33f468aeb42538b45fa.html https://valenciaplaza.com/grupo-san-jose-peru https://www.eleconomista.es/empresas-finanzas/noticias/10365484/02/20/Grupo-San-Jose-iniciara-un-procedimiento-arbitral-contra-Peru-por-un-contrato.html https://www.galiciapress.es/texto-diario/mostrar/1822911/grupo-san-jose-iniciara-procedimiento-arbitral-contra-peru-contrato https://www.notimerica.com/economia/noticia-grupo-san-jose-iniciara-procedimiento-arbitral-contra-peru-contrato-20200219082000.html 
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19/02/20 10:38
Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)
Informan al mercado de una "contingencia" sobre un contrato que supone el 1,5% de la cartera global de obra de la compañía… y encima usan los canales de información de la CNMV… con todos los medios esta mañana haciéndose eco de la noticia.  Pero es que encima acaban el comunicado diciendo que todavía no pueden evaluar el efecto sobre la compañía ¿No se puede esperar a hacer la evaluación? ¿Significa eso que lanzarán otra comunicación cuando lo evalúen? … Supongo que a partir de ahora cada vez que cierren contratos de ejecución de obras por más de 30M usarán también a la CNMV.
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12/02/20 19:38
Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)
 Como GSJ me tiene aburridísimo, aquí va un pequeño estudio de su participada Carlos Casado.  Carlos Casado del Alisal fue un latifundista español y una de las grandes fortunas de la época que en 1883 compró al estado de Paraguay 6.710.000 has., algo así como las actuales Bélgica y Holanda juntas. Envió allí a varios ingenieros ingleses y les dijo que no los recogería hasta que le dijeran qué provecho podía sacar de aquellas remotas tierras. Parece que la zona era rica en extracto de quebracho (un tipo de madera) y en poco más de tres años estableció una gran industria maderera y construyó su propia red de ferrocarril y un puerto fluvial con la que llevaba la madera a los puertos del atlántico sur argentinos para ser exportados a Europa y Estados Unidos. A finales del siglo XIX decían que solo el Zar Nicolás II podía rivalizar en tierras de su propiedad, ya que contaba además con tierras en muchos otros países. Murió en 1899 en Buenos Aires, donde residió durante muchos años y centralizó sus operaciones, dejando una inmensa fortuna. Poco a poco sus descendientes fueron desprendiéndose de tierras y activos, hasta el año 2000 en el que se venden el puerto fluvial y el ferrocarril y las tierras se quedan reducidas a poco más de 310.000 has. Fue en 2007 cuando Grupo San José entró en el capital de Carlos Casado pagando 28,8M US$ por el 33,7% de la sociedad, que en aquel entonces tenía 310.000 Ha. (275 US$ por ha.). Fue incrementando su participación los años siguientes hasta llegar al poco más del 50% que controla en la actualidad  https://www.infocampo.com.ar/el-grupo-espanol-san-jose-es-el-principal-accionista-de-la-argentina-carlos-casado/ Por lo que he leído en algunos informes del sector en la zona : “el negocio consiste en comprar la tierra (a precios que oscilan entre los 500 y 800 dólares la hectárea de tierra “virgen”) hay que añadir la mensura judicial para sanear jurídicamente la propiedad y las inversiones para iniciar la producción ganadera (siembra de pastos, alambrado e infraestructura para el ganado) que oscilan en torno a los 600 dólares por hectárea. En total, se calcula que un inversionista necesita aproximadamente cuatro millones de dólares para adquirir y poner en marcha una estancia de 4.000 hectáreas (el mínimo recomendado)” Podemos deducir por tanto que la superficie virgen sin tratar estaría tasada con un mínimo de 500 US$ por hectárea (que es el precio de venta del lote del 2011), y la ya dispuesta para producir para ganado o agricultura podría estar al menos sobre los 1.000 US$ (fuente: www.everdem.com; parcelas en venta: https://www.everdem.com/?pa=cyp_portada) Así que esa parece que es la estrategia del grupo: En el 2011 se vendieron 32.900 ha por 16,45 M US$ (500 US$ por ha.) : http://www.grupo-sanjose.com/n_Carlos-Casado-a-company-majority-controlled-by-Grupo-Sanjose-sells-32900-hectares-in-the-Paraguayan-Chaco-for-$16.45-million_288 . Después vino el intento de venta CRESCA por 120M US$ en el 2016. Lo que no sé decir con exactitud es el número de hectáreas que tenía, hay informaciones que dicen que eran 117.000 y otras fuentes hablaban de 140.000, lo que arrojaría un precio medio la hectárea de entre 800-1.000 US $. Pero como la venta no llegó a efectuarse los terrenos se repartieron a partes iguales entre Carlos Casado y la brasileña Brasilagro. Con estas cifras, sabiendo que Carlos Casado tiene en la actualidad unas 200.000 ha., y según el último informe, (http://www.carloscasadosa.com/n_Conclusion-siembra-2019-20_20) con 7.182 has sembradas, más 8.000 has. de pasto (5.118 cabezas de ganado). Si valoramos estas últimas productivas sobre los 1.500 US$, nos iríamos a unos 22 M US$, más unas 185.000 has. “improductivas” a 500 US $ por ha., serían unos 92,5M US$, con lo que nos iríamos a un valor de las tierras de 114,5 US$M de valor, o lo que es lo mismo, unos 105M€. Además, todos los años reparte más o menos, 1M US$ entre sus accionistas, con lo que GSJ recibe algo menos de 500.000€ por su participación.Sin embargo la compañía cotiza en el Merval argentino, a unos 23 pesos por acción, que equivale a 2.800M de pesos, que al cambio actual en dólares (61,2 pesos/dólar) serían unos 45M US$, ó 41M€, correspondiendo a GSJ 20,5M€. Hace cinco años cotizaba a 7,3 pesos acción, lo que equivalía a unos 900M de pesos, pero en aquella época el cambio peso/dólar era de 8,70, por tanto capitalizaba 103M US$ ó 93,82 M€ (correspondiendo unos 46,90M€ a GSJ).  La compañía no ha cambiado gran cosa estos años, sin embargo a efectos de GSJ, ha perdido más de la mitad de su valor por el efecto “divisa”. La compañía para igualar su cotización de hace cinco años tendría que cotizar por los 50 pesos, el doble que ahora, y llegaríamos a los algo más de 100 M US$ que valía en el 2015 y que según mis cálculos debería valer. Ya para acabar, que haya petróleo o gas en cualquiera de las tierras de Carlos Casado reconozco que ahora mismo es una quimera. Pero Paraguay se está tomando muy en serio su búsqueda:https://www.ultimahora.com/petroleras-proyectan-perforar-el-proximo-ano-el-chaco-n2850336.html .Y este es el catastro de hidrocarburos que maneja el país actualizado hace solo unas semanas: https://www.ssme.gov.py/vmme/images/CatastroHidrocarburo/CATASTRO%20HIDROCARB-ENE-2020.png No he podido ubicar todos los terrenos de Carlos Casado, pero sí los que recibió de CRESCA, que se encuentran en el departamento de “Boqueron”, cerca de la ciudad de  Mariscal José Félix Estigarribia, al noroeste del país, que según el catastro adjunto es una zona muy activa en cuanto a prospecciones, y además, por ella pasará una nueva carretera “transchaco” que atravesará la zona (ruta bioceánica, que pretende unir el pacífico con el atlántico), lo que seguro ayudará a revalorizar las tierras. Adjunto localización de las tierras en la página de Brasilagro, que se llevó la otra mitad, ahí se ve más claro:  http://www.brasil-agro.com/brasilagro2011/web/conteudo_pt.asp?idioma=0&conta=28&tipo=36814 Por tanto, dejando a un lado el petróleo, Carlos Casado nos debe todavía una buena revalorización. 
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30/01/20 10:01
Ha respondido al tema Buscando acciones infravaloradas - Colaboración de foreros
 Buenos días, permitidme añadir a la lista Grupo San José.  Las cuentas que va a presentar este año van a suponer un antes y un después. Es un valor muy poco seguido, que estuvo al borde del concurso de acreedores pero que en estos cinco años ha limpiado toda su deuda, y este 2019 cerrará con deuda financiera negativa, estimo que alrededor de los 100M€. En el hilo del valor hay colgada mucha información. Este 2020 podría ser una de las grandes estrellas del contínuo… https://www.bolsamania.com/capitalbolsa/noticias/analisis-fundamental/grupo-san-jose-la-joya-de-la-bolsa-espanola-segun-gothaminsights-podria-multiplicar-su-cotizacion-por-3--7256788.html 
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29/01/20 10:59
Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)
 Pues sí, ese informe lo colgué también hace algunos meses https://www.rankia.com/foros/bolsa/temas/2605974-grupo-san-jose-gsj?page=162#respuesta_4368082 Hay que tener en cuenta que fue realizado antes de la operación con Merlin pero las conclusiones finales a las que llegan son parecidas a las de Gotham Insights, en cuanto que valora el grupo en 830M€ y reconocen unos créditos fiscales de 118M€, lo que equivale a 948M€, ó 14,58€/acción. Por prudencia no valoran los créditos por impuestos, y a los 830M de valoración del grupo le aplican una corrección  del 20% por su “iliquidez”, por eso concluyen en 664M y los 10,21€/acción. Digamos que se trata de una valoración muy conservadora. Habrá que estar atento a una posible actualización, cuando la compañía presente al mercado sus nuevos estados financieros a 31-12-19. Pero lo más relevante del informe a mi juicio lo encontramos en la página 26, cuando habla de sus riesgos, copio textual: “Poca difusión del valor. La nula cobertura por parte de bancos de inversión, brokers, junto con el escaso volumen de este tipo de compañías en los últimos años, hace que el grupo San José hasta el momento, no haya llegado a un mayor número de accionistas que permitan incrementar la liquidez del valor. Las próximas conversiones de deuda y la falta de comunicación de la compañía tampoco han ayudado en estos últimos años. En cualquier caso, la compañía está dispuesta a cambiar estas políticas a futuro, permitiendo que el valor adquiera la notoriedad del valor en estos sectores” Una vez resuelta de manera muy favorable la conversión de deuda, es más que posible que esta falta de comunicación con el mercado sea la razón que explique el significativo gap que existe en la actualidad entre precio y valor. Pero lo que me despista es que al final del párrafo se haga referencia a que la compañía es consciente de esta debilidad y que tiene intención de revertir esta política, porque ha pasado ya casi un año desde la publicación del informe y la estrategia de comunicación de Grupo San José sigue dejando mucho que desear, limitándose exclusivamente a lo que obliga la CNMV, y al Hecho Relevante de la venta parcial del DCN a Merlin, justo el día antes de la conversión del préstamo participativo en nuevas acciones, como si todo se hubiera cerrado la noche anterior, cosa que dudo mucho...Pero bueno, hay también que ser honestos y reconocer que la gestión de la compañía sigue siendo impecable, y es indiscutible la generación de valor para el accionista estos años desde cualquier punto de vista, de lo cual estoy agradecido, aunque esto no sea óbice para que como accionista eche de menos, no solo un mayor interés en dar visibilidad a todos los logros conseguidos, sino  también más información sobre hacia dónde quiere ir y qué quiere ser en los próximos años, lo que se suele hacer mediante la presentación al mercado y a sus accionistas de un plan estratégico a varios años, como hacen la gran mayoría de compañías que cotizan en bolsa. En este caso, el último de Grupo San José, si la memoria no me falla, fue presentado en el 2009. 
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27/01/20 19:19
Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)
 Todo lo que sea arrojar luz sobre los fundamentales de la compañía está bien y es bienvenido. Las cifras generales del informe son bastante razonables, y es el primero que veo que tiene en cuenta el impacto de la venta del 14,45% de DCN a Merlín. Para nada sería descabellado establecer una valoración de casi 1.000M€, equivalentes a 15€/acción. La autoría del informe es de “Gotham Insights Team“ que no sé si son los mismos que “Gotham City Research LLC”  que destaparon la estafa de Gowex hace ya varios años, porque aunque ambas denominaciones son similares resulta extraño que no esté subido a su página web  y ni siquiera se haga referencia alguna en ningún lado ¿?. Y en cuanto a Gotham Insights Team, no encuentro tampoco ninguna referencia en internet, más allá de este informe… Pero bueno, esto no deja de ser más que una anécdota, como he dicho antes el análisis  en mi opinión está bien sustentado y llega a conclusiones parecidas (Deuda financiera neta negativa entre 90-120M, ahorro de intereses 10-12M/año…. Etc),  a las que llegué hace unos meses en cuanto a la valoración del impacto de la venta de DCN y como la operación cambiaba sustancialmente la compañía. 
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18/01/20 13:18
Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)
Una de las grandes ventajas del inversor minorista que opera  en bolsa es la liquidez, es decir, la posibilidad de deshacer una determinada posición en un espacio muy reducido de tiempo, que dependiendo de la acción y de su volumen puede ser incluso de segundos. Sin embargo, para un inversor que decide destinar sus ahorros a la compra de un bien inmueble, por ejemplo, este concepto de liquidez es mucho más relativo: debe saber de antemano que hacer líquida su inversión le puede costar al menos varios meses, y que puede no acertar con el momento más adecuado para ello, por lo que debe armarse de una estructura mental “largo placista”, y ser muy consciente de que debe destinar unos recursos perfectamente medidos y que no va a necesitar hacer líquido en mucho tiempo ¿Tiene sentido estar llamando cada cinco minutos a su agente inmobiliario para comprobar por cuánto podría vender su propiedad? Desgraciadamente este es el contra-efecto de la fácil liquidez de las acciones de empresas que cotizan en bolsa, que a veces confunde y hace perder la perspectiva del largo plazo y la diferencia entre precio y valor.He vuelto a leer una y otra vez los dos últimos hechos relevantes publicados a finales de octubre sobre la venta del 14,45% de DCN a Merlin Properties, y he vuelto a repasar una y otra vez el impacto sobre los estados financieros de la compañía, y por más vueltas que le doy no llego a otra conclusión que la que he expuesto en post anteriores, es decir, un cambio radical para bien: con Deuda financiera Neta Negativa y más caja que deuda, con unos Fondos Propios por fin sólidos, con un ahorro muy significativo de intereses financieros ad infinitum, con una deuda bancaria refinanciada a larguísimo plazo, y sin la necesidad ya de emitir nuevas acciones que diluyan a los accionistas actuales. Pero es que además, el ritmo de adjudicaciones de obra sigue a buen ritmo, con lo que desde el punto de vista fundamental nada hace indicar que se haya producido ningún cambio que justifique esta caída o que sugieran un inminente debacle, como la trayectoria bursátil parece sugerir. Dicho esto, también hay que matizar que cualquier análisis puede contener errores de muchos tipos, o pueden producirse circunstancias inesperadas desconocidas por la mayoría de actores que sigan la acción, pero no para otros  cuyo conocimiento “privilegiado” podría justificar la venta de acciones a estos precios, y esto lo escribe alguien que picó con la estafa contable de Pescanova hace unos años. No quiero ser catastrofista ni mucho menos, lo que quiero decir es que nada está exento de riesgo, por muy seguro que estemos, y que siempre habrá que gestionar la incertidumbre mediante unas reglas que cada inversor deberá fijar de forma individual, como si fuera un frío algoritmo informático, y que deberá ir en función a su tolerancia al riesgo, básicamente, a poder dormir por las noches y que el hecho no afecte a su actividad cotidiana.No puedo  dar ninguna respuesta a lo que preguntáis y desconozco las causas del por qué de estos precios. Pero el algoritmo que regula mis inversiones (basado en el análisis fundamental) no está para nada inquieto, y duermo muy bien por las noches, supongo que por el ejemplo que he puesto al principio y porque la experiencia y los años me hacen relativizar cada vez más el concepto del precio de las cosas.P.D: Ni que decir tiene que lo que escribo son solo reflexiones. Por favor, que nadie tome decisiones en función a lo que se escribe en los foros de bolsa, cada uno debe tener su propio criterio, actuar en consecuencia y ser el único responsable de sus acciones.
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31/12/19 17:34
Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)
 A pesar de una revalorización del 25% este 2019, acabo el año con cara de bobo. Para ser justos, y como accionista con varios años en el valor, no debería  tener motivo de queja, sobre todo viniendo de dónde venimos (+500% en cuatro años), pero no puedo evitar sentirme terriblemente frustrado por la escasa repercusión de todo lo que ha sucedido estos últimos dos meses, en especial la venta del 14,45% de DCN a Merlin y la consecuente reestructuración de todo el endeudamiento financiero y fondos propios de la compañía, porque estamos ante una empresa completamente distinta a la que había con anterioridad al 31-10-19. Esta frustración viene motivada principalmente por el poco interés que parece tener la compañía en ponerse en valor. ¿Tiene sentido que la última presentación a inversores fuera en el 2010? A ojos de la empresa parece que sí, que no hace falta aportar más información de la estrictamente requerida por los organismos oficiales, resumidas en todo caso en los informes trimestrales con el mismo formato estos últimos diez años. Llevo varios días revisando notas, informes y valoraciones realizadas por terceros, y sigo sin encontrar una explicación objetiva a estos precios, más allá de que se trate de un mero ajuste técnico, así que la conclusión final a la que tengo que llegar es que estemos ante una nueva ineficiencia a corto plazo del mercado con respecto a la compañía. No quiero buscar otras explicaciones que impliquen algún tipo de operación corporativa para que la familia Rey pueda quedarse con el resto de acciones a precio de derribo, con algún tipo de OPA sin exclusión, y con la CNMV, como siempre, mirando hacia otro lado. Pero tampoco quiero pensar que esté inequívocamente en lo cierto, porque podría ser que el mercado tuviera un conocimiento mucho más eficiente de la compañía  que el que yo creo tener, y esté descontando algún escenario desfavorable que no haya contemplado. Por eso he vuelto a tratar de ordenar ideas y conclusiones para tratar de dar con errores en mi tesis de inversión. A ver resumo de nuevo, y a grandes cifras: Posición neta de caja esperada a 31-12-19: Sobre los 90M€   Inversiones inmobiliarias tasadas: 138M€ Valor del 10% de DCN que mantiene aún en balance, extrapolando los 169M€ pagados por el 14,45%: 117M€  Valor del 50% de Carlos casados (cotizando a 20 pesos la acción en el Merval argentino): 26M€. Con la suma de estas partidas nos vamos a 371M€, unos 5,70€ la acción. ¿Pueden valer significativamente menos de lo indicado?… la valoración de DCN está ajustada a lo pagado por Merlin hace dos meses, los inmuebles están tasados, la caja es una previsión teniendo en cuenta los 169M recientemente ingresados, y Carlos Casado es una cotizada. En resumen, no creo que estos cálculos se encuentren muy alejados de la realidad. Pero es que además GSJ tiene un negocio y desarrolla una actividad, mayoritariamente como constructora, con una cartera de obra contratada alrededor de los 2.000M€ y que ha arrojado estas cifras estos últimos años:  Evolución magnitudes 2015-19e Nos da un EBITDA medio promedio de 44M, y un Flujo de caja operativo (operaciones propias del negocio y variación del circulante) también promedio de unos 55M, lo que indica que el negocio ha estado generando una importante caja todos los años. Por tanto ¿Qué valor le podemos dar a un negocio que ha aportado estas cifras estos últimos cinco años?. Si le aplicamos un multiplicador de 5 o 6 veces no parece descabellado establecer un valor entre los 250M€ y 300M€. Y en esta valoración no he tenido en cuenta el Flujo de Caja Libre,, que incorpora FCO e inversiones, que para el periodo 2015-2019, con estimaciones para este último teniendo en cuenta la venta del 14,45% de DCN podría acumular más de 500M€ en cinco años, repito,  más de 500M€ en cinco años. ¿Podría el negocio constructor recurrente de la compañía valer cero? Obviamente, si pensamos en un derrumbe generalizado y catastrófico del sector podríamos albergar esa posibilidad, pero no parece que esta tesis tenga sentido alguno si vemos las valoraciones de otras constructoras, que para nada descuentan este escenario. Pero es que además GSJ ha mostrado una gran fortaleza en años difíciles. Aquí vemos un resumen 2010-1015: Evolución 2010-14 Es decir, el año más complicado de este último ciclo de diez ejercicios fue el 2014, en el que el negocio recurrente arrojó 465M€ de facturación y unos 33M€ de EBITDA, en ningún momento el área recurrente de la compañía entró en pérdidas o drenó tesorería. Por tanto, y con estos antecedentes, sería difícilmente justificable asignar un valor de cero al negocio constructor. Las pérdidas contables producidas durante este periodo fueron achacables a la compra de activos inmobiliarios de Parquesol, área que se desprendió junto con su endeudamiento a finales del 2014, pero el "core business" de la compañía, su área constructora nunca dejó de contribuir positivamente, que es lo que estamos tratando de valorar de forma razonableAsí con todo, y sumando ambas partes, no parece que los 390M€ a los que el mercado está valorando la compañía tengan mucho sentido. Una valoración más acertada, y basándonos en las medias de estos últimos años, no en mejores evoluciones futuras del negocio, sino que las cifras de los próximos años reviertan a esa media y no mejoren, debería llevarnos a cifras claramente por encima de los 650M€, equivalentes a unos 10€/acción. Y esto sin tener en cuenta los 114M€ de créditos fiscales pendientes de compensar, ni la gran bolsa de suelo que tiene en Buenos Aires para construir 20.000 viviendas, ni una posible mejora del negocio constructor con el desarrollo de Madrid Nuevo Norte por DCN de la que GSJ sigue ostentado un 10%. En definitiva, es cierto que me encuentro frustrado, pero para nada preocupado, y como no encuentro una explicación razonable y basada en fundamentales para esos 6€/acción que acaba de marcar el precio de cierre, solo me queda tener un poco más de paciencia y aguardar tiempos mejores. Ha habido muchos episodios similares y al final la paciencia ha dado sus frutos.  Así que nada, feliz año, y a esperar acontecimientos… 
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20/12/19 10:07
Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)
 Buenos días, es muy difícil prever la caja neta que se puede generar en un trimestre porque depende de muchos factores, no solo del beneficio que se haya obtenido. Influyen y mucho la variación del capital circulante, (flujo de caja derivado de pago a proveedores, cobros de clientes, existencias…), inversiones o desinversiones que se hagan (si inviertes destruyes caja, y si desinviertes la generas), etc… El cuadro que puse reflejaba el impacto que la operación de Merlín provocaría en la posiciones activas de caja y en el endeudamiento y estimé una diferencia positiva de 90M€, a lo que habría que sumar o restar la caja propia generada o destruida este cuarto trimestre. Por ponerte un ejemplo, aunque el 2018 en su conjunto fue espectacular en cuanto a la generación de caja,   el 4Tr del 2018 sin embargo, visto de forma aislada y comparándolo con el 3Tr-18, destruyó caja por unos 18M. No te puedo decir qué va a pasar este último trimestre del 2019. En el análisis que hice de los resultados del 2018 comento lo que pasó con la caja durante todo el ejercicio: https://www.rankia.com/foros/bolsa/temas/2605974-grupo-san-jose-gsj?page=137#respuesta_4193717 
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25/11/19 20:02
Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)
 Efectivamente, ni idea de lo que está pasando. Con una mayoría tan amplia de la familia Rey una OPA hostil no la veo, y una amistosa, pues tampoco, tendría que tener una amplísima prima para que después de tantos años se desprendan de las acciones y la gestión de su empresa. ¿Una OPA de exclusión por parte de la familia Rey? Pues es una posibilidad, ya que GSJ reúne todas las condiciones para ello: un socio con un peso importante, escaso free float, ningún contrapeso en el resto del accionariado, salvo las hermanas Sánchez Avalos, que son familia de la familia Rey y una valoración quizás no recogida todavía del todo por el mercado.Y es que después de la operación con Merlín, GSJ nunca ha estado tan barata, incluso más barata que en el 2016, cuando la cotización estaba a 1€ la acción y capitalizaba escasos 65M€. Me explico. Sí es cierto que a la familia Rey en aquellos momentos le hubieran bastado algo más de 32M€ para hacerse con el resto de acciones de la compañía, pagando la media de las últimos seis meses, pero tenía que haber soportado, a cifras del 30-06-16, un endeudamiento neto de 130M€, más 104M€ del préstamo participativo, con la incertidumbre además de si DCN podría llegar a buen puerto o no. Sin embargo ahora, lanzando una OPA de exclusión a 7,5€ (media aproximada de estos últimos 6  meses, y con una prima del 15% sobre precios de cierre de estas últimas sesiones) el desembolso de la familia Rey sería de unos 243M, pero se quedarían con una compañía con una previsión de tesorería neta positiva de más de 100M€ a finales del 2019, sin préstamo participativo, sin preocuparse de amortizaciones de deuda significativas estos años, con un importante ahorro de costes financieros en años venideros, y además con el 10% de DCN puesto ya en valor, en unos 120M€ (visto el interés de Merlín, lo podría hacer líquido cuando quiera), lo que le abriría la posibilidad, una vez adquirido el resto de acciones y excluida la sociedad de bolsa,  de pagarse un “megadividendo” en ejercicios futuros que compensen los 243M pagados a los “pagafantas minoristas”. Esta estrategia justificaría tratar de tirar la acción lo más abajo posible para que el precio de la OPA fuera lo más contenido posible. Y la CNMV ni está ni se la espera, como ha sido norma habitual en este tipo de situaciones en operaciones similares Pero bueno, no seamos retorcidos, no es fácil que alguien preste a la familia Rey los 240M que necesitan para comprar su propia empresa, aunque sean fácilmente reembolsables en ejercicios posteriores. Además, como constructora, tiene mucha más visibilidad cotizando en bolsa que fuera de ella, así que para ser sinceros no creo que este sea un escenario muy probable. Vamos a pensar que la evolución  de la cotización este mes es una ineficiencia más del mercado en el corto plazo, y que las aguas volverán a su cauce en fechas próximas. Déjame corregirte una cosa, la participación de la familia Sánchez Avalos, según los informes de gobierno corporativo es del 16,77% a 31-12-18 y 31-12-17, 16,86% a 31-12-16 y 21,05% en el 2015. Si nos fijamos, cuando se desprenden de acciones, les gusta bajar porcentajes redondos. En esos mismos informes vemos que a 31-12-15 esta familia tenía 13.684.877 acciones y durante el 2016 vendieron “a mercado” 2.743.519 acciones, por lo que a finales del 2016 notificaron 10.941.358 acciones, lo que implica reducir su posición un 20,04% A 31-12-18 la familia Sánchez Avalos disponía de 10.904.175 acciones. Y como recordarás, a finales de julio de este año se colocaron "misteriosamente" en el mercado de bloques 2.726.678 acciones… lo que es exactamente un 25,005% de la posición de las hermanas a 31-12-18... ¿Mucha casualidad no? Si estuviera en lo cierto, con esto trato de dar otra explicación a lo que está sucediendo, y es que este grupo, independientemente de que hace unos meses usara el mercado de bloques, podría continuar estos últimos meses con la venta masiva de acciones, pero esta vez a mercado, y eso explicaría muchas cosas. Cuando paren, o se sientan satisfechas por el momento, o no les interese vender por menos de determinado precio, o nos notifiquen alguna otra “operación de bloques” de cierta envergadura, es posible que la cotización vuelva a subir, hasta entonces, estaremos en ascuas.  Una pena que hasta febrero de 2020 no notifican posiciones, así que me temo que hasta esa fecha seguiremos sin saber si esta hipótesis es verosímil o no.
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14/11/19 12:01
Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)
 Yo creo que financiera y estratégicamente GSJ se siente muy cómodo con el 10% que le ha quedado. Entrar en una guerra por incrementar su participación con otros actores de mucho mayor tamaño lo veo bastante improbable, porque requeriría volver a endeudarse de forma muy agresiva, algo contraproducente con todo lo que acaba de hacer estos días. Pero lo que sí es cierto,  y por lo que se ha podido leer en prensa estos días, es que no parece que haya salido a la luz el acuerdo completo entre Merlín y GSJ. No debemos olvidar que es GSJ es el que tiene el derecho a tanteo sobre acciones de DCN, no Merlín. Sin embargo, parece que el acuerdo entre ambos implica que GSJ, con dinero de Merlín, tendría la opción de igualar cualquier oferta que recibiera BBVA por su paquete de acciones en DCN. Entiendo por tanto que GSJ podría incrementar su posición en DCN, igualando cualquier oferta que reciba BBVA por su paquete, con fondos de Merlín claro está, pero como mero intermediario, no con vocación de incrementar significativamente su participación. Estoy seguro que saldremos de dudas pronto, en cuanto la Comunidad apruebe definitivamente la operación, que no debe tardar mucho, pero todo parece indicar que Merlín, con la ayuda de GSJ, va a tener todas las papeletas para hacerse con las riendas de MNN y convertirse en socio mayoritario, pero lo que nos falta por saber es si GSJ va a recibir algún tipo de recompensa adicional por esta “colaboración”, y me estoy refiriendo a algo equivalente,  a algún tipo de preferencia o derecho de tanteo sobre las futuras obras a realizar en el desarrollo… que serán muchos miles de millones de euros. 
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10/11/19 16:05
Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)
Modifico el primer cuadro, ya que contenía un error en el cálculo de la posición neta esperada. Sería por tanto de 90M, más la caja que se pueda generar este cuarto trimestre. 
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10/11/19 12:19
Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)
  El objeto de este post consistirá en tratar de analizar las consecuencias en GSJ de la venta del 14,45% de las acciones de DCN a Merlín Properties y como este hecho puede significar un antes y un después el la trayectoria de la compañía Recordemos los tres pilares de la operación: Venta del 14,46% de DCN a Merlin Properties Socimi por 169M€ Préstamos de 86,39M€ a pagar en 20 años, al final de su vigencia en un solo pago,  a un tipo de interés del 2% Préstamo transitorio de 42,72M€, al mismo tipo de interés, para financiar circulante de aquí a fin de año, también al 2%. Y GSJ consigue con ello:    Amortizar 177M€ de préstamos que arrastraba de la refinanciación de finales del 2014 y los 100M€ del préstamo participativo que llevaba aparejada.   Evitar una ampliación de capital y la emisión de más de 17M de acciones (25% más de acciones en circulación)   Pone en valor su participación en DCN, de la que sigue conservando todavía un 10%.  Obtención de nueva financiación a 20 años “tipo bullet” a precio muy reducido, imposible de obtener con su rating y tamaño actual. Para hacernos una idea, Telefónica ha pagado recientemente por un bono de 500M, al mismo plazo, esto es, 20 años, 1,96% y Merlín pagó en septiembre del 2017 el 2,375% por un bono de 300M a 12 años. Entremos ahora en más detalle en las implicaciones de la operación por áreas de afectación:  Beneficio neto/Fondos propios  El beneficio neto del 2019 debería dispararse. La plusvalía que va a generar la operación serían los 169M€ percibidos, menos el coste histórico de las acciones vendidas que he calculado en  unos 18,5M€, lo que otorga un beneficio de unos 150M€. Entiendo que la cuota del 25% de IS podría compensarse con los créditos fiscales que dispone el grupo (unos 114M€ en cuota), pero al ser una participada la que ha vendido y recibido la plusvalía, desconozco si va a existir algún tipo de limitación.  A esto habría que sumar el beneficio corriente del ejercicio que podría estar más cercado a los 30M€ que a los 20M€, con lo que hablaríamos de un rango de entre 170M€-180M€, suponiendo que no hay ajuste fiscal de IS sobre la plusvalía originada por DCN. Ojo, que sería una cifra atípica y no recurrente.  En cuanto a los Fondos Propios, estimo que quedarían fuera los 114M€ del préstamo participativo, pero se incorporarían los beneficios de la venta del 14,45% de DCN (sin ajuste fiscal por IS, suponiendo 100% de uso de créditos fiscales acumulados), a lo que habría que añadir el beneficio neto del último trimestre del 2019: Patrimonio neto esperado a 31-12-19  Vemos como la operación ha resuelto de un plumazo el desequilibrio del Patrimonio Neto que la sociedad arrastraba, sin necesidad de ninguna ampliación de capital ni de emitir nuevas acciones. Quedaría por ver insisto el tema fiscal.  Endeudamiento  El cambio sería radical, me explico, se darían de baja 177M€ junto con los 114M€ del préstamo participativo, y entraría una nueva deuda de 86,36M€ con Merlin, a 20 años (tipo bullet, sin amortizaciones parciales) y un interés muy ventajoso del 2%, que vendría a ayudar a sustituir la refinanciación del 2014. La previsión de deuda financiera neta que espero para finales de año, con esta operación incluida, a falta de la caja que se genere el último trimestre del año sería la siguiente: Posición neta tesorería esperada a 31-12-19  Como se observa, la posición neta de tesorería la preveo ligeramente positiva, en algunas decenas de millones de euros, a falta de computar lo que se genere de caja el último trimestre del año, que suele ser siempre bastante positiva.  El endeudamiento a su vez se simplifica. A finales del 2019 quedará en balance el préstamo a largo plazo de Merlín de 86M€, y los dos bonos que financian la construcción de dos hospitales de Chile, uno de 32,7M€ que vence el 30-06-2020, y que pasará al corto plazo, y el último con vencimiento 30-06-2021 de 33,7M€, que permanecerá en el largo.  He supuesto además líneas de financiación en el corto plazo de unos 30M€. Con estas premisas, el endeudamiento bruto a 30-09 y 31-12 cambiaría de la siguiente forma: Cambios esperado de endeudamientoPreveo por tanto una reducción del endeudamiento en más de un 50%, de 387M€ a 182M€.Carga financiera/Flujo de caja de deudaVamos ahora a lo más relevante. Esta reducción de deuda va a provocar a su vez que los flujos de caja e intereses que la compañía tenga que dedicar al servicio de la deuda se reduzcan considerablemente, limitándose al pago de los dos bonos arriba indicados, junto con sus intereses, además de los exiguos intereses del préstamo de Merlin.  Por tanto, a partir de junio del 2021, la compañía prácticamente solamente tendría que dedicar al servicio de la deuda los intereses del préstamo de Merlin, y lo que necesite para financiar su circulante. Lo vemos más claro en este cuadro:Previsión de gasto financiero desde 2020  Esto implicará que el flujo de caja que genere el negocio a partir de junio del 2021 podrá ir íntegro a retribuir al accionista y/o a realizar inversiones, salvo poco más de 2M€ que se dedicarán al pago de intereses: Evolución flujo de caja de deuda esperado desde 2020 Consecuencias de la nueva estructura financiera  Esta nueva estructura financiera va a provocar por tanto un muy significativo ahorro de costes financieros que disparará el beneficio neto. Para hacernos una idea, durante el 2018 la compañía destinó a intereses financieros en su cuenta de resultados unos 21M€, sobre un endeudamiento bruto medio durante el 2018  de 457M€ (incluido préstamo participativo), lo que equivale a un tipo efectivo medio del 4,60%. Para el 2020, con el adelgazamiento de la deuda y su abaratamiento, los intereses, como hemos visto, estimo que se quedarían en 4,3M€, lo que redundaría en un ahorro de algo más de 16,7M€, que neteado de impuestos serían 12,5M€ de incremento de beneficio neto a consecuencia solamente del ahorro de costes financieros. Y así, el resto de años… Efecto sobre el B.N del ahorro de intereses  Esto es muy relevante, como vemos en el cuadro, y es una de las claves de la operación,  porque la reestructuración acometida va a conseguir adicionalmente una mejora del beneficio neto de la compañía muy significativa de 12,5M€, 13,5M€ y 14M€ para el 2020, 2021 y 2022 y años siguientes. ¿Qué valor le damos a esta sensible mejora del beneficio neto?...  este ahorro equivale a una mejora perpetua de resultados de 14M€ al año, que si usamos un PER 10, o lo traemos a presente a una tasa del 10%, equivaldría a un valor actual de 140M€, … a mayor PER que usemos, y consecuentemente menor tasa de actualización, mayor valor a presente obtendremos.  Conclusión  La venta del 14,45% de DCN y el ventajoso préstamo de Merlin, junto con la refinanciación acometida, estimo que va a incrementar sensiblemente el valor de la compañía a largo plazo. Este aumento de valor vendría explicado no solamente por los 169M€ percibidos en metálico por la venta de las acciones de DCN, sino que además habría que sumar los 140M€ que, de modo conservador, valoro el ahorro de intereses “sine die” que surgen de la nueva estructura financiera. Hablaríamos entonces de que con la venta del 14,45% de DCN se habría conseguido un incremento de valor en la compañía de 309M€. Esto no significa que Merlin haya pagado esta cantidad por las acciones de DCN, ni mucho menos. Merlín ha pagado lo que ha pagado, esto es, 169M€ y ha sacrificado el coste de oportunidad que podría haber obtenido a esos fondos, y que se va a conformar con un rendimiento del 2% durante los próximos 20 años, y la devolución del capital pasado este largo periodo de tiempo. Es el precio que ha decidido pagar por entrar en la operación, aprovechándose de la parte aparentemente más débil de la sociedad, pero sabiendo ofrecerle lo que realmente necesitaba. Jugada muy inteligente que le permite, vía GSJ, el derecho de tanteo sobre cualquier oferta que reciba BBVA por su parte de DCN.  Pero es que además hay otro factor positivo a reseñar y es que estos cambios estructurales en GSJ van a conseguir que el tipo medio de interés que retribuye la deuda financiera se reduzca drásticamente pasando del 4,6% del 2018 y 2019,  2,6% 2020, 2,25% 2021 y al 2% a partir del 2022. Esto va a tener mucha relevancia cuando se valore la compañía mediante el descuento de flujo de caja libre, que es un método muy usado por muchos analistas, y consiste básicamente en traerse al presente los flujos de caja futuros esperados por la compañía, usando para ello el WACC, o tipo medio ponderado del coste del capital (Patrimonio neto y endeudamiento, ponderados por su peso en balance), con lo que a partir del 2020 el mismo bajará por el abaratamiento del segundo, y a menor WACC, mayor valoración de la compañía.  Por tanto, y ya acabo, podemos afirmar que GSJ ha sacado un doble provecho de la operación, porque la venta de las acciones y el nuevo préstamo han llegado en un momento idóneo, lo que ha permitido obtener, por decirlo de alguna manera, un rendimiento extra con el que ha podido “refundar” la compañía y volver a casilla de salida en mucho mejores condiciones de lo que lo hizo cuando salió a bolsa en el 2009, recordemos que por encima de los 800M€ de capitalización. Y no debemos tampoco olvidar que todo ello se ha conseguido manteniendo aún el 10% de las acciones de DCN en balance, inversión sobre la que no va a haber ni prisas ni necesidad de deshacer, y que debe ir revalorizándose de forma importante conforme el proyecto de Madrid Nuevo Norte vaya avanzando. Tampoco debemos olvidar otros activos ocultos que mantiene la compañía en balance, que como ocurrió con las acciones de DCN, no se encuentra actualmente adecuadamente valorados, y me estoy refiriendo concretamente a la bolsa de suelo que tiene en Buenos Aires para construir 20.000 viviendas, que podría dar un rendimiento extraordinario en cuanto la situación económica argentina se estabilice, porque las crisis, como todos sabemos, no son eternas.  Confío en que con el transcurso de los meses y sobre todo la presentación de sus cuentas en febrero del 2020, el mercado pueda poco a poco asimilar y actualizar el valor de la compañía, que cotiza estos días alrededor de los 500M€    
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08/11/19 16:52
Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)
Resultados sin demasiadas sorpresas, con el área de construcción como fuente principal de negocio con fuertes tasas de crecimiento alrededor del 35%. El EBITDA acumulado se encuentra ya en 44M€, y sigue creciendo en la misma proporción que la facturación. Los márgenes generales EBITDA/Ventas siguen holgadamente por encima del 6%, y los de construcción están sobre el 4,8%, mejorando algo incluso las cifras obtenidas durante el primer semestre.Pero ni EBIT ni resultado neto crecen de forma significativa, con el mismo análisis que hicimos hace un trimestre. Han aumentado las amortizaciones, que se han doblado,  y han aumentado también de forma considerable la dotación por provisiones comerciales (4M€ originada exclusivamente este trimestre). Debemos entender que ha debido ocurrir algún problema de cobro con algún cliente. Hay que indicar que en un año, de septiembre del 2018 a  septiembre del 2019 esta partida se ha deteriorado en más de 8M€… hay que tener cuidado porque está bien incrementar facturación y cartera de obra, pero también hay que ser muy selectivos con el tipo de clientes con el que se trabaja. Estos dos factores, junto nuevos ajustes por diferencias en cambio y resultados otras sociedades participadas (¿Argentina?) han empeorado sensiblemente el resultado antes de impuestos que ha quedado un 17% por debajo al obtenido hace un año. El resultado final se ha salvado por el efecto impositivo, que ha pasado de un tipo efectivo del 36% al 21%.Por tanto, a pesar de la fortaleza del negocio y de la bonanza del área de construcción y su fuerte crecimiento trimestre a trimestre, la compañía no consigue mejorar significativamente su resultado final por los aspectos antes mencionados. Cierto que el EBITDA ha mejorado 12M€ en un año, pero no es menos cierto que estamos teniendo problemas para cobrar 8M€. Habrá que estar muy pendiente a esta partida los próximos trimestres y confiar en su corrección.Mención aparte merece el área inmobiliaria. Este trimestre prácticamente no ha aportado nada, porque tal y como nos indica la compañía, la fase II de la promoción de Lima se entregará a finales de este año, con lo que es de prever que sea este último trimestre el que se vea netamente mejorado por estos ingresos y su correspondiente EBITDA, mucho más rentable que el área de la constructora. Esperemos que mejoren los márgenes de la FASE II,  porque la FASE I se he quedado en un decepcionante 10% de margen.¿Qué podemos esperar de aquí a finales de año?Pienso que el EBITDA podría fácilmente superar los 60M€, a poco que mantengamos el ritmo de crecimiento de la construcción, y que el área inmobiliaria sume por fin de forma decidida este último trimestre. Por otra parte confío en que puedan moderarse los deterioros, bien porque sean coyunturales, bien porque se lleguen a acuerdos de dación en pago con clientes en problemas de cara  a la foto de fin de año, como se ha hecho otras veces, y  lo que ahora resta, sume a final del ejercicio, y confío por último además que no se repitan los importantes ajustes por inflación que tanto daño nos hicieron el ejercicio pasado.  Pero lo que realmente va a cambiar de forma definitiva la compañía será la reciente operación con Merlín, a computar contablemente el 4Tr-19. Pero eso irá ya a otro post. Un saludo.
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31/10/19 23:22
Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)
 Menuda jugada, meses vaticinando la emisión de nuevas acciones y nos sale con que GSJ vende el 14,45% de DCN a Merlin Properties por 168,9M (lo que significa valorar el 100% DCN en 1.168M) y se incorpora además un préstamo cuyo importe y condiciones no se especifican pero que permite cancelar la totalidad del endeudamiento que la compañía arrastraba de la refinanciación del 2015, incluido el préstamo participativo que tenía que transformarse en nuevas acciones a partir de mañana.En mi opinión GSJ con esta operación consigue varias cosas a la vez:  - En principio debería conseguir restituir su patrimonio neto, no vía ampliación de capital con emisión de nuevas acciones, sino vía beneficios. Hay que tener en cuenta que DCN estaba en el balance consolidado de GSJ valorado en poco más de 20M, y que se ha desprendido casi un 60% de la participación, con lo que la plusvalía debería de rondar los 155-160M de euros. -  Se pone por fin en valor DCN: vendiendo su 14,45% recibe 168,9M, y sigue manteniendo un 10%, que como mínimo debería valorarse en otros 116M, que equivale a 285M,  4,38€/acción (sin emitir nuevas acciones, siguen en curso las 65M) -  A la espera de conocer el importe y condiciones del nuevo préstamo, y con la amortización de la refinanciación de 2015, es de suponer que la situación de caja neta, con el cobro de los 169M, debería estar por encima de los 200M a finales del ejercicio. Además, es más que previsible también un importante ahorro en costes financieros a partir del ejercicio que viene que redundará en una mejora sensible del beneficio neto.- Y supongo que lo más importante para él, y que puede que no tiene porqué para el resto de accionistas: sigue controlando la compañía. Es cierto que quizás asignar un valor de 1.168M a DCN se puede quedar algo corto, yo francamente en mis cálculos esperaba algo más, pero hay que tener en cuenta que se trata de una posición minoritaria, y que la parte de BBVA, por ser mayoritaria e implicar el control, debería tener un precio algo superior. No obstante, no debemos olvidar que aún mantiene otro 10%, cuyo valor puede incrementarse a medida que el proyecto avance y se concrete. También debemos valorar el nuevo préstamo que recibe, cuyas condiciones habría que suponer ventajosas, y que le ayuda a liberarse de los acreedores financieros que arrastra desde 2015. No sé cómo se lo va a tomar el mercado estos días, me da un poco igual. Mi valoración es muy positiva porque acaban de aflorar 285M de valor, a lo que habría que sumar el negocio recurrente de GSJ (constructora, concesiones, inmobiliario, energía…etc) que puede irse a unos 60M de EBITDA este año, sin deuda financiera neta. Si le aplicamos un multiplicador conservador de 6 veces, nos vamos a un valor de negocio recurrente de 360M. … por tanto, ahora mismo, podríamos perfectamente justificar capitalizar sobre unos 645M, que son unos 10€ por acción y sin tener en cuenta otros activos ocultos que están sin valorar, como la gran bolsa de suelo de Buenos Aires. Como accionista nada que objetar, me ha parecido una jugada muy inteligente con muchos más pros que contras. 
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29/09/19 11:24
Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)
 Os adjunto otro informe de valoración realizado hace unos meses de GSJ por GPM brokers, que al parecer ha empezado a seguir el valor. Llevo unos días viéndolo y me ha parecido interesante. La valoración la realiza basándose en la suma de las diversas partes en las que se estructura la compañía, y con origen al cierre de 2018. La recomendación final es de “comprar”, con un valor de algo más de 10€/acción. https://corporate.gestion-de-patrimonios.com/wp-content/uploads/sites/4/2019/03/GRUPO-SAN-JOS%C3%89-21.03.19_compressed.pdf  A modo de resumen, y por partes, realiza las siguientes valoraciones: Construcción: 280M (7xEV/EBITDA 2018 y DCF)MNN: 393MCarlos Casado: 39,10MSuelo de La Tablada (Buenos Aires): 45MEnergía y concesiones: 25M (5XEV/EBITDA 2018)Con esto llega a un EV Total de 825,61M, a lo que resta intereses minoritarios (-20,8M), suma la posición neta de tesorería (+23,40) y suma 1,80M de créditos fiscales (¿?), con lo que llegan a una valoración conjunta de 830M, a lo que aplican una corrección del 20% por iliquidez del valor ( cito textual “poca difusión del valor, esto dificulta llegar a un mayor número de accionistas y por lo tanto incrementar la liquidez del valor”), con lo que llega a un valor de 664M, equivalente a 10,21€. (En la valoración, por prudencia, no incluyen los 118M de créditos fiscales, lo que repercutiría en 1,81€ adicionales por acción) Cito otros comentarios relevantes: “Construcción: Grupo San José desde su creación ha conseguido situarse como un referente mundial en el sector. La experiencia y equipo que ha ido adquiriendo a lo largo de estos años, ha conseguido situar al grupo como uno de los más prestigiosos en este nicho de mercado, y lo más importante, más rentable. Analizando los datos de la compañía en las últimas dos décadas, y aislando esta parte de negocio del resto del grupo, siempre, incluso durante la crisis inmobiliaria, fue rentable, generando cash flow positivo y deuda negativa, control sobre cobros con un índice de impagos muy por debajo de la media del sector y sobre todo rentabilidades de un dígito prácticamente constantes” El proyecto “Madrid Nuevo Norte” cada vez más cerca: Años de inversión y espera de uno de los proyectos más importantes no solo de España, de Europa a nivel urbanístico. La politización del mismo y la crisis inmobiliaria, ha hecho que su puesta en marcha se retrase, pero el pasado octubre el gobierno de Carmena aprobó de forma inicial Madrid Nuevo Norte, abriendo el periodo de información pública antes de ser debatido en el Pleno para la final puesta en marcha. Todo esto conlleva un gran valor para el grupo, no solo por los futuribles a nivel construcción sino también por la valoración de un activo que en balance está muy por debajo de su valor real atendiendo a los precios actuales de m2 de oficina en la zona “Deuda: 2019 y 2020 son años claves para Grupo San José para la reestructuración final de su deuda, creemos que la compañía será capaz de abordar con éxito y condiciones ventajosas la misma, despejando, la que hoy por hoy, es el peor de los ratios de la compañía.”  “Destacamos que se trata de una empresa madura con fuerte generación de efectivo, un incremento de la cartera de obra, la disminución progresiva de deuda financiera para hacer crecer el negocio y su estabilidad. Finalmente, dado el potencial y valor objetivo obtenido (€10,21/acc, potencial +51%), nuestra recomendación es COMPRAR”  El informe está fechado en marzo de este año, con la cotización curiosamente a niveles similares a como ha cerrado esta semana. 
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28/09/19 23:22
Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)
 Gracias por tus amables palabras. Te doy mi opinión personal. No cabe duda que la Operación Chamartín será rentable en términos económicos, los ingresos serán muy superiores a los gastos, pero debemos de tener en cuenta el amplio plazo de tiempo para su desarrollo y la dificultad de prever cómo van a evolucionar ciertas magnitudes en el largo plazo, en especial los ingresos. Pero la gran ventaja que tiene para mí  el desarrollo y que la hace tan atractiva es su ventajosa financiación, en el sentido de que no va a necesitar cantidades mastodónticas de fondos por parte de sus accionistas, principalmente porque el precio del suelo no hay que pagarlo ahora, se financia a un precio más que asequible. En el borrador de contrato que se filtró hace unos meses pudimos ver como se estableció un precio de 984M€, con un pago inicial de 210M€, y el resto en 20 anualidades, (las cuatro primeras de poco más de 23M) a un tipo de interés al 3%, con lo que el total a pagar durante estos 20 años sería de 1.245M€. … salvo el primer pago, del que GSJ tendría que aportar el 25%, el resto tienes 20 años para pagarlo, lo cual alivia considerablemente la tesorería del proyecto. Además, los 6.000M€ que costarán las obras no tendrán ni mucho menos que desembolsarse de inmediato, sino que se irán sufragando conforme el desarrollo vaya avanzando en los próximos 20 años. Tampoco debemos olvidar que los cobros (12-15.000M€) se irán produciendo también durante este periodo, de hecho, ya para el 2020-21 se empezarían a comercializar los primeros cientos de viviendas en Las Tablas, sector que se encuentra ya urbanizado, con lo que la financiación requerida en realidad no va a ser en absoluto disparatada. En resumidas cuentas estamos hablando de que los fondos para ejecutar el proyecto se originarán por el que vende el suelo, que permite a DCN pagar a 20 años, por los propios cobros que el proyecto genere (anticipos a cuenta y ventas finales intermedias), y la diferencia, que deberá ser sufragada por el operador privado, DCN, del que GSJ tiene un 25% (ó usar deuda bancaria con garantía real de la obra en curso).  Y sea cual sea el socio final, como cualquier inversor, tratará de minimizar los recursos a aportar para maximizar la rentabilidad de éstos, no tendría sentido, pienso, iniciar una lucha para “sobrecapitalizar” el proyecto. De hecho, estas facilidades de financiación sea posiblemente lo que haya hecho a Merlín mostrar tanto interés, porque al ser una socimi no puede tener más de un 20% de su cartera destinado a activos que no generen rentas y capitalizando unos 12.000M, sólo podría destinar por tanto 2.400M a este tipo de activos "en desarrollo", así que gestionará estos fondos con el máximo mimo para optimizarlos. Y si fuera un fondo árabe el que se llevara el gato al agua, como he dicho antes, aunque nadan en dinero,  no son tontos y querrán optimizar los recursos a emplear, y tampoco creo que les interese una guerra con un accionista no tan minoritario que les puede también las cosas difíciles. Pero ya te digo, acabo como empecé, es solo una opinión, ni idea de lo que va a pasar... 
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