Cincoalamos

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Cincoalamos 09/01/11 17:28

Ha comentado en el artículo Subastas, la mejor tasación

Hola a todos, Al cálculo que ha echo Fcalvo yo le agregaría que tu precio de venta debe ser un entre un 5 y un 10% del valor del mercado para vender rápido, o por lo menos para ser el primero en vender cuando se reactive un poco, a menos que seas propietario de algo muy especial que marque la diferencia. Se dice que este es un buen momento para comprar y uno malo para vender, pero luego de ser comprador pasas a ser vendedor, y ahora es para ti un mal momento, y eso hay que compensarlo siendo competitivo a la hora de vender, ya sea por precio o por exclusividad, pero yo no vendería una propiedad que sea una más del montón a precio de mercado, porque me encontraré que la propiedad no la vendo ni en 4 años según van las cosas... Y a todo esto hay que pensar en sacarle ese necesario 15 o 20% de rentabilidad al final como mínimo, por los riesgos e incertidumbres que este tipo de compra lleva implícitas. Rentabilidad final del 20%, vendiendo con un 5% menos del valor de mercado Valor de mercado 400.000 Precio de compra en subasta: 287.878 Gastos 10% : 28.787 Total: 316.665 Vender en : 380.000 Rentabilidad 20%: 63.335 En el peor de los casos, en que tarde en vender o bajen los precios, lo que sea peor (hay que comprar pensando en el peor de los escenarios), hay que restar al beneficio ese lucro cesante que menciona Fcalvo de unos 25600 euros, por lo que me quedaría unos 37.735 finales, que para una inversión de 316.665 no me parece ni pretenciosa ni avariciosa, la veo incluso muy justa... Y todo esto sin contar con posibles inquilinos de mala fe, temas de posesión y demás complicaciones típicas de subastas. Saludos

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Cincoalamos 29/12/10 13:03

Ha comentado en el artículo No me dejan ver el expediente de la subasta

Ok, gracias por responder..... Pero las notificaciones, que tu comentas son muy importantes saber si están bien echas porque según he leído, la mayoría de las veces por las que se tumba una subasta es porque las notificaciones son irregulares, y esto supongo que solo estará en el expediente. Confirmación de cargas, estado de ocupación, inquilinos y demás habrá que buscarlo por otros medios........pero y las notificaciones? Seguiré leyendo todos los posts que me faltan, apenas voy por la página 27, por lo que me queda mucho por aprender....haces un gran trabajo, seguro que mas de uno se arruinaría sin este foro que has creado, yo uno de ellos que solo busco una choza para vivir y nada más. Saludos

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Cincoalamos 28/12/10 19:14

Ha comentado en el artículo No me dejan ver el expediente de la subasta

Hola a todos, Por lo que voy leyendo en varios comentarios, esto de ver el expediente es fundamental, vital, como dice Tristán. Entonces, si en muy pocos juzgados te dejan ver el total del expediente, si no verlo es tan arriesgado, con que razones entra un subastero o un inversor a una subasta? Que os empuja a seguir igualmente adelante? Es decir, a mi no me entra en la cabeza tener que consignar 30.000 euros en una subasta de un bien del que tengo un montón de dudas. Si cuando me compro una chaqueta me la miro, la dejo, la reviso, me la pruebo, pregunto a mi pareja que tal me queda, miro la marca, la tela, y solo vale 100 euros.....como no voy a revisar hasta el hartazgo y desmenuzar al máximo la información de algo que vale 150.000 como mínimo??? Tampoco me entra en la cabeza que otros lo hagan, es decir, que se metan en ese riesgo sin información certera y completa, por lo que tengo que pensar, a riesgo de equivocarme, que esos licitadores accedieron al expediente de alguna manera y entran a la subasta sabiendo donde están parados.... La pregunta es.....como lo hacen?? Hay que hacerse amigo del secretario, favores, buen rollo, alguna moneda que se deja caer por ahí...en fin, que no me sorprendería ni lo vería mal, solo saber que método usan, que alguno tiene que haber...si no, repito, o eres multimillonario y no te importaría tener tu dinero parado por años, o estás loco....y no creo que nadie lo sea por aqui....

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Cincoalamos 28/12/10 18:30

Ha comentado en el artículo Cabezas cuadradas

Hola, muy curioso este episodio.... Se supone que los bancos son expertos en subastas. Me extraña mucho que el banco halla insistido por pagar 88.000 cuando podía pagar 33.000, y más sorprendente es que insiste!!! Quiero decir, el banco sabe que puede llevar a 2 de los suyos y poder así participar pujando por lo que le convenga. Si hubieran querido adjudicársela por 88.000 lo hubieran podido hacer, y no es porque la ley lo impida, si no lo han echo es porque hay algo detrás de este movimiento que desconocemos y que lo justifica, pero mientras no se sepa, es lógico que sea curioso. La ley está bien, como va a contemplar la posibilidad de que el acreedor pudiendo pagar lo mínimo quiera pagar más?? A lo mejor en este relato falta algún dato, no me veo al banco diciendo..."Que pena, yo soy bueno y quiero ayudar al pobre deudor pujando por 88.000 pero solo me dejan hacerlo por 33.000, pero es que no me dejan, que le vamos a hacer....!...como diría en mi tierra.....andaaaaaaa!!

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Cincoalamos 28/12/10 12:23

Ha comentado en el artículo Portal de subastas judiciales electrónicas

Hola, Una pregunta, cual es la ley y el articulo que permite solicitar el expediente completo? Si es obligado que te dejen revisar y estudiar el expediente completo si tu lo solicitas, sería interesante conocer la ley y el artículo específico que diga esto, y así, cuando se nieguen o solo te den la certificación de cargas y dos papeles más, puedas invocarles ese artículo. Lo digo, porque según voy leyendo, es suicida meterse en una subasta de una propiedad sin thaber leido de la A a la Z todos los datos del expediente. Gracias y saludos

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Cincoalamos 27/12/10 16:23

Ha comentado en el artículo Consulta al autor del blog

Hola de nuevo, Otra consulta leyendo los comentarios de Begonia, Jotaerre y Tristán del 18 de mayo, sobre el tema de que el deudor presente a un tercero con mejor postura y fin de la subasta. Veo que os quejáis de esta practica pero también veo que es legal....e incluso veo que es una táctica tan obvia que parece infantil. Es decir si veo una propiedad que me interesa, voy a la subasta como oyente, es decir sin poner fianza alguna, y veo que participa el acreedor (banco) y la última postura está entre un 50 y un 60% del tipo, solo me toca ir a ver al deudor y ofrecerle 100 euros más y a la saca!! Me imagino que si esa propiedad le interesa a más de uno todos irán a ver al deudor ya que no hace falta ser un lumbreras para deducir esta posibilidad y ofrecerle la mejor postura, entonces la escena puede ser hasta grotezca, 3 o 4 interesados reunidos en casa del deudor haciendo una subasta doméstica en el comedor para ver quien le ofrece más.....en lo que se beneficiaría el deudor ya que sacaría más por su propiedad, que es en definitiva de lo que se trata una subasta. Lo que veo mal no es que un interesado lo intente ya que las reglas son para todos igual, sino que sea la ley que de lugar a esto en vez de hacer como estaba antes, según dice Tristán, que se convoque a la mejor postura presentada por el deudor y al mejor postor de la subasta y que entre los dos se saquen los ojos. Cosa que me parece obio que se tenga que hacer y no comprendo porque se ha eliminado esto. Por lo menos sería más justo para el que ha participado en la subasta y que encima a tenido que poner una fianza que tardará en recuperar y sobre todo más justo para el acreedor y el deudor, consiguiendo más por la propiedad.

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Cincoalamos 27/12/10 12:51

Ha comentado en el artículo Consulta al autor del blog

Hola Tristan, muy bueno el blog!! Como todos los que estamos empezando a leer los comentarios tengo mil dudas, pero iré una por una para no agobiar... La primera es, posiblemente, muy tonta.. Quisiera saber si hay alguna diferencia entre "deuda" y "carga". Creo haber entendido que quien se adjudique una propiedad deberá pagar las "cargas" anteriores, como creo entender que el deudor seguirá debiendo al acreedor el resto de "deuda" que no se halla cubierto con la subasta. Ejemplo: Tipo: 200.000 euros Deuda hipotecaria: 100.000 Cargas: 20.000 Puja máxima: 140.000 euros Aqui está mi duda....cuanto me sale esta propiedad: 1- 140.000 + 100.000(deuda) + 20.000(cargas)= 260.000? ó 2- 140.000 + 20.000(cargas)= 160.000? Además claro del ITP, y demás.... No sé exactamente que conceptos entran dentro de "cargas". Que son? impuestos atrasados, intereses, costas? o también se incluyen las "deudas" dentro de este concepto? Gracias y saludos!!

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