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Ciberet 02/10/13 13:12
Ha comentado en el artículo La hucha de la comunidad de propietarios
Efectivamente, la lógica va por un lado y la ley por otro. Estamos ya acostumbrados... Pero creo que lo importante es que las reglas del juego, aunque injustas, queden claras para todo el mundo, y que cada uno actúe en consecuencia. Lo que creo que no puede ser es seguir la ley cuando conviene y seguir "el camino justo", apartándose de la ley, cuando esta no nos conviene.
Ciberet 30/09/13 00:37
Ha comentado en el artículo La hucha de la comunidad de propietarios
Hola, joseasturias. Lo siento, pero no estoy de acuerdo contigo y sí con la explicación que dio Sáenz. Entiendo perfectamente que el reparto que propones sería quizás más justo, pero me temo que la ley dice otra cosa. El derecho que cada propietario tiene sobre las aportaciones al fondo de reserva no desaparece con la transmisión de la vivienda (o sea, el antiguo propietario no puede exigir su devolución al vender el piso, bien sea voluntaria o forzosamente, como es el caso que nos cuenta Tristán). El derecho a ese fondo de reserva, según el coeficiente de la vivienda, pasa al nuevo propietario, nos guste o no; y así se debería tener en cuenta a la hora de hacer la transmisión. En todo caso, debería ser en el ámbito de las relaciones particulares entre comprador y vendedor donde debería ventilarse este tema, pero no en el ámbito de la comunidad de propietarios: esto es, el comprador debería reembolsar al vendedor el importe que en su día este aportó al fondo (o bien sumarlo al importe de la transmisión), ya que a partir de la fecha de transmisión el nuevo propietario va a pasar a ser dueño de ese fondo en lo sucesivo. De todos modos, en general este importe entiendo que es irrelevante, dado que recordemos que el fondo de reserva es sólo el 5% del presupuesto anual de la comunidad (salvo que esta haya establecido un importe superior, cosa que es realmente infrecuente). Lo mismo sucede con todas las mejoras de la comunidad en las que el anterior propietario haya contribuido: estas quedan lógicamente a favor del nuevo propietario, sin que el antiguo comunero pueda exigir a la comunidad su devolución al transmitir la vivienda, aunque sí podrá considerar su importe a la hora de poner precio a la vivienda. Todo esto es válido para transmisiones normales, y también para las forzosas (subastas). Aunque en este segundo caso el razonamiento sea más extraño (pues no hay voluntad de vender el piso), el principio legal es idéntico. Te recomiendo que releas el comentario de Sáenz, que explicó magistralmente el asunto. Otra cosa es que no nos guste la Ley de Propiedad Horizontal... Por eso, si en vuestra comunidad estáis actuando como indicas, lo estáis haciendo en contra de la Ley, y cualquier juez que reciba una demanda de algún vecino os va a enmendar la plana. Lo siento, pero es así.
Ciberet 16/09/13 12:56
Ha comentado en el artículo Las adjudicaciones directas de Hacienda
Tristán, respecto a las tercerías de dominio, entiendo que estas afectan por igual a las subastas administrativas y a las judiciales, siempre que estas no sean hipotecarias. ¿O me equivoco? En cualquier caso, ¿qué medios tienes para detectar que existe riesgo cierto de tercería de dominio? (obviando el tema de ejecuciones hipotecarias, donde son prácticamente imposibles)
Ciberet 16/09/13 12:47
Ha recomendado Las subastas de Aeat es un campo de minas, sin apenas dificultades para que de Inversius
Ciberet 16/09/13 10:02
Ha comentado en el artículo El retracto de inquilinos
Hola, ulyses99. Me permito contestarte en base a mi experiencia personal, aunque a buen seguro que Tristán y otros miembros más sabios de este foro podrán aportar una información más precisa y completa. Antes que nada, hay que distinguir dos cuestiones: por un lado, el derecho de adquisición preferente del arrendatario (también llamado retracto arrendaticio) y por otro lado la subrogación del comprador en el contrato de arrendamiento. 1. El artículo 25 de la LAU, que es el que regula el derecho de adquisición preferente, habla de la venta de viviendas arrendadas, que no es tu caso evidentemente. Por tanto, en tu caso, los inquilinos no tienen derecho de retracto y creo que ni siquiera a que se les respete su contrato (salvo que esté inscrito en el Registro de la Propiedad). 2. En todo caso, creo que la reforma ya está vigente, pero para los nuevos contratos, no para los ya celebrados aunque estén en vigor. Por tanto, lo que yo haría sería hablar directamente con los inquilinos (cosa que deberías haber hecho antes de participar en la subasta), viendo si te puede interesar alquilarles (respetando el contrato existente o firmando uno nuevo) o venderles esos trasteros. Salvo que te interese quedártelos para tu propio uso. Pero en este caso, la solución conviene que sea pacífica, pues tienes que obtener la posesión para ocupar los trasteros, aunque no sean viviendas. Si no te la dan pacíficamente, tendrías que iniciar un procedimiento judicial, lo cual es evidentemente lo que hay que hacer una vez agotadas las demás vías.
Ciberet 04/09/13 14:04
Ha comentado en el artículo Modificación capital de la Ley de Propiedad Horizontal
Tristán, aparte de lo que comentas, también han cambiado diversos artículos relativos a las mayorías necesarias para adoptar ciertos acuerdos en las juntas de propietarios, sobre todo, cuando se trate de acometer rehabilitaciones energéticas. Creo recordar también que para segregar un piso o agregar varios, ya no hace falta la unanimidad, y basta con las 3/5 partes. Aunque lo que más interés tiene en este foro es evidentemente lo que has comentado tú.
Ciberet 04/09/13 13:58
Ha comentado en el artículo Modificación capital de la Ley de Propiedad Horizontal
Creo que Donvito no quería decir que se le vaya a poder cobrar realmente al moroso, sino que es él quien ha disfrutado de la vivienda durante ese tiempo y que es de justicia que sea él quien figure como deudor de todos los gastos de comunidad mientras fue propietario del bien. Es algo que cae por su propio peso. En realidad, el adjudicatario podría repercutir esos gastos contra el deudor, pues la LPH en su artículo 9.1e indica que el nuevo propietario debe hacerse cargo de los gastos generales en la anualidad en curso y en las 3 anteriores (antes 2), aunque no sea el deudor real. Dicho de otro modo, se subroga en esta "hipoteca legal tácita", dando un tratamiento superprivilegiado a este tipo de deudas, al no requerir ningún tipo de inscripción para su efectividad. Lo mismo que pasa también con el IBI del Ayuntamiento. Por cierto, tened en cuenta que sólo son exigibles los gastos generales, o sea, aquellos no suceptibles de individualización. Hace tiempo, por ejemplo, me intentaron colar los gastos de agua, que eran individuales al existir contadores comunitarios, y le dije al administrador de la finca que no se trataba de un gasto general, y me retiró dicho importe de la deuda. Menos mal, pues los ocupantes, al parecer, eran muy observantes con la higiene diaria y habían gastado un pastón en agua, especialmente caliente (que es obviamente la más cara).
Ciberet 30/07/13 00:22
Ha comentado en el artículo Más y peores consecuencias de la Ley 1/2013
Totalmente de acuerdo. Así ha sido, es y será el mundo de las subastas judiciales. El Gobierno de turno siempre dice que quiere arreglar la Ley de Enjuiciamiento Civil, pero lo que hace con cada reforma desde el año 2000, en realidad, es "enmierdarla" cada vez más, lo que lógicamente provoca que los precios a los que la gente está dispuesta a pujar sean decrecientes (binomio rentabilidad/riesgo) y que sea un mercado sólo apto para profesionales (¡o para kamikazes, que también los hay!). ¡Vivan los riesgos en las subastas judiciales!
Ciberet 29/07/13 22:56
Ha comentado en el artículo Cómo conectarse a internet este verano
Hola, creo que os falta añadir otra posibilidad. Lo de los "pinchos" USB ya está desfasado, pues casi todos los smartphones permiten su funcionamiento como routers WIFI, de modo que conectas el portátil al móvil vía WIFI, y este es el que da la salida a Internet. Y así, compartes los datos del contrato del móvil entre este y el portátil o la tablet. Personalmente, las mejores ofertas que conozco son las de Yoigo y Tuenti. Y ambas creo que usan la red de Movistar, que es la que mejor cobertura tiene. Las tarifas de AMENA (que es ORANGE, en el fondo) tampoco están mal, pero desconozco si la cobertura es buena en toda España. Las tarifas de Movistar, sin duda, son las más caras con diferencia. Es lo que está haciendo que, a pesar de su "nombre", cada vez haya más gente que esté pidiendo la portabilidad a otros operadores. Por cierto, aviso a navegantes: ojo cuando vayáis al extranjero, que pegan unos palos de miedo cuando haces roaming en datos. Mirad antes de viajar qué tarifas de datos tenéis. Mucha veces, compensa comprar directamente una tarjeta de datos de prepago en el país donde vayáis.
Ciberet 24/07/13 23:40
Ha comentado en el artículo De nuevo las tasaciones de la AEAT
Es cierto que una ejecución hipotecaria tiene la máxima fuerza ejecutiva posible, lo que da mucha garantía al adjudicatario. En ese sentido, es cierto que no hay temor a tercerías en ese caso. Pero lo que más temo de las subastas judiciales es la velocidad de tortuga de la mayoría de los juzgados, así como la desidia de muchos de sus funcionarios. Por no hablar de la nefasta publicidad de sus subastas, con tablones-pocilga y expedientes vetados para los subasteros. Por supuesto que en mi caso el temor a encontrarme a subasteros no existe; es más, cuando me los he encontrado, el intercambio de experiencias siempre ha sido gratificante.
Ciberet 24/07/13 21:42
Ha comentado en el artículo De nuevo las tasaciones de la AEAT
Efectivamente, todo tiene sus pros y contras. En las subastas administrativas, tienes que pedir posesión, aunque lo normal es que intentes llegar a un acuerdo con el ocupante a cambio de una cierta cantidad de dinero. Pero a cambio, el procedimiento suele ser mucho más rápido, y si hay algún marrón gordo, lo normal es que anulen la subasta, cosa que en los juzgados no suele suceder (ese marrón te lo comes y punto).
Ciberet 24/07/13 00:39
Ha comentado en el artículo De nuevo las tasaciones de la AEAT
Tristán, lo que cuentas no es nada nuevo, como tú bien sabes. He visto muy pocas subastas de la AEAT que se hayan adjudicado en la fase de subasta (en 1ª o 2ª ronda). Nadie sería tan tonto para acudir a esa fase, a la vista de lo desproporcionadas que son las tasaciones de esos "profesionales" (¿quiénes serán? ¿funcionarios de Hacienda?). La inmensa mayoría de las subastas de Hacienda se resuelven en adjudicación directa, donde no hay precio mínimo. En esta, invariablemente, se tienen que ajustar al precio de mercado, que es lo que al final tienen que terminar aceptando. Al menos, en las subastas de Hacienda (y de la Seguridad Social), tienen un método para ajustarse al mercado. ¡Ya podían aprender los de los Juzgados! En estos, la tasación siempre manda, de modo que aunque puedas ofrecer la cantidad que quieras (siempre que cubras la deuda), al final tienes el marrón de la mejora de postura, que crea una inseguridad tremenda al licitador (a mí me la han hecho una vez, ¡y una y no más, Santo Tomás!). De modo que todo lo que no sea ir por encima del 70%, no interesa (en general). Y si la tasación es muy alta (como suele suceder), no hay nada que hacer. Esto no es así en la AEAT, pues basta con esperar a la fase de Adjudicación Directa. Saludos a todos y buenas vacaciones (los que os vayáis).
Ciberet 21/07/13 03:50
Ha comentado en el artículo Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. Preámbulo resumido.
No sé si ya lo habéis comentado, pero al final corrigieron la chapuza del artículo 669. Lo hicieron el pasado 29 de junio, con el "popurrí" del Real Decreto-ley 7/2013. Adjunto el enlace. http://noticias.juridicas.com/base_datos/Fiscal/508716-rdl-7-2013-de-28-jun-medidas-urgentes-de-naturaleza-tributaria-presupuestaria.html#I79 Según la disposición final tercera, el artículo 669 dela LEC queda finalmente redactado así: Para tomar parte en la subasta los postores deberán depositar, previamente, el 5 por ciento del valor que se haya dado a los bienes con arreglo a lo establecido en el artículo 666 de esta Ley. El depósito se efectuará conforme a lo dispuesto en el número 3.º del apartado 1 del artículo 647. No obstante, sigo viendo extrañamente en los edictos de subastas que se establece un depósito del 20%. Lo comenté hace poco en un juzgado y me miraron con cara de marciano... ¿Sabéis lo que está pasando? ¿Simplemente la conocida lentitud del aparato digestivo del Sistema Judicial? Saludos y felices vacaciones a los que os vayáis.
Ciberet 26/05/13 15:04
Ha comentado en el artículo Consulta al autor del blog
Perdón, el link es antiguo. El congreso aprobó finalmente este jueves 23 la nueva ley. Supongo, Tristán, que ya estarás preparando un nuevo post. http://www.eleconomista.es/interstitial/volver/bwibex/economia/noticias/4848954/05/13/vivienda-alquiler-seguro-la-nueva-ley-condena-el-alquiler-al-ostracismo-de-la-economia-sumergida.html Lo que no sé es cuándo entrará en vigor.
Ciberet 26/05/13 14:58
Ha comentado en el artículo Consulta al autor del blog
No sé si lo habéis visto, pero parece que la reforma del mercado del alquiler ya arranca. Al parecer, acaba de aprobarla el Senado y como ha sufrido enmiendas, tiene que volver al Congreso. http://www.elmundo.es/elmundo/2013/05/09/suvivienda/1368087338.html http://www.lamoncloa.gob.es/ConsejodeMinistros/Enlaces/110512-enlacealquiler.htm Como siempre, quedamos a la espera con el máximo escepticismo.
Ciberet 03/05/13 01:43
Ha comentado en el artículo Los embargos caducados o "agua pasada no mueve molino"
Efectivamente, este es un tema muy conocido por los seguidores de este blog, y es una de las cosas peores que le puede suceder en una subasta a los profanos. No creo que a ninguno de nosotros nos hubiera sucedido esto. El que te pueda sorprender esto sólo puede obedecer a desidia o a desconocimiento/inconsciencia. Pero yo me pregunto: supongamos que estamos pendientes de la caducidad y que a pesar de insistir en que el juzgado nos prorrogue el embargo, resulta que ese juzgado es de los que se mueven como las tortugas. Y que a pesar de nuestra insistencia, la solicitud de prórroga no llega al Registro...hasta que caduca fatalmente. ¿Qué podemos hacer para evitar esta tragedia griega? 1) Entiendo que nosotros, como postores rematantes, no podemos solicitar la prórroga. 2) ¿Es recomendable dejar constancia y solicitar por escrito que el Juzgado pida la prórroga al Registro? En este caso, supongo que luego podríamos reclamar por la vía civil. 3) ¿Puede ser otra opción el intentar convencer al actor/acreedor para que él solicite la prórroga? En todo caso, el Registro sólo admite documentos con carácter público, o sea, procedentes de juzgados, notarios, funcionarios,...
Ciberet 22/04/13 11:45
Ha comentado en el artículo ¿Quieren realmente fomentar el alquiler?
Por supuesto que no tiene nada que ver. Mi comentario era sólo por el comentario que hacía Kyrie lomthe respecto a los registros civiles, aunque tu post trate sobre los arrendamientos.
Ciberet 22/04/13 09:35
Ha comentado en el artículo ¿Quieren realmente fomentar el alquiler?
Tristán, se te olvida añadir que hace poco, nuestro querido Gobierno ha sacado una obligación para todos los pisos, nuevos o usados, que se vendan o alquilen a partir del 1 de junio: se trata de que hay que disponer del llamado "certificado de eficiencia energética". Las trabas se aprueban enseguida, pero de las facilidades que apuntas en tu post, si te he visto no me acuerdo... http://www.energias-renovables.com/articulo/anae-explica-la-certificacion-energetica-de-edificios-20130417
Ciberet 22/04/13 09:27
Ha comentado en el artículo ¿Quieren realmente fomentar el alquiler?
Respecto a lo del Registro Civil, no debe ser tanto chollo porque los Registradores de la Propiedad, casi en bloque, se han opuesto a su aplicación. De hecho, hace poco celebraron su 3ª asamblea a lo largo de toda su historia. http://politica.elpais.com/politica/2013/04/18/actualidad/1366311100_505048.html
Ciberet 19/03/13 19:54
Ha comentado en el artículo Consulta al autor del blog
Hace poco cerraron la Oficina de Subastas Judiciales de Madrid, donde se disponía de información sobre la mayoría de las subastas de los juzgados de Madrid. También por Internet se disponía de información, aunque mucho menos actualizada. ¿Sabéis si hay otra alternativa para informarse de las subastas? ¿No queda más remedio que el "novísimo" método de recorrerse los tablones a pie? ¿O suscribirse a algún servicio de pago, delegando en otros esta penosa tarea?
Ciberet 30/01/13 19:28
Ha comentado en el artículo Consulta al autor del blog
Hola. He visto la siguiente anotación preventiva en una nota simple (tras la carga de la hipoteca): ...ANOTACIÓN PREVENTIVA DE INCOACIÓN DE EXPEDIENTE DE DECLARACIÓN DE INCUMPLIMIENTO EN LA JUNTA DE COMPENSACIÓN DEL PERIxxx DE LAS OBLIGACIONES DE URBANIZAR Y REALOJAR... A FAVOR DEL AYUNTAMIENTO DE MADRID. No aparece ninguna cantidad económica, pero muchas fincas gravadas. ¿Alguien sabe lo que significa esto? ¿Qué implicaciones tiene para el posible comprador de la vivienda? (que va a cancelar la hipoteca previa, pero no puede cancelar esa anotación preventiva) Saludos y gracias.
Ciberet 05/01/13 23:01
Ha comentado en el artículo Mantras nucleares (I) El mito de la dependencia española de la nuclear francesa
Yo añadiría alguna otra pregunta: si la electricidad en España es de las más caras de Europa y, por otra parte, se cobra menos de lo que vale (según los cálculos de las eléctricas, como bien apuntas), ¿qué leches está pasando aquí? ¿Es que aquí somos tontos y nos cuesta producir la electricidad más que a todos nuestros vecinos europeos? ¿Le echamos la culpa a las renovables? ¿O quizás una regulación nefasta y caótica pueda tener la culpa? Fijaos que los políticos jamás hablan de su posible culpabilidad al respecto. Siempre suponen que todas las leyes que sacan son perfectas, y que todos los problemas del sector están siempre fuera de ellos mismos, que son los que tienen el BOE para establecer las reglas del juego. ¿Por qué es tan común que las eléctricas contraten a ex-políticos? ¿Es que todos estos son listísimos y con una capacidad de gestión incalculable? Lo mismo pasa con casi todas las empresas de sectores regulados. ¿Alguien sabe explicar en detalle la factura eléctrica? (todos y cada uno de los conceptos que contiene). Me da la sensación de que cada actor del sector eléctrico sólo conoce su parte del pastel, pero no la totalidad del mismo. Es tal la maraña de leyes, reglamentos,... que han creado los distintos Gobiernos que se ha creado un auténtico monstruo. Etc, etc, etc.
Ciberet 23/12/12 01:16
Ha comentado en el artículo Maniobras en la oscuridad
Efectivamente, la RAE recoge esta definición: gitanear. 1. intr. Halagar con gitanería, para conseguir lo que se desea. 2. intr. Tratar de engañar en las compras y ventas. qpwoei: la RAE no inventa nada, se limita a recoger términos usados habitualmente, como este. Aunque otra opción sería dar la espalda a las costumbres y no recogerlas en el diccionario. Eso no impediría, no obstante, que siguieran usándose entre la población, aunque por supuesto no en todos los ámbitos, pues como bien dices, el uso de las voces españolas no es obligado, dependiendo de muchos factores como el contexto, el estilo de cada uno, el que se trate de lenguaje escrito o verbal,... De todas formas, no te preocupes, que por contra, mira qué bonita acepción recoge la RAE para gitanería: gitanería. 1. f. Caricia y halago hechos con zalamería y gracia, al modo de las gitanas. 2. f. Reunión o conjunto de gitanos. 3. f. despect. Dicho o hecho propio y peculiar de los gitanos. ¡Si es que la riqueza del idioma español es ilimitada! Por cierto, ¿también prohibirías recoger términos como masacre, tortura, aberración, maldad,...? Estos debates me recuerdan a los que propiciaba el antiguo gobierno socialista con la nefasta ministra de igualdad...
Ciberet 23/12/12 00:35
Ha recomendado Cuento un caso familiar. Pedrito tiene deudas y una bodega. La bodega tiene de jandrobroker
Ciberet 16/12/12 13:38
Ha comentado en el artículo Casualidad extraordinaria
No entiendo qué interés puede tener el ir a la 2ª subasta, una vez celebrada la 1ª. Incluso aunque diera tiempo a inscribir la adjudicación de la 2ª subasta antes que la 1ª, porque el juzgado de la 1ª fuera una tortuga del Pleistoceno inferior, habría 2 problemas: 1) La carga de la primera anotación, que habría que pagarla. Esto puede no ser un problema si se ha tenido en cuenta su cuantía a la hora de pujar. 2) Pero lo más grave que veo es que la expedición de la certificación de dominio y cargas de la 1ª anotación de embargo ha quedado anotada "a fuego" en el Registro, y cuando el adjudicatario de la 1ª subasta (el banco o quien sea) inscriba su título, purgará todo cuanto haya inscrito después, ¡incluida la inscripción del adjudicatario de la 2ª subasta! Esto significará que este perderá absolutamente todo lo que haya pagado y se quedará sin nada. ¿Es correcto? En ese caso, ¿qué sentido tiene acudir a dicha subasta?