Participaciones del usuario Carlos almeria

Carlos almeria 24/03/10 13:40

Ha comentado en el artículo El talón de Aquiles de las madres españolas

De esta historia comen muchos, pero el trabajo de alguno de ellos deja bastante que desear. Y me refiero al Sr. Notario que autorizo el credito. Tratandose de personas mayores, deberia haberse tomado interes en informarles acerca del alcance de las obligaciones que asumian con la firma, asi como las consecuencias del impago, (interes de demora, etc), si a su juicio se encontraban plenamente capacitadas para emitir el consentimiento que prestaron en el sentido de estar en sus cabales, al menos aparentemente, y de conocer lo que en realidad representa su firma en su esfera patrimonial. Y tambien sobre si las cantidades que se dicen en la escritura como entregadas realmente fueron recibidas o son ficticias. Es una cuestion de celo profesional, aunque por lo general y lo que conozco es que los sres notarios no son especialmente cautelosos sino que se limitan a leer someramente el contenido de la minuta redactada por el escribano a instancias del prestamista, y pedir la firma a cada uno. Si pusieran mas celo en todos extremos, seguro que buena parte de estas operaciones no se firmarian, pero claro al no haber firma no habrian honorarios a su favor. Y claro ya creado el problema, firmada la escritura, quien va a demostrar judicialmente que ha mediado un error en el consentimiento y va a conseguir que un juez anule una escritura otorgada ante notario, es algo que pocas veces se ve, ademas de costoso e incierto el resultado. De todos modos aqui va este articulo del reglamento notarial, (de obligada observancia, (en teoria): Art.145 ( Real Decreto 45/2007, de 19 de enero): La autorización o intervención del instrumento público implica el deber del notario de dar fe de la identidad de los otorgantes, de que a su juicio tienen capacidad y legitimación, de que el consentimiento ha sido libremente prestado y de que el otorgamiento se adecúa a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes e intervinientes. Dicha autorización e intervención tiene carácter obligatorio para el notario con competencia territorial a quien se sometan las partes o corresponda en virtud de los preceptos de la legislación notarial, una vez que los interesados le hayan proporcionado los antecedentes, datos, documentos, certificaciones, autorizaciones y títulos necesarios para ello. Esto no obstante, el notario, en su función de control de la legalidad, no sólo deberá excusar su ministerio, sino negar la autorización o intervención notarial cuando a su juicio: 1. La autorización o intervención notarial suponga la infracción de una norma legal, o no se hubiere acreditado al notario el cumplimiento de los requisitos legalmente exigidos como previos. ..... Todos o alguno de los otorgantes carezcan de la capacidad legal necesaria para el otorgamiento que pretendan.

Carlos almeria 23/03/10 00:10

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Bueno, en ese caso al ser copropietario estando al quite en algun momento, la parte embargada al copropietario deudor , embargo a) saldra a subasta a instancias del acreedor,..y bueno ya sabes, o ir a la subasta o plantear el retracto de comuneros frente al adjudicatario, y luego cancelar anotaciones posteriores

Carlos almeria 23/03/10 00:00

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Una vez al liquidar cargas un secretario mando alzar un embargo, y me dio el mandamiento de cancelacion a mi que era el ejecutante. Ese mandamiento durmio en mi expediente el tiempo suficiente antes de que caducara mi anotacion, como para que el deudor, (que estaba en rebeldia en el proceso), teniendo interes en vender la finca tuviese que pagarme. Una vez cobrado con mucho gusto cumplimente el mandamiento. A veces cuando menos te lo esperas aquella anotacion de embargo que has ido renovando pacientemente, sale a flote y sirve para cobrar el credito. No todas las que me gustaria pero sucede

Carlos almeria 22/03/10 23:12

Ha comentado en el artículo El hilo de Ariadna

Bueno, en cuanto al final del comentario 58, si aparece una anotacion de embargo contra alguno de los copropietarios por importe superior al valor del bien, (de la parte indivisa o del total), bastaria estar al tanto para conseguir que en esa via de apremio por esa sola razon se proceda a alzar el embargo, al ser la carga superior al valor del bien

Carlos almeria 22/03/10 23:01

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Inacabable por interesante este hilo. La demanda de juicio ordinario para disolucion de proindiviso deberia acompañarse de una medida cautelar consistente en una anotacion preventiva de demanda, que el juzgado admitira sin problemas. De alguna manera quedaria constancia en el registro de la propiedad de tal proceso, aunque los efectos sobre embargos que entrasen posteriormente serian para discutir eternamente, ya que mientras no se subaste la parte del comunero deudor, esta claro que es de su propiedad y por tanto embargable. En este caso, el comunero que pide la division y tiene intencion de comprar en subasta, caso de existir previa o sobrevenidamente un embargo sobre la parte en que estuviera interesado, deberia personarse como interesado en el proceso de ejecucion para estar al tanto. Asimismo, deberia ponerse en contacto con el acreedor para que este embargase las cantidades que se consignasen a favor del copropietario deudor a resultas de la subasta por el valor de su parte en el bien. El juzgado que lleva el embargo mandaria un exhorto al juzgado que lleva la disolucion del proindiviso para que se tomase nota de la existencia del embargo de dichas cantidades, embargo que puede coexistir perfectamente con el embargo de la parte que el deudor tenga en el bien. Al no tratarse el procedimiento de ejecucion de una sentencia de disolucion del proindiviso, de una via de apremio no hay certificacion de cargas, ni tampoco el juzgado puede retener el precio obtenido en subasta al comunero por el hecho de que exista un embargo sobre su parte en el bien, ya que el embargo sobrevivira siempre a la disolucion del proindiviso. No obstante, si somos el copropietario interesado en quedarnos con el bien, nuestro interes sera que sea libre de cargas o con las menos posibles. De este modo, si el acreedor con embargo anotado no se ha enterado de que se esta disolviendo el proindiviso, por nuestro bien, (y de nuestro bolsillo), nos interesa que la deuda del embargo se quite con el dinero que el copropietario deudor obtenga en la subasta, y para que se retenga debe embargarse inmediatamente las cantidades que pudiera percibir, debiendo presentarle al juzgado que lleva la ejecucion algun indicio de prueba de que existe ese derecho de cobro, ya que de otro modo el juzgado dira no a tal embargo por indeterminado. Si se subasta y se consigna la parte del precio a favor de copropietario sin que llegue a tiempo el exhorto embargando esas cantidades, el copropietario deudor se llevara la pasta, y el adjudicatario se quedara con la carga. Lo veis asi? Saludos

Carlos almeria 20/03/10 22:44

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Curiosa esta cuestion. El banco hipotecante no puede exigir la deuda al adjudicatario, pero sí subastar el bien. Si pagase las cuotas la exesposa dueña al 50% con el adjudicatario, creo que podria repetirlas al adjudicatario via codigo civil: Artículo 392 Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título. Artículo 393 El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas. Y para rizar el rizo, y si la exesposa amortizase anticipadamente la hipoteca completa por mera conveniencia, ¿Podria repetir frente al otro copropietario al 50%? Ella estaria renunciando al plazo de las amortizaciones en "perjuicio" del otro copropietario que puede ser no tuviese necesidad ni interes en el pago anticipado de la hipoteca, prefiriendo pagar las amortizaciones mensuales. Esta es para nota, he de confesar que no lo tengo claro. Que opinais?

Carlos almeria 19/03/10 23:34

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Pues en la practica la gran mayoria de secretarios liquidan la carga conforme a la contestacion que de el banco al oficio judicial, aunque no se haya anotado en el registro. Pero puede darse el caso de que algun secretario tiquismiquis, se acoja al tenor literal de la ley, y diga que tendria que haberse anotado el mandamiento en el registro de la propiedad con el saldo deudor actual, y que al no haberlo pedido el ejecutante, tomara en consideracion el importe que aparezca en la certificacion de cargas. Algo totalmente absurdo, imagina el caso de que una hipoteca vigente segun la certificacion de cargas y que conste en el procedimiento la certificacion del banco acreditativa de que en realidad el credito hipotecario esta pagado en su totalidad. Asi que como en los juzgados hay de todo como en la viña del señor, yo siempre me preocuparia de que se librase el mandamiento y se anotase, y solo despues pediria la liquidacion de cargas.

Carlos almeria 19/03/10 23:17

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Hola, deciros que soy seguidor silencioso de este blog desde hace tiempo, hasta que ayer me decidi a registrarme y participar.He aprendido muchas cosas gracias a Tristan & cia. Gracias por vuestra bienvenida. Si el tiempo me lo permite, (no tengo mucho), me gustaria dando ir opiniones aunque ha de tenerse en cuenta que esto no son matematicas, y que se tratan de meras impresiones juridicas generales, y que a veces no sirven para supuestos particulares, en los que la solucion unica o multiple puede variar a poco que haya variado alguna circunstancia. En cuanto al tema de la hipoteca: Lo mas curioso del caso es que el marido aunque pierda la propiedad de su mitad indivisa por la subasta, y la adquiera otra persona,(incluso su ex), de cara al banco seguira siendo deudor, aunque logicamente caso de impago primero el banco ejecutara la garantia inmobiliaria aportada, (la casa), y si el producto de la subasta no cubre la deuda, (sobre todo si la hipoteca pendiente es incluso superior al valor actual de mercado), despues el banco por el resto de deuda podra solicitar que se despache ejecucion frente a otros bienes de su titularidad, seguramente con caracter solidario con la exesposa. En cambio, entiendo que el adjudicatario nunca será deudor del prestamo hipotecario, puesto que para ello deberia mediar un convenio entre el banco, el matrimonio deudor, y el adquirente, por el se acordase subrogar en la condicion de deudor del prestamo al nuevo adquirente, y dejando fuera de responsabilidad a los deudores primitivos. Otra cosa es que el adjudicatario como ha adquirido estando preferente la hipoteca que grava el bien en garantia de tal prestamo otorgado al matrimonio, caso de impago de las cuotas, el banco ejecutara la hipoteca sobre la totalidad del bien, sacandolo a subasta. ¿quien tiene que pagar el resto de hipoteca?, desde un punto de vista practico, es obvio que tanto la ex esposa (50%) como el adjudicatario, (50%), pues ninguno tendra interes en perder el bien. Pero que pasa si por un casual, el adjudicatario pasa de pagar hipoteca, y abona la ex, ¿podria repetir el 50% de lo pagado al adjudicatario? que opinais??

Carlos almeria 19/03/10 12:34

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Es que el art.657 LEc establece que : A PETICION DEL EJECUTANTE, el tribunal se dirigirá a los titulares de los creditos anteriores que sean preferentes al que sirvió para el despacho de ejecucion para que informen sobre la subsistencia actual del credito garantizado y su actual cuantia. Y tambien el apartado 2 refiriendose a los mandamientos que A PETICION DEL EJECUTANTE se libraran al registro de la propiedad. Y segun el art.666 LEc el secretario al liquidar (deducir) las cargas preferentes del valor de tasacion, solo tiene dos opciones o tomar el que consta en la certificacion de cargas, O el valor QUE SE HAYA HECHO CONSTAR EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. El que se haga de una forma u otra en realidad puede variar en gran medida el valor del bien a efectos de subasta, pues si no se han liquidado correctamente conforme a la realidad porque al ejecutante se le olvida hacer el tramite de los oficios y el mandamiento al registro de la propiedad es posible que: se levante el embargo, (si el importe de las cargas que constan en el registro, (reales o no), superan el valor de tasacion), O que el valor del bien a efectos de subasta sea muy inferior al que realmente tendria si se hiciese la liquidacion de cargas con base en las deudas reales vigentes, algo que por cierto, algunos ejecutantes buscan adrede, ya que si la subasta es desierta por falta de postores pueden pedir la adjudicacion por el 50% del valor del avaluo, de manera que puede darse el caso de que el ejecutante se quede el pleno dominio del bien y aun subsista parte de la deuda a cargo del deudor ejecutado.

Carlos almeria 19/03/10 01:05

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Es muy interesante a los efectos de practicar la liquidacion de cargas conforme al art.666 si el secretario dispone de los oficios cumplimentados a instancias del ejecutante para que los titulares de las cargas preferentes hagan constar si la deuda que aparece en la certificacion de cargas como anotacion de embargo susbiste y en que cuantia. A la vista de ello, si por ejemplo se trata del saldo pendiente de amortizar de una hipoteca antigua, logicamente la deuda que refleje la certificacion de cargas sera el importe del principal y prevision de intereses y costas al momento de otorgarse la escritura de hipoteca, o sea el 100% de la deuda.Y si de esa hipoteca por ejemplo ya se han pagado varios años de amortizacion, el ejecutante tendra que tener la prevencion con base en la contestacion del banco al oficio judicial, en pedir previa a la liquidacion de cargas que se libre mandamiento al registro de la propiedad para que se haga constar en el registro la cantidad pendiente de amortizacion. Hecho esto, o sea anotado el mandamiento, a efectos de liquidar las cargas por el secretario deducira como tal el importe pendiente de amortizacion y no el que constaba originalmente en la certificacion de cargas, o sea el total de la deuda al momento de otorgarse el credito hipotecario. Ojo con esto, porque si el ejecutante no pide el oficio al banco, y por tanto no consta en el juzgado el saldo pendiente, se tomara como importe de la carga preferente EL TOTAL, que se deducira totalmente del valor de tasacion, junto con el resto de embargos si lo hay, y si todos ellos suman mas que el valor de tasacion, se alzara el embargo sin mas. Imaginaros el caso de una hipoteca vigente segun registro pero pagada en su totalidad y sin cancelar registralmente: Si no se oficia al banco para que certifique si esta pagada o no, (siempre a instancias del ejecutante y nunca de oficio por el Juzgado), el secretario deducira del valor de tasacion el 100% de la hipoteca que consta literalmente en la certificacion de cargas, y si ademas hay embargos preferentes, (que tambien pudieran estar pagados y sin cancelar)sumados a lo anterior pueden superar facilmente el valor de tasacion, perdiendose la anotacion de embargo al decretar el juzgado el levantamiento del mismo, cuando en realidad no existan ya tales deudas pero formalmente consten en la certificacion de cargas