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Antoniosampedro

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Antoniosampedro 03/06/12 13:46
Ha respondido al tema Comisiones o gastos al abrir una hipoteca
Mendalerenda, no soy ningún experto, lo que pasa es que estoy también en busca de piso y había visto una opción interesante, mira si quieres el tema que abrí hace poco: http://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/1290618-concederan-hipoteca Como la inversión es la más grande de mi vida y el promotor no pone las cosas fáciles ni claras en absoluto, me he informado lo que he podido antes de dar un euro y el tema de la compra está suspendida. Mi promotor tiene la hipoteca con La Caixa, que tiene fama de cobrar por absolutamente todo lo que muevas en tu cuenta corriente (mantenimiento y administración de cuenta, transferencias, tarjetas,etc) así que en ese banco no me quiero meter, y menos cuando el promotor lo que ha contratado es la hipoteca abierta, que como te he dicho es un crédito hipotecario. Ahora mismo (no sé dentro de unos meses) BBVA, Santander y Bancorreos (que pertenece a Deutsche Bank), que son los bancos que yo conozco,no tienen comisiones de ese tipo si tienes cierta cantidad de dinero en tu cuenta, es todo cuestión de preguntar y leer DETENIDAMENTE todo lo que vayas a firmar, y preguntar todo lo que no entiendas. Estoy casi seguro de que el banco no está obligado a mantener las condiciones que tiene con el promotor (me refiero al diferencial con respecto a euribor sobre todo, es decir, el tipo de interés que vas a tener), pero bien es verdad que los bancos está deseando quitarse pisos de enmedio, así que negocia todo lo que puedas si es que ese banco te conviene y te subrogas a la hipoteca del promotor, que ya sabes que tiene menos costes que abrir una hipoteca nueva en otro banco. No te pueden cobrar comisión de apertura, ya que la hipoteca ya está concedida al promotor, aunque supongo que sí pueden cobrar comisión de subrogación si el contrato con el promotor lo pone. Normalmente es verdad que el banco que tiene la hipoteca con el promotor dará mejores condiciones para esa hipoteca que para otra hipoteca de un piso que no es "suyo", pero pregúntalo todo sin que te dé vergüenza de nada. Ningún banco va a ser tu amigo. Los comerciales del banco, o los subdirectores, o si se da el caso, los directores, te pondrán una cara amabilísima si todo va como ellos quieren y ven que tú entras en todo lo que ellos te proponen, no te van a dar ninguna información de las cosas que a ti te puedan perjudicar (que son las que a ellos les benefician) así que siempre es mejor tener información de antemano, a través de internet por ejemplo, preguntando en el registro y en el notario si hace falta, como he hecho yo. Tus mejores amigos son la prudencia y la información, los bancos y sus empleados no, ellos sólo miran por el banco (100% convencido).
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Antoniosampedro 03/06/12 01:55
Ha respondido al tema Comisiones o gastos al abrir una hipoteca
Si no te subrogas a la hipoteca del promotor la hipoteca nueva tiene estos gastos: Tasación: supongo que mínimo 300 euros, pero seguro que hay bancos que cobran más. Gastos de gestoría: depende del banco, pero vamos a poner que otros 300 euros de media, aunque se pueden aprovechar y pedirte más. Pregúntalo todo antes para que no te pille por sorpresa. IAJD. Impuesto de actos juridicos documentados. Este depende de cada comunidad autónoma. Deberás informarte. En Andalucía, por ejemplo, desde el 1 de enero de 2012 es el 1,2% (antes era el 1%), pero no de la cuantía de la hipoteca, sino de la responsabilidad hipotecaria, que es mayor, dependiendo de cada banco.En el BBVA la responsabilidad hipotecaria es aproximadamente la hipoteca multiplicada por 1,7, así que, si estás en Andalucía pagarías el 1,2% de 110000 euros por 1,7, y eso serían 2244 euros. En otras comunidades y con otros bancos será distinta cuantía. Gastos de notaría por hipoteca nueva: yo pregunté gastos aproximados para una hipoteca de 90000 euros y depende de las hojas que tenga la escritura de hipoteca, que también depende de las exigencias de cada banco, Por ejemplo, me explicaron que las hipotecas del BBVA se podían ir a cerca de 30 hojas, y podía suponer unos 600 euros. Gastos de de registro. Me informé y me dijeron que unos 150 euros. Si te subrogas a la hipoteca del promotor te ahorras el IAJD y la tasación del banco, los gastos de notaría y registro creo que existen pero menores (a ver si alguien más experto puede ayudar), y supongo que los gastos de gestoría serán menores. Si la hipoteca del promotor es interesante supongo que será mejor que te subrogues, pero ten en cuenta que el banco no iene por qué respetar las mismas condiciones que tiene el promotor. Pregunta las distintas comisiones que tienen tanto la hipoteca del promotor como la nueva: Comisión de apertura, que a veces es 0%. Comisión de amortización anticipada, por si puedes quitarte parte del préstamo. Comisión de cancelación, que está legislada y lo máximo por ley es de 0,5% si cancelas antes de que la hipoteca cumpla 5 años, y 0,25% si cancelas después de 5 años. Comisión de subrogación, por si te cambias de banco más adelante. Pregunta si tiene suelo, es decir, interés mínimo aunque el euribor esté por debajo (mejor que no lo tenga por supuesto) Si las comisiones son 0% estará bien la hipoteca, pero no creo que sea así. Cuidado con la hipoteca abierta de La Caixa, ya que no es un préstamo hipotecario sino un crédito hipotecario, que no es lo mismo. Si en La Caixa te fríen a comisiones y te quieres cambiar de banco, no podrás subrogarte a la hipoteca del otro banco porque no son el mismo producto, tendrías que liquidar el crédito con un dinero que no tienes, con unos gastos de cancelación que serán probablemente abusivos, y con todos los gastos de hipoteca nueva del otro banco. No sé si habrá más bancos que concedan crédito hipotecario en lugar de préstamo hipotecario, pero desde luego los trabajadores de La Caixa no informan de todos estos "detalles". Luego, la vivienda tiene sus gastos de notaría (un poco menores que los de la hipoteca aunque el valor sea mayor), gastos de registro, más o menos como los de la hipoteca, IAJD (en Andalucía 1,2% de 145000 euros: 1740 euros), IVA del 4% al ser vivienda nueva, y seguramente más gastos de gestoría. Esta enlace está curioso para que te hagas más o menos una idea, aunque algunas cosas no están actualizadas. Espero haberte ayudado. http://www.calculatuvivienda.com/calcula_tu_gastos_compra_vivienda.htm
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Antoniosampedro 01/06/12 17:34
Ha respondido al tema ¿Me concederán la hipoteca?
Muchas gracias por contar tu caso anagd. Esperaré a ver si cambian las condiciones y mientras seguiré buscando algo interesante.
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Antoniosampedro 01/06/12 14:41
Ha respondido al tema ¿Me concederán la hipoteca?
Gracias por tu interés y por tu información W.Petersen. Por ahora queda todo parado a la espera de algún cambio positivo. Seguiré buscando sin prisa a ver si encuentro el piso de mi vida o algo que se le parezca, je je.
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Antoniosampedro 01/06/12 13:30
Ha respondido al tema ¿Me concederán la hipoteca?
Eso es lo que voy a hacer willygest, esperar, que las prisas nunca han sido buenas consejeras, y seguir informándome de todo lo que pueda en cuanto a legislación, hipotecas, etc. Desde luego el que tenga necesidad de vender tendrá que seguir bajando precios si ve que no vende, así que lo dicho. a esperar. Gracias
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Antoniosampedro 01/06/12 13:27
Ha respondido al tema ¿Me concederán la hipoteca?
W.Petersen, para mí un chollo que tiene quebraderos de cabeza y gastos deja de ser un chollo. No podría estar pendiente de mi trabajo y además resolver todos los problemas que está provocando este promotor, creo que acabaría con mi salud física y mental. Si el promotor no se va a hacer cargo de solicitar el acta notarial de fin de obra ni de terminar de inscribir el bloque como obra nueva (que yo pensaba que estaba obligado por ley), y tenemos que esperar a que se constituya la comunidad para poder hacerlo (a saber cuánto tardará en constituirse) y pagar todos esos gastos, más los que vendrán después para los garajes (que no están aún divididos por lo visto, si no como una sola propiedad), etc, etc, a mí no me merece la pena meterme en este "fregao". Si los posibles compradores supieran de todo esto, no darían ni un euro de entrada, pero, lógicamente, el promotor y la inmobiliaria que me ha atendido no han dicho absolutamente nada. El promotor está exigiendo un 20% del precio como entrada (en mi caso "accedió" a que fueran 10000 € porque no dispongo de más hasta mediados de julio por cuestiones que no vienen al caso), pero no está la cosa como para desprenderse de ese dinero sin informarse antes (que es lo que yo he hecho y al parecer otra gente no ha hecho) y además sin que admita una cláusula con la que yo recupere mis 10000 € si no me conceden la hipoteca (no hay seguridad absoluta de que sea así). Estaré a la espera de acontecimientos. Gracias.
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Antoniosampedro 01/06/12 12:14
Ha respondido al tema ¿Me concederán la hipoteca?
LLevas razón W.Petersen, no me quiero meter en problemas innecesarios, por eso dije en un post anterior que la compra queda aparcada, por no decir suspendida. No sé si luego también me llamarán (según ellos la venta va muy bien), pero si lo hacen tendrán que aceptar mis condiciones (y no creo que lo hagan). Por mucho que me guste el piso y el precio parezca bueno, no me atrae nada tener quebraderos de cabeza constantes por esto o por lo otro, un piso está para disfrutarlo, no para que no puedas dormir por la impotencia de estar luchando contra el promotor. Gracias.
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Antoniosampedro 01/06/12 00:18
Ha respondido al tema ¿Me concederán la hipoteca?
A ver si me he enterado. Según tu hipotesis puede ser que el promotor no mueva un dedo por ir al notario ni al registro. Entonces quién ha de encargarse de estos trámites si él no está obligado a ello, ¿cada uno de los compradores con su piso respectivo?
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Antoniosampedro 31/05/12 23:35
Ha respondido al tema ¿Me concederán la hipoteca?
En el registro me han asegurado que este promotor no ha aparecido aún por allí, así que retraso por parte de ellos no es. Pero me extraña mucho que el promotor aún no haya ido a la notaría ni al registro después de tener la licencia de primera ocupación del ayuntamiento (que la tiene, lo pregunté en la concejalía de urbanismo) desde hace unos meses. La cosa no me cuadra. Eso es tirar piedras contra su tejado, repito, no me cuadra. Creo que tiene que haber algo más, ¿no creéis? Porque yo, mientras el piso figure en obras en el registro de la propiedad, no pienso mover nada, y los que sepan esta situación harán igual que yo. El problema es que hay quien ha dado la entrada del piso sin saber esto.
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Antoniosampedro 31/05/12 17:45
Ha respondido al tema ¿Me concederán la hipoteca?
Gracias a todos por vuestro interés. Ayer pedí una nota simple y resulta que, a pesar de tener la licencia de primera ocupación que otorga el ayuntamiento, el bloque aún figura en el registro como vivienda en obra, ya que se ve que le falta el certificado final de obra expedido por el arquitecto y visado por el colegio de arquitectos, con lo cual no me dan la hipoteca, ya que sin ese requisito no se puede escriturar. He estado en el registro de la propiedad y ahí no consta que se haya solicitado el cambio de vivienda en obras a obra terminada. La cosa huele mal, así que la compra queda aparcada, por no decir suspendida. No hay nada como estar informado (internet es un invento) para no meter la pata y que no "te la metan doblada" (perdón por la expresión). En el banco les consta que al menos un cliente suyo sí había dado ya la entrada para un piso en el mismo bloque (a ver si para él todo termina bien) y que a otro cliente le han recomendado que no dé ni un euro hasta que se aclare la situación. Gracias de nuevo a tod@s.
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Antoniosampedro 31/05/12 00:31
Ha respondido al tema ¿Me concederán la hipoteca?
Gracias por responder W.Petersen. Si hago un contrato de compra-venta donde todo quede claro no habrá problemas, ¿no crees? Aunque las cosas estén mal, supongo que se siguen dando entradas para un piso, ya sea a un particular que vende o a un promotor. Si finalmente me dan el préstamo, ¿qué problemas crees tú que puede haber?
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Antoniosampedro 30/05/12 17:49
Ha respondido al tema ¿Me concederán la hipoteca?
Gracias por responder Kretan. ¿A qué te refieres con "dar fallida"? Los pisos están terminados. El promotor tiene hipoteca con la caixa por un montante superior a lo que va a sacar por los pisos a precios actuales, y además estará pagando intereses desde hace tiempo, de ahí su prisa por vender. Supongo que subrogarme con la hipoteca de la caixa no sería difícil, pero, como dije en el primer mensaje, es hipoteca abierta la caixa, es decir, es un crédito hipotecario no subrogable, no es un préstamo hipotecario. No quiero tener que ver con la caixa salvo que no haya más remedio.
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Antoniosampedro 30/05/12 17:10
Ha respondido al tema ¿Me concederán la hipoteca?
Gracias por contestar mike78. El piso me gusta. Por problemas diversos no se han podido vender los pisos durante unos tres años, y ahora que están a la venta lo tiene que hacer por los precios de ahora, no de hace tres años (pierde dinero), y creo que estos precios están bien para lo que hay por aquí. Él dice que sí se están vendiendo bien, yo no lo sé. Casi no duermo pensando por un lado que no quiero arriesgar esos 10000 € y por otro lado que es una buena oportunidad. En el banco me han dicho hoy que la concesión del préstamo es casi segura, pero pienso que podría retrasarse por algún motivo la confirmación oficial de que me lo han dado, y mientras tanto se puede pasar el plazo de apalabramiento. Yo también opino que estas cosas no se deben hacer con prisa. Esperaré unos días a ver lo que dice el banco.
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