Información de hipotecas

Una hipoteca o préstamo hipotecario es un contrato realizado entre una entidad financiera y un cliente (persona física o jurídica) por el cual la entidad financiera entrega una cantidad de dinero que depende del valor real del inmueble y que el prestatario/hipotecado devolverá en el plazo pactado con intereses. El préstamo hipotecario se divide en dos elementos:

• El contrato principal del préstamo que determina los derechos y obligaciones de las partes firmantes.
• El inmueble que constituye la garantía que el comprador de vivienda proporciona a la entidad financiera que le presta el dinero.

Importe financiado

Los bancos no suelen conceder préstamos hipotecarios por el valor total del bien inmueble, siendo el máximo habitual por el que conceden el préstamo el 80% del valor de compraventa. En el caso de solicitar una segunda vivienda, este porcentaje se ve reducido al 70% o incluso al 60%

Plazo

El plazo es un aspecto importante, pues es el que determina en mayor medida la cuota mensual que vamos a pagar. Cuanto más largo sea el plazo menor será la cuota mensual, y cuanto menor sea el plazo mayor será ésta. La mejor opción es contratar el menor plazo posible, dentro de las condiciones en que podemos pagar las mensualidades debidamente. Esto es así porque cuanto más alarguemos la hipoteca, más intereses estaremos pagando por ella.

Finalidad

Lo primero que tenemos que saber es que los préstamos hipotecarios cambian sus condiciones dependiendo de si están destinados para primera o para segunda vivienda. De la misma forma, las condiciones también serán diferentes si solicitamos un préstamo para compra de vivienda o para subrogación.

Situación laboral del solicitante

Algunas hipotecas tienen como requisito domiciliar nóminas superiores a 2.000 o 3.000 euros. Otras están destinadas únicamente a ciertos colectivos: jóvenes, funcionarios...

Comisiones

A la hora de pedir un préstamo hipotecario, el banco o entidad financiera suele hacer una serie de operaciones por las que cobra determinadas comisiones:

• Comisión de apertura
• Comisión por desistimiento total o parcial
• Comisión por subrogación
• Comisión por modificación de condiciones o novación

Ante condiciones iguales en una hipoteca, elegiremos aquellos préstamos hipotecarios que tengan menores comisiones.

Productos vinculados

El único producto obligatorio a la hora de solicitar un préstamo hipotecario es el seguro de hogar que, en cualquier caso, puede ser contratado con la propia entidad financiera o con una asegurada independiente.

Sin embargo, los bancos y entidades financieras suelen ofrecer una serie de productos vinculados que, a cambio de su contratación, mejora el tipo de interés de los préstamos. Los productos más comunes son: el seguro de vida, la contratación y uso de una tarjeta de crédito, la domiciliación de la nómina y los recibos en la entidad y/o la aportación anual a un plan de pensiones.

El debate sobre las hipotecas a tipo fijo o variable comenzó tras la debacle del Euribor a partir de 2015-2016. Veremos las ventajas e inconvenientes de cada tipo de hipoteca.

Hipotecas a tipo fijo

Son aquellas que fijan un tipo de interés durante toda la vida del préstamo, por lo que no están referenciadas al Euribor. Las hipotecas a tipo fijo están diseñadas para aquellas personas que no quieren sorpresas en la cuota de su hipoteca.

Para evitar que una subida del Euribor pueda descuadrar tu economía doméstica, la solución es contratar una hipoteca a tipo fijo.

Ventajas de las hipotecas a tipo fijo

• Tu cuota mensual será la misma durante toda la vida del préstamo
• Las hipotecas a tipo fijo están más baratas que nunca. Por ejemplo, una hipoteca fija a 25 años se puede solicitar con un interés del 2,5%
• Te permite elegir el tipo de interés que más te conviene ajustando el plazo.

Inconvenientes de las hipotecas a tipo fijo

• No puedes aprovechar los niveles mínimos en los que se encuentra el Euribor actualmente y que resultaría en una cuota mensual reducida

Hipotecas a tipo variable

Son hipotecas cuya cuota mensual varía en función de un índice de referencia, usualmente el Euribor.

Ventajas de las hipotecas a tipo variable

• A corto plazo es más beneficiosa la hipoteca a tipo variable por los bajos valores en los que se encuentra el Euribor.

Inconvenientes de las hipotecas a tipo variable

• Si el Euribor subiera en los próximos años, puede encarecer mucho la cuota hipotecaria. Hay que tenerlo en cuenta para no asumir una hipoteca que en el futuro no podamos pagar.
• Con la intención de protegerse del Euribor en negativo, los bancos están aplicando un tipo fijo para los primeros años de la hipoteca. Este TIN inicial es una comisión de apertura encubierta.

La TAE (Tasa Anual Equivalente) al contrario que la TIN (Tipo de Interés Nominal) indica el coste real de lo que vamos a tener que pagar por el préstamo hipotecario, incluyendo el Tipo de Interés Nominal (TIN) y el resto de gastos derivados de la contratación de la hipoteca, como son los seguros vinculados, la tasación de la vivienda, los gastos de gestoría, los aranceles registrales y el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.

Es por ello, que para comparar hipotecas el método más utilizado es la TAE, pues si únicamente miramos el diferencial y no tenemos en cuenta el resto de productos vinculados a la misma, no podemos comparar fehacientemente si una hipoteca es mejor que otra.

La nueva ley hipotecaria prohíbe expresamente que los bancos obliguen al cliente a contratar productos vinculados al préstamo hipotecario. El único producto que es obligatorio tener en una hipoteca es el seguro de incendios. No obstante, puedes contratarlo con la entidad o aseguradora que prefieras, no es necesario que sea la entidad que te conceda la hipoteca.

Sin embargo, los bancos han encontrado la fórmula para "esquivar" esta nueva normativa: los seguros, planes de pensiones, cuentas nómina y otros productos vinculados a la hipoteca pueden presentarse como una condición para que el banco acepte la concesión de la hipoteca o como bonificación en el tipo de interés de la misma. En otras palabras, el banco en ningún momento te obliga a contratar este producto, sino que te lo presenta como opcional, explicándote las ventajas y desventajas de su contratación y cómo afecta al tipo de interés de tu hipoteca.

Desde que estalló la burbuja inmobiliaria, los bancos han extremado las precauciones a la hora de conceder financiación en las nuevas hipotecas. En los años previos a 2008 no era complicado conseguir una hipoteca al 100% de financiación o que incluso te cubriera el 100% del valor de compraventa más los gastos.

Como los hipotecados aportaban poco o nada de sus ahorros a la compra de la vivienda, era el banco el que soportaba todo el riesgo. Esta práctica, como todos sabemos, no acabó bien y estalló la burbuja.

Actualmente, conseguir una hipoteca al 100% es prácticamente imposible, a menos que cumplas alguno de los siguientes requisitos:

• Adquirir un piso propiedad del banco. Los bancos tienen la necesidad de vender estos pisos tan pronto como sea posible y por eso están dispuestos a ofrecer mayor financiación que para el resto de pisos.
• Comprar pisos propiedad del Sareb (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria) también conocido como banco malo. En estos casos sigue siendo complicado que lleguen al 100%.
• Ser funcionario y formar parte de un colectivo como MUFACE (Mutualidad General de Funcionarios Civiles del Estado).

Comisión de apertura

Se aplica sobre la totalidad del préstamo formalizado, por lo que podemos llegarnos a ahorrar entre 300 y 1.500€ con respecto a una hipoteca con comisión de apertura de entre el 0,25-1%. La comisión de apertura más elevada del mercado la aplica Banco Sabadell con un 1,5% sobre el importe de la hipoteca.

Comisión por amortización anticipada

Se aplica cuando adelantas dinero del préstamo para recortar plazo o cuota mensual. La explicación de esta comisión es sencilla: la entidad prevé obtener unos beneficios por intereses conforme el cliente devuelve las cuotas de manera periódica. Por ello, cuando el cliente amortiza de manera anticipada el capital prestado, el banco pierde dinero en concepto de intereses. Por ley, esta comisión puede ser, como máximo, de 0,50% los 5 primeros años y de 0,25% el resto.

Comisión por novación o subrogación

Es una comisión que suele aparecer de forma conjunta, pero que se refiere a conceptos diferentes. En el primer caso, la comisión se aplica en el momento en el que se renegocian las condiciones de la hipoteca con tu banco actual, ya sea por un cambio en el tipo de interés, en el capital o en el plazo.

En cuanto a la comisión por subrogación, se aplica cuando cambias tu hipoteca de entidad. Ambas comisiones suelen oscilar entre el 0,5% los primeros 5 años y de 0,25% a partir del sexto, sobre el capital pendiente a pagar de la hipoteca.

Comisión por riesgo del tipo de interés

Es una comisión que ha surgido recientemente con el boom de las hipotecas a tipo de interés fijo y que se aplica únicamente si en el momento de cancelar o amortizar anticipadamente el préstamo hipotecario se produzca una pérdida de capital para la entidad bancaria.

Esta pérdida de capital se podría producir en una situación de tipos de interés bajos donde el Euribor sea inferior al tipo de interés fijo de la hipoteca. En ese caso, el cliente/deudor tendría que pagar la comisión. Su funcionamiento es algo complejo y depende de la variación de los tipos de interés, por lo que si estamos valorando realizar una amortización anticipada del préstamo, recomendamos consultar con la entidad bancaria si nos van a aplicar esta comisión.

Las comisión por riesgo del tipo de interés pueden llegar a ser de hasta un 5% sobre el importe amortizado.

Comisión o compensación por desistimiento en la hipoteca

Se aplica cuando se cancela o se amortiza parcial o totalmente un préstamo. Esta compensación está regulada en la ley 41/2007, de 7 de diciembre y de ser, como máximo, del 0,5% de lo amortizado (los primeros 5 años) y de 0,25% el resto.