Hipotecacion

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Hipotecacion



Ves Esta pintura de aquí? Lo compré hace diez años por sesenta mil dólares, podría venderlo hoy por seiscientos. La ilusión se ha vuelto real, y cuanto más real se vuelve, más desesperadamente la quieren.

-GORDON GEKKO, WALL STREET 1987.


Esa legendaria frase de la Pelicula que le dio el Oscar a Michael Douglas, resume realmente todo del porque un sector de la sociedad siempre gana y otro sector mas amplio, apenas gana o usualmente pierden. Y esto es un hecho que lo vemos a diario! Miremos por ejemplo Bitcoin y demas cripto monedas.  Que es una cripto? No es mas que un codigo de computadora que produce nada! no existe, no es real y su valor se basa en la ilusion.. Una ilusion que se ha vuelto real y mientras mas real se vuelve, mas desesperadamente la quieren"

Tambien lo vemos en acciones que no dan dividendos y que son empresas literalmente quebradas, pero aun asi esas acciones estan por las nubes. Lo mismo con los metales no industriales Y demas instrumentos altamente especulativos.

Pero el dinero tampoco es real, o si? El dinero esta colaterizado por algo llamado deudas y las deudas generan intereses, pagan impuestos y a su vez *(generalmente) estan garantizado por otro activo tangible (negocios, inmuebles, maquinarias etc).. Por lo tanto el dinero si es REAL.

Si usted quiere realmente crear riquezas, si realmente quiere ser rico, debe empezar a pensar con sentido comun!.. La UNICA forma de crear riquezas reales, es creando cash flow o flujo de dinero constante.

Si usted toma cualquier cosa y logra que esa cosa genere ingresos, entonces usted ha creado un activo. Un activo que le permitira apalancarse tomando prestado para adquirir activos que generen mas cash flow Y que a su ves tambien utilizara para apalancarse mas aun y asi sucesivamente como si fuese una enorme bola de nieve.

Y esto tiene un nombre Y se llama HIPOTECACION:

La hipotecación ocurre cuando un activo se compromete como garantía para obtener un préstamo. El propietario del activo no renuncia al título, posesión o derechos de propiedad, como los ingresos generados por el activo.

La razón principal por la que compramos algunos de estos activos para ingresos pasivos (lavado de autos, lavanderías, propiedades de alquiler, auto almacenaje) es en para de generar ingresos pasivos primero. No los compramos simplemente por el bien de comprarlos o poseerlos. De hecho, cuando escucho a la gente decir lo emocionados que están de poseer bienes raíces, me doy cuenta de que no poseen suficientes bienes raíces para saber de lo que están hablando. Primero tenemos bienes raíces o estos negocios en para tener ingresos ingresos pasivos.

Cuando usted compra una propiedad de Inversion o personal, usted no es dueño de nada realmente. El banco y el estado estan por delante de usted. De lo unico que usted es dueño es del spread entre lo que genera el activo y lo que usted paga por el. Y mientras mas aumente el cash flow, mas valor adquiere el activo.

La enorme belleza de entender esto, es que cuando usted controla un activo que genere cash flow, usted esta en total control. No puede decir lo mismo de las acciones o criptos o metales no industriales. Cuando usted tiene un activo que genere ingresos, entonces usted deja de depender de la ilusion del mercado. 

Es un juego financiero!

Los banqueros reconocen que generar flujo de efectivo a partir de diferenciales no es más que un juego de financiación. La mayoría de los inversores inmobiliarios piensan que se trata de bienes raíces. No lo es. También es un juego de financiación para ellos.

La única razón por la que compran un edificio es por el bien de crear un spread. No se trata de los inquilinos. No se trata de la propiedad física. Un edificio es simplemente garantía de que el banco está dispuesto a prestar para que el inversionista pueda hacer un spread. Del mismo modo, un propietario de negocio que compra un negocio (por ejemplo, una lavandería automática) para algún flujo de efectivo piensa que se trata de la lavandería. No lo es. 

Simplemente para generar un spread. Utiliza el negocio como garantía para un préstamo para crear un spread. En realidad, es un juego de financiación.

Por lo tanto es crucial el enfocarse en crear cash flow

Supongamos que un prestatario pide prestado $50,000 al 10% a un prestamista y firma una hipoteca al prestamista. El prestamista ahora tiene un activo generador de ingresos (el papel – la hipoteca – es ahora un activo que produce un ingreso – los intereses – para ellos). Esto cumple con el criterio no 1 en nuestra fórmula simple de ingresos pasivos. Ahora el prestamista puede pedir prestado contra este activo (la hipoteca) a una tasa más baja. Esto se llama "hipotecación". En nuestro ejemplo, el prestamista promete esta hipoteca como garantía para un préstamo de $50,000 en, digamos, 7%.

En este punto, el prestamista recibe pagos a un interés del 10% y paga un 7% de interés, dejando un diferencial del 3%. Esto cumple con el criterio no 3.

Ejemplo:

Hace un año atras, un Prestamista HML origino un prestamo por $300,000 al 12% anual con 3 puntos. Era un prestamo del 65% LTV. Basicamente solo por dar el prestamo, el HML se gano $9000.  A las pocas semanas vino un cliente que necesitaba precisamente $300,000 en Mezzanine para terminar la compra de un edificio en distressed. Despues de analizar el trato, el HML se dio cuenta de que el Inmueble tenia suficiente equity.

Asi que el HML decidio hacer el prestamo, pero como no tenia mas fondos, fue a donde un colega y pidio prestado $300,000 al 10% anual 1 punto. Y el HML le dio ese prestamo Mezzanine a su cliente al 20% anual (los Prestamos Mezzanine, al estar en segunda posicion, suelen tener rates de entre 15%-20% anual).

El HML estaba recibiendo $5,000 por mes en pagos, y accedió a pagar su colega $2,500 por prestarle el dinero al 10%. Esto le dio un "spread" de $2,500 por mes. Esto le permitió seguir haciendo $2,500 cada mes y hacer $30,000 adicionales con el mismo dinero. Cuando la propiedad se vende, el dinero se utiliza para pagar al colega que le prestó el dinero en 10%, y se quedo de nuevo con un préstamo del 12%.

Gano dos veces puntos, gano dos veces intereses y todo con un solo prestamo. ESO! es crear riquezas Y lo hizo gracias a que logro crear algo que genere cash flow. 

Los banqueros crean garantías de un papel, piden prestado contra él y crean una oportunidad de arbitraje de inmediato. Esto es poder!

Usted crea su propia oportunidad de arbitraje como prestamista o inversor, creando garantía de la nada, trasladando el riesgo al prestatario (poniéndote en una posición más segura), generando el flujo de efectivo que está buscando, y escribiendo las reglas por las cuales el prestatario tiene que jugar. Usted logró lo mismo que los inversores (es decir, arbitraje), pero mucho más fácilmente con mucha menos molestia!

Einstein se equivoco cuando dijo que nada viaja mas rapido que la Luz.. Hay algo que si viaja mas rapido y es el PENSAR..

Denle uso a eso, que es gratis.

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