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Comisión por compensación por riesgo de tipo de interés

2 respuestas
    #1
    Sejo2111

    Comisión por compensación por riesgo de tipo de interés

    Buenas tardes a todos y a todas.

    Ya no me queda más que intentar recibir algo de ayuda de ustedes. Para una persona normal y corriente como yo me esta siendo imposible llegar a entender del todo en que consiste la dichosa comisión por compensación de riesgo de tipo de interés. Os planteo mi situación. Estoy en tramites de firmar una hipoteca a tipo fijo a 30 años. He abarcado todo el mercado hipotecario en España y al final hemos decidido, mi pareja y yo, escoger una entidad que nos ofrece 2,5% a 30 años con la domiciliación de nómina >= 600€ y el seguro del hogar; con comisiones 0% de apertura, estudio, cancelación parcial y total pero tenemos la compensación de riesgo de tipo de interés a 
    3%. Os pego literalmente lo que especifica la FIPER de la entidad:


    Compensación por riesgo de tipo de interés: 3,0000% sobre el capital amortizado anticipadamente, con el máximo del importe de la pérdida generada a la ENTIDAD. Normalmente ésta se produce cuando los tipos de interés de mercado, en el momento de la amortización, son menores que el que se está aplicando en la hipoteca a tipo fijo. Si no se produce pérdida para la ENTIDAD, no se aplica compensación.

    Criterios de aplicación: Se aplicará si se cumplen las dos condiciones siguientes:

    - El prestatario es persona física y la hipoteca recae sobre una vivienda....... [esta condicón la cumplo]

    -La amortización anticipada genera una pérdida de capital para la ENTIDAD. [esta condición tendré que fiarme de los cálculos que realicen ellos ya que he leido la alta complejidad que tiene saber si existe o no pérdidas de capital]

    ¿Cómo se calcula la pérdida de capital? La pérdida de capital se calcula en base a lo recogido en la norma decimoquinta de la Circular Banco de España 5/2012, sobre transparencia de los servicios bancarios y responsabilidad en la concesión de préstamos (también se puede consultar en las páginas 134, 135 y 136 del documneto "Memoria del Servicio de Reclamación": http://www.bde.es/f/webbde/Secciones/Publicaciones/PublicacionesAnuales/MemoriaServicioReclamaciones/12/MSB_2012.pdf

    Fórmula de Cálculo del Tipo de Mercado

    IRS al plazo que más se aproxime al que reste desde el momento en que se produce la amortización anticipada, hasta vencimiento de la operación (o                                             hasta la próxima fecha de revisión del tipo de interés que hubiera debido efecturase).

                                                                                                            
    +

            Tipo medio préstamos hipotecarios a más de 3 años para adquisición de vivienda concedidos por las entidades de crédito en España

                                                                                                            
    -

                                                                                                      IRS 1 año

    Para la realización de los cálculos se utilizarán los últimos valores publicados de cada uno de los índices o tipos de referencia, a condición de que todos ellos vengan referidos al mismo mes, y los valores correspondientes al mes más cercano al de la cancelación anticipada. Todos los índices utilizados se pueden consultar en:

    http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/tipos/tipos.html apartado "también interesa" informe "Tipos de interés leagles, euríbor, míbor y otros tipos oficiales de referencia del mercado hipotecario".


    Nuestro principal temor es que cada vez que queramos realizar una cancelación parcial de capital pendiente, ellos mismos son los que nos calculan si existe pérdida o no y como consecuencia si se aplica o no la famosa comisión. Estamos un poco resignados porque hemos preguntado en la misma entidad en que consiste y no nos ha llegado a aclarar las dudas, solamente nos dicen, con una sonrisa en la boca, que ellos antes de cancelar nos simulan si en ese mismo instante nos cobran o no la comisión. Nos han dicho que no saben como va a fluctuar el mercado de los tipos de interés y que no pueden predecir que puede ocurrir en cada momento. Eso nosotros lo entendemos, nadie tiene una bola de cristal, pero la hemos insistido en que nos explique aproximadamente que escenario debe existir para que no se aplique la comisión; ¿deben de estar los tipos de interés altos (no como ahora que estan en mínimos históricos) o por el contrario deben,los tipos de interés, continuar en estos bajos valores para que nuestra cancelación no conlleve comisión?

    Hemos leido muchos articulos y blog especializados en hipotecas y si que llego a entender que si nostros firmamos una hipoteca a 2,5% tipo fijo, el banco tiene una espectativa de ganar X dinero con nuestra hipoteca y que si yo anticipo capital en un momento en que el banco no lo puede "colocar" a ese 2,5% que tenia previsto nos cobra la comisión de compensación (3%). Os pregunto sinceramete ¿vamos a tener durante toda la hipoteca, 30 años, que pagar esa comisión? o por el contrario si que existe un escenario en el que no se active la comisón por compensación de risego de tipo de interés.

    Muchas garcias a [email protected] y pido disculpas de antemano por lo largo del post.

  1. #2
    secun19
    en respuesta a Sejo2111

    Re: Comisión por compensación por riesgo de tipo de interés

    Ver mensaje de Sejo2111
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    Hola,

    Depende de la evolución de los tipos de interés y de lo que reste por pagar del préstamo. Como bien dicen, el cálculo debe hacerse en el momento de hacer la amortización y no hay un escenario fijo ya que depende, como ya he dicho, de las dos variables anteriores.

    Lo que puedes hacer es calcularlo tú mismo con la fórmula y los valores que vienen en el post que has puesto para ver si te toca pagar o no.

    Te doy dos escenarios de cálculo con los intereses vigentes este mes:

     

    Escenario 1: Amortizar hipoteca si faltaran 30 años.

    IRS a plazo que reste de la hipoteca (30 años): 1'512

    Tipo medio a 3 años: 1'953

    IRS a un año: -0'316

    1'512 + 1'953 - (-0'316) = 3'781

    En este caso, sale que no pagaríais comisión si amortizaras hoy. Este caso está vigente a fecha de hoy y no tendrías que pagar comisión si amortizaras ahora.

     

    Escenario 2: Amortizar hipoteca si faltaran 5 años.

    IRS a plazo que reste de la hipoteca (5 años): 0'198

    Tipo medio a 3 años: 1'953

    IRS a un año: -0'316

    0'198 + 1'953 - (-0'316) = 2'467

    En este caso, sale que sí pagarías comisión. 

    Ten en cuenta que este segundo caso está calculado con los tipos de interés vigentes actuales. Cuando realmente falten cinco años (o 10 o 20) los tipos de interés pueden  ser diferentes y pagar o no comisión.

    Resumiendo: No es posible saber a ciencia cierta si te tocará pagar comisión o no, porque dependerá de variables a futuro que no conoces.

    Edito: matizando un poco más tu pregunta: cuanto más altos los tipos y más tiempo falte para finalizar la hipoteca, menos probabilidad de pagar la comisión.

     

     

     

  2. #3
    Sejo2111
    en respuesta a secun19

    Re: Comisión por compensación por riesgo de tipo de interés

    Ver mensaje de secun19
    Cerrar mensaje

    No te puedes hacer una idea de lo agradecido que me siento al poder decir que lo entiendo mucho mejor. Gracias a los dos ejemplos que me has planteado puedo intuir con más exactitud el tema de la comisión.

    Muchisimas gracias por la ayuda prestada.

    Un saludo.

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